BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", Mme O... B..., M. Q... M..., M. F... H..., Mme E... D..., Mme G... N..., Mme P... J..., M. Q... L..., Mme A... I... et Mme C... K... ont demandé au tribunal administratif de Clermont-Ferrand d'annuler :

- d'annuler l'arrêté du 12 juillet 2017 par lequel le maire de la commune de Chamalières a autorisé la société Coulon centre promotion à construire un immeuble de 33 logements sur les parcelles, cadastrées section AL nos 586 et 588, situées 14 rue des Garnaudes, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;

- d'annuler l'arrêté du 2 novembre 2017 par lequel le maire de la commune de Chamalières a délivré un permis de construire à la société Coulon centre promotion modifiant l'autorisation de construire un immeuble de 33 logements sur les parcelles, cadastrées section AL nos 586 et 588, situées 14 rue du des Garnaudes, ainsi que la décision implicite rejetant leur recours gracieux dirigé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 1900561 du 11 mars 2021, le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire enregistrés les 6 mai et 29 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", Mme O... B..., M. Q... M..., M. F... H..., Mme E... D..., Mme G... N..., Mme P... J..., M. Q... L..., Mme A... I... et Mme C... K..., représentés par Me Gourdou, avocat, demandent à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Clermont-Ferrand du 11 mars 2021 ;
2°) d'annuler pour excès de pouvoir les décisions susmentionnées ;
3°) de mettre à la charge de la société Coulon centre promotion et de la commune de Chamalières une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, leur requête n'est pas tardive, la preuve de l'affichage régulier du permis de construire n'étant pas rapportée : en effet, l'affichage a été effectué en fond de cour, dans un espace non ouvert à la circulation publique, situé à environ 45 mètres de la voie publique (la rue des Garnaudes) ; il n'était ni visible, ni lisible depuis la voie publique ; il mentionnait une hauteur erronée de l'ouvrage, en méconnaissance de l'article A 424-16 du code de l'urbanisme ; l'indication des bâtiments à démolir n'était pas complète en méconnaissance de l'article A 424-16 du code de l'urbanisme ;

- ils ont bien notifié au pétitionnaire les recours gracieux qu'ils ont adressés à la commune les 19 novembre et 4 décembre 2018 ;

- ils justifient de leur intérêt pour agir ;

- contrairement à ce qu'a déclaré le pétitionnaire, le projet prend place dans un lotissement ; de plus, le dossier omet de mentionner l'ensemble des surfaces à démolir ; les plans fournis par le pétitionnaire se contentent de décrire le projet mais ne permettent nullement d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement proche et lointain ;

- le pétitionnaire ne justifie pas qu'il bénéficierait d'une servitude de passage ;

- le projet va créer des gênes importantes à la circulation publique et aux personnes utilisant son accès ; il méconnaît l'article UC 3.1 du plan local d'urbanisme ;

- le projet ne respecte pas les dispositions de l'article R. 111-5 du Règlement national d'urbanisme, repris par l'article 3.3 du plan local d'urbanisme ;

- les dispositions de l'article UC 13-10 du plan local d'urbanisme concernant l'implantation d 'arbres de haute tige ne sont pas respectées ;

- il en est de même des dispositions de l'article UC 4.10 du plan local d'urbanisme concernant la nécessité de réaliser une installation de collecte des eaux pluviales non infiltrées ;

- le plan de masse ne comporte pas les modalités selon lesquelles les bâtiments seront raccordés aux réseaux publics en méconnaissance des dispositions de l'article R 431-9 du code de l'urbanisme ;

- le projet devait intégrer une toiture à pans sur le dernier niveau afin de permettre le respect des dispositions des articles UC 11.10, 11 et 12 du code de l'urbanisme ;

- en application combinée des articles 7.3 et 7.4 de la zone UC, les constructions ne pouvaient être implantées en limite de propriété mais auraient dû l'être en retrait de celles-ci, à une distance de la moitié de la hauteur du bâtiment avec un minimum de 3 mètres, ce qui n'est pas le cas de l'implantation des bâtiments A et B ;

- le pétitionnaire a fait une application erronée de la notion de " limite de référence " ;

- le projet ne respecte pas les règles de hauteur maximale de l'ouvrage ;

- il a pour effet de détériorer le cadre de vie des constructions alentours en méconnaissance des dispositions de l'article UC 11 du plan local d'urbanisme ;

- les règles de calcul des impositions semblent avoir été détournées puisque les surfaces affectées à chacun de ces groupes de logement paraissent erronées : les surfaces des 11 appartements de type T1, bénéficiant de prêts aidés (PLS), semblent avoir été surévaluées et, par conséquent, celles des 23 logements restants semblent avoir été sous-évaluées ;

- subsidiairement, le dossier comporte des omissions ou ses inexactitudes intentionnelles prouvant qu'il a été obtenu frauduleusement ;

- l'expert judiciaire nommé par le juge civil a conclu à l'empiètement des travaux sur le terrain de la copropriété voisine ;

- l'arrêté de fouilles du service d'archéologie en date du 27 juin 2017 n'a pas été respecté.

Par des mémoires enregistrés, les 30 juillet 2021 et 14 janvier 2022, la société Coulon centre promotion représentée par Me Pourtier, avocate, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge solidaire des requérants en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :
- la cour devra confirmer la tardiveté du recours formé par les requérants compte tenu de la régularité de l'affichage effectué ; en tout état de cause, les requérants n'ont pas respecté le délai raisonnable pour agir ;
- le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Garnaudes qui a eu connaissance du permis de construire au plus tard le 16 janvier 2019 a engagé tardivement son action ;
- les requérants ne démontrent pas leur intérêt pour agir ;
- le moyen tiré de ce que ses déclarations comporteraient des éléments erronés comporte des considérations inopérantes et infondées ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme est inopérant ;
- le projet ne va pas aggraver les conditions de circulation ;
- la desserte permettra l'accès des véhicules d'incendie et de secours ;
- le projet mentionne les plantations envisagées ;
- les eaux pluviales non infiltrées seront collectées dans un bassin de rétention enterré ;
- le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme est irrecevable ;
- l'insertion du projet de construction dans le site et sa mise en valeur supposaient bien la réalisation d'une toiture terrasse en lieu et place d'une toiture à pans recouverte de tuiles de couleur rouge ;
- les limites du terrain d'assiette du projet de construction ne constituent pas toutes des limites de fond de parcelles ; la limite Sud constitue une limite de référence et la limite Est, une limite latérale ;
- le projet respecte les règles de hauteur maximale ;
- il ne comporte aucune nuisance à l'intérêt paysager et au cadre de vie actuel ;
- la fraude alléguée est sans effet sur l'irrecevabilité de la requête ; en tout état de cause, aucune fraude n'a été commise ;
- la procédure judiciaire qui a été engagée est sans incidence sur la légalité du permis de construire accordé ;
- la circonstance que l'arrêté de fouilles du 27 juin 2017 n'ait pas été respecté est sans incidence sur la légalité de l'autorisation administrative obtenue. Ce moyen est de toute façon irrecevable sur le fondement de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire enregistré le 22 septembre 2021, la commune de Chamalières, représentée par Me Marion, avocate conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros, soit mise à la charge de " tout succombant ".

Elle soutient que :
- le pétitionnaire établit que les permis ont été affichés sur le terrain d'assiette du projet et visibles de la voie privée parfaitement ouverte à la circulation ; de plus les mentions de ces permis permettaient d'apprécier l'importance et la consistance du projet; ainsi, la demande des requérants était tardive ;
- les prétendues déclarations erronées sont sans incidence sur la légalité des permis ;
- le moyen tiré de l'inexistence d'une servitude de passage n'est pas fondé ;
- le projet ne va pas aggraver les conditions de circulation ;
- il ne fera pas obstacle à la circulation des véhicules d'incendie et de secours ;
- les règles relatives à l'implantation des arbres ont été respectées ;
- la récupération des eaux pluviales est prévue via un dispositif de rétention enterré ;
- le moyen relatif au tracé des raccordements aux réseaux n'est pas recevable ;
- les toitures terrasses végétalisées prévues étant autorisées, il n'y avait pas eu lieu d'accorder une dérogation pour le projet ;
- les limites d'emprise ont été respectées ;
- il en est de même des hauteurs maximales ;
- le moyen tiré de la méconnaissance du préambule est inopérant ;
- le projet respecte l'article UC 11 du plan local d'urbanisme ;
- la fraude n'est pas étable ;
- les observations relatives au litige civil sont sans incidence.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;

Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Dèche, présidente assesseure ;
- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;
- les observations de Me Gourdou représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", de Me Goutille, représentant la commune de Chamalières, et de Me Pourtier, représentant la SAS Coulon Centre Promotion;

Vu la note en délibéré, enregistrée le 25 janvier 2022, présentée pour le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes " et autres ;

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 12 juillet 2017, modifié par un arrêté du 2 novembre 2017, le maire de la commune de Chamalières a délivré à la société Coulon centre promotion un permis de construire un immeuble de 33 logements sur les parcelles cadastrées AL 586 et AL 588, situées 14 rue des Garnaudes. Le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", Mme O... B..., M. Q... M..., M. F... H..., Mme E... D..., Mme G... N..., Mme P... J..., M. Q... L..., Mme A... I... et Mme C... K... relèvent appel du jugement du 11 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Clermont-Ferrand a rejeté leur demande tendant à l'annulation de ces arrêtés ainsi que des décisions implicites de rejet des recours gracieux exercés contre ces décisions.
2. Aux termes de l'article R. 600-2 du code de l'urbanisme : " Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ". L'article R. 424-15 du même code dans sa rédaction applicable en l'espèce dispose que : " Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (...) Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ". En application de l'article A. 424-16 de ce code dans sa rédaction applicable : " Le panneau prévu à l'article A. 424-1 indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. / Il indique également, en fonction de la nature du projet : / a) Si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel (...) ". Enfin, L'article A. 424-18 du même code prévoit que : " Le panneau d'affichage doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient demeurent lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. ".
3. Il résulte des dispositions précitées que l'affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette de la construction autorisée doit être effectué de telle façon que les mentions qu'il comporte soient lisibles de la voie publique ou, lorsque le terrain n'est pas desservi par une voie publique, d'une voie privée ouverte à la circulation du public. Lorsque le terrain d'assiette n'est pas desservi par une telle voie et que l'affichage sur le terrain ne pourrait, dès lors, satisfaire à cette exigence, seul un affichage sur un panneau placé en bordure de la voie publique ou de la voie privée ouverte à la circulation du public la plus proche du terrain fait courir le délai de recours contentieux à l'égard des tiers autres que les voisins qui empruntent la voie desservant le terrain pour leurs besoins propres.
4. La société Coulon centre promotion a fait établir des procès-verbaux par un huissier de justice qui sont intervenus à trois reprises, les 26 juillet 2017, 29 août 2017 et 26 septembre 2017 et ont constaté l'affichage sur le terrain d'assiette de mentions relatives au permis de construire du 12 juillet 2017. En ce qui concerne le permis modificatif du 2 novembre 2017, la société Coulon centre promotion a également fait établir des procès-verbaux par un huissier de justice qui sont intervenus à trois reprises, les 15 novembre 2017, 15 décembre 2017 et 16 janvier 2018. Ces constats indiquent que le permis de construire du 12 juillet 2017 était affiché sur " un panneau rectangulaire de grandes dimensions (visiblement supérieures à 80 centimètres) " positionné sur la partie droite de la façade " donnant sur cour " située au 14 rue des Garnaudes à Chamalières. Les photographies jointes à ces trois derniers procès-verbaux montrent que le panneau concernant le permis de construire modificatif a été fixé immédiatement à droite du panneau relatif au permis de construire initial.
5. Les requérants soutiennent que l'emplacement où ont été affichés les permis de construire n'est qu'un fond de cour à l'intérieur de la parcelle AL 588, qui n'est desservie par aucune voie ouverte au public permettant la lecture des mentions de ces affichages.
6. Il ressort toutefois des pièces du dossier et notamment des photographies produites que la parcelle AL 588 est desservie par une voie goudronnée dont l'entrée ne comporte ni chaîne ni portail ni aucun élément permettant de matérialiser l'opposition des propriétaires à la circulation publique. Il ressort également des pièces du dossier que cette voie permet également la desserte de l'immeuble d'habitation situé au 16 rue des Garnaudes. Pour démontrer que cette voie ne serait pas libre d'accès à la circulation publique, les requérants produisent une photographie présentant en gros plan deux panneaux mentionnant " défense de stationner " et " propriété privée " accrochés à la façade de l'immeuble d'habitation situé au numéro 16 de la rue des Garnaudes. Toutefois ces panneaux ne concernent pas l'adresse du projet litigieux et, en tout état de cause, n'interdisent pas au public de circuler sur la voie permettant l'accès au 14 rue des Garnaudes. Ainsi, les panneaux d'affichage étaient visibles depuis une voie privée ouverte à la circulation publique. Les circonstances que le terrain d'assiette du projet ne comporterait aucun aménagement nécessaire à la circulation, que le pétitionnaire aurait choisi un emplacement plus proche de voie publique pour afficher un permis modificatif obtenu ultérieurement, que la voie d'accès au terrain de ce projet ferait l'objet d'une emprise et que cette desserte ne correspondrait pas à la notion de voie telle que fixée par le plan local d'urbanisme de la commune de Chamalières sont sans incidence sur la régularité de l'affichage des permis litigieux. Par ailleurs, en indiquant sur le panneau d'affichage que la hauteur maximale de la construction était de 12 mètres, soit la hauteur maximale permise par le règlement de la zone UC du plan local d'urbanisme de la commune de Chamalières, alors que le dossier de permis de construire permet de constater que la hauteur de la construction pouvait atteindre 14,45 mètres, le pétitionnaire n'a pas, en tout état de cause, commis d'erreur substantielle de nature à induire en erreur les tiers sur l'importance et la consistance du projet. Enfin, contrairement à ce que soutiennent les requérants, les panneaux mentionnent de manière manuscrite la surface des bâtiments à démolir. Ainsi, la société Coulon centre promotion doit être regardée comme établissant la date, la régularité et la continuité de cet affichage durant une période de deux mois.
7. Il résulte de ce qui précède que les délais de recours contentieux ont valablement couru à compter du 27 septembre 2017 en ce qui concerne le permis de construire initial et à compter du 16 janvier 2018, s'agissant du permis modificatif. Ils étaient par suite expirés aux dates des 19 novembre 2018 et 4 décembre 2018, auxquelles les requérants ont formé des recours gracieux.
8. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les conclusions dirigées contre les arrêtés du 12 juillet 2017 et du 2 novembre 2017 et les décisions implicites de rejet des recours gracieux formés contre ces décisions comme tardives et, par suite, irrecevables.
Sur les frais liés au litige :
9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme que les requérants demandent sur leur fondement soit mise à la charge de la société Coulon centre promotion et de la commune de Chamalières qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance.
10. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, en application des dispositions du même article, de mettre à la charge, en premier lieu, du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en deuxième lieu, de Mme O... B..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en troisième lieu, de M. Q... M..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en quatrième lieu, de M. F... H..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en cinquième lieu, de Mme E... D..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en sixième lieu, de Mme G... N..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en septième lieu, de Mme P... J..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en huitième lieu, de M. Q... L..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, en neuvième lieu, de Mme A... I..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, et en dernier lieu, de Mme C... K..., le versement d'une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et d'une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion, au titre des frais exposés à l'occasion du litige.
DECIDE :
Article 1er : La requête du syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", Mme O... B..., M. Q... M..., M. F... H..., Mme E... D..., Mme G... N..., Mme P... J..., M. Q... L..., Mme A... I... et Mme C... K... est rejetée.
Article 2 : Le syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes " versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Mme O... B... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : M. Q... M... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : M. F... H... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 6 : Mme E... D... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 7 : Mme G... N... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 8 : Mme P... J... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 9 : M. Q... L... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 10 : Mme A... I... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 11 : Mme C... K... versera une somme de 200 euros à la commune de Chamalières et une somme de 200 euros à la société Coulon centre promotion au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 12 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de la résidence " Les Garnaudes ", à Mme O... B..., à M. Q... M..., à M. F... H..., à Mme E... D..., à Mme G... N..., à Mme P... J..., à M. Q... L..., à Mme A... I..., à Mme C... K..., à la commune de Chamalières et à la société Coulon centre promotion.
Délibéré après l'audience du 20 janvier 2022 à laquelle siégeaient :
M. Bourrachot, président de chambre,
Mme Dèche, présidente assesseure,
Mme Le Frapper, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 10 février 2022."