Clause pénale du mandat d'agent immobilier : caractères très apparents (mercredi, 16 février 2022)
Cette décision rappelle que lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser.
"Faits et prétentions des parties
Saisi le 17 juillet 2017 à la demande de la SARL les belles demeures (la société) qui, investie par les époux Robert et Danielle L. (les époux L.) d'un mandat de vente sans exclusivité portant sur un bien immobilier situé à 25440 Breres auxquels elle réclamait le paiement de la somme principale de 14 000 euros en leur reprochant d'avoir vendu leur bien par l'intermédiaire de Me V., notaire à Quingey, par acte signé le 28 juin 2016, alors qu'elle avait régularisé le 25 juin 2016 un compromis de vente avec les époux G. à qui elle avait fait visiter le bien le même jour, le tribunal de grande instance de Besançon, par jugement rendu le 29 janvier 2019, l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu'à payer aux époux L. 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour parvenir à cette solution le premier juge, analysant en clause pénale la clause du mandat liant les parties selon laquelle le 'vendeur s'oblige à ratifier la vente avec l'acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat' et qu'à défaut 'il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés à titre d'indemnité' et retenant qu'écrite en caractères minuscules comme l'ensemble des autres mentions du contrat, sans aucune séparation entre les conditions, et même si elle était rédigée en caractères gras, elle ne remplissait pas les exigences de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet de sorte qu'elle était privée d'efficacité.
La société a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration parvenue au greffe le 19 février 2019 et, au dernier état de ses écrits transmis le 23 octobre 2019, elle conclut à son infirmation et demande à la cour de condamner solidairement les époux L. à lui payer, au titre de la clause convenue, 14 000 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 décembre 2016 et, par application de l'article 700 du code de procédure civile, 2 000 euros pour les frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros pour ceux d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de son conseil.
Elle fait principalement valoir que les époux L. ont commis deux fautes en :
- ne régularisant pas le compromis du 25 juin 2016,
- ne l'informant pas de leur volonté de vendre leur bien à des acheteurs qu'elle ne leur avait pas présentés.
Elle rappelle que la clause est entièrement rédigée en caractères gras ce qui la fait ressortir des autres paragraphes.
Subsidiairement elle serait fondée à réclamer la réparation de son préjudice constitué par la perte d'une chance de percevoir sa commission par suite de la faute de ses mandants.
Les époux L. ont répliqué le 11 juillet 2019 pour demander à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner l'appelante à leur verser 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de leur conseil.
Subsidiairement ils sollicitent la réduction dans de très notables proportions de la somme réclamée par la société.
Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mars 2020.
Motifs de la décision
C'est par des motifs pertinents que la cour complète que le premier juge a écarté l'application de la clause pénale dont se prévaut la société dès lors que, même en gras, cette clause est rédigée en très petits caractères et qu'elle est noyée dans le corps des conditions générales sans être individualisée dans un paragraphe spécifique 'clause pénale' contrairement au chapitre suivant 'faculté de rétractation du mandant' de sorte que, contrairement à ce qu'affirme la société, elle n'est pas très apparente et ne ressort nullement du reste du texte des conditions générales du mandat ce d'autant plus que le paragraphe suivant est également en gras.
A titre subsidiaire, la société se fonde sur le défaut d'information imputable aux époux L. qui lui aurait fait perdre une chance de percevoir sa commission.
Or, la clause qu'elle invoque, toujours rédigée dans des caractères de même petite taille qui ne sont pas 'très apparents' et cette fois, pas même en gras sauf les termes 'sans délai', stipule qu'à défaut d'information du mandataire, le mandant en supporterait les conséquences notamment au cas où le mandataire aurait contracté avec un autre acquéreur.
Mais la société n'explique pas quelles sont les 'conséquences' pour elle de la signature d'un compromis avec les époux G., lesquels ne sont pas à la cause et ne semblent rien lui réclamer.
En outre, la faute que les intimés ont pu commettre en omettant de l'aviser 'sans délai' que, dès le 20 juin 2016 (leur pièce n° 5), ils s'étaient accordés avec les acquéreurs que leur avait présentés Me V. sur la chose et sur le prix fixé à 401 500 euros, peu important que pour des raisons qui leur sont personnelles, dans le compromis de vente signé entre eux le 28 juin 2016, ils ont porté ce prix à 405 500 euros dont 391 250 euros pour l'immeuble et 14 250 euros pour le mobilier repris, une telle faute n'a pas pu faire perdre à la société une chance certaine de percevoir sa commission, seul préjudice dont elle demande réparation, puisqu'à la date de signature du second compromis avec les époux G., le bien immobilier n'était déjà plus disponible à la vente.
Il s'ensuit que le jugement déféré mérite confirmation en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de Besançon.
Condamne la SARL les belles demeures aux dépens d'appel et accorde aux avocats de la cause qui l'ont demandé, le droit de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Et, vu l'article 700 du même code, déboute la SARL les belles demeures de sa demande et la condamne à payer aux époux Robert et Danielle L. la somme de trois mille (3 000) euros."