BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

Mme Michèle R. est propriétaire d'un ancien immeuble bâti à usage de pension pour animaux, sis à Villefranque, dont elle a divisé l'étage en deux appartements indépendants, se réservant l'occupation personnelle de l'un deux.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2012, le second logement a été loué en meublé à M. Nicolas M. pour une durée d'un an, moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Les parties sont convenues du maintien dans les lieux du locataire sans formaliser un nouveau bail.

Courant 2018, les relations entre les parties se sont dégradées, Mme R. demandant dès lors la régularisation d'un contrat de bail meublé avec un loyer réactualisé de 605,40 euros, ce que refusait M. M. qui revendiquait l'application de la loi du 06 juillet 1989, l'existence d'un accord sur un loyer de 500 euros et dénonçait la non conformité du logement avec les normes de décence notamment s'agissant de l'alimentation en eau potable.

Le 23 novembre 2018, la direction départementale des territoires et de la mer, pôle de la lutte contre l'habitat indigne, a remis un rapport relevant plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental.

Entre-temps, et suivant exploit du 24 septembre 2018, M. M. a fait assigner Mme R. par-devant le tribunal d'instance de Bayonne en exécution forcée des travaux de mise en conformité du logement aux critères de décence et indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 07 mai 2019, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a :

- dit que le bail est depuis sa conclusion un bail portant sur un logement à usage d'habitation principale soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989

- rejeté la demande de résiliation du bail pour manquements du locataire à ses obligations

- ordonné à Mme R. d'équiper la baie vitrée du salon, l'escalier et la mezzanine de garde-corps de nature à prévenir le risque de chute, d'équiper la cuisine et la salle de bains d'un dispositif de ventilation suffisant, ce dans le délai de quatre mois suivant la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, et de raccorder le logement au réseau de distribution d'eau potable, ce dans le délai d'un an suivant la signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois

- suspendu le paiement du loyer à compter du présent jugement et jusqu'à réalisation complète des travaux de mise en conformité ci-dessus

- condamné Mme R. à payer à M. M. une somme de 18.500 euros en réparation de son préjudice de jouissance

- condamné Mme R. au paiement d'une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- rejeté les demandes de suppression d'une cabane en bois, d'enlèvement de matériaux et objets, et de paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive de Mme R.

- condamné Mme R. aux dépens

- ordonné l'exécution provisoire

- dit qu'en application de l'article 20-1 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, une copie du présent sera transmise au sous-préfet de Bayonne.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 14 juin 2019, Mme R. a relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 09 septembre 2020.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 01 septembre 2020 par Mme R. qui a demandé à la cour, au visa de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1134 et 1184 anciens et 1240 nouveau du code civil, de :

- réformer le jugement entrepris

- débouter M. M. de ses demandes

- prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 11 mai 2013 à compter du jugement (sic) à intervenir

- condamner M. M. à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

- condamner M. M. à lui rembourser la somme de 500 euros correspondant au loyer du mois de mai 2019, outre la somme de 200 euros versée mensuellement depuis le mois de juin 2019 en exécution du jugement réformé

- condamner M. M. au paiement d'une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le constat d'huissier du 04 octobre 2018 et la sommation interpellative du 08 juillet 2020.

Vu les conclusions notifiées le 07 mai 2020 par M. M. qui a demandé à la cour, au visa de l'article 1719, 1° du code civil et des articles 6, 20 et 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, de :

- dire irrecevables et mal fondées les demandes formulées en appel par Mme R. et la débouter

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris

- y ajoutant, condamner Mme R. au paiement d'une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1 - sur le contrat de bail liant les parties

Avant l'entrée en vigueur de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 définissant la location en meublé, exclue du champ d'application de la loi du 06 juillet 1989, cette qualification nécessitait la réunion de deux éléments :

- un élément intentionnel : les parties doivent s'être entendues sur le caractère meublé de la location, ce qui doit ressortir du bail lui-même

- un élément matériel : le logement doit être, dès le début de la location, garni d'un mobilier et d'équipements en qualité et en nombre suffisants pour permettre au locataire de vivre convenablement.

La preuve du caractère meublé de la location incombe au bailleur.

En l'espèce, les parties ont régularisé le 10 mai 2012 un bail expressément qualifié de meublé, d'une durée de douze mois « sans tacite reconduction », auquel a été annexé un inventaire des meubles et matériels équipant le logement.

Pour renverser la présomption attachée à l'inventaire contradictoire, M. M., soutenant qu'il a équipé et meublé le logement qui était vide depuis l'origine, se borne à renvoyer la cour à ses pièces 10 à 14.

Mais, l'examen de ces pièces révèle, au contraire, qu'il a fait l'acquisition de biens électro-ménagers et mobiliers postérieurement à l'expiration du bail, corroborant ainsi les allégations de la bailleresse faisant valoir que, à l'expiration du bail initial, M. M. lui avait restitué le mobilier et qu'un nouveau bail verbal, soumis à la loi du 06 juillet 1989 avait pris effet à compter du 10 mai 2013, la bailleresse précisant que c'est à la suite d'une erreur que, en 2018, l'agence immobilière avait proposé à M. M. de régulariser un contrat en location en meublé.

Et, il ressort de l'inventaire que l'ensemble des pièces du logement, entièrement neuf, disposait de tous les éléments de confort requis en matière de location meublée : canapé, deux fauteuils cuir, table basse, télévision, lit, armoire, réfrigérateur, cuisinière, vaisselle, couverts, qui permettaient au locataire de vivre convenablement, la cuisine étant délimitée par un large comptoir adéquat pour la prise des repas, de sorte que, dans ces circonstances, la seule absence de chaises ne saurait justifier une disqualification de ce premier bail.

Par conséquent, ce bail a expiré le 10 mai 2013, les parties convenant de reconduire les relations dans le cadre d'un bail d'habitation verbal.

Infirmant le jugement de ce chef, il sera dit que les relations contractuelles des parties sont régies par un bail d'habitation verbal ayant pris effet le 10 mai 2013 pour une durée de trois ans, tacitement reconduit dans les conditions de l'article 10 de la loi du 06 juillet 1989.

Les parties sont contraires sur le montant du loyer de ce bail, Mme R. soutenant que le précédent loyer de 600 euros avait été maintenu et qu'elle avait consenti, seulement à titre temporaire, une baisse de 100 euros par mois pour aider financièrement son locataire.

M. M. se prévaut, au contraire, d'un accord sur un loyer mensuel de 500 euros, outre un complément de 50 euros pour la location temporaire d'un box du chenil à usage de cave.

La charge de la preuve du montant du loyer dont elle réclame le paiement incombe à Mme R.. Celle-ci ne peut se borner à opposer les conditions financières du bail de logement meublé dès lors que le prix de ce type bail est plus élevé que celui d'un logement vacant et M. M. ayant restitué les meubles de la bailleresse.

Pour sa part, M. M. produit ses relevés de compte dont l'examen permet de constater qu'il a régulièrement payé, à titre de loyer, la somme 550 euros, puis de celle de 500 euros, corroborant ses allégations sur la location provisoire d'un box, sans aucune contestation de la part de la bailleresse qui, dans un contexte de conflit avec son locataire, a sollicité en 2018 la régularisation d'un bail écrit sur la base d'un loyer de 600 euros, majoré d'une première indexation.

Mme R. échoue donc dans la preuve qui lui incombe, de sorte que, infirmant le jugement de ce chef, il sera dit que le loyer mensuel était de 500 euros.

2 - sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Parmi les motifs de résiliation du bail aux torts du locataire, Mme R. fait grief à M. M. d'avoir, pendant l'été 2016, procédé à des plantations illégales de pieds de cannabis dans son champ qu'elle a fortuitement détruits en passant le gyrobroyeur, essuyant les reproches de son locataire, à l'origine, selon elle, des premières tensions avec ce dernier.

Pas plus qu'en première instance, M. M. n'a pas conclu sur ce grief.

Cependant, en application de l'article 954 du code de procédure civile, l'intimé, qui a conclu à la confirmation du jugement, est réputé s'approprier les motifs de cette décision.

M. M. ayant conclu à la confirmation du jugement, il est donc réputé s'approprier les motifs du premier juge qui a écarté le grief au seul motif qu'il n'était pas « d'une gravité suffisante » sans en donner les raisons.

Mais, la plantation de cannabis dans la parcelle formant l'assiette de l'immeuble dont dépend le logement loué par M. M., constitue une violation grave du bail qui a été l'occasion pour le locataire de porter atteinte à la propriété de la bailleresse pour y exercer une activité illégale pénalement sanctionnée à l'article 222-35 du code pénal, exposant, de surcroît, la bailleresse à un risque pénal personnel, sinon à des mesures d'investigations intrusives, au-delà des récriminations que M. M. lui a adressées, en septembre 2016, en présence de Mme C. qui a attesté de ces faits.

Ces faits constituent une violation grave à l'obligation de jouissance des lieux loués, et étant survenus au cours de la reconduction tacite du bail dont la résiliation est sollicitée, justifient de faire droit à la demande de résiliation du bail qui prendra effet à compter du présent arrêt.

Cette résiliation rend sans objet les demandes d'exécution de travaux sous astreinte.

3 - sur l'indemnisation du préjudice pour logement indécent

En application de l'article 6 alinéa 1er de la loi du 06/07/1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail verbal, comme de l'article 1719 du code civil, dans sa rédaction applicable aux deux baux, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret 2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa rédaction applicable au bail en cause.

En outre, sont également applicables les dispositions du règlement sanitaire départemental, non incompatibles avec celles du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui ne l'a pas abrogé et plus rigoureuses que celles-ci.

En droit, le bailleur ne peut s'exonérer de son obligation d'ordre public de délivrer un logement décent en invoquant la clause par laquelle le locataire accepte de prendre les lieux en l'état ou la connaissance par le locataire des non-conformités du logement aux critères de décence lors de la prise de possession des lieux.

Et, l'indemnisation du locataire pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure.

En l'espèce, il est constant que, dès sa location en 2012, le logement présentait des infractions au règlement sanitaire départemental constatées dans le rapport de visite en date du 23 novembre 2018 de la direction départementale des territoires et de la mer, pôle de la lutte contre l'habitat indigne, ces infractions caractérisant également des non-conformités aux normes légales de décence :

- absence de raccordement au réseau d'eau potable

- absence de garde-corps à la fenêtre du séjour, de la mezzanie/chambre, à l'escalier menant à l'étage, et le long de la terrasse à l'extérieur

- absence d'aération/ ventilation dans la cuisine et la salle de bains

- hauteur sous-plafond de la pièce mezzanine/chambre inférieure à 1,80 m

- absence d'un système d'assainissement.

S'il est exact que M. M., qui était intervenu sur le chantier de transformation du bâtiment agricole en bâtiment d'habitation, connaissait parfaitement l'état des lieux et notamment l'absence de raccordement du bâtiment au réseau public de distribution d'eau potable, prenant les lieux en l'état dans le cadre d'une relation de confiance avec la bailleresse, et qu'il n'a formé aucune réclamation pendant six années d'occupation des lieux, ces circonstances sont impropres à exonérer Mme R., quels que soient son âge et sa bonne foi, de son obligation de délivrer un logement décent.

S'agissant des travaux de mise en conformité, la résiliation du bail prononcé par le présent arrêt rend cette mesure sans objet.

Toutefois, Mme R. démontre que, en exécution du jugement assorti de l'exécution provisoire, elle a fait procéder à l'installation des garde-corps et installer un dispositif de ventilation dans la cuisine et la salle de bains.

S'agissant de la distribution d'eau potable, chaque logement du bâtiment est alimenté en eau au moyen d'une cuve récoltant les eaux pluviales filtrées dans une pompe qui assure sa distribution dans le logement.

Il est constant que ce dispositif, permettrait-il une potabilisation de l'eau, est contraire au règlement sanitaire départemental des Pyrénées Atlantiques réputant eau potable l'eau distribuée par un réseau public, ainsi, comme l'a relevé le premier juge, à l'arrêté du 21 août 2008, outre les dispositions du code de la santé publique réglementant les conditions d'usage des eaux pluviales à l'intérieur des logements d'habitation.

Dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement entrepris, Mme R., dont le bâtiment est situé à près de 500 mètres du réseau public de la commune, s'est vu opposer par la commune un refus d'extension du réseau public et, malgré plusieurs relances auprès d'un opérateur local, n'a pu obtenir un devis sur le coût d'un raccordement au réseau public intégrant des travaux sur le domaine public et les travaux incombant au propriétaire.

En outre, il est établi que, courant septembre 2018, une panne est survenue sur la pompe qui alimente le logement loué, les parties étant contraires sur l'imputabilité de cette panne nécessitant le remplacement de la pompe, la bailleresse invoquant un défaut d'entretien, contesté par le locataire qui, à compter de cette date, a cessé de payer les loyers et trouvé un hébergement gratuit temporaire.

M. M. conclut à la confirmation du jugement entrepris qui a fait droit à sa demande d'indemnisation de son préjudice au titre des non-conformités du logement ainsi que de l'erreur de superficie du logement qui n'est pas de 80 m², comme cela avait été mentionné dans le premier bail écrit, mais de 54,67 m², la superficie de la mezzanine ne pouvant être prise en compte en raison d'une hauteur sous plafond insuffisante.

Le préjudice a été indemnisé sur la base de 250 euros par mois, d'août 2012 à août 2018 inclus, soit 18.500 euros.

En droit, M. M. est recevable à solliciter l'indemnisation du préjudice subi tant au titre du bail en location meublé qu'au titre du bail verbal qui lui a succédé, étant observé que la bailleresse ne lui oppose aucune prescription de son action indemnitaire.

Cependant, l'indemnisation doit être mesurée en considération des incidences concrètes des non-conformités du logement.

A cet égard, il faut constater que l'absence de ventilation n'a généré aucun désordre particulier et que l'absence de garde-corps n'a eu que des incidences mineures sur la jouissance des lieux.

En revanche, les inconvénients liés à la nécessité de s'approvisionner en bouteilles d'eau, et malgré les économies réalisées sur la consommation au titre des autres usages domestiques des eaux pluviales traitées, ainsi que l'incidence de la superficie réelle du logement sur sa valeur locative, doivent être pris en compte dans l'indemnisation du préjudice pour la période d'août 2012 à août 2018 inclus.

Au vu des circonstances de l'espèce, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de 9.000 euros que Mme R. sera condamnée à payer à M. M..

La cour rappelle ici, en tant que de besoin que le présent arrêt infirmatif constituera le titre ouvrant droit à la restitution des sommes qui auraient été trop versées en exécution du jugement entrepris.

Mme R. a abandonné à hauteur d'appel ses demandes relatives à la suppression de la cabane en bois et l'enlèvement des matériaux.

Enfin, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme R. aux dépens de première instance.

Mme R. sera condamnée aux dépens d'appel et les parties déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme R. aux dépens de première instance,

INFIRME le jugement pour le surplus,

et statuant à nouveau,

DIT que les relations actuelles contractuelles des parties sont régies par un bail verbal soumis à la loi du 06 juillet 1989 d'une durée de trois ans ayant pris effet le 10 mai 2013, tacitement renouvelé, au prix mensuel de 500 euros,

PRONONCE la résiliation du bail pour manquements du locataire à ses obligations contractuelles,

DEBOUTE M. M. de sa demande d'exécution des travaux de mise en conformité des lieux loués,

DIT que Mme R. a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent depuis le début de l'occupation des lieux par M. M.,

CONDAMNE Mme R. à payer à M. M. la somme de 9.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme R. aux dépens d'appel,

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Valérie SALMERON, Président, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile."