BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Le syndicat des copropriétaires 3 Villa Saint-A, dont le siège est […], représenté par son syndic le Cabinet Mugnier, domicilié […], […], a formé le pourvoi no G 19-17.954 contre l’arrêt rendu le 13 mars 2019 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant :

1o/ à M. B X, domicilié […], […],

2o/ à la société MAIF, dont le siège est […], […],

3o / à la société Axa France IARD, dont le siège est 313 terrasses de l’Arche, […],

4o/ à la société Eveland’s, dont le siège est […], […],

5o/ à M. C Y, domicilié […], […], ancien syndic de copropriété du syndicat des copropriétaires,

défendeurs à la cassation.

M. X et la MAIF ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

La société Axa France IARD a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l’appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

M. X et la MAIF, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l’appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La société Axa France IARD, demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l’appui de son recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, avocat du syndicat des copropriétaires 3 Villa Saint-A, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France IARD, de Me Le Prado, avocat de M. X et de la société MAIF, après débats en l’audience publique du 22 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A à Paris du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre la société Eveland’s et M. Y, en qualité d’ancien syndic de la copropriété du 3 villa Saint A.

Faits et procédure

2. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 13 mars 2019), M. X, propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a été victime à compter de 2003 d’infiltrations, dont la cause a été attribuée tant aux installations sanitaires de l’appartement situé au-dessus du sien, appartenant à M. Z, aux droits duquel se trouve la société Eveland’s, qu’à une fuite des eaux usées de l’immeuble voisin, situé au 3 villa Saint A, alors soumis au statut de la copropriété. L’ensemble des lots de cet immeuble, qui a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, a été acquis le 6 décembre 2006 par un unique propriétaire, qui a ensuite revendu l’immeuble par lots à compter du 6 décembre 2007.

3. En décembre 2012, M. X, et sa compagnie d’assurance, la Mutuelle des artisans et instituteurs de France (la Maif), ont assigné la société Eveland’s, le syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A et son assureur, la société Axa France IARD (la société Axa), en paiement de dommages-intérêts.

4. Le syndicat des copropriétaires a sollicité la garantie de la société Axa.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa première branche, et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires et la société Axa font grief à l’arrêt de déclarer la demande recevable et de l’accueillir, alors « que la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; que lorsque celui qui a acquis l’ensemble des lots, faisant ainsi disparaître la copropriété existante, les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts, il se forme une nouvelle copropriété, dont le syndicat n’est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires, dissous et survivant pour les besoins de sa liquidation ; qu’en retenant que le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A attrait à la cause, dont elle a constaté qu’il s’était constitué au plus tôt le 6 décembre 2007, était responsable des défauts d’entretien imputables au syndicat du même nom, mais distinct, dissous le 6 décembre 2006 par l’effet de l’acquisition de l’ensemble des lots par la SCI Saint-Ouen A, la cour d’appel a violé les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 32 du code de procédure civile.»

Réponse de la Cour

Vu les articles 1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 :

6. Il résulte de ces textes que les copropriétaires sont obligatoirement et de plein droit groupés en un syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote-part de parties communes.

7. Pour retenir la responsabilité du syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, le 6 décembre 2006, la copropriété a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l’acquisition de tous les biens en dépendant par la société Saint Ouen A, qui a établi un nouveau règlement de copropriété, que cette société n’est plus propriétaire de lots, pour les avoir revendus à compter du 6 décembre 2007, et que le syndicat des copropriétaires est responsable de l’exécution des travaux imposés par les arrêtés préfectoraux d’insalubrité pris le 25 mai 2004 et de la persistance ou non des désordres.

8. En statuant ainsi, alors que, l’acquéreur des lots n’étant pas tenu de plein droit des obligations du syndicat dissous, dont la personnalité morale subsiste pour les besoins de sa liquidation, les créanciers de ce syndicat doivent le mettre en cause, même si la copropriété a disparu du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire, au besoin en faisant désigner judiciairement un mandataire ad’hoc, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis

Enoncé du moyen

9. Le syndicat des copropriétaires, M. X et la Maif font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes, alors « que les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ; que la clause qui exclut la garantie de l’assureur en cas de « dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut dès lors être regardée comme formelle et limitée ; qu’en décidant que la clause d’exclusion dont se prévalait la société Axa France IARD devait recevoir application, la cour d’appel a violé l’article L 113-1 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

10. La société Axa conteste la recevabilité du moyen au motif qu’il est nouveau, mélangé de fait et de droit.

11. Cependant le moyen était dans le débat, dès lors que le syndicat des copropriétaires soutenait que M. X était dans le même cas que d’autres copropriétaires de l’immeuble qui avaient bénéficié de décisions

retenant que l’article L. 113-1 du code des assurances imposait, pour leur validité, que les clauses d’exclusion soient formelles et limitées.

12. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l’article L. 113-1 du code des assurances :

13. Aux termes de ce texte, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

14. Pour rejeter la demande de garantie formée contre la société Axa, l’arrêt retient, d’abord, que le syndicat des copropriétaires a souscrit un contrat d’assurance aux termes duquel sont exclus de la garantie « dégâts des eaux » les dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant, notamment après sinistre, ensuite, par motifs propres et adoptés, que les dommages survenus en 2003 dans l’appartement du tiers lésé résultent d’une absence récurrente et ancienne de réparation de la part de l’assuré.

15. En statuant ainsi, alors que la clause d’exclusion de garantie ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n’était pas formelle et limitée et ne pouvait ainsi recevoir application en raison de son imprécision, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevables les demandes de M. X et de la Mutuelle Maif, déclare la SCI Eveland’s responsable de 50 % des dommages occasionnés à M. X et la condamne à payer à M. X les sommes de 4 587 euros au titre du préjudice matériel et 32 435,92 euros au titre du préjudice de jouissance et à la Maif la somme de 10 811,21 euros au titre de sa créance subrogatoire, ainsi que les sommes allouées à M. X et à la Mutuelle Maif au titre des frais irrépétibles en première instance et en appel, l’arrêt rendu le 13 mars 2019, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

Remet, sauf sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires 3 Villa Saint-A (demandeur au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir déclaré recevables les demandes dirigées par M. X et la MAIF à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A, et d’avoir condamné celui-ci, in solidum avec la SCI Eveland’s, à payer à M. X les sommes de 4.582 euros et 32.435,92 et à la MAIF celle de 10.811,21 euros,

AUX MOTIFS QUE (p. 3) le 6 décembre 2006, la copropriété de l’immeuble du 3 Villa Saint A à Paris l8ème a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l’acquisition de tous les biens dépendant de l’immeuble par la SCI Saint Ouen A, qui a établi un nouveau règlement de copropriété ; que la SCI Saint Ouen A, qui n’est plus propriétaire d’aucun lot, a revendu ses lots séparément à partir du 6 décembre 2007 (…) ; que (p. 7) les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint A à Paris (75018) au soutien de l’irrecevabilité des demandes de M. X et la MAIF ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, étant précisé en outre que ce syndicat ne justifie pas en appel de la novation qu’il allègue d’un « nouveau » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint Miche! à Paris (75018) qui ne serait pas tenu par les dettes de « l’ancien » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint A à Paris (75018) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, lequel est une personne morale de droit privé chargé de la gestion et de la conservation des parties communes de la copropriété de l’immeuble ; qu’il convient de rappeler que le syndicat naît automatiquement en vertu de la loi sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte ou d’effectuer des déclarations ou formalités quelconques pour le constater ; que la constitution du syndicat ne dépend pas de la volonté des copropriétaires ; que le statut de la copropriété s’applique, et le syndicat, organe obligatoire de la copropriété, naît de plein droit lorsque les conditions énoncées par l’article 1er de la loi du 10juillet1965 sont remplies (article 1er : la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie

privative et une quote-part de parties communes) ; que peu importe qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi ou qu’aucun syndic n’ait été désigné ; que la dissolution du syndicat peut résulter de la réunion de tous les lots entre les mains d’une même personne, à la suite notamment d’un rachat ; que le syndicat survit alors pour les besoins de sa liquidation ; que la dissolution de l’association des copropriétaires entraîne sa liquidation, la personnalité juridique de l’association subsistant cependant pour les besoins de celle-ci ; qu’en l’espèce, l’ensemble des lots de la copropriété de l’immeuble du 3 villa Saint A a été acquis par la SCI Saint Ouen A par acte notarié du 6 décembre 2006 aux termes duquel a été annulé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 24 janvier 1976 et établi un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif dc division ; que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qui a pour dénomination syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint Michet ; que le syndicat prendra naissance dès qu’il existera au moins deux copropriétaires différents ; qu’il prendra fin de plein droit si l’immeuble vient à appartenir à une seule personne ; que la SCI Saint Ouen A a par la suite revendu l’ensemble des lots séparément, et notamment par acte du 6 décembre 2007 ; qu’elle n’est plus à ce jour propriétaire d’aucun lot ; qu’il convient de souligner par ailleurs que sont annexés à l’acte du 6 décembre 2006 les arrêtés préfectoraux d’insalubrité en date du 25 mai 2004 concernant les immeubles des 1 et 3 villa Saint A, auxquels le syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A, est chargé de répondre ; qu’il était à ce titre responsable de l’exécution des travaux et de la persistance ou non des désordres ; que d’ailleurs, le 26 septembre 2007, après l’acquisition de l’immeuble par la SCI Saint Ouen A, l’expert, dans le cadre de la seconde partie de ses opérations d’expertise, relève que l’immeuble du 3 villa Saint A est en cours de réfection ; qu’aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s’opère lorsqu’ un nouveau débiteur est substitué à l’ancien, qui est déchargé par le créancier; que dès lors, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A ne peut se prévaloir d’une novation dans la mesure où le précédent syndicat a été dissout et n’existe plus, empêchant dès lors toute substitution de débiteurs ; qu’il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes formées par les demandeurs

1o – ALORS QUE la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; que lorsque celui qui a acquis l’ensemble des lots, faisant ainsi disparaître la copropriété existante, les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts, il se forme une nouvelle copropriété, dont le syndicat n’est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires, dissous et survivant pour les besoins de sa liquidation ; qu’en retenant que le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A attrait à la cause, dont elle a constaté qu’il s’était constitué au plus tôt le 6 décembre 2007 était

responsable des défauts d’entretien imputables au syndicat du même nom, mais distinct, dissous le 6 décembre 2006 par l’effet de l’acquisition de l’ensemble des lots par la SCI Saint-Ouen A, la cour d’appel a violé les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 32 du code de procédure civile ;

2o – ALORS au surplus QUE la cour d’appel, qui a expressément constaté (pp. 3-4) que « le 6 décembre 2006, la copropriété de l’immeuble du 3 Villa Saint-A à Paris 18e a été dissoute et remplacée par une nouvelle » ne pouvait, sans se contredire énoncer ensuite que le syndicat attrait en justice « ne justifie pas en appel de la novation qu’il allègue d’un « nouveau » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A (75018) qui ne serait pas tenu par les dettes de « l’ancien » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) ; qu’en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION :

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A de sa demande en garantie à l’encontre de la société Axa France Iard,

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A a souscrit un contrat d’assurance “incendie-multirisques” auprès de la société UAP, devenue la société Axa France lard, aux termes duquel il est stipulé au titre de la garantie “dégât des eaux” que sont exclus de ladite garantie les dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre ; qu’un arrêté préfectoral de péril du 4 septembre 2002 a été pris à l’encontre de l’immeuble du 1 Villa Saint-A à Paris (75018), aux termes duquel il était enjoint aux copropriétaires de l’immeuble mitoyen du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) d’exécuter un certain nombre de travaux de confortation du gros oeuvre pour garantir la sécurité des occupants de l’immeuble et pour supprimer les infiltrations d’eau de toute nature, outre la remise en état des canalisations d’arrivée et d’évacuation d’eau détériorées ; qu’il est établi que, le 26 avril 2004, la délégation permanente de l’habitat du conseil départemental d’hygiène a conclu à l’insalubrité des immeubles des 1 et 3 Villa Saint-A, ces insalubrités constituant un danger pour la santé des personnes qui les occupaient, danger lié à l’humidité de condensation et à l’humidité d’infiltrations constatées dans l’ensemble des logements des deux immeubles ; que cet arrêté de péril étant resté sans effet, la préfecture de police de Paris a pris un arrêté d’insalubrité le 25 mai 2004 ; qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) n’a pas mis en oeuvre les travaux prescrits, d’une part, par l’arrêté de péril du 4 septembre 2002 permettant ainsi l’apparition du sinistre en 2003 dans

l’appartement de M. X, et, d’autre part, par l’arrêté d’insalubrité le 25 mai 2004 permettant la poursuite des désordres survenus ; qu’il est établi que les dommages survenus en 2003 dans l’appartement du tiers lésé, M. X, résultent notamment d’une absence récurrente et ancienne de réparations de la part de l’assuré, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A, de ses installations ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris de sa demande de garantie à l’encontre de la société Axa France lard ;

ALORS QUE les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ; que la clause qui exclut la garantie de l’assureur en cas de « dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre » ne se réfère pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut dès lors être regardée comme formelle et limitée ; qu’en décidant que la clause d’exclusion dont se prévalait la société Axa France Iard devait recevoir application, la cour d’appel a violé l’article L 113-1 du code des assurances ;

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. X et la société MAIF (demandeurs au pourvoi incident).

