BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Angers, 4 février 2019), M. W... a souscrit auprès du Crédit industriel de l'Ouest, aux droits duquel vient la société CIC Ouest (la banque), deux prêts, l'un pour l'acquisition d'un terrain, l'autre pour la construction d'une maison.

2. Cette maison étant affectée de désordres, M. W... a obtenu la fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de l'entrepreneur.

3. Puis, par acte du 14 novembre 2014, M. W... a assigné la banque en responsabilité et en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

4. La banque fait grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action de M. W... engagée sur le fondement de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, alors :

« 1°/ qu'il incombait à M. W..., qui prétendait que le contrat qu'il avait conclu avec l'entrepreneur devait être qualifié de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, de rapporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'il était acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'avait été signé entre M. W... et M. R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier, la cour d'appel a retenu qu'il serait pris acte que la banque CIC Ouest ne discutait toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre M. W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de contestation de la banque CIC Ouest, pour retenir que le devis devait être requalifié de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, et fixer le point de départ de la prescription, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil ;

2°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même retenu que le préjudice, qui résulte du non-respect par le prêteur à l'obligation de contrôle, prévue par l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, consiste en la perte d'une chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur et de retarder la signature de l'offre de prêt jusqu'à la régularisation du contrat de construction et que le dommage survient donc nécessairement au jour de la signature du prêt destiné à financer les travaux de construction ou au jour du début du chantier, le maître d'ouvrage ayant alors accepté l'intervention dudit constructeur ; qu'en considérant pourtant que le point de départ du délai de prescription devait être reporté au jour où le dommage avait été révélé à M. W..., soit au 29 juin 2010, date d'intervention du premier expert, lors de laquelle M. W... avait été informé des désordres constatés et du non-respect par le constructeur des prescriptions légales compte tenu de l'absence de contrat de construction et d'attestation de garantie décennale, motif pris que M. W... étant un emprunteur non averti, il pouvait légitimement ignorer au démarrage des travaux les risques résultant de l'irrégularité formelle du devis, quand l'irrégularité du devis était inhérente à cet acte et que M. W... aurait dû en avoir connaissance dès l'octroi du crédit, le 29 août 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la banque ne soutenait pas dans ses conclusions d'appel que la qualification de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, invoquée par M. W..., devait être écartée.

6. La cour d'appel, qui a relevé que M. W... avait fait édifier sur un terrain, acquis grâce à un prêt, un chalet constituant sa résidence principale, qu'il avait fait appel à un entrepreneur qui avait établi un devis pour un montant de 41 860 euros et qu'il avait financé ces travaux en souscrivant un crédit pour un montant de 43 300 euros, n'a pas inversé la charge de la preuve en retenant que la banque ne discutait pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre M. W... et son constructeur.

7. En second lieu, la cour d'appel a relevé que M. W... était un emprunteur non averti, que le contrat de prêt ne faisait nulle référence aux dispositions du code de la construction et de l'habitation, que M. W... avait été informé du non-respect par le constructeur des prescriptions légales applicables au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan lors de l'intervention de l'expert, le 29 juin 2010.

8. La cour d'appel, qui a retenu souverainement que M. W... avait eu connaissance du dommage le 29 juin 2010, en a exactement déduit que cette date constituait le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité contre la banque et que, l'assignation ayant été délivrée le 14 novembre 2014, cette action était recevable.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. La banque fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. W..., à titre de dommages-intérêts, les sommes de 43 300 euros en réparation du préjudice constitué par la perte d'une chance et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral, alors :

« 1°/ qu'il incombait à M. W..., qui prétendait que le contrat qu'il avait conclu avec l'entrepreneur devait être qualifié de contrat de construction de maison individuelle avec plan, de rapporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'il était acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'avait été signé entre M. W... et M. R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier, la cour d'appel a retenu qu'il serait pris acte que la banque CIC ouest ne discutait toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre M. W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de contestation du CIO ouest, pour retenir la qualification de contrat de construction de maison individuelle avec plan, et que par conséquent, le CIC ouest avait manqué à son obligation de contrôle, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, qui s'applique au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, a retenu que la banque était tenue de procéder aux vérifications prévues à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation avant d'émettre son offre de prêt, en réclamant le contrat de construction et à tout le moins en vérifiant que le devis, seule pièce contractuelle produite, présentait les mentions obligatoires listées à l'article L. 231-2 du même code ; qu'en imposant ainsi à la banque des obligations qui supposaient une requalification du devis communiqué en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan devant comporter les mentions prévues par l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ainsi que l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

11. En premier lieu, la banque ne soutenait pas dans ses conclusions d'appel que la qualification de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, invoquée par M. W..., devait être écartée.

12. La cour d'appel, qui a relevé que M. W... avait fait édifier sur un terrain, acquis grâce à un prêt, un chalet constituant sa résidence principale, qu'il avait fait appel à un entrepreneur qui avait établi un devis pour un montant de 41 860 euros et qu'il avait financé ces travaux en souscrivant un crédit pour un montant de 43 300 euros, n'a pas inversé la charge de la preuve en retenant que la banque ne discutait pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre M. W... et son constructeur.

13. En second lieu, ayant retenu, d'une part, à bon droit qu'en exécution de son obligation de contrôle, la banque devait, avant d'émettre son offre de prêt, mettre en garde M. W... pour que ce dernier obtienne du constructeur un contrat de construction en bonne et due forme ou qu'il renonce sans équivoque à ce formalisme contractuel, d'autre part, souverainement que la preuve de ces vérifications n'était pas rapportée, la cour d'appel, en a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que la banque avait engagé sa responsabilité contractuelle à l'égard de M. W....

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société CIC ouest aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société CIC Ouest ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq juin deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat aux Conseils, pour la banque CIC Ouest

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la fin de non-recevoir, soulevée par la Banque CIC Ouest, tirée de la prescription de l'action de Monsieur P... W... engagée sur le fondement de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, et condamné la Banque CIC Ouest à payer à Monsieur P... W..., à titre de dommages et intérêts, les sommes de 43 300 euros en réparation du préjudice constitué par la perte d'une chance et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE sur la prescription de l'action de Monsieur W... en responsabilité contractuelle tirée du manquement par le CIC Ouest à son obligation de contrôle de la conformité du contrat de construction. Pour les contrats de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation dispose qu'aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 qui doivent y figurer au moment où l'acte lui est transmis et ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison. Dans les cas de défaillance du constructeur visés au paragraphe Il de l'article L. 231-6 et nonobstant l'accord du maître de l'ouvrage prévu au premier alinéa du paragraphe III de l'article L. 231-7, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables d'un versement excédant le pourcentage maximum du prix total exigible aux différents stades de la construction d'après l'état d'avancement des travaux dès lors que ce versement résulte de l'exécution d'une clause irrégulière du contrat. Il est acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'a été signé entre Monsieur W... et Monsieur R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier. Il sera pris acte que le CIC Ouest ne discute toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre Monsieur W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions susvisées, sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois. En application de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, le prêteur de fonds destinés à financer la construction d'une maison individuelle est tenu de vérifier l'existence, et non la réalité, des clauses obligatoires du contrat de construction de maison individuelle visées à l'article L 231-2 du code de la construction et de l'habitation avant d'émettre une offre de prêt. Il n'entre pas non plus dans les obligations de la Banque de s'enquérir des compétences professionnelles du constructeur. Le préjudice qui résulte du non-respect par le prêteur de cette obligation de contrôle consiste en la perte d'une chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur et de retarder la signature de t'offre de prêt jusqu'à la régularisation du contrat de construction. Le dommage survient donc nécessairement au jour de la signature du prêt destiné à financer les travaux de construction ou au jour du début du chantier, le maître d'ouvrage ayant alors accepté l'intervention dudit constructeur. En l'espèce, les travaux ayant démarré le 1er octobre 2009 après obtention du permis de construire, c'est à cette date qu'a commencé à courir le délai de prescription quinquennale. Comme rappelé plus haut, la prescription d'une action en responsabilité contractuelle ne court qu'à la date à laquelle le dommage est révélé à la victime si celle-ci établit qu'elle n'en avait pas eu précédemment connaissance. Monsieur W... soutient ainsi que ce point de départ doit être reporté au jour où il a eu connaissance des conséquences préjudiciables des manquements allégués. Il expose que ce n'est que de nombreux mois après qu'aient été révélés les désordres qu'il a pris conscience de la défaillance de la Banque vis à vis de ses obligations légales. Monsieur W... est un emprunteur non averti auquel il ne peut être reproché d'ignorer les dispositions des articles L. 231-2 et l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation. Contrairement à ce que soutient le CIC Ouest, l'appelant pouvait donc légitimement ignorer au démarrage des travaux les risques résultant de l'irrégularité formelle du devis, étant observé que le contrat de prêt du 29 août 2009 ne fait nulle référence aux dispositions du code de fa construction et de l'habitation et que le CIC Ouest ne prétend pas l'avoir alors alerté sur la non-conformité du devis et sur l'insuffisance des garanties présentées par le constructeur. C'est donc à raison que Monsieur W... fait valoir que le point de départ du délai de prescription doit être reporté au jour où le dommage lui a été révélé. Il résulte des pièces du dossier que lors de l'intervention du premier expert, le 29 juin 2010, Monsieur W... a été en revanche informé des désordres constatés, du non-respect par le constructeur des prescriptions légales compte tenu de l'absence de contrat de construction et d'attestation de garantie décennale. A défaut pour le CIC Ouest d'établir que Monsieur W... avait connaissance des désordres et de l'irrégularité du devis avant cette date, il y a lieu de considérer que le dommage lui a donc été révélé le 29 juin 2010, cette date constituant dès lors le point de départ du délai de prescription à retenir. Il s'en déduit qu'au 14 novembre 2014, celle-ci n'était pas acquise et que Monsieur W... est recevable en son action en responsabilité contractuelle à l'égard du CIC Ouest sur le fondement de l'ancien article 1 147 du code civil et de l'article L231-10 du code de la construction et de l'habitation. Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré Monsieur W... irrecevable pour cause de prescription en sa demande indemnitaire fondée sur ces deux dispositions (arrêt p. 8 et 9) ;

1) ALORS QU'il incombait à Monsieur P... W..., qui prétendait que le contrat qu'il avait conclu avec l'entrepreneur devait être qualifié de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, de rapporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'il était acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'avait été signé entre Monsieur P... W... et Monsieur R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier, la cour d'appel a retenu qu'il serait pris acte que la banque CIC Ouest ne discutait toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre Monsieur P... W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de contestation de la banque CIC Ouest, pour retenir que le devis devait être requalifié de contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, et fixer le point de départ de la prescription, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil ;

2) ALORS QU' en tout état de cause, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même retenu que le préjudice, qui résulte du non-respect par le prêteur à l'obligation de contrôle, prévue par l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, consiste en la perte d'une chance de se détourner d'un constructeur peu respectueux de la législation en vigueur et de retarder la signature de l'offre de prêt jusqu'à la régularisation du contrat de construction et que le dommage survient donc nécessairement au jour de la signature du prêt destiné à financer les travaux de construction ou au jour du début du chantier, le maître d'ouvrage ayant alors accepté l'intervention dudit constructeur ; qu'en considérant pourtant que le point de départ du délai de prescription devait être reporté au jour où le dommage avait été révélé à Monsieur P... W..., soit au 29 juin 2010, date d'intervention du premier expert, lors de laquelle Monsieur P... W... avait été informé des désordres constatés et du non-respect par le constructeur des prescriptions légales compte tenu de l'absence de contrat de construction et d'attestation de garantie décennale, motif pris que Monsieur P... W... étant un emprunteur non averti, il pouvait légitimement ignorer au démarrage des travaux les risques résultant de l'irrégularité formelle du devis, quand l'irrégularité du devis était inhérente à cet acte et que Monsieur P... W... aurait dû en avoir connaissance dès l'octroi du crédit, le 29 août 2009, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la Banque CIC Ouest à payer à Monsieur P... W..., à titre de dommages et intérêts, les sommes de 43 300 euros en réparation du préjudice constitué par la perte d'une chance et 5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QU'il est acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'a été signé entre Monsieur W... et Monsieur R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier. Il sera pris acte que le CIC Ouest ne discute toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre Monsieur W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions susvisées (article L231-10 du code de la construction et de l'habitation), sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois. (
) ; sur le manquement du CIC Ouest à son obligation de contrôle prévue à l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation. En application de ce texte, il incombe au CIC Ouest, en sa qualité de prêteur professionnel, de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de contrôle avant d'émettre son offre de prêt. (
