BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

« Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Douai, 14 novembre 2019), par acte authentique du 8 avril 2016, la société civile immobilière Dag (la SCI Dag) a vendu à la société civile immobilière Saturne (la SCI Saturne) les lots n° 16, 17, 4 et 11 d’un immeuble en copropriété, au prix de 190 000 euros.

2. Un certificat de mesurage réalisé le 1er juin 2016 ayant évalué la surface privative des lots n° 16 et 17 à 75,33 m² et non à 84,51 m² comme mentionné dans l’acte de vente, la SCI Saturne a assigné la SCI Dag, sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en réduction du prix et paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième, troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé

3. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La SCI Saturne fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que pour établir la superficie des parties privatives, il y a lieu de tenir compte du bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le certificat de mesurage faisant état d’une superficie de 84,51 m² avait été établi le 31 août 2007, soit neuf ans avant la vente, et celui faisant état d’une superficie de 75,33 m² avait été établi le 1er juin 2016, soit à peine deux mois après la vente ; qu’elle a encore constaté « qu’il n’existe pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats » ; qu’elle a considéré qu’après 2009, M. H…, cessionnaire du bail commercial et associé de la SCI Saturne, avait réalisé des travaux d’aménagements des lieux, et qu’il n’était pas établi « avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons » ; qu’en se fondant ainsi sur l’incertitude affectant la réalisation de travaux en 2009, soit neuf ans avant la vente, sans rechercher en quel état se présentaient matériellement les lieux à la date de la vente, cet état devant seul être pris en compte, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 20 décembre 2014, applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

5. La cour d’appel a retenu que, si l’acte de vente régularisé le 8 avril 2016 précisait que les lots n° 16 et 17 avaient une surface de 84,51 m² et que le certificat établi le 1er juin 2016 portait sur ces lots et relevait une surface privative de 75,33 m², force était de constater qu’il n’existait pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats, les croquis annexés de mesurage des lots litigieux étant différents notamment en ce qui concerne leur délimitation même.

6. Elle a relevé qu’alors que la société VF Dunkerque, à qui la SCI Dag avait consenti un bail commercial le 1er décembre 2007, exploitait un fonds de commerce de location de cassettes-vidéos, les lieux étant aménagés en un magasin, un local, un dégagement et un WC, M. H…, associé de la SCI Saturne, avait exploité un fonds de commerce de restauration rapide dans ces lieux, loués à partir du 4 novembre 2009, après avoir procédé à d’importants travaux d’aménagement nécessitant la réalisation de plans et de métrages précis et techniques, permettant l’installation d’un restaurant, d’une cuisine, d’une chambre froide, d’une réserve et de toilettes.

7. Elle a également relevé que, le 2 mai 2017, le juge de la mise en état avait ordonné à M. H… de communiquer à la SCI Dag le dossier de transformation des locaux sis au rez-de-chaussée en 2009 et plus particulièrement les plans d’architecte et/ou de bureaux d’études établis à cette occasion, mais que M. H… n’avait communiqué à la SCI Dag que trois documents ne comportant pas de plans ni de métrages précis, s’agissant d’un document intitulé « Esquisse – Faisabilité » ne comportant aucune mesure et de deux documents en langue anglaise établis par le franchiseur et relatifs à l’aménagement et à la décoration des lieux loués.

8. Elle a enfin constaté que, si la SCI Saturne faisait valoir que les travaux réalisés n’avaient consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes de restauration rapide sans porter atteinte à leur consistance générale, il convenait de relever qu’elle ne produisait aux débats aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative, alors même que l’importance des travaux réalisés avait permis la transformation des lieux pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration rapide.

9. Elle en a souverainement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la SCI Saturne ne rapportait pas la preuve que la superficie réelle des lieux était inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente.

10. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Saturne aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Saturne et la condamne à payer à la société civile immobilière Dag la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Saturne.

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir débouté la société Saturne de l’ensemble de ses demandes tendant à ce que la société Dag soit condamnée à lui payer une somme principale de 23 161 € au titre de la réduction du prix, 125 € au titre des frais de mesurage, 195 € au titre du surcroit d’émolument du notaire, 8 117,64 € au titre des intérêts payés par la société Saturne pour financer le surcroit de prix indu ;

