BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Bellevue est propriétaire d'un immeuble situé [...], édifié sur la parcelle cadastrée section BA numéro 45.

M. Daniel G. et Mme Colette S., son épouse, sont propriétaires de l'immeuble y faisant face, situé aux numéros 156/160 de la rue, cadastré BB numéro 36.

Se plaignant auprès de leurs voisins de la hauteur des plantations et invoquant une servitude de vue datant du 18 janvier 1911, le syndicat des copropriétaires a sollicité en référé la désignation d'un géomètre-expert à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 19 avril 2011 par le président du tribunal de grande instance du Havre. Le technicien désigné a déposé son rapport définitif le 21 septembre 2014. Le syndicat des copropriétaires a fait assigner les époux G. le 29 décembre 2015.

Par jugement du 23 mai 2019, le tribunal de grande instance du Havre a :

constaté l'inopposabilité de la servitude de vue conventionnelle du 18 janvier 1911 pour non-conformité de son usage par rapport à l'acte constitutif,
débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et
condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux époux G. une somme de 2 000 euros et supporté les dépens, qui comprendront les frais d'expertise.
Par déclaration du 27 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Bellevue a formé appel de la décision.

Par conclusions notifiées le 13 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 637 et suivants, 1134 et suivants du code civil, 696 et 700 du code de procédure civile, de réformer le jugement en toutes ses dispositions et de :

homologué le rapport d'expertise judiciaire et le plan altimétrique venant à l'appui de ce rapport,
juger que le fonds des époux G. est grevé d'une servitude de vue résultant de l'acte du 18 janvier 1911 et de la convention du 28 septembre 1938,
juger que seront substituées aux repères mentionnés sur l'acte du 18 janvier 1911 aujourd'hui disparus, les repères déterminés par l'expert judiciaire soit :
* référence 1 : X = 1189,23 / Y = 2085,55 / Z = 81,36

* référence 2 : X = 1116,83 / Y = 2076,24 / Z = 74,54

juger qu'au vu de la décision à intervenir, il appartiendra à l'expert judiciaire de procéder à la pose des nouveaux repères définitifs aux frais communs des parties,
ordonner la publication de la décision au service de la publication foncière,
juger que la servitude de hauteur résultant de l'acte du 18 janvier 1911 s'applique non seulement aux constructions pouvant être édifiées mais également à toutes plantations de la propriété des époux G.,
condamner les époux G. à élaguer la végétation de manière à respecter la servitude sous astreinte de 5 000 euros par infraction constatée,
condamner les époux G. à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
débouter les époux G. de leurs demandes,
condamner les époux G. aux dépens qui comprendront les frais de constat de Me M., huissier de justice, des 18 janvier 2005 et 15 décembre 2008, de dénonciation de la sommation du 27 juillet 2005, des dépens de la procédure de référé expertise, des frais d'expertise judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires relève que l'expert judiciaire a acté que :

la convention du 18 janvier 1911 a été enregistrée au Havre le 19 janvier 1911 sous la référence AC volume 343 folio 73 n°1312,
l'acte d'acquisition du 21 février 1961 par la société civile de construction Bellevue à l'origine de la copropriété reprend cette convention de servitude et a été publiée le 9 mars 1961 sous la référence volume 893 numéro 19,
l'acte d'acquisition des époux G. du 12 septembre 2001 reprend intégralement la convention de servitude du 18 janvier 1911 et celle la complétant du 28 septembre 1938, acte d'acquisition publié au service de la publicité foncière.
En conséquence, il souligne que l'existence de la servitude est constante et ne peut être discutée par les époux G., que la convention leur est pleinement opposable en leur qualité de propriétaires du fond grevé, que c'est à tort que le tribunal a considéré que le terrain bénéficiant de la servitude avait été scindé et que dès lors la servitude conventionnelle n'était plus conforme à l'usage. Il rappelle que l'article 700 du code civil dispose que si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fond assujetti soit aggravée, que dès lors, la scission des fonds bénéficiaires n'a pas pour effet de rendre inopposable la servitude, que le tribunal a dénaturé les termes des conventions.

S'agissant des limites de la servitude, il se réfère aux conclusions de l'expert et demande l'indemnisation de ses préjudices et frais.

Par conclusions notifiées le l3 décembre 2019, M. Daniel G. et Mme Colette S., son épouse, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris, de débouter le syndicat de toutes ses demandes et :

à titre subsidiaire,

débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d'homologation du rapport de l'expert judiciaire,
constater que la servitude de vue ne s'applique pas sur l'entière parcelle BB 36 et qu'il existe des tolérances,
à titre infiniment subsidiaire,

constater que les différentes plantations des époux G. respectent les prescriptions de la servitude de vue et ne portent pas atteinte à la vue,
en tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 3 000 euros au titre du préjudice moral subi,
condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de
6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens qui comprendront les frais d'expertise.

Ils attirent l'attention sur les conditions d'application de la servitude conventionnelle de 1911 pour indiquer que la parcelle originelle débitrice de la servitude de vue était la parcelle BB 37 soit l'immeuble situé en dessous du leur cadastré BB 36, l'acte visant en outre une servitude bénéficiant à la propriété sise [...] de la même rue et non aux numéros 115 à 159 de la copropriété à la charge de la propriété située 154 à 164 de la rue. Ils soutiennent ainsi que la convention ne s'applique pas aux immeubles dont les droits et obligations sont discutés, le visa de la convention dans leur acte d'acquisition ne signifiant pas pour autant une application à leur immeuble, cette servitude n'étant pas reprise au titre des stipulations particulières de l'acte d'achat du bien.

Ils font valoir en reprenant la motivation de la juridiction que la règle d'indivisibilité qui s'imposerait au fonds servant ne peut avoir pour conséquence de faire supporter la servitude par voie d'extension à des fonds que le propriétaire de l'héritage assujetti aurait ultérieurement réunis, que le tribunal a retenu à juste titre que l'immeuble de la copropriété comme leur immeuble n'existait pas lors de la convention.

A titre subsidiaire, ils sollicitent la limitation des effets de la servitude et soulignent toutes les difficultés liées à la modification des lieux, à la détermination de repères conformes aux actes, l'expert n'ayant pas correctement appliqué les références retenues. Ils contestent toute mauvaise foi dans l'application de leurs obligations signalant un entretien régulier de leur propriété et le respect des préconisations de l'expert, un accord étant déjà intervenu antérieurement à la procédure en 2012. Ils reprennent toutefois l'état et l'âge des arbres, certains trentenaires, qui s'ils étaient taillés comme indiqué dans le rapport, perdraient toute vie et alors qu'aucune gêne n'est constatée.

Ils n'entendent pas supporter les frais de procédure alors qu'elle n'est menée que dans l'intérêt du syndicat des copropriétaires, harcelant à leur égard.

MOTIFS

Sur l'existence d'une servitude de vue

L'article 686 du code civil dispose qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles des articles 687 et suivants.

L'article 691 dudit code ajoute que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

L'article 700 dudit code précise que si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.

Par acte authentique du 14 juin 1881, a été instaurée une servitude de vue à la charge du fonds situé [...] au profit du fonds situé au numéro 33 faisant interdiction de construire ou de planter sur une hauteur supérieure à 2 m 75 du sol actuel de l'axe de la rue.

La servitude discutée, portée dans l'acte de propriété des intimés, a été constituée, de façon conventionnelle et claire, par acte sous seing privé du 18 janvier 1911, enregistré au service de la publicité foncière du Havre, passé entre les consorts C., propriétaires de l'immeuble situé [...] et les consorts De C.-W., propriétaires de l'immeuble situé 24 bis de la même rue en ces termes :

« l'immeuble sis [...], bénéficiant à l'égard de l'immeuble sis vingt-quatre bis même rue, d'une servitude de vue interdisant, dans cette dernière propriété, d'élever aucune construction, ou de laisser pousser aucune plantation dont la hauteur excèderait un certain plan horizontal de repère XX défini, autrefois d'une façon insuffisamment précise »,référence étant ensuite faite au plan dressé par un géomètre-expert annexé et à la pose de deux témoins. Les plans, horizontal pour l'un, vertical pour l'autre ont été signés par les parties.

Les obligations attachées au fonds servant
L'acte authentique d'acquisition de l'immeuble signé par les époux G. le 12 septembre 2001 porte sur un immeuble cadastré BB numéro 36 situé [...] et reprend en annexe intégralement les termes de la convention susvisée (cinq pages) ainsi que de celle du 28 septembre 1938 modifiant l'accord en faveur de la suppression des tolérances préalablement accordées.

Les époux G. font valoir qu'il n'est pas établi que la servitude concerne leur propriété cadastrée BB 36 alors que les actes relatifs à la servitude portent sur la propriété située au numéro 24 bis et que l'expert vise une parcelle BB 37.

Il ressort des éléments de publicité foncière versés aux débats qu'il a été procédé en 1967 à une modification dans la désignation et le numérotage des immeubles au Havre et particulièrement de la rue Félix Faure. S'il manque manifestement une page au document versé portant précisément sur le numéro 24 bis, le principe d'un changement cohérent de numérotation entre la page qui précède et la page qui suit, concernant la même rue, est acquis. En toutes hypothèses, ce seul point ne peut permettre d'en tirer un fait remettant en cause le principe même de la servitude.

L'existence d'un partage de biens antérieurs à l'acte constitutif de la servitude est également sans effet puisque les droits des parties ont fait l'objet d'une convention postérieurement, régissant l'avenir.

L'acte notarié signé par les époux G. auquel est annexé la convention du 18 janvier 1911 se rapporte au fonds qui était implanté au numéro 24 bis en raison des concordances relatives au bien dans la chaîne des acquisitions de l'immeuble acheté aux époux R. qui le tenaient des époux D.. Les époux G., qui n'ont émis aucune contestation au cours des opérations d'expertise quant à la détermination matérielle de l'assiette du fonds servant et l'existence éventuelle d'une erreur quant au fonds concerné, ne soutiennent pas de façon opérante ne pas être les propriétaires de la parcelle tenue à une servitude.

Quant à l'expert, il n'a commis aucune erreur dans ses investigations et a bien procédé à l'examen de la propriété et de la végétation implantée sur la parcelle BB 36 des époux G., le visa de la parcelle BB 37 n'étant que de circonstance pour délimiter les parcelles.

Ils soutiennent que l'adjonction de l'annexe portant sur les accords passés entre les consorts C. et les consorts De C.-W. ne suffit pas à justifier son application en l'absence de référence expresse au titre des stipulations particulières énoncées dans leur titre.

Annexer les conventions de 1911 et de 1938 représentant quatorze page paraphées par les acquéreurs de l'immeuble n'a de sens que si elles sont applicables.

Le rappel de stipulations particulières en page 3 de l'acte notarié d'achat de leur propriété est ainsi libellé : « Aux termes de l'acte reçu par Maître Jean-Yves L., notaire au Havre le 18 avril 1986 contenant vente par Monsieur et Madame D. au profit de Monsieur et Madame R., de l'immeuble présentement vendu, il a été rappelé diverses stipulations particulières, créé une servitude de passage de canalisations et transformé une servitude de passage, le tout repris en une note demeurée annexée aux présentes aux présentes après mention. L'acquéreur fera son affaire personnelle de ces stipulations particulières ' ».

Les annexes intitulées explicitement « Stipulations particulières » et acceptées par les époux G. font corps avec l'acte authentique de vente de sorte que le principe même de la servitude dans des termes entièrement rappelés dans le contrat s'imposent à eux.

Les droits attachés au fonds dominant
Par acte authentique du 21 février 1961, la Sci Bellevue a acquis de la Sci de Trigauville partie de la parcelle n° 33 qui a fait l'objet selon acte des 14 septembre et 17 octobre 1953 d'une division en trois lots soit une acquisition de 3 818 mètres carrés sur une propriété initialement de 2 ha, 33 a, 78 ca. L'acte authentique vise également les termes des conventions de 1881 (fonds du [...]), de 1911 et de 1938 (fonds du n° 33 de la rue et le n° 24 bis).

La division du fonds dominant, bénéficiaire de la servitude n'en fait pas perdre les effets mais les réduits à proportion des droits immobiliers du propriétaire du lot en application de l'article 700 du code civil. La Sci ne peut en conséquence demander le bénéficie de la servitude qu'en vis-à-vis de son immeuble, point non contesté.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

La servitude fera l'objet d'une publication au service de la publicité foncière du Havre compte tenu des précisions apportées et du plan joint au présent arrêt à frais partagés.

Sur les effets de la servitude

Sur les limites correspondant à la servitude de vue
L'expert judiciaire a défini, en page 31 de son rapport, en application des conventions signées, les références permettant l'implantation des repères, support de la ligne à ne pas dépasser au titre des constructions et végétations implantées sur la propriété des époux G. :

* référence 1 : X = 1189,23 / Y = 2085,55 / Z = 81,36

* référence 2 : X = 1116,83 / Y = 2076,24 / Z = 74,54,

la côte du seuil sud de l'habitation des époux G. étant situé en Z = 77,50.

En premier lieu, la demande d'homologation qui donnerait à chaque mot du rapport de l'expert la valeur d'un acte authentique est rejetée. Seules ses conclusions quant aux références ci-dessus seront retenues en ce qu'elles permettent de matérialiser la servitude.

En second lieu, l'expert judiciaire a qualité pour donner un avis technique sur une situation qui lui est soumise en application des articles 232 et suivants du code de procédure civile. Il n'est pas maître d''uvre et ne peut dès lors être désigné pour l'exécution des décisions prononcées. Il reviendra aux parties de choisir le géomètre-expert qui, a frais partagés, par moitié, implantera les témoins pour favoriser le respect de la servitude de vue.

Sur l'élagage de la végétation
L'expert a déterminé l'existence de :

. quatre arbres présentant une hauteur excessive (un sapin épicéa, un frêne pleureur, un laurier, un sapin thuyas sur une marge supérieure de 1,22 mètres à 2,72 mètres)

. 6 points hauts de la haie.

Pour échapper aux conséquences de leurs obligations, les époux G. invoquent le bénéfice d'une tolérance au nord de la propriété. Par définition, cette tolérance est aléatoire et doit faire l'objet d'une négociation avec le titulaire de la servitude et ne peut avoir pour effet d'en réduire l'exercice.

Ils défendent le sort du frêne pleureur en soutenant que l'élaguer serait lui nuire et qu'il s'agit d'un arbre plus que trentenaire suivant les attestations produites.

En application de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode. Les époux G. ne peuvent prétendre enfreindre la servitude alors que l'arbre n'a cessé de croître et qu'aucune prescription ne peut courir favorablement s'agissant de sa taille excessive.

Il sera fait droit à la demance d'élagage de la végétation par référence au plan ci-annexé.

Les époux G. démontrent qu'ils entretiennent régulièrement leur jardin depuis une vingtaine d'années, ont déjà procédé en 2012, après échanges avec la copropriété, à des coupes d'arbres. Il n'y a pas lieu de leur imposer une astreinte dans le cadre des obligations posées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les époux G. succombent à l'instance. Toutefois, la présente instance qui s'imposait dans l'intérêt commun des parties afin de déterminer les droits de chacune se fera à frais partagés s'agissant des dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et d'expertise.

Les constats d'huissier ne sont pas compris dans les dépens mais dans les frais irrépétibles qui seront à la charge des époux G. à hauteur de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Constate que le fonds situé [...], cadastré BB numéro 36 est grevé d'une servitude de vue définie par les conventions des 18 janvier 1911 et 28 septembre 1938 visées dans l'acte d'acquisition de l'immeuble du 12 septembre 2001 au profit du fonds situé [...], cadastré section BA numéro 45,

Ordonne l'apposition des repères ci-dessous, à frais partagés par moitié entre les parties, afin de fixer la limite de la servitude de vue tel qu'élaboré dans le rapport expertal et suivant le plan ci-annexé (pages 10 à 12) :

* référence 1 : X = 1189,23 / Y = 2085,55 / Z = 81,36

* référence 2 : X = 1116,83 / Y = 2076,24 / Z = 74,54,

la côte du seuil sud de l'habitation des époux G. étant situé en Z = 77,50,

Ordonne la publication, à frais partagés par moitié par les parties, au service de la publicité foncière du Havre,

Condamne M. Daniel G. et Mme Colette S., son épouse à procéder à l'élagage des plantations excédant les limites fixées à la servitude dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision,

Condamne M. Daniel G. et Mme Colette S., son épouse à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Bellevue la somme de

2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties pour le surplus des demandes,

Fait masse des dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et d'expertise et condamne chaque partie, le syndicat des copropriétaires de la copropriété Bellevue d'une part, M. Daniel G. et Mme Colette S., son épouse à les payer à hauteur de la moitié chacune."