BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 septembre 2019), par acte sous seing privé du 4 novembre 2016, M. F...  a vendu à M. et Mme N...  une maison d’habitation sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt principal et d’un prêt relais, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 3 février 2017.

2. Le 7 février 2017, les acquéreurs n’ayant pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts, le vendeur leur a notifié une renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.

3. Le 23 février 2017, M. et Mme N... , ayant obtenu leurs prêts, ont assigné M. F...  en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale. Reconventionnellement, le vendeur a sollicité le constat de la caducité de la promesse de vente et le paiement du dépôt de garantie.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

4. M. et Mme N...  font grief à l’arrêt de déclarer la promesse de vente caduque et de rejeter leur demande au titre de la clause pénale et des frais de procédure, alors « que le juge doit respecter la loi des parties ; que la promesse de vente stipulait que les acquéreurs déclaraient avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix, à un prêt d’un montant maximum de 725 000 euros, dont 260 000 euros de crédit relais ; que la cour d’appel a relevé qu’ils avaient justifié, dans le délai de la mise en demeure qui leur avait été adressée par le vendeur, avoir obtenu un prêt, matérialisé par une offre de la banque en date du 24 janvier 2017 de 539 900 euros ; qu’il avait ainsi été justifié, dans les délais, d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, puisqu’il était inférieur au montant maximal prévu, peu important que les acquéreurs aient antérieurement sollicité la banque pour un montant supérieur et que le prêt ne couvre pas le montant total de l’acquisition  ; qu’en jugeant pourtant, pour juger la promesse de vente caduque, que les acquéreurs n’aient pas justifié de la réalisation de la condition dans les termes prévus par la promesse, la cour d’appel a violé l’article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l’article 1103 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

6. Pour déclarer caduque la promesse de vente et rejeter la demande de M. et Mme N...  en paiement de la pénalité contractuelle, l’arrêt retient que les acquéreurs n’ont pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels.

7. En statuant ainsi, alors qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Et sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. M. et Mme N...  font grief à l’arrêt d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande du vendeur tendant à la conservation du dépôt de garantie et dit que cette somme sera versée à M. et Mme N...  et de les condamner à payer au vendeur une clause pénale de 38 500 euros et de dire que la somme séquestrée par le notaire sera versée à M. F... , alors « que la cassation s’étend à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la promesse de vente stipulait que le dépôt de garantie ne resterait acquis au vendeur, par application de la clause pénale stipulée à l’acte, que si le défaut de réalisation d’une des conditions suspensives était dû à la responsabilité de l’acquéreur ; que le premier moyen a montré que les conditions suspensives avaient bien été réalisées, notamment celle tenant à l’information du vendeur, dans les délais contractuellement prévu, du prêt obtenu ; que par conséquent, la cassation à intervenir sur le fondement du premier moyen justifie la cassation du chef de dispositif attaqué par le présent moyen, par application de l’article 624 du code de procédure civile. »

Réponse au moyen

Vu l’article 624 du code de procédure civile :

9. Selon ce texte, la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

10. La cassation sur le premier moyen entraîne par voie de conséquence la cassation des dispositions critiquées par le second moyen.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il rejette la demande d’expertise, l’arrêt rendu le 17 septembre 2019, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet sur le surplus l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence, autrement composée ;"