Responsabilité du démarcheur en défiscalisation (mardi, 09 février 2021)
La cour d’appel a jugé, que M. et Mme Y... avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17 000 euros.
"Faits et procédure
2. Selon l’arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), en juin 2005, M. et Mme Y... , après avoir été démarchés par la société IFB France, chargée de la commercialisation d’immeubles en l’état futur d’achèvement
réalisés à la Réunion par la société civile de construction vente Le Jardin colonial (la société Le Jardin colonial), ont acquis, au prix de 101 500 euros, un appartement à titre d’investissement immobilier locatif bénéficiant d’un avantage fiscal.
3. Le bien, financé à l’aide d’un prêt, a été livré en 2007, loué à plusieurs reprises et évalué en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros.
4. M. et Mme Y... ont assigné le vendeur, le démarcheur, la banque et les assureurs à titre principal en nullité de la vente pour dol. Subsidiairement, ils ont sollicité la réparation d’un préjudice patrimonial et moral en raison des fautes commises par la société IFB France dans l’exécution de son obligation d’information et de conseil.
Examen des moyens
Sur le second moyen, ci-après annexé
5. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen
Enoncé du moyen
6. La société IFB France fait grief à l’arrêt de la condamner à payer à M. et Mme Y... des dommages-intérêts d’un montant de 17 000 euros au titre de la perte de chance, alors :
« 1°/ que le manquement à une obligation d’information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte d’une chance d’éviter le dommage tel qu’il s’est réalisé, soit de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu’il s’ensuit qu’en l’état du rejet de leur action en nullité de la vente immobilière pour dol, M. et Mme Y... ne pouvaient obtenir réparation du préjudice constitué par la perte d’une chance d’effectuer un investissement immobilier locatif plus rentable par l’acquisition d’un bien en métropole qui aurait conservé une valeur stable sans bénéfice d’un avantage fiscal ; qu’en affirmant que le manquement de la société IFB à son devoir d’information et de conseil leur ouvrait droit à obtenir réparation de leur perte de chance d’avoir réalisé un investissement immobilier locatif plus rentable, en dépit du maintien du contrat de vente du bien immobilier, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce ;
2°/ que l’indemnisation de la perte d’une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; qu’en évaluant le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 17 000 €, après avoir rappelé que l’existence d’un avantage fiscal venait diminuer l’impact de la dépréciation et qu’un bien acquis en métropole aurait conservé sa valeur sans le bénéfice d’un tel avantage, au lieu de déterminer in concreto, dans l’hypothèse d’une exécution satisfaisante de l’obligation d’information, sous quelle probabilité M. et Mme Y... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l’affirmative, s’ils l’auraient acquis à des conditions différentes, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce ;
3°/ que la détermination d’un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l’action a pu retirer de la situation dommageable ; qu’en évaluant le préjudice de M. et Mme Y... à la somme de 17 000 €, après avoir rappelé que l’existence d’un avantage fiscal venait diminuer l’impact de la dépréciation et qu’un bien acquis en métropole aurait conservé sa valeur sans le bénéfice d’un tel avantage, sans rechercher si M. et Mme Y... , en conservant dans leur patrimoine la propriété d’un immeuble susceptible de s’apprécier, n’en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l’allocation d’une indemnité compensant la perte d’une chance de réaliser un investissement plus rentable, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l’espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit. »
Réponse de la Cour
7. D’une part, le rejet de la demande principale en nullité de la vente pour dol dirigée contre le vendeur ne fait pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité quasi-délictuelle contre le professionnel chargé de la commercialisation du programme d’investissement immobilier défiscalisé et à l’indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien.
8. D’autre part, la cour d’appel a relevé que le bien acquis en 2006 au prix de 101 500 euros avait été estimé en 2013 entre 55 000 et 65 000 euros.
9. Procédant à une comparaison prenant en compte l’avantage fiscal attaché à un investissement Outre-mer avec un investissement locatif immobilier qui aurait été réalisé en métropole en conservant une valeur stable, la cour d’appel a pu en déduire, sans avoir à rechercher quelle aurait été la décision prise par les acquéreurs s’ils avaient été correctement informés, que M. et Mme Y... avaient subi une perte de chance d’avoir effectué un investissement plus rentable, qu’elle a souverainement évaluée à la somme de 17 000 euros.
10. Enfin, la cour d’appel n’était pas tenue d’effectuer une recherche sur l’évolution du patrimoine des acquéreurs qui n’était pas demandée.
11. La cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;"