BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 20 mai 2019), M. [G] est propriétaire du lot n° 42 d'un ensemble soumis au statut de la copropriété. M. [M] et Mme [H] sont propriétaires, dans le même ensemble, du lot n° 41 comportant la jouissance privative d'une parcelle de terrain, grevée, selon le règlement de copropriété, d'une servitude de passage de quatre mètres de largeur pour aboutir au lot n° 42.

2. M. [G] a assigné M. [M] et Mme [H] en enlèvement d'aménagements situés sur l'assiette de ce passage et en indemnisation de son préjudice.

Examen des moyens

Sur les premiers moyens, pris en leur deuxième branche, du pourvoi principal et du pourvoi incident, rédigés en termes identiques et réunis

Enoncé du moyen

3. M. [M] et Mme [H] font grief à l'arrêt de leur ordonner d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels de quelque nature que ce soit, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 et décrite dans l'acte de vente du 28 novembre 2006 et dans le règlement de copropriété du 18 avril 1997, d'une largeur de 4 mètres, sans limitation de hauteur, alors « que si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, il y a en revanche incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, pour ordonner à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'était pas démontrée ; qu'en statuant de la sorte, quand elle avait elle-même relevé qu'il résultait tant des conclusions des parties que du règlement de copropriété que l'assiette de la servitude litigieuse établie au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G] ‘‘se situe bien dans une partie commune'' dont les propriétaires du lot n° 41 – Mme [H] et M. [M] – avaient ‘‘la jouissance privative et exclusive'', la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 637 du code civil et des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 637 du code civil :

4. Selon ce texte, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

5. Pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'incompatibilité décrite entre copropriété et servitude par les appelants n'est pas démontrée et qu'ainsi, en détenant la jouissance privative de la parcelle sur laquelle repose l'assiette de la servitude, Mme [H] et M. [M] ont l'obligation de procéder aux travaux nécessaires à l'utilisation prévue par la convention.

6. En statuant ainsi, alors qu'il ne peut être constitué de servitude au profit d'un lot privatif sur les parties communes d'un immeuble en copropriété, la cour d'appel, qui a constaté que l'assiette litigieuse se situait sur une partie commune en application de l'article 5 du règlement de copropriété, a violé le texte susvisé.

Sur les deuxièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, rédigés en termes identiques et réunis

Enoncé du moyen

7. M. [M] et Mme [H] font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. [G] une somme à titre de dommages-intérêts, alors « que la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquences de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des dispositions ayant ordonné à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 entraînera par voie de conséquences la cassation des dispositions ayant condamné M. [M] et Mme [H] à verser à M. [G] la somme de 350 000 FCFP à titre de dommages-intérêts, en application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 624 du code de procédure civile :

8. Selon ce texte, la censure qui s'attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée du moyen qui constitue la base de la cassation, sauf le cas d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

9. La cassation sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal et du pourvoi incident entraîne l'annulation, par voie de conséquence, des dispositions qui sont critiquées par ce moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 mai 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa autrement composée ;