Il est fait grief attaqué D’AVOIR débouté M. X et la MAIF de leurs demandes dirigées contre la société Axa France Iard ;

AUX MOTIFS QUE «le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A a souscrit un contrat d’assurance “incendie-multirisques” auprès de la société UAP, devenue la société Axa France lard, aux termes duquel il est stipulé au titre de la garantie “dégât des eaux” que sont exclus de ladite garantie les dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre ; qu’un arrêté préfectoral de péril du 4 septembre 2002 a été pris à l’encontre de l’immeuble du 1 Villa Saint-A à Paris (75018), aux termes duquel il était enjoint aux copropriétaires de l’immeuble mitoyen du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) d’exécuter un certain nombre de travaux de confortation du gros oeuvre pour garantir la sécurité des occupants de l’immeuble et pour supprimer les infiltrations d’eau de toute nature, outre la remise en état des canalisations d’arrivée et d’évacuation d’eau détériorées ; qu’il est établi que, le 26 avril 2004, la délégation permanente de l’habitat du conseil départemental d’hygiène a conclu à l’insalubrité des immeubles des 1 et 3 Villa Saint- A, ces insalubrités constituant un danger pour la santé des personnes qui les occupaient, danger lié à l’humidité de condensation et à l’humidité d’infiltrations constatées dans l’ensemble des logements des deux immeubles ; que cet arrêté de péril étant resté sans effet, la préfecture de police de Paris a pris un arrêté d’insalubrité le 25 mai 2004 ; qu’il en résulte que le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) n’a pas mis en oeuvre les travaux prescrits, d’une part, par l’arrêté de péril du 4 septembre 2002 permettant ainsi l’apparition du sinistre en 2003 dans l’appartement de M. X, et, d’autre part, par l’arrêté d’insalubrité le 25 mai 2004 permettant la poursuite des désordres survenus ; qu’il est établi que les dommages survenus en 2003 dans l’appartement du tiers lésé, M. X, résultent notamment d’une absence récurrente et ancienne de réparations de la part de l’assuré, à savoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A, de ses installations ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris de sa demande de garantie à l’encontre de la société Axa France lard ; »

ALORS QUE les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ; que la clause qui exclut la garantie de l’assureur en cas de « dommages causés par un défaut permanent d’entretien de la part de l’assuré et/ou un manque de réparations indispensables lui incombant notamment après sinistre » ne se réfère pas

à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées et ne peut dès lors être regardée comme formelle et limitée ; qu’en décidant que la clause d’exclusion dont se prévalait la société Axa France Iard devait recevoir application, la cour d’appel a violé l’article L 113-1 du code des assurances.

Moyen produit par la SCP L. Poulet-Odent, avocat aux Conseils, pour la société Axa France IARD (demanderesse au pourvoi provoqué).

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR déclaré recevables les demandes dirigées par M. X et la MAIF à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 3 Villa Saint-A, et d’avoir condamné celui-ci, in solidum avec la SCI Eveland’s, à payer à M. X les sommes de 4.582 euros et 32.435,92 euros et à la MAIF celle de 10.811,21 euros ;

AUX MOTIFS QUE (p. 3) le 6 décembre 2006, la copropriété de l’immeuble du 3 Villa Saint A à Paris l8ème a été dissoute et remplacée par une nouvelle en raison de l’acquisition de tous les biens dépendant de l’immeuble par la SCI Saint Ouen A, qui a établi un nouveau règlement de copropriété ; que la SCI Saint Ouen A, qui n’est plus propriétaire d’aucun lot, a revendu ses lots séparément à partir du 6 décembre 2007 (…) ; que (p. 7) les moyens invoqués par le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint A à Paris (75018) au soutien de l’irrecevabilité des demandes de M. X et la MAIF ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation, étant précisé en outre que ce syndicat ne justifie pas en appel de la novation qu’il allègue d’un « nouveau » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint A à Paris (75018) qui ne serait pas tenu par les dettes de « l’ancien » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint A à Paris (75018) ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat, lequel est une personne morale de droit privé chargé de la gestion et de la conservation des parties communes de la copropriété de l’immeuble ; qu’il convient de rappeler que le syndicat naît automatiquement en vertu de la loi sans qu’il soit nécessaire d’établir un acte ou d’effectuer des déclarations ou formalités quelconques pour le constater ; que la constitution du syndicat ne dépend pas de la volonté des copropriétaires ; que le statut de la copropriété s’applique, et le syndicat, organe obligatoire de la copropriété, naît de plein droit lorsque les conditions énoncées par l’article 1er de la loi du 10 juillet1965 sont remplies (article 1er : la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes) ; que peu importe qu’aucun règlement de copropriété n’ait été établi ou qu’aucun syndic n’ait été désigné ; que la dissolution du syndicat peut résulter de la réunion de tous les lots entre les mains d’une même personne, à la suite notamment d’un rachat ; que le syndicat survit alors pour les besoins de sa liquidation ;

que la dissolution de l’association des copropriétaires entraîne sa liquidation, la personnalité juridique de l’association subsistant cependant pour les besoins de celle-ci ; qu’en l’espèce, l’ensemble des lots de la copropriété de l’immeuble du 3 villa Saint A a été acquis par la SCI Saint Ouen A par acte notarié du 6 décembre 2006 aux termes duquel a été annulé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 24 janvier 1976 et établi un nouveau règlement de copropriété et un nouvel état descriptif dc division ; que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qui a pour dénomination syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint Michet ; que le syndicat prendra naissance dès qu’il existera au moins deux copropriétaires différents ; qu’il prendra fin de plein droit si l’immeuble vient à appartenir à une seule personne ; que la SCI Saint Ouen A a par la suite revendu l’ensemble des lots séparément, et notamment par acte du 6 décembre 2007 ; qu’elle n’est plus à ce jour propriétaire d’aucun lot ; qu’il convient de souligner par ailleurs que sont annexés à l’acte du 6 décembre 2006 les arrêtés préfectoraux d’insalubrité en date du 25 mai 2004 concernant les immeubles des 1 et 3 villa Saint A, auxquels le syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A, est chargé de répondre ; qu’il était à ce titre responsable de l’exécution des travaux et de la persistance ou non des désordres ; que d’ailleurs, le 26 septembre 2007, après l’acquisition de l’immeuble par la SCI Saint Ouen A, l’expert, dans le cadre de la seconde partie de ses opérations d’expertise, relève que l’immeuble du 3 villa Saint A est en cours de réfection ; qu’aux termes de l’article 1271 du code civil, la novation s’opère lorsqu’ un nouveau débiteur est substitué à l’ancien, qui est déchargé par le créancier; que dès lors, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires du 3 villa Saint A ne peut se prévaloir d’une novation dans la mesure où le précédent syndicat a été dissout et n’existe plus, empêchant dès lors toute substitution de débiteurs ; qu’il convient en conséquence de déclarer recevables les demandes formées par les demandeurs ;

1o- ALORS QUE la réunion de tous les lots entre les mains d’un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété ; que lorsque celui qui a acquis l’ensemble des lots, faisant ainsi disparaître la copropriété existante, les revend ensuite à plusieurs propriétaires distincts, il se forme une nouvelle copropriété, dont le syndicat n’est nullement tenu des obligations du précédent syndicat de copropriétaires, dissous et survivant pour les besoins de sa liquidation ; qu’en retenant que le syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A attrait à la cause, dont elle a constaté qu’il s’était constitué au plus tôt le 6 décembre 2007 était responsable des défauts d’entretien imputables au syndicat du même nom, mais distinct, dissous le 6 décembre 2006 par l’effet de l’acquisition de l’ensemble des lots par la SCI Saint-Ouen A, la cour d’appel a violé les articles 1er et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 32 du code de procédure civile ;

2o- ALORS au surplus QUE la cour d’appel, qui a expressément constaté (pp. 3-4) que « le 6 décembre 2006, la copropriété de l’immeuble du 3 Villa Saint-A à Paris 18e a été dissoute et remplacée par une nouvelle » ne pouvait, sans se contredire énoncer ensuite que le syndicat attrait en justice « ne justifie pas en appel de la novation qu’il allègue d’un « nouveau » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A (75018) qui ne serait pas tenu par les dettes de « l’ancien » syndicat des copropriétaires du 3 Villa Saint-A à Paris (75018) ; qu’en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile."