Y'a de l'abus dans la copropriété ! (mardi, 15 décembre 2020)
Un exemple d'abus de majorité dans une copropriété.
"Faits et procédure
1. Selon l’arrêt attaqué (Colmar, 19 avril 2018), M. T… V… est copropriétaire minoritaire des lots […] et 5 situés dans une maison. M. U… V… et Mme Q… J… (les consorts V…-J…) sont copropriétaires majoritaires des autres lots. Les copropriétaires, réunis en assemblée générale, ayant rejeté, le 3 décembre 2012, une résolution de travaux ayant pour objet de rendre ces lots indépendants, M. T… V… a assigné les consorts V…-J… en annulation de cette décision et en dommages-intérêts.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche, et le second moyen, ci-après annexés
2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches
Enoncé du moyen
3. Les consorts V…-J… font grief à l’arrêt d’annuler la décision contestée, alors :
« 1°/ que l’abus de majorité ne peut être caractérisé que lorsque des copropriétaires instrumentalisent leur majorité dans un but illégitime ; que les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 corrigent l’éventuelle majorité de voix détenue par un seul propriétaire dans la quote-part des parties communes ; qu’en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les époux V…-J…, l’application, lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2012, de ces dispositions entre les deux propriétaires de la copropriété avait rendu impossible tout abus de majorité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22 alinéa 2 du 10 juillet 1965 ;
2°/ que l’abus de majorité ne saurait être caractérisé en présence d’une simple opposition d’intérêts ; qu’en affirmant que la situation actuelle profitait exclusivement aux époux V…-J… et que la résolution n° 4, contraire a l’intérêt de la copropriété et fondée sur le seul intérêt des époux V…-J…, procédait d’un abus de majorité, sans rechercher si, comme le soutenaient les époux V…-J…, les intérêts de chaque copropriétaire n’étaient pas simplement en opposition et qu’en poursuivant l’annulation de la résolution litigieuse, M. T… V… poursuivait en réalité son seul intérêt et non celui de la copropriété, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, ensemble les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
4. La cour d’appel a retenu qu’il n’existait pas d’alimentation séparée des lots en électricité, eau froide et eau chaude et que le dégagement du rez-de-chaussée, partie commune, par lequel il était nécessaire de passer pour emprunter l’escalier menant aux parties privatives de M. T… V… situées au premier étage, n’était pas matériellement séparé du hall desservant l’appartement des consorts V…-J…, que les travaux ayant fait l’objet de la résolution litigieuse étaient indispensables pour rendre indépendants les lots des copropriétaires, qu’ils répondaient à leur intérêt collectif et que la situation actuelle, qui n’était conforme ni à cet intérêt, ni au règlement de copropriété, profitait exclusivement au consorts V…-J…, puisqu’elle leur permettait de jouir du hall d’entrée et d’avoir seuls la maîtrise de la production d’eau chaude.
5. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise sur l’existence d’une simple opposition d’intérêts, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche sur les conséquences de l’application de l’article 22, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision d’annuler la décision litigieuse pour abus de majorité.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. U… V… et Mme Q… V… aux dépens ;
En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. U… V… et Mme Q… V… et les condamne à payer à M. T… V… la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V…
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief a l’arrêt infirmatif attaque d’AVOIR annule la re solution n° 4 de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de la copropriété […] , en date du 3 décembre 2012 ;
AUX MOTIFS QUE : « Sur la demande d’annulation de résolution de l’assemblée générale : Le premier juge, par des motifs non critiqués, a constaté la recevabilité de cette demande, et aucune cause d’irrecevabilité n’est invoquée en appel par les parties ; que les travaux ayant fait l’objet de la résolution litigieuse sont indispensables pour rendre indépendants les lots des copropriétaires. En effet, il résulte du rapport d’expertise judiciaire de M. O… qu’il n’existe pas d’alimentation séparée des lots en électricité, eau froide et eau chaude, et que le dégagement au rez-de-chaussée, qui, selon l’état descriptif de division de la copropriété, est une partie commune, et par lequel il est nécessaire de passer pour emprunter l’escalier menant au premier étage appartenant à M. T… V…, n’est pas matériellement séparé du hall desservant l’appartement de M. U… V… et de son épouse. Dès lors, les travaux préconisés par l’expert, consistant à scinder les alimentations d’eau et d’électricité des deux logements, à mettre en place des tableaux de comptage et de distribution électriques distincts, ainsi que des sous-compteurs d’eau individuels, à poser un ballon de production d’eau chaude spécifique pour le premier étage, et à réaliser une séparation dans le hall d’entrée du rez-de-chaussée, répondent indéniablement à l’intérêt collectif des copropriétaires ; qu’au soutien de leur refus de faire réaliser ces travaux, les époux V…-J… n’invoquent aucun motif fondé sur leur opportunité ou leurs modalités d’exécution. Ils ne prétendent pas que le devis soumis à l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2012 ne serait pas conforme aux préconisations de l’expert judiciaire, ou d’un montant trop élevé ; qu’en revanche, les époux V…-J… invoquent les prétentions selon eux excessives de M. T… V… quant au partage du prix en cas de vente de la maison. Ce motif est inopérant, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires n’ a pas été appelée à se prononcer sur ce point, mais uniquement sur les mesures à prendre pour permettre aux copropriétaires de jouir en toute indépendance de leurs parties privatives ; que par ailleurs, la situation actuelle, qui n’est conforme ni à l’intérêt de la copropriété, ni au règlement de copropriété, notamment en ce que celui-ci prévoit une séparation entre les parties privatives des époux V…-J… au rez-de-chaussée et le hall d’entrée, partie commune, pour permettre un accès indépendant aux parties privatives de M. T… V… situées au premier étage, profite exclusivement aux époux V…-J…. En effet, elle permet à ceux-ci de jouir du hall d’entrée, dont les photographies annexées au rapport d’expertise démontrent qu’ils l’ont aménagé et meublé à leur guise. Elle leur permet aussi d’avoir seuls la maîtrise de la production d’eau chaude, puisque le poêle à bois servant à chauffer l’eau est situé dans le lot n° 4 qui leur appartient et le ballon d’eau chaude dans le lot n° 3 qui leur appartient également ; que dès lors, la résolution n° 4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 décembre 2012, ayant refusé la réalisation des travaux litigieux, apparaît non seulement contraire à l’intérêt de la copropriété, mais aussi fondée sur le seul intérêt personnel des époux V…-J…. Cette résolution procède d’un abus de majorité et la cour prononcera son annulation, le jugement déféré devant être infirmé sur ce point ; qu’il n’y a en revanche aucune raison d’annuler l’assemblée générale dans son entier, comme le sollicite l’appelant » ;
1°) ALORS QUE l’abus de majorité ne peut être caractérise que lorsque des copropriétaires instrumentalisent leur majorité dans un but illégitime ; que les dispositions de l’article 22, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 corrigent l’éventuelle majorité de voix de tenues par un seul propriétaire dans la quote-part des parties communes ; qu’en ne recherchant pas si, comme le soutenaient les e poux V…-J…, l’application, lors de l’assemblée générale du 3 décembre 2012, de ces dispositions entre les deux propriétaires de la copropriété avait rendu impossible tout abus de majorité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 22 alinéa 2 du 10 juillet 1965 ;
2°) ALORS, subsidiairement, QU’en ne re pondant pas aux conclusions des e poux V…-J… selon lesquelles en conséquence de la mise en place d’un administrateur provisoire, a la demande de M. T… V…, les assemble es generales étaient gérées et valide es par un professionnel de signe judiciairement, excluant ainsi tout abus de majorité (conclusions d’appel pp. 5-6), la cour d’appel a méconnu les exigences de l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ;
3°) ALORS, en tout état de cause, QUE l’abus de majorité ne saurait e tre caractérise en présence d’une simple opposition d’intérêts ; qu’en affirmant que la situation actuelle profitait exclusivement aux e poux V…-J… et que la re solution n° 4, contraire a l’intérêt de la copropriété et fondée sur le seul intérêt des époux V…-J…, procedait d’un abus de majorité, sans rechercher si, comme le soutenaient les e poux V…-J…, les intérêts de chaque copropriétaire n’étaient pas simplement en opposition et qu’en poursuivant l’annulation de la re solution litigieuse, M. T… V… poursuivait en re alite son seul intérêt et non celui de la copropriété , la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1240 (ancien 1382) du code civil, ensemble les articles 9 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief a l’arrê t infirmatif attaque d’AVOIR condamne M. U… V… a payer a M. T… V… la somme de 3 000 euros a titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE « Sur la demande de dommages et intérêts : Cette demande n’est pas nouvelle en appel, M. T… V… ayant déjà, en première instance, réclamé une somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral et une somme de 13 230 euros en réparation de son préjudice financier, et pouvant, en cause d’appel, majorer le montant de ces demandes, notamment pour tenir compte de l’aggravation de son préjudice postérieurement au jugement déféré. Les époux V…-J… ne sont donc pas fondés à soulever l’irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts de M. T… V… ; que contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, les époux V…-J… contreviennent au règlement de copropriété, en jouissant privativement d’une partie commune, à savoir le hall d’entrée au rez-de-chaussée, ainsi qu’il a été vu ci-dessus. Cette situation cause à M. T… V… un préjudice, dès lors qu’il ne peut pas entrer et sortir de son logement en toute discrétion à l’égard de son frère et de sa belle-soeur ; que par ailleurs, M. U… V… a reconnu, lors de l’expertise judiciaire, avoir coupé l’alimentation en eau du logement de son frère « en raison de fuites possibles liées aux travaux en cours et au risque d’écoulement d’un robinet resté ouvert », ainsi que l’électricité « en regard d’un convecteur laissé allumé ». Ces interventions, de nature à porter atteinte à la jouissance privative de son lot par M. T… V…, sont fautives, quand bien même M. T… V… pouvait-il rétablir lui-même l’alimentation en eau et en électricité de son logement, les vannes et les disjoncteurs étant situés dans des parties communes ; qu’au titre de ces divers manquements, la responsabilité de M. U… V… est engagée envers son frère ; que s’agissant du préjudice de ce dernier, il ne prouve pas avoir été contraint de quitter les lieux du fait de l’attitude des époux V…-J…. En effet, les seuls éléments de preuve qu’il produit sur ce point sont des attestations selon lesquelles, ne disposant pas d’eau chaude dans son logement, il est allé faire sa toilette chez des voisins. Or, comme indiqué ci-avant, il pouvait lui-même rétablir l’alimentation en eau chaude de son logement, ou demander à son frère de le faire. Par ailleurs, il résulte du rapport d’expertise que M. T… V… avait entrepris des travaux dans son appartement, en vue de créer une cuisine et une salle de bains par adjonction du comble perdu attenant, et que ces travaux étaient inachevés lors de l’expertise, notamment qu’un lavabo et un bidet avaient été déposés et laissés en l’état. M. T… V… ne démontrant pas qu’il ait été empêché par les époux V…-J… déterminer ces travaux, il n’établit pas le lien de causalité entre les fautes de ceux-ci et son départ des lieux ; qu’en considération de ces éléments, la cour est en mesure de fixer le préjudice de M. T… V…, en lien avec les manquements des époux V…-J…, à la somme de 3 000 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. T… V… de sa demande de dommages et intérêts » ;
ALORS QU’en engageant la responsabilité de M. U… V… aux motifs que ses interventions, de nature a porter atteinte a la jouissance privative de son lot par M. T… V…, étaient fautives, tout en constatant que M. T… V… pouvait rétablir lui-même l’alimentation en eau et en électricité de son logement, ce qui excluait qu’il subisse un dommage du fait des interventions de M. U… V…, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ces propres constatations, en violation de l’article 1240 (ancien 1382) du code civil."