Condamne M. [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [G] et le condamne à payer à M. [M] et à Mme [H] chacun la somme de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens identiques produits au pourvoi principal par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour M. [M], et au pourvoi incident pour Mme [H]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait ordonné à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42, décrite dans l'acte de vente du 28 novembre 2006 et dans le règlement de copropriété du 18 avril 1997, d'une largeur de 4 mètres, sans limitation de hauteur, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous peine d'une astreinte comminatoire de 10 000 FCFP par jour de retard ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'« une servitude constitue un droit réel qui est attaché à un fonds servant et non à une personne ; que le propriétaire du fonds servant a obligation, en application de l'article 701 du code civil, de ne rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; qu'en l'espèce il apparaît qu'une servitude de passage a été prévue par convention, consistant en un chemin de 4 mètres de large sur le lot 41 au profit du lot 42 ; que M. [N] relève dans son rapport d'expertise du 19 janvier 2017 que des ouvrages et installations ont bien été implantés sur la servitude de passage ouvrant accès au lot 42, propriété de M. [G], consistant en un carport couvert d'une toiture en tôle ainsi qu'un vieux portail réduisant le passage à 2,20 m au lieu de 4 m ; que ce carport aurait été construit en 2003 à l'initiative de Mme [X] [G], personne n'en ayant jamais eu l'utilité ; que l'expert conclut à la nécessité d'un démontage de ces constructions, opération assez simple et peu coûteuse ; que le fait que Mme [H] et M. [M] ne soient pas les auteurs de ces constructions est inopérant en ce que la servitude est un droit réel qui suit le fonds et s'impose donc à ses propriétaires successifs ; qu'en page 18 du règlement de copropriété du 18 avril 1997, il est précisé que le lot 41 est grevé d'une servitude de passage de 4 mètres de largeur le long de la limite Nord de la parcelle [Cadastre 1] pour aboutir à pied ou par véhicule au lot 42 ; que selon l'énoncé de ce même règlement de copropriété, en page 22, le lot 41 est constitué d'un appartement situé au premier étage du bâtiment C, de la jouissance privative et exclusive de la portion de terrain attenante audit bâtiment C ainsi que la jouissance privative en commun avec les autres lots du bâtiment C et le bâtiment D de la portion de terrain reprise sous teinte bleue au plan de situation ; qu'il ressort des plans produits au dossier que l'assiette de la servitude est comprise dans la parcelle [Cadastre 1] sur la portion constituant la jouissance privative et exclusive du lot 41, propriété de Mme [H] et M. [M], que le chemin litigieux est en réalité, dans sa globalité, divisé en plusieurs morceaux, le premier pour la jouissance privative des lots 37, 38, 39, 40 et 41, un autre, qui pose difficulté, pour la jouissance privative du lot 41 (la zone en vert selon les plans joints par l'expert dans son rapport) ; que les appelants affirment qu'un servitude ne peut en aucun cas être établie sur une partie commune, fût-elle concédée à la jouissance d'un ou de plusieurs lots ; qu'il s'agirait donc d'un droit d'usage spécifique et non d'une servitude, dont le débiteur serait le propriétaire du terrain sur lequel il a son assiette, donc en l'espèce la copropriété, en application de l'article 5 de son règlement, définissant les parties communes générales ; qu'en premier lieu, l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'est pas démontrée ; qu'en second lieu, si l'assiette litigieuse se situe bien dans une partie commune en application de l'article 5 du règlement de copropriété, la jouissance privative de la parcelle litigieuse (et non l'usage privatif comme il est parfois mentionné au dossier) confie bien aux appelants , outre le droit d'usage, l'usus, le droit d'en tirer des fruits, le fructus, et par conséquent l'obligation de le conserver et de l'entretenir, au même titre, par exemple, qu'un usufruitier ; qu'ainsi, en détenant la jouissance privative de la parcelle sur laquelle repose l'assiette de la servitude dont bénéfice la parcelle adverse, Mme [H] et M. [M] ont l'obligation de procéder aux travaux nécessaires à l'utilisation prévue par la convention de 1967 ; que le jugement sera confirmé sur ce point » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « sur le rétablissement de la servitude de passage telle que prévue dans un titre : que la servitude de passage invoquée par M. [G] est établie par un titre, conformément à l'article 691 du code civil ; qu'en effet, [V] [H] et [Z] [M] ont acquis par acte notarié en date du 28 novembre 2006 de [D] [W] veuve [X] [G] le lot [Adresse 4], comprenant la propriété de slots n° 37, 38, 39, 40 et 41, qu'en page 5 de l'acte, il est mentionné ‘‘étant ici précisé que le lot 41, objet des présentes, est grevé d'un droit de passage de 4 mètres de largeur le long de la limite nord de la parcelle [Cadastre 1], à pied ou par véhicule, au profit du lot n° 42'' ; qu'en outre, le règlement de copropriété du lotissement [T] modifié en date du 18 avril 1997 prévoit en page 17 une servitude de passage au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G] : ‘‘en suite des attributions de jouissance privatif de terrain au profit des lots n° 39,41 et 42 et pour permettre notamment au propriétaire du lot n° 42 d'accéder à son lot, les copropriétaires ont convenu que [?] le lot n° 41 est grevé d'une servitude de passage de 4 mètres de largeur le long de la limite nord de la parcelle [Cadastre 1], à pied ou par véhicule, au profit du lot n° 42'' ; que M. [N], expert judiciaire désigné, a constaté que ‘‘des ouvrages et installations ont été implantés sur la servitude de passage ouvrant accès au lot 42, propriété de M. [J] [G]. Lesdits ouvrages consistent en un carport conçu à partir d'une ossature métallique légère, poteaux, pannes (profilés) couverte d'une toiture en tôles un pan ayant les caractéristiques suivantes : longueur 10 m/l, largeur 4,20 m/l, hauteur minimale 2,'' m/l. A l'intérieur de ce carport adossé à un mur de soutènement élevé à 3 mètres environ, sont fixés sur des portiques d'étagères au nombre de cinq, d'une largeur de 0,50 d'empiètement sous le carport. A l'entrée du carport, subsiste un vieux portail métallique fixé à un poteau scellé au sol à 1,80 m/L du mur, réduisant ainsi le passage disponible à 2,20 m/l au lieu de 4 mètres'' ; que l'expert précise ‘‘il est indéniable que ces ouvrages constituent une gêne. En effet, la présence desdits ouvrages, carport, portiques d'étagères et le portail édifiés sur le cheminement de la servitude, tendent de façon significative à restreindre son usage ; que l'obligation prévue par l'article 701 du code civil est une charge réelle pesant sur le fonds lui-même, le suivant en quelque main qu'il passe (Cassation 3e chambre civile, 26 novembre 1970) ; que dans ces conditions, M. [G] est fondé à solliciter des défendeurs, propriétaires du lot n°41, la réalisation de travaux de nature à rétablir l'assiette de la servitude de passage dont bénéficie le lot n° 42, en vertu des titres précédemment énoncés ; qu'il y a lieu en conséquence d'ordonner à [V] [H] et [Z] [M] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage décrite dans l'acte de vente du 28 novembre 2006 et dans le règlement de copropriété du lotissement [T] du 18 avril 1997, page 17, instaurée au profit du lot n° 42, d'une largeur de 4 mètres, sans limitation de hauteur, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte » ;

1°) ALORS QUE si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, il y a en revanche incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que pour ordonner à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'était pas démontrée ; qu'en statuant de la sorte, quand elle avait elle-même relevé que les appelants affirmaient dans leurs conclusions qu'une servitude ne peut en aucun cas être établie sur une partie commune, fût-elle concédée à la jouissance d'un ou de plusieurs lots, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 637 du code civil et des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;

2°) ALORS QUE si la division d'un immeuble en lots de copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des propriétaires distincts, il y a en revanche incompatibilité entre la division de l'immeuble en lots de copropriété et la création d'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif ; que, pour ordonner à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que l'incompatibilité décrite comme absolue entre copropriété et servitude par les appelants n'était pas démontrée ; qu'en statuant de la sorte, quand elle avait elle-même relevé qu'il résultait tant des conclusions des parties que du règlement de copropriété que l'assiette de la servitude litigieuse établie au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G] ‘‘se situe bien dans une partie commune'' dont les propriétaires du lot n° 41 – Mme [H] et M. [M] – avaient ‘‘la jouissance privative et exclusive'', la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les dispositions de l'article 637 du code civil et des articles 1er, 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété ;

3°) ALORS QU'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot ; qu'il ne peut être fait abstraction des droits indivis des autres copropriétaires ; que le droit de construire ou de détruire sur des parties communes, même assorti d'un droit de jouissance exclusif, reste un droit accessoire aux parties communes qui ressortit au syndicat des copropriétaires ; que l'obligation de conservation et d'entretien qui incombe au copropriétaire qui a la jouissance privative d'une partie commune lui impose de conserver et d'entretenir le bien dans l'état dans lequel il l'a reçu ; que pour condamner M. [M] et Mme [H] à enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels situés sur la ‘‘servitude'' de passage instaurée au profit du lot n° 42 appartenant à M. [G], la cour a jugé que la jouissance privative de la parcelle litigieuse confie aux appelants ‘‘le droit d'usage, l'usus, le droit d'en tirer les fruits, le fructus, et par conséquent l'obligation de le conserver et de l'entretenir au même titre, par exemple, qu'un usufruitier ; qu'en détenant la jouissance privative de la parcelle sur laquelle repose l'assiette de la servitude dont bénéficie la partie adverse, Mme [H] et M. [M] ont l'obligation de procéder aux travaux nécessaires à l'utilisation prévue par la convention de 1997'' ; qu'en statuant de la sorte quand la parcelle sur laquelle reposait l'assiette de la servitude de passage demeurait une partie commune de sorte que l'enlèvement des ouvrages édifiés sur celle-ci relevait des droits et devoirs du seul syndicat des copropriétaires, qui a pour objet l'administration de tous les biens appartenant en commun aux copropriétaires, et ce, en dépit de l'obligation d'entretien et de conservation de la partie commune par le copropriétaire qui en détenait la jouissance privative qui ne confère aucunement le pouvoir et le devoir de détruire les ouvrages édifiés sur le bien confié, la cour a violé les dispositions des articles 1, 3, 4, 9 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 5 (parties communes générales) et 8 (droits accessoires aux parties communes générales) du règlement de copropriété du 21 mai 1990 ;