AUX MOTIFS QUE : « sur la demande principale : qu’aux termes des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie ; que cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ; que les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ; que le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente ; que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie ; que si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix ; que si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ; que l’article 1617 du code civil dispose que la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ; que la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ; qu’il résulte des dispositions de l’article 4-1 du décret n° 67-223, dans leur rédaction issue du décret n° 97-532 du 23 mai 1997, que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ; qu’enfin, l’article 4-2 du même texte dispose que les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1 ; qu’il appartient à l’acquéreur de démontrer conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 précitée que la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente ; qu’il résulte des termes de l’acte authentique de vente en date du 8 avril 2016 signé par les parties que la vente a pour objet un ensemble immobilier en copropriété se composant de quatre lots : – lot numéro 4 : une cave, au sous-sol du bâtiment principal, et les 246/10 000èmes des parties communes de l’immeuble, – lot numéro 11 : une cave, au sous-sol du bâtiment principal, et les 70/10 000èmes des parties communes de l’immeuble, – lot numéro 16 : un local d’activité au rez-de-chaussée du bâtiment principal et les 1 031/10 000èmes des parties communes de l’immeuble, lot numéro 17 : un local d’activité au rez-de-chaussée du bâtiment principal et les 185/10 000èmes des parties communes de l’immeuble ; qu’en outre, un paragraphe de cet acte intitulé « Garantie de superficie » précise que : « Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 issu de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, le vendeur déclare que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de ce texte est la suivante : lots n° 16 et 17 : 84,51 m². Le mesurage a été effectué en conformité avec les dispositions du décret n° 97-532 du 23 mai 1997 par le cabinet Agenda Flandres Expertises, […] , ainsi qu’il résulte du certificat établi par lui le 31 août 2007, demeuré ci-annexé sur support électronique. Si la superficie se révélait inférieure de plus d’un vingtième à celle-ci-dessus exprimée, le vendeur pourrait être amené, à la demande de l’acquéreur, à supporter une diminution du prix du lot concerné proportionnelle à la moindre mesure, étant précisé que l’action en diminution du prix devra être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compte de ce jour. Le notaire soussigné a rappelé aux parties les dispositions des articles 4-1, 4-2 et 4-3 du décret du 17 mars 1967 portant définition de la superficie d’un lot de copropriété : – la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, les locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre – les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée ci-dessus ; leur superficie pouvant être indiquée n’est donc pas garantie » ; qu’il résulte du certificat établi par la société Agenda Expertise le 31 août 2007 et annexé à l’acte de vente que la surface privative « Loi Carrez » du local commercial situé […] est de 84,51 m², le certificat reprenant les mesures suivantes : – magasin : surface privative de 72,89 m², – dégagement : surface privative de 4,02 m², – local : surface privative de 5,32 m², – wc : surface privative de 79,97 m² ; qu’au soutien de la demande en réduction du prix de vente, la SCI Saturne produit aux débats un certificat de mesurage « Loi Carrez » établi par la SARL Axediag le 1er juin 2016 qui fait état, s’agissant du local commercial sis […] , lots n° 16 et 17, d’une superficie privative de 75,33 m², reprenant les mesures suivantes : – restaurant (RDC) : 43,70 m², – réserve (RDC) : 2,01 m², – chambre froide (RDC) : 5,34 m², – sanitaires (RDC) : -6,31 m², – cuisine (RDC) : 17,97 m² ; qu’il convient de relever que la comparaison de deux certificats de mesurage laisse apparaître une différence de mesurage de plus d’un vingtième, le premier certificat établi en 2007 faisant état d’une surface de 84,51 m² et celui établi en 2016 mentionnant une surface de 75,33 m², alors que l’action aux fins de réduction du prix de vente a été engagée par la SCI Saturne dans l’année suivant la vente ; que si l’acte de vente régularisé le 8 avril 2016 précise que les lots n° 16 et 17 ont une surface de 84,51 m² et que le certificat établi le 1er juin 2016 porte précisément sur les lots n° 16 et 17 et relève une surface privative de 75,33 m², force est de constater qu’il n’existe pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats, le croquis annexés de mesurage des lots litigieux étant différents notamment en ce qui concerne leur délimitation même ; qu’en outre, il résulte des éléments du dossier que par acte sous seing privé régularisé le 1er décembre 2007, la SCI Dag a concédé un bail commercial à la SARL VF Dunkerque, les deux sociétés ayant le même gérant, et que par acte authentique en date du 4 novembre 2009, la SARL VF Dunkerque a cédé son droit au bail à M. V… H…, associé de la SCI Saturne ; qu’il n’est pas contesté qu’alors que la société VF Dunkerque exploitait un fonds de commerce de location de cassettes-vidéos, les lieux étant aménagés en un magasin, un local, un dégagement et un wc, M. H… a exploité un fonds de commerce de restauration rapide dans les lieux loués à partir de 2009, après avoir procédé à d’importants travaux d’aménagement nécessitant la réalisation de plans et de métrages précis et techniques, permettant l’installation d’un restaurant, d’une cuisine, d’une chambre froide, d’une réserve et de wc ; qu’alors que par ordonnance en date du 2 mai 2017, le juge de la mise en état a ordonné à M. H… de communiquer à la SCI Dag, dans le cadre de la présente instance, le dossier de transformation des locaux sis au rez-de-chaussée, […] en 2009 et plus particulièrement les plans d’architecte et/ou de bureaux d’études établis à cette occasion, M. H… n’a communiqué à la SCI Dag que trois documents ne comportant pas de plans ni de métrages précis, s’agissant d’un document intitulé « Esquisse – Faisabilité » ne comportant aucune mesure et de deux documents en langue anglaise établis par le franchiseur et relatifs à l’aménagement et à la décoration des lieux loués ; qu’en outre, si la SCI Saturne fait valoir que les travaux réalisés n’ont consisté qu’à mettre les lieux loués aux normes de restauration rapide sans porter atteinte à leur consistance générale, il convient de relever qu’elle ne produit aux débats aucune pièce permettant d’établir avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons, par nature exclus du calcul de la superficie de la partie privative, alors même que l’importance des travaux réalisés a permis la transformation des lieux pour l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration rapide avec l’aménagement d’une salle de restaurant, d’une cuisine, d’une réserve et de wc ; que par ailleurs, alors qu’il appartient à l’acquéreur qui se prévaut de l’existence d’une erreur de mesurage de caractériser la nature des surfaces déduites en application des dispositions de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 susvisé, le certificat de mesurage établi par la SARL Axediag ne fait pas référence à chacun des quatre lots vendus, les deux caves constituant les lots n° 4 et 11 ne pouvant être exclues par principe du calcul de la superficie privative, et ne permet pas de connaître la nature de chaque surface déduite pour l’établissement de cette superficie ; qu’enfin, la SCI Dag relève à juste titre que l’article 46 précité dispose que l’acte doit préciser « la superficie de la partie privative du lot » de sorte que chaque lot doit être mesuré séparément afin d’imputer précisément un déficit de superficie alors même que la configuration des lieux telle qu’elle résulte du certificat établi en 2007 ne correspond pas à celle décrite par le certificat établi en 2016 ; qu’en conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de considérer que la SCI Saturne ne rapporte pas la preuve que la superficie réelle des lieux est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, de sorte qu’elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI Dag à ce titre ; que la décision entreprise sera infirmée en toutes ses dispositions » ;

1/ ALORS QUE pour établir la superficie des parties privatives, il y a lieu de tenir compte du bien tel qu’il se présente matériellement au moment de la vente ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le certificat de mesurage faisant état d’une superficie de 84,51 m² avait été établi le 31 août 2007, soit neuf ans avant la vente, et celui faisant état d’une superficie de 75,33 m² avait été établi le 1er juin 2016, soit à peine deux mois après la vente ; qu’elle a encore constaté « qu’il n’existe pas de concordance dans la description des lieux entre les deux certificats de mesurage produits aux débats » (arrêt, p. 6, pénultième alinéa) ; qu’elle a considéré qu’après 2009, M. H…, cessionnaire du bail commercial et associé de la SCI Saturne, avait réalisé des travaux d’aménagements de lieux, et qu’il n’était pas établi « avec précision la nature et la consistance des travaux réalisés et notamment l’édification éventuelle de murs ou de cloisons » (arrêt, p. 7, alinéa 4) ; qu’en se fondant ainsi sur l’incertitude affectant la réalisation de travaux en 2009, soit neuf ans avant la vente, sans rechercher en quel état se présentaient matériellement les lieux à la date de la vente, cet état devant seul être pris en compte, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 20 décembre 2014, applicable en la cause ;

2/ ALORS QUE la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à diminution du prix ; qu’en l’espèce, pour débouter la SCI Saturne de ses demandes, la cour d’appel s’est fondée sur la circonstance que M. H…, son associé, cessionnaire du droit au bail commercial, avait réalisé en 2009 des travaux dont il n’établissait pas la nature et la consistance ; qu’en statuant ainsi, à supposer qu’elle ait ainsi entendu priver l’acquéreur du droit à diminution du prix au prétexte qu’il avait connaissance de la superficie réelle des lieux, la cour d’appel a violé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 20 décembre 2014, applicable en la cause ;

3/ ALORS QUE les caves doivent être exclues de la superficie de la partie privative des lots ; qu’en retenant pourtant que « le certificat de mesurage établi par la SARL Axediag ne fait pas référence à chacun des quatre lots vendus, les deux caves constituant les lots n° 4 et n° 11 ne pouvant être exclues par principe du calcul de la superficie privative » (arrêt, p. 7, alinéa 5), la cour d’appel a violé l’article 46, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 20 décembre 2014, applicable en la cause ;

4/ ALORS QUE le certificat de mesurage réalisé par la société Axediag, régulièrement versé aux débats par l’exposant, faisait la liste des surfaces prises en compte pour un total de 75,33 m², et indiquait qu’aucune surface n’avait été déduite pour l’établissement de cette superficie ; qu’en retenant pourtant que ledit certificat « ne permet pas connaître la nature de chaque surface déduite pour l’établissement de cette superficie », quand il résultait de ses termes clairs et précis qu’aucune surface n’avait été déduite, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable en la cause ;

5/ ALORS QUE lorsqu’est vendu un local constitué de la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle du local en son entier, exclusion faite des caves ; que la réduction du prix n’est donc pas subordonnée au mesurage séparé de chaque lot ; qu’en retenant pourtant que « chaque lot doit être mesuré séparément afin d’imputer précisément un déficit de superficie » (arrêt, p. 7, antépénultième alinéa), la cour d’appel a violé l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 20 décembre 2014, applicable en la cause. »