) Force est en revanche de constater que s'agissant du prêt souscrit le 29 août 2009 en vue de financer la construction du chalet, le CIC Ouest reste taisant sur les diligences accomplies pour satisfaire à son obligation de contrôle de la régularité du contrat de construction, se bornant à développer une argumentation sur l'adaptation des ressources de Monsieur W... au montant de son engagement, sans lien avec le manquement qui lui est reproché sur le fondement de l'article L. 231-10 précité. Par un courrier du 23 juillet 2009, Monsieur W... a transmis à la Banque, dans le cadre de l'instruction de sa demande de prêt, le devis établi par Monsieur R... le 15 juillet 2009, en précisant bien qu'il s'agissait d'un projet de construction d'un chalet en bois en résidence principale. La Banque était donc tenue de procéder aux vérifications prévues à l'article susvisé avant d'émettre son offre de prêt, en réclamant le contrat de construction et à tout le moins en vérifiant que le devis, seule pièce contractuelle produite, présentait les mentions obligatoires listées à l'article L231-2 du même code, ce qui n'était pas le cas puisque ce document ne faisait pas mention : - de l'affirmation de la conformité du projet aux règles de l'urbanisme, - des modalités de réglement en fonction de l'état d'avancement des travaux, - de l'obtention du permis de construire, des indications sur la date d'ouverture du chantier, délai d'exécution et pénalités de retard en cas de retard de livraison, de la référence de l'assurance dommages souscrite par le maître d'ouvrage, - des justificatifs des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur. En exécution de son obligation de contrôle, le CIC Ouest se devait donc, avant d'émettre son offre de prêt, de mettre en garde Monsieur W... pour que ce dernier obtienne de la part du constructeur un contrat de construction en bonne et due forme ou qu'il renonce sans équivoque à ce formalisme contractuel. A défaut pour le CIC Ouest de rapporter la preuve des vérifications entreprises, il sera retenu qu'il a manqué à son obligation de contrôle lors de l'émission du prêt accepté par Monsieur W... le 29 août 2009 et a engagé de ce fait sa responsabilité contractuelle à l'égard de ce dernier (arrêt p. 9 et 10) ;

1) ALORS QU'il incombait à Monsieur P... W..., qui prétendait que le contrat qu'il avait conclu avec l'entrepreneur devait être qualifié de contrat de construction de maison individuelle avec plan, de rapporter la preuve de la réunion des conditions nécessaires à cette qualification ; qu'en l'espèce, après avoir constaté qu'il était acquis aux débats qu'aucun contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan en bonne et due forme n'avait été signé entre Monsieur P... W... et Monsieur R..., seul un devis daté du 15 juillet 2009 ayant été établi par ce dernier, la cour d'appel a retenu qu' il serait pris acte que la Banque CIC Ouest ne discutait toutefois pas la qualification ainsi donnée aux relations contractuelles entre Monsieur P... W... et son constructeur, ni l'application au cas d'espèce des dispositions de l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation, sachant que le devis portait précisément sur la construction d'un chalet en bois ; qu'en se fondant ainsi sur l'absence de contestation du CIO Ouest, pour retenir la qualification de contrat de construction de maison individuelle avec plan, et que par conséquent, le CIC Ouest avait manqué à son obligation de contrôle, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ;

2) ALORS QU' en tout état de cause, l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui s'applique au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, ne met pas à la charge du prêteur l'obligation de requalifier le contrat qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, a retenu que la Banque était tenue de procéder aux vérifications prévues à l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation avant d'émettre son offre de prêt, en réclamant le contrat de construction et à tout le moins en vérifiant que le devis, seule pièce contractuelle produite, présentait les mentions obligatoires listées à l'article L. 231-2 du même code ; qu'en imposant ainsi à la Banque des obligations qui supposaient une requalification du devis communiqué en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan devant comporter les mentions prévues par l'article L. 231-2 du Code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ainsi que l'article L. 231-10 du Code de la construction et de l'habitation."