4°) ALORS QU'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'est pas un droit de propriété ; que les parties communes d'un immeuble en copropriété sont la propriété indivise de tous les copropriétaires, dont le syndicat des copropriétaires a l'administration ; qu'à supposer même qu'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif eut pu être créée, c'est alors au propriétaire du fonds débiteur de la servitude qu'il incombe de ne rien faire pour diminuer ou rendre plus incommode l'usage de la servitude ; qu'en condamnant M. [M] et Mme [H] à enlever à leurs frais les ouvrages édifiés sur une partie commune sur laquelle reposait l'assiette de la ‘‘servitude'', quand ceux-ci n'étaient pas propriétaires de ladite parcelle et en détenaient seulement la jouissance privative, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 701 et 1382 ancien du code civil ;

5°) ALORS QU'à supposer même qu'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif eut pu être créée, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude est alors tenu d'une obligation de ne rien faire qui tende à diminuer l'usage de celle-ci ou à le rendre plus incommode ; qu'il n'est donc pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude, mais seulement d'observer une attitude purement passive ; qu'en conséquence, les juges doivent d'abord rechercher l'imputabilité des faits qui rendent l'usage de la servitude incommode ou qui tendent à diminuer son assiette avant de condamner le propriétaire du fonds à le remettre à son état initial ; qu'en réponse à M. [M] et Mme [H] qui avaient soutenu qu'ils n'étaient pas à l'origine des ouvrages édifiés, la cour a jugé que « le fait qu'ils ne soient pas les auteurs de ces constructions est inopérant en ce que la servitude est un droit réel qui suit le fonds et s'impose à ses propriétaires successifs » ; qu'en statuant de la sorte quand la recherche de l'imputabilité des faits qui tendaient à diminuer l'assiette de la servitude était indispensable au prononcé d'une condamnation, la cour a violé les dispositions des articles 696, 698, 701 et 1382 ancien du code civil ;

6°) ALORS QU'à supposer même qu'une servitude sur une partie commune au profit d'un lot privatif eut pu être créée, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude est alors tenu d'une obligation de ne rien faire qui tende à diminuer l'usage de celle-ci ou à le rendre plus incommode ; qu'il n'est donc pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude, mais seulement d'observer une attitude purement passive ; qu'en conséquence, les juges doivent d'abord rechercher l'imputabilité des faits qui rendent l'usage de la servitude incommode ou qui tendent à diminuer son assiette avant de condamner le propriétaire du fonds à le remettre à son état initial ; qu'il ressortait des propres constatations de la cour d'appel que, selon le rapport d'expertise de M. [N] en date du 19 janvier 2017, des ouvrages et installations avaient été implantés sur la ‘‘servitude'' de passage ouvrant accès au lot n° 42, consistant notamment en un carport qui aurait été construit en 2003, à l'initiative de Mme [X] [G] ; qu'en condamnant toutefois M. [M] et Mme [H] qui n'étaient pas à l'origine de ces ouvrages à les enlever à leurs frais, la cour n'a pas tiré les conséquences de ses constatations et a violé les dispositions des articles 696, 698, 701 et 1382 ancien du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné M. [M] et Mme [H] à verser à M. [G] la somme de 350 000 FCFP à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « c'est par de justes motifs que la cour fait siens que le premier juge a alloué des dommages et intérêts à M. [G] et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Mme [H] et M. [M] ; que le jugement sera confirmé » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « M. [G] n'a pas été privé d'accès à pied ou en voiture à son lot depuis la servitude de passage, que cependant l'accès à un bâtiment qu'il souhaitait réhabiliter n'a pu, pendant des années, être emprunté par des camions, camionnettes ou pelleteuses en raison des ouvrages implantés sur la servitude de passage dont le lot n° 41 est grevé ; que, dans ces conditions, Mme [V] [H] et [Z] [M], propriétaires dudit lot, seront condamnés à lui payer la somme de 350 000 FCFP à titre de dommages-intérêts » ;

ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquences de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation des dispositions ayant ordonné à M. [M] et Mme [H] d'enlever à leurs frais tous ouvrages et tous matériels, de quelque nature qu'ils soient, situés sur la servitude de passage instaurée au profit du lot n° 42 entraînera par voie de conséquences la cassation des dispositions ayant condamné M. [M] et Mme [H] à verser à M. [G] la somme de 350 000 FCFP à titre de dommages-intérêts, en application des dispositions de l'article 625 du code de procédure civile."