BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Question 

M. Hervé Marseille appelle l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de la relance pour obtenir une précision sur le droit de préemption dans le cadre de la loi dite Pinel.

Selon l'article L. 145-46-1 alinéa premier du code de commerce, « lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
Il souhaite avoir confirmation que la vente d'un immeuble dont l'usage principal correspond à une ou plusieurs sous-destinations prévues au 5° de l'article R. 151-28 du code de l'urbanisme, ne relève pas des dispositions de cet article.

Réponse du Ministère de l'économie, des finances et de la relance

L'article L. 145-46-1 du code de commerce, issu de l'article 14 de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a instauré un droit de préférence au profit du locataire, en cas de vente du local commercial ou artisanal dans lequel il exerce son activité. Selon l'étude d'impact de la loi, la reconnaissance d'un droit de préférence au preneur lors de la vente du bien vise à favoriser le maintien des très petites entreprises commerciales et artisanales dans les zones de centre-ville soumises à une pression immobilière. Cette disposition contribue ainsi à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme. Néanmoins, le droit de préférence étant une limite à l'exercice du droit de propriété, les conditions d'exercice doivent connaître une interprétation stricte. Ainsi, seul le titulaire du bail portant sur le local commercial ou artisanal peut en bénéficier. Si le locataire est une société, le droit de préférence lui revient, et ne peut bénéficier individuellement à un actionnaire, un dirigeant ou un salarié, fut-il occupant des lieux. Les sous-locataires, les occupants à titre précaire (notamment, ceux dont le bail a été résilié, mais qui occupent encore les lieux contre le versement d'une indemnité d'occupation ou qui les occupent à titre gratuit), les usufruitiers ne sont pas inclus dans le bénéfice de ce droit. Par ailleurs, l'exercice de l'activité doit être effectif. Le locataire qui a déclaré la cessation de son activité ne saurait, en principe, se prévaloir de ce droit postérieurement à la cessation de cette activité. Enfin, il ne couvre pas les lots ayant d'autres usages que l'usage commercial ou artisanal. Si l'activité exercée s'est transformée et que l'usage a une nature autre qu'artisanale ou commerciale, il paraît difficile de se prévaloir de ce droit. Par ailleurs, le dernier alinéa de l'article L. 145-46-1 du code de commerce exclut l'application du dispositif en cas de cession globale d'un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux. L'avis n° 446 de Mme Bonnefoy au nom de la commission des lois du Sénat du 9 avril 2014 indique qu'il s'agit là d'« exempter du droit de préférence la cession globale d'un immeuble, de quelque nature qu'il soit, qui comporterait un local commercial […] ». En effet, en vertu du même principe d'interprétation stricte des limites aux conditions d'exercice d'un droit de propriété, le législateur ayant visé spécifiquement la vente d'un local à usage commercial ou artisanal et non la vente globale d'un immeuble pouvant inclure des locaux ayant un usage artisanal ou commerciale conforme à leur destination, le propriétaire paraît libre de procéder à la vente globale de l'immeuble. Une interprétation contraire l'obligerait à procéder à une vente par lots contre sa volonté de procéder à une vente globale, pour satisfaire une obligation vis-à-vis du preneur d'un lot mis à bail. Ceci serait une atteinte disproportionnée aux conditions d'exercice du droit de propriété du bailleur, et donnerait au locataire un pouvoir de blocage. Si la jurisprudence (en l'état peu significative) ne confirmait pas cette interprétation, il appartiendra au législateur de préciser le texte dans ce sens.