BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

1) Mérule et responsabilité de l'agent immobilier :

 

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 26 juin 2018), que, par acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013 avec le concours de la société Secofi (l’agent immobilier), M. X... et Mme Y... (les vendeurs) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit de M. Z... et de Mme B... (les acquéreurs), sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt ; que ces derniers ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l’agent immobilier ; qu’ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, le 16 septembre 2013, au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance que le 12 septembre 2013 par la lecture du projet d’acte, soit après l’expiration du délai de rétractation ; qu’ils ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation ;

Attendu que l’agent immobilier fait grief à l’arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen :

1°/ que l’agent immobilier n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu’il est en possession d’un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l’absence d’indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu’en jugeant que l’agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l’acte de vente antérieur, si l’immeuble vendu avait fait l’objet d’une ancienne attaque de mérule, bien qu’elle ait relevé qu’elle était en possession d’un diagnostic qu’il avait exclu la présence de mérule dans l’immeuble en cause, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

 

 

2°/ que l’acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l’agent chargé de concourir à la réalisation de l’opération ; qu’en jugeant que l’agent immobilier avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l’absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n’avaient pas informé l’agent immobilier avant la vente de leur volonté d’acquérir un immeuble n’ayant jamais fait l’objet d’une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu ; que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;"

 

2) Mérule et dispense du paiement des loyers par la locataire :

 

"La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. N..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [...], après débats en l'audience publique du 21 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 7 juin 2018), que, le 23 juillet 2010, la société [...] a donné en location des locaux à usage de commerce à M. N..., agissant en tant que futur représentant légal de la société WBS, en cours de formation ; que, le 19 juillet 2011, elle a délivré à la société WBS un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement d'un arriéré de loyers et, le 13 août 2012, à M. N... un commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d'assurance ; qu'elle a assigné la société WBS et M. N... en constatation de la résiliation du bail commercial pour défaut d'assurance et de paiement des loyers et en paiement de l'arriéré de loyers ;

Attendu que, pour accueillir ces demandes, l'arrêt retient que le bailleur a satisfait à son obligation légale de délivrance et d'entretien de son immeuble prévues à l'article 1719 1° et 2° du code civil en effectuant les travaux nécessaires à l'éradication de la mérule et à la remise en état des locaux et à la suite desquels il n'est pas démontré que les locaux ne seraient pas utilisables conformément à leur destination, de sorte qu'il ne saurait être fait grief au bailleur d'avoir respecté son obligation d'exécuter les travaux et qu'en l'absence de manquement grave de celui-ci, le preneur ne pouvait décider de suspendre l'exécution de ses obligations tenant au paiement des loyers et à assurer les locaux ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les travaux entrepris avaient rendu, pendant leur exécution, les locaux impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, ce qui serait de nature à justifier, au cours de cette période, l'inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance autorisant le preneur à soulever l'exception d'inexécution, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 juin 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne la société [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [...] et la condamne à payer à M. N... la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept février deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. N....

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, sur la base d'un commandement du 19 juillet 2011, s'agissant des loyers et des charges, et d'un commandement du 13 août 2012, s'agissant du défaut d'assurance, ordonné l'expulsion de Monsieur N..., condamné ce dernier au paiement de loyers jusqu'au 12 décembre 2013, puis mis à sa charge une indemnité d'occupation à compter du 12 décembre 2013 et jusqu'à complète libération des lieux ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « pour expliquer son manquement à son obligation de payer les loyers et d'assurer les locaux loués, M. N... oppose à son bailleur l'exception d'inexécution de ses obligations telles que prévues à l'article 1719 du code civil selon lesquelles : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune situation particulière : [...] 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée: 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;" ; qu'il est constant que les locaux ont été loués, suivant contrat de bail commercial en date du 23 juillet 2010, en nature de bureaux et de garage sur une superficie d'environ 160 m² ; qu'au vu de l'état des lieux d'entrée contradictoire du même jour, les plafonds, murs et sol des trois pièces étaient en bon état général mis à part une dizaine de trous sur l'un des murs et des jointures de lattes espacées et une latte cassée dans l'entrée, des excroissances et une latte manquante dans un coin ainsi qu'un led manquant dans la pièce "en entrant à gauche", 7 leds manquants dans la pièce "en entrant à droite'' ; les plafond, murs et sol du garage étaient décrits comme passables ; qu'il est justifié de l'intervention très rapide de la SCI [...], qui, à l'annonce de la présence de la mérule le 26 mai 2011 par M. N... qui ne conteste pas qu'elle ne concernait que 60 m² sur les 160 m² loués, obtenait dès le 04 juillet 2011 un devis (devis de la société Sept) préconisant Je traitement fongicide pour éradiquer le champignon ; que les travaux étaient entrepris dès le mois de juin 2011 pour permettre une meilleure ventilation des locaux comme l'atteste la facture de la société Chaudronnerie Avraise du 30 juin 2011, et assurer une meilleure sécurisation des locaux en faisant poser des grilles et barreaudages sur deux fenêtres (facture de la société BTP Bellotti du 27 juin 20 11), comme l'a justement souligné le Tribunal ; qu'il versé aux débats aucune pièce probante par M. N..., les photographies et constat étant contemporains du signalement de la mérule et des premières démarches entreprises par la SCI [...] pour remédier aux désordres, et venant confirmer la présence de la mérule et ses conséquences sur l'état des lieux, pour venir contredire le fait que dès le 09 août 2011, le plancher et les cloisons concernés étaient déposés, que le 25 août 2011, le bailleur contactait la société Sept pour faire effectuer le traitement chimique de la mérule, réalisé au début du mois d'octobre 2011 ; qu'il est également établi, et comme l'a à juste titre rappelé le tribunal, que par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 octobre 2012, la SCI [...] a sollicité son locataire afin de fixer une visite d'expertise afin de déterminer si le traitement chimique de la mérule avait été efficace et s'il était possible de remettre en état la partie attaquée par la mérule, que, le 22 octobre 2012, la société Sept relevait que le taux d'humidité était redescendu à un niveau acceptable et que le temps de séchage et la ventilation des locaux permettaient de réaliser les travaux de remise en état ; qu'il est également justifié de l'exécution des travaux de remise en état, à savoir les travaux de réfection du sol par la pose d'une dalle en béton en février 2013, et celle de cloisons alvéolaires entre le 29 mai et le 10 juin 2013 ainsi que la réfection de l'installation électrique ; qu'aucune pièce contemporaine de cette période n'est produite par M. N... qui viendrait remettre en cause la réalité des travaux ainsi justifiés, les photographies relatives à la fracture ou plutôt l'effraction de la poignée de porte et acte de vandalisme (contre porte arrachée) au demeurant non datées n'ayant aucun lien avec les désordres auxquels la SCI Valcay justifie ainsi avoir remédié ; que certes ces travaux ont duré deux années de juin 2011 à juin 2013, étant observé à cet égard qu'il a fallu s'assurer de l'efficacité du traitement avant de les entreprendre, il n'en demeure pas moins que la SCI [...] a satisfait à son obligation légale de délivrance et d'entretien de son immeuble prévues à l' article 1719 1° et 2° du code civil, en effectuant les travaux nécessaires à l'éradication de la mérule qui s'apparente davantage à des gros travaux de structure lui incombant en suite de la découverte de l'infestation par la mérule de ses locaux, comme l'ont, à bon droit, retenu les premiers juges ; que par ailleurs, M. N... n'établit pas davantage que les travaux effectués n'auraient pas permis de rendre utilisables les locaux conformément à leur destination ;qu'en effet, les pièces produites sont soit contemporaines de l'annonce de la présence de la mérule et des mois qui l'ont suivie, soit antérieures aux travaux de remise en état ou pas datées donc sans valeur probante de l'efficacité des travaux, à l'exception du procès-verbal de constat dressé par l'huissier de justice mandaté par M. N..., le 09 mars 2017, réalisé en présence de l'huissier de justice mandaté par la SCI [...], dont les constatations ont égalèment été consignées dans un procès-verbal d'état des lieux du même jour, et qui confirment tous deux le mauvais état général des locaux ; que pour autant, ces constatations ne suffisent pas à démontrer l'inefficacité des travaux effectués par le bailleur pour remédier à la présence de la mérule et à la remise en état des locaux, alors que près de quatre années se sont écoulées depuis leur réalisation, ce qui ne permet pas d'attribuer le mauvais état général des lieux à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien ; que dès lors, et comme l'a retenu, à bon droit le tribunal, il ne saurait être fait grief à la SCI [...] d'avoir respecté son obligation de réaliser les travaux de réfection des locaux, nécessités par la mérule ; qu'aucun manquement grave et constat de la SCI [...] n'étant établi, M. N... ne pouvait donc décider de suspendre l'exécution des obligations lui incombant, à savoir payer les loyers et assurer les locaux ; qu'au vu des décomptes produits, M. N..., à qui incombe la charge de la preuve du paiement des loyers, a cessé de s'acquitter des loyers, d'un montant mensuel de 630 €, dès le mois de mars 2011, soit avant même l'annonce de la mérule, hormis une régularisation partielle en juin 2011 ; que par ailleurs, la SCI [...] verse aux débats une lettre de la société Allianz du 29 octobre 2012 qui indique que les locaux ont été assurés du 22 décembre 2010 au 24 mars 2012, date de la suspension des garanties pour non-paiement de prime, suivie de la résiliation du contrat à effet du 3 avril 2012 ; qu'or, M. N... ne justifie pas de l'assurance du local, la pièce 28 "justificatif de règlement" qu'il produit correspondant à un échange de mails avec un conseiller en assurances, même s'il évoque l'affectation de règlement à un des autres contrats de M. N..., n'y suffisant pas en l'absence de référence à un quelconque contrat et portant plus particulièrement sur les locaux loués ; que c'est par conséquent, à bon droit, que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail et rappelé dans le commandement de payer les· loyers en date du 19 juillet 2011 et le commandement aux fins de résiliation de bail pour défaut d'assurance en date du 13 août 2012, ordonné l'expulsion de M. N..., dans le délai d'un mois à compter de la signification de sa décision sous astreinte, à défaut de libération volontaire des lieux, étant observé à cet égard que M. N... a libéré les lieux le 09 mars 2017, condamné ce dernier au paiement de la somme de 21.697,81 € au titre des loyers impayés arrêtés au 12 décembre 2013 ainsi qu'à une indemnité d'occupation fixé au montant de loyer contractuel augmenté des charges locatives et ce , à compter du 12 décembre 2013 jusqu'à la totale libération des lieux ; qu'il convient de confirmer la décision entreprise » ;

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « que l'article 8 du bail stipule que, à défaut de paiement â son échéance d'un seul terme de loyer ou d'exécution d'une seule des conditions de l'acte, qui sont toutes de rigueur, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur et sans qu'il ait remplir aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeuré de payer ou d'exécuter la clause en souffrance, contenant déclaration par le bailleur de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet pendant ce temps ; Attendu que l'article 13 du bail impose au preneur d'assurer son mobilier, le matériel, ses marchandises et tous risques afférents à l'immeuble loué ; que, par commandement délivré le 13 aout 2012, Monsieur W... N... a été mis en demeure d'avoir à justifier de l'assurance contre tous les risques locatifs des locaux pris en location de manière continue durant toute la durée du bail, sous peine de mise en oeuvre de la clause résolutoire ; Que, de la réponse fournie par la société ALLIANZ, il ressort que Monsieur W... N... n'a assuré, au nom de la société WBS SAS, le local pris en location, que pendant la période du 22 décembre 2010 au 24 mars 2012, date de la suspension des garanties pour non paiement des primes, suivie de la résiliation du contrat à effet du 3 avril 2012 ; Que, à l'occasion d'une enquête préliminaire diligentée par la brigade de gendarmerie de Nonancourt, Monsieur W... N... entendu le 24 aout 2015, a confirmé qu'il n'assurait pas le local pris en location ; qu'il ne fournit aucune explication sur ce manquement délibéré à une obligation du bail, commis avant même qu'il ne constate la présence de mérule dans les locaux litigieux et persistant après le commandement d'avoir à justifier d'une assurance ; Attendu que, par ailleurs, le commandement de payer délivré le 19 juillet 2011 est resté infructueux ; Attendu que pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire rappelée dans les deux commandements qui lui ont été délivrés, Monsieur W... N... soutient que la SCI [...] n'a pas respecté son obligation de délivrance, les locaux objets du bail étant totalement inexploitables, les murs et les planchers ayant été totalement détruits et aucune reconstruction n'ayant été réalisée ; Attendu que, le 26 mai 2011, Monsieur W... N... a prévenu la SCI [...] de l'existence de mérules dans les locaux ; que, le 9 juin 2011, la SCI [...] faisait intervenir la société MAXIDIAG pour établir un diagnostic, cette société confirmant la présence de champignons lignivores sur la partie des bureaux et eu niveau des toilettes ; Que le SCI, [...] a, dès le 4 juillet 2011, demandé un devis pour le traitement fongicide nécessaire pour éradiquer la mérule ; c1u elle a immédiatement fait exécuter des travaux pour permettre une meilleure ventilation des locaux (facture, de la société CHAUDRONNERIE AVRAISE du 30 juin 2011) et fait le nécessaire pour assurer une meilleure sécurisation de ces locaux en faisant poser des grilles et barreaudages sur deux fenêtres (facture de la société B.T.P. BELOTTI du 27 juin 2011) ; Que compte tenu de l'attitude ambiguë de Monsieur W... N..., rapportée dans la sommation interpellative du 8 juillet 2011, qui indiquait être demandeur pour le traitement des locaux dont il était preneur, mais refusait de libérer l'un des bureaux tant qu'une solution de remplacement aux frais du bailleur n'avait pas été trouvée, la S.C.I. [...] a été contrainte de saisir le juge des référés de ce tribunal, lequel a, par ordonnance prise le 27 juillet 2011 signalée le 4 août suivant, autorisé la société bailleresse à pénétrer et laisser pénétrer toute entreprise de son choix dans les locaux donné en location et ordonné à la société WBS SAS et à Monsieur W... N... de libérer les lieux pendant les travaux, sauf à ces derniers de saisit le tribunal de grande instance dans le cas où ils souhaiteraient obtenir l'indemnisation d'un préjudice provenant de l'attitude de leur bailleur ; Que, le 9 août 2011, le plancher et les cloisons concernés ont été déposés ; que, le 25 août 2011, la SCI [...] prenait contact avec la société SEPT pour faite effectuer le traitement chimique de la mérule, qui a été réalisé en tout début du mois d'octobre 2011 ; Que, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 octobre 2012, la S.C.I. [...] a sollicité Monsