BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"EXPOSE :

Vu le jugement rendu le 13 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Nice ayant statué ainsi qu'il suit :

- déclare nulle la demande du syndicat des copropriétaires Chatelet bellevue à l'encontre de Monsieur et Madame Q.,

- rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action de M et Mme C. contre Monsieur et Madame Q.,

- dit que Monsieur et Madame Q. ont failli à leur information pré-contractuelle à l'égard de Monsieur et Madame C. et qu'ils sont responsables d'une réticence dolosive,

- condamne in solidum Monsieur et Madame Q. et le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur et Madame C. la somme de 51'394,82 euros au titre de leur préjudice matériel, la somme de 6000 €au titre du préjudice moral,

- dit que Monsieur et Madame C. seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- rejette la demande en paiement de Monsieur et Madame C. pour 1312 € au titre de la procédure terminée depuis le 19 mars 2010 concernant la procédure Chervier Macif France Azur gestion et de 5047 € au titre de la procédure en cours,

- rejette la demande de Monsieur et Madame Q. en relevé et garantie par le syndicat des copropriétaires,

- fixe la part de responsabilité des époux Q. à 80 % et du syndicat des copropriétaires à 20%,

- dit que la société France Azur gestion a commis une faute grave et la condamne à relever et garantir le syndicat des copropriétaires,

- rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de Monsieur et Madame Q.,

- condamne Monsieur et Madame Q. et le syndicat des copropriétaires à payer à Mme et M. C. la somme de 4000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejette les autres demandes,

- condamne l'exécution provisoire,

- condamne Monsieur et Madame Q., le syndicat des copropriétaires et la société France Azur gestion aux dépens.

Appel de cette décision a été relevé d'une part, par le syndicat des copropriétaires et par Me T. en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires et d'autre part, par Monsieur et Madame Q..

Les deux procédures ont été jointes.

Dans leurs dernières conclusions du 13 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires Châtelet bellevue et Me T., en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat, demandent de :

- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré nulles les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires,

- vu le rapport d'expertise, constater et au besoin, juger qu'il appartenait aux vendeurs d'informer les époux C. de la présence d'insectes xylophages dont ils avaient une parfaite connaissance avant la vente, que les vendeurs ont sciemment dissimulé la situation manquant à leur obligation de conseil et de loyauté, que l'ancien syndic a commis une faute grave en ne prenant pas les mesures nécessaires au traitement du problème et en n'informant pas les copropriétaires sur l'urgence des mesures et diagnostics à effectuer,

- en conséquence, réformer partiellement le jugement et condamner solidairement les époux Q. à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toute condamnation sur les demandes de M et Mme C.,

- condamner solidairement les époux Q. et le cabinet France Azur gestion au paiement d'une somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.

M et Mme Q. ont conclu le 3 avril 2019 en demandant de :

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription, retenu qu'ils avaient manqué à leur obligation pré-contractuelle d'information et commis une réticence dolosive, en ce qu'il les a condamnés à dommages et intérêts, a rejeté leur demande de relevé et garantie par le syndicat des copropriétaire, a fixé la part de responsabilité à 80 % pour eux et 20 % pour le syndicat des copropriétaires, a rejeté leur demande de dommages et intérêts, a dit que M et Mme C. seraient dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, et sur ses dispositions relatives à l'article 700 et aux dépens,

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré nulle la demande du syndicat des copropriétaires à leur encontre et en ce qu'il a rejeté la demande de M et Mme C. au titre des sommes de 1312 € et 5047 €,

- statuant à nouveau, dire qu'ils ont rempli leur obligation d'information et qu'ils ne sont pas responsables d'un dol, que l'action en garantie des vices cachées est prescrite et que ses conditions ne sont pas réunies,

- rejeter toutes les demandes des époux C. et les condamner à 10'000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- en tout état de cause, dire que le syndicat des copropriétaires devra les garantir de toute condamnation,

- rejeter la demande de relevé et garantie du syndicat des copropriétaires comme irrecevable pour défaut d'habilitation du syndic et de Me T. et radicalement infondée,

