BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 3 avril 2019), par acte sous seing privé du 2 octobre 2015, M. et Mme J... ont conclu avec M. A... une promesse synallagmatique de vente de leur immeuble, la réitération par acte authentique étant prévue au plus tard le 30 mars 2016.

2. Le 9 octobre 2015, M. A... a reçu une copie de l'acte adressée par lettre recommandée.

3. La vente n'ayant pas été réitérée, M. A... ayant fait valoir que les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées, M. et Mme J... l'ont assigné en perfection de la vente et en paiement de différentes sommes.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme J... font grief à l'arrêt de dire que la notification de la promesse synallagmatique de vente ouvrant droit de rétractation à M. A... est irrégulière, de le déclarer bien fondé à exercer sa faculté de rétractation, de prononcer la caducité de la promesse de vente et de débouter M. et Mme J... de toutes leurs demandes, alors « que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'exige pas qu'une lettre d'accompagnement soit jointe à l'acte sous seing privé de vente adressé à l'acquéreur par courrier recommandé avec avis de réception ; qu'il faut, et il suffit, que soit explicité, dans le compromis de vente notifié à l'acquéreur, le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur non-professionnel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la promesse de vente litigieuse, qui avait été notifiée à M. A... par courrier recommandé réceptionné le 9 octobre 2015, précisait les modalités d'exercice du droit de rétractation de l'acquéreur ; qu'en décidant néanmoins que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées aux motifs que « M. A... n'a reçu le 9 octobre 2015 qu'une copie de cet acte (de vente) par courrier recommandé, sans aucune lettre d'accompagnement », la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et a
violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en la cause. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige :

5. Selon ce texte, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

6. Pour dire que la notification de la promesse synallagmatique de vente est irrégulière et prononcer la caducité de celle-ci, l'arrêt retient que, si l'acte prévoyait les modalités de l'exercice du droit de rétractation, M. A... n'a reçu le 9 octobre 2015 qu'une copie de celui-ci sans aucune lettre d'accompagnement.

7. En statuant ainsi, la cour d'appel qui a ajouté à l'exigence légale de notification de l'acte une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne M. A... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. A... et le condamne à payer à M. et Mme J... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme J....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir jugé que la notification de la promesse synallagmatique de vente ouvrant droit de rétractation à M. A... était irrégulière, et d'avoir, en conséquence :

° déclaré M. A... bien fondé à exercer sa faculté de rétractation,
° prononcé la caducité de la promesse synallagmatique de vente signée le 2 octobre 2015,
° débouté M. et Mme J... de toutes leurs demandes ;

AUX MOTIFS QU'« aux termes de l'article L271-1 alinéas 1 et 2 du code de la construction et de l'habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, (...), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes,
Qu'en l'espèce, les époux J... et M. A... ont signé le 2 octobre 2015 un acte sous seing privé aux termes duquel les premiers s'engageaient à céder au second leur bien immobilier sous conditions suspensives, moyennant un prix net vendeur de 300.000 euros.
Que cet acte prévoyait au paragraphe "droit de rétractation", les modalités de l'exercice de ce droit (page 13) et la réitération par acte authentique au plus tard le 30 mars 2016 (page 11).
Qu'il résulte cependant des pièces communiquées que M. A... n'a reçu le 9 octobre 2015 qu'une copie de cet acte par courrier recommandé, sans aucune lettre d'accompagnement pourtant exigée par le texte susvisé.
Qu'or, si le texte n'exige pas que la lettre de notification reprenne expressément la faculté et le délai de rétractation de l'acquéreur, dès lors que l'acte lui-même en porte mention, encore faut-il que cette lettre existe.
Que la seule présence, dans l'acte au paragraphe "droit de rétractation", des modalités de l'exercice de ce droit ne permet donc pas, en l'espèce, de purger l'irrégularité de la notification commise.
Qu'en l'absence de respect des modalités prévues par l'article L271-1 alinéas 1 et 2 du code de la construction et de l'habitation, destinées à attirer suffisamment l'attention de l'acquéreur sur sa faculté de rétractation dans un délai déterminé, le délai de rétractation ouvert à M. A... n'a pas couru et celui-ci a valablement pu exercer sa faculté de rétractation en notifiant des conclusions en ce sens dès la première instance.

Qu'il y a en conséquence lieu de prononcer la caducité de la promesse de vente signée entre les parties le 02 octobre 2015, sans qu'il n'y ait besoin d'examiner les autres moyens soulevés, et de débouter les époux J... de l'ensemble de leurs demandes.
Que la décision de première instance sera infirmée en ce sens » ;

ALORS QUE l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'exige pas qu'une lettre d'accompagnement soit jointe à l'acte sous seing privé de vente adressé à l'acquéreur par courrier recommandé avec avis de réception ; qu'il faut, et il suffit, que soit explicité, dans le compromis de vente notifié à l'acquéreur, le droit de rétractation qui est reconnu à tout acquéreur non-professionnel ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la promesse de vente litigieuse, qui avait été notifiée à M. A... par courrier recommandé réceptionné le 9 octobre 2015, précisait les modalités d'exercice du droit de rétractation de l'acquéreur ; qu'en décidant néanmoins que les conditions d'information posées par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avaient pas été respectées aux motifs que « M. A... n'a reçu le 9 octobre 2015 qu'une copie de cet acte (de vente) par courrier recommandé, sans aucune lettre d'accompagnement » (arrêt, p. 6 § 7), la cour d'appel a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas et a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en la cause."