- condamner les époux C. ou tout succombant à leur payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Monsieur et Madame C. ont conclu le 20 mars 2019 en demandant de :

- rejeter les demandes de Monsieur et Madame Q. et rejeter toute les demandes formées à leur encontre,

- confirmer le jugement sauf sur leur demande pour 1312 € et 5047 € ainsi que sur la limitation du préjudice moral et le réformer sur ces trois points,

- concernant les époux Q., à titre principal, retenir le manquement à l'obligation pré- contractuelle d'information et les manoeuvres dolosives, vu la mauvaise foi dire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés doit être écartée,

- à titre subsidiaire, retenir que l'appartement est affecté d'un vice caché situé en partie commune que les vendeurs ne pouvaient ignorer,

- concernant le syndicat des copropriétaires, retenir sa faute pour n'avoir fait procéder à aucune recherche sur la présence de termites dans les parties communes et n'avoir pas fait inscrire à l'assemblée générale la question des termites et autres insectes alors qu'il en était informé au moins depuis l'année 2008,

- en tout état de cause, condamner in solidum M et Mme Q. et le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme totale de 67'753,92 euros comprenant :

27'532,92 euros pour les travaux de traitement,

485 € pour leur quote-part d'honoraires du conseil des syndicats des copropriétaires,

1775 € pour leur quote-part des frais de consignation de l'expertise,

1672 € pour leur quote-part des travaux supplémentaires,

6233 € pour leur quote-part des travaux planchers,

13'697 € correspondant aux condamnations prononcées au profit des époux A.,

10'000 € pour résistance abusive et leur préjudice moral,

1312 € pour la procédure Chervier Macif France Azur gestion et 5047 € pour la procédure en cours,

- rappeler qu'ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

- condamner in solidum les époux Q., le syndicat des copropriétaires, et tout autre succombant à leur payer la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais de l'expertise judiciaire.

La société France Azur gestion a conclu le 25 janvier 2021 en demandant de :

- infirmer le jugement et rejeter toutes les demandes formées à son encontre,

- à titre subsidiaire, confirmer le jugement sur le partage de responsabilité,

- en toute hypothèse, condamner le syndicat des copropriétaires et tout succombant au paiement de la somme de 6000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

L'ordonnance de clôture a été prise le 26 janvier 2021.

Motifs

Le litige dont la cour est saisie concerne

- d'une part, les rapports des vendeurs et des acquéreurs en suite de l'acte de vente passé le 17 juin 2011,

- d'autre part, les demandes de chacune de ces parties à la vente contre le syndicat des copropriétaires,

- enfin, les réclamations formées contre le syndic à titre personnel, lequel a été condamné, en première instance, à relever et garantir le syndicat des copropriétaires.

Sur les rapports vendeurs acquéreurs :

Les époux C. se sont donc portés acquéreurs d'un bien immobilier soumis au régime de la copropriété par acte du 17 juin 2011 vendu par les époux Q., eux-mêmes copropriétaires de ce bien depuis le 29 juillet 1996.

Ils recherchent la responsabilité de leurs vendeurs sur le fondement de l'obligation pré-contractuelle d'information, sur celui de la réticence dolosive, ainsi que sur la garantie des vices cachés relativement à la question d'une infestation de l'immeuble par des termites.

Le diagnostic joint à l'acte de vente conclut à l'absence de termites dans l'appartement vendu; il n'est pas remis en cause.

Au titre de l'état des parties communes, il y est par ailleurs indiqué : « aucun état de recherche de la présence de termites dans les parties communes n'a été établi, renseignements pris auprès du syndic de la copropriété. Il est fait observer que la décision de constitution de ce dossier incombe au syndicat des copropriétaires. L'acquéreur en fait son affaire personnelle »

La vente a donc été passée le 17 juin 2011; l'assignation des époux C. contre Monsieur et Madame Q. est en date du 26 août 2014, après qu'une expertise judiciaire ait été ordonnée le 25 septembre 2012 et que le rapport de l'expert ait été déposé le 4 décembre 2013.

Le moyen tiré de la prescription développé par les appelants ne concerne que l'action fondée sur la garantie des vices cachés et non celle fondée sur l'obligation pré-contractuelle d'information et sur la réticence dolosive.

Sur l'action fondée sur le manquement à l'obligation précontractuelle d'information et la réticence dolosive, il résulte :

- d'un rapport d'expert, mandaté par le syndic en mai 2012, signalant une d'attaque de termites qui met en évidence une infestation d'une ou plusieurs populations comprenant de nombreux individus, que de telles infestations, avec pénétration jusqu'au R+2, n'ont pu se développer qu'au cours de nombreuses années, avec un minimum de 15 à 20 ans; qu'il s'agit d'une infestation généralisée du bâti, datant de toute évidence de plusieurs dizaines d'années,

- du rapport d'expertise judiciaire, diligenté sur des opérations conduites en 2013 après que des travaux aient été faits en 2012 sur la charpente de l'immeuble avec remplacement des pannes et chevrons, que l'appartement de M et Mme A., à l'exclusion des autres parties de l'immeuble, est affecté de termites, celles-ci y étant trouvées dans le solivage de la cuisine, qui est entièrement détruit par les termites, au droit du séjour et dans la salle de bains (huisserie de la porte d'entrée et faux plafond) et qu'il est clair que l'attaque des termites est antérieure à 2005.

L'expert conclut qu'il faut éviter la propagation des termites et pour cela, traiter tous les planchers de la copropriété, remplacer les pièces de bois de la charpente et mettre en place une barrière chimique par un traitement de l'infrastructure enterrée.

Par ailleurs, il est versé aux débats un courrier électronique du 13 mai 2009 de M. A. à M. Q. qui indique la présence des termites dans son appartement, ainsi qu'un autre mail du 31 janvier 2010, l'informant de ce qu'il s'est 'entretenu' ( avec le maître d'oeuvre en charge d'autres travaux) 'sur les éventuels sondages et traitements des plafonds' .

Toutefois, M et Mme Q. contestent avoir reçu ces mails et rien ne démontre effectivement leur bonne réception, étant à cet égard en outre observé qu'il n'est versé aucune réponse de leur part à l'un ou l'autre de ces courriers.

Le fait que M. Q. ait été élu membre du conseil syndical à partir du 27 avril 2009, pour une durée de 14 mois et le fait que le syndic de l'immeuble a, de son côté, signalé la présence des termites à la mairie de Nice, le 24 novembre 2010 et à M E., le 8 février 2011, ne suffisent à démontrer, ni que M et Mme Q. aient pu être informés des démarches du syndic, ni qu'ils aient pu connaître de l'existence de la difficulté, aucun élément n'étant, en effet, versé, tant sur l'activité réelle du conseil syndical que sur la présence de M Q. à ses réunions où la question des termites aurait été débattue, ce qui au demeurant, n'est pas plus prouvé.

Il en est de même de la réunion qui se serait tenue en suite d'une convocation faite à l'initiative du syndic par un courrier du 9 novembre 2009, qui était prévue pour le 25 novembre, en ses bureaux, et qui avait notamment pour objet la recherche de parasites xylophages dans les parties communes, rien ne prouvant, en effet, que la lettre produite de ce chef ait été effectivement adressée aux copropriétaires et de surcroît, reçue par M et Mme Q., étant encore observé qu'aucun procès verbal n'est, non plus, versé sur la teneur de cette réunion.

Il n'est, en outre, pas établi que les assemblées générales qui se sont tenues en 2009, 2010 et 2011, aient évoqué la question de la présence des termites dans l'appartement de M A. ou encore celle des investigations à envisager sur l'immeuble de ce fait et il n'est pas non plus prouvé que M et Mme Q. aient connu du problème par une autre source, la seule circonstance que la copropriété ne compte que 6 copropriétaires ne pouvant être utilement retenue comme suffisant à constituer une telle preuve.

Le fait que l'expert commis par le syndicat des copropriétaires pour faire un état de la charpente de l'immeuble et des planchers séparant les lots A. / Villa ait écrit qu'aux dires des copropriétaires présents, les premières manifestations visibles et déclarées d'une infestation par termites de l'immeuble seraient apparues en mai-juin 2009 est également inopérant dès lors que M et Mme Q. n'étaient pas présents à ses opérations.

Enfin, il sera relevé que M et Mme C. ne peuvent faire aucun grief sur le fait que le diagnostic termites des parties communes n'est pas joint à l'acte dans la mesure où ils en ont été avisés, où ils ont accepté d'en faire leur affaire personnelle et où le seul diagnostic obligatoire est celui des parties privatives ( articles L 133-6 et L 271-4 du CCH).

Etant donc considéré que la preuve du manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information, comme celle d'une réticence dolosive de la part des vendeurs exigent qu'il soit démontré la connaissance par ceux-ci de l'élément, objet du défaut d'information reproché, ou de l'élément, objet de la réticence ou dissimulation dolosive, sans laquelle ceux-ci ne sont pas caractérisés, que l'infestation des termites en cause n'a, à aucun moment, concerné l'appartement vendu par les époux Q. et qu'enfin, les pièces produites ne viennent pas démontrer qu'ils auraient pu être informés de l'état des parties communes, les demandes de M et Mme C. à leur encontre, ainsi fondées, seront rejetées.

Leurs réclamations indemnitaires sont, par ailleurs, fondées sur la garantie des vices cachés et sur ce débat, la cour doit, au préalable, s'attacher au moyen tiré de la prescription.

A cet égard, vu la date sus-citée de l'assignation, vu la procédure en référé-expertise introduite ayant donné lieu à l'ordonnance du 25 septembre 2012, et vu la date du dépôt du rapport au 4 décembre 2013, qui seul, a révélé la cause et l'ampleur exactes des désordres, il sera retenu que le point de départ du délai de deux ans prévu à l'article 1648 du Code Civil se situe au jour du dépôt de ce rapport et que l'assignation ayant été délivrée dans le respect de ce délai, l'action est recevable .

Sur le bien fondé, l'acte contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés.

Cette clause est valable; elle ne saurait, en effet, être annulée pour absence de cause, et le seul fait que l'acquéreur soit confronté à un vice l'exposant à engager des frais importants sans pouvoir appeler son vendeur en garantie ne constitue pas cette absence de cause, telle que revendiquée par les époux Q. au regard des exigences de l'article 1131 ancien du Code Civil .

Ladite clause se trouve en revanche privée de ses effets exonératoires s'il est démontré que le vendeur était de mauvaise foi, notamment parce qu'il connaissait le vice dissimulé.

L'acquéreur ne peut donc s'en affranchir que s'il établit cette mauvaise foi du vendeur, la bonne foi étant toujours présumée.

Compte tenu des éléments factuels ci-dessus exposés permettant de retenir qu'il n'était pas établi que les époux Q. avaient connaissance de la présence des termites dans l'immeuble, et alors que la preuve de la mauvaise foi incombe à l'acquéreur, cette preuve ne peut être considérée comme rapportée, de sorte que la clause d'exclusion de garantie produit tous ses effets et rend également mal fondée la demande de M et Mme C. contre M et Mme Q..

Sur les rapports des vendeurs et du syndicat des copropriétaires :

Dès lors que la responsabilité des vendeurs à l'égard des acquéreurs n'a pas été retenue, les demandes formulées par les vendeurs, qui tendent à leur relevé et garantie par le syndicat des copropriétaires, sont sans objet.

Sur les rapports des acquéreurs et du syndicat des copropriétaires :

Les acquéreurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement des articles 1382, 1383 du Code Civil et L 133-4 du code de la construction.

Ils lui reprochent d'avoir 'gardé le silence sur l'infestation de l'immeuble par les termites et autres insectes xylophages alors qu'il était informé au moins depuis l'année 2008" et de n'avoir 'fait procéder à aucune recherche de la présence des termites dans les parties communes alors qu'il était informé d'une vente', ainsi que de n'avoir pas 'fait procéder à l'inscription à l'ordre du jour des prochaines assemblées générales de question relative aux termites et autres insectes xylophages', cette attitude constituant, selon eux, une faute.

Il sera cependant considéré que le syndicat des copropriétaires, qui n'a été saisi à aucun moment par son syndic de la question des mesures à prendre pour régler le problème des termites, ne peut se voir reprocher de carence quant à une absence de décision sur la recherche des termites dans les parties communes, dès lors précisément qu'il n'a donc pas été mis en mesure de prendre une telle décsion, notamment par la voie de son assemblée générale, laquelle n'a jamais été saisie d'un ordre du jour comportant cette question.

Il ne saurait, non plus, se voir fait le grief d'une défaillance quant à son silence sur l'état de l'immeuble dès lors que l'information à communiquer de ce chef au notaire incombait au syndic, d'ailleurs seul sollicité en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires par le notaire au moment de la vente pour répondre aux renseignements concernant l'immeuble.

Ainsi, si l'article L 133-4 du code de la construction et de l'habitation prévoit effectivement, en cas d'infestation, la déclaration de l'occupant, à défaut celle du propriétaire et pour les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, celle du syndicat des copropriétaires, et s'il est avéré que le syndic, agissant pour le compte du syndicat des copropriétaires et en respect de ces dispositions, a effectivement avisé la mairie de Nice, laquelle lui a demandé, le 15 avril 2011, de faire un diagnostic des structures en la tenant informée, ce qu'au demeurant, il ne démontre pas avoir fait, il reste que pour la passation d'un acte de vente, seul, le syndic est donc consulté par le notaire, qu'il lui incombe alors de donner des informations exactes sur les sujets pour lesquels il est interrogé et qu'en l'espèce, non seulement, il s'est abstenu, auprès du notaire et des acquéreurs, de toute information sur ce qu'il savait de la présence des termites dans l'immeuble alors que le notaire lui avait soumis un questionnaire au titre de l'état sanitaire de l'immeuble et qu'il avait accepté de remplir, mais il a, en outre, apposé, au titre du paragraphe sur l'état parasitaire des parties communes et sur les termites, la mention suivante, des plus inappropriées, à savoir, 'situation de l'immeuble: non concerné' .

Aucune faute contre le syndicat des copropriétaires n'est, dans ces conditions, susceptible d'être retenue et les époux C. ne formant leur demande de condamnation à paiement qu'à son encontre, ils seront, en conséquence, déboutés de toutes leurs prétentions indemnitaires.

Toute demande du syndicat des copropriétaires en relevé et garantie contre son syndic est, par suite, sans objet.

Le jugement sera infirmé.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

L'équité ne commande pas l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .

L'action en justice est un droit qui ne dégénère en abus, susceptible de donner lieu à dommages et intérêts, que s'il est démontré, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, une intention de nuire ou une erreur grossière équipollente au dol.

La demande de dommages et intérêts de M et Mme Q. pour procédure abusive sera rejetée.

M et Mme C., qui succombent, supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel en ce non compris les dépens de l'expertise qui a été diligentée à la demande du syndicat des copropriétaires et qui concernaient à la fois des parties privatives et les parties communes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement et statuant à nouveau,

Rejette les demandes de Monsieur et Madame C. contre Monsieur et Madame Q. fondées sur le manquement à l'obligation pré-contractuelle d'information et sur la réticence dolosive,

Déclare recevable l'action de Monsieur et Madame C. contre Monsieur et Madame Q. en garantie des vices cachés, mais au fond, la rejette,

Déclare sans objet la demande de relevé et garantie de Monsieur et Madame Q. contre le syndicat des copropriétaires,

Rejette les demandes des époux C. contre le syndicat des copropriétaires,

Déclare sans objet la demande du syndicat des copropriétaires en relevé et garantie contre le syndic, la société France Azur gestion,

Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples,

Condamne Monsieur et Madame C. aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel en ce non compris les dépens de l'expertise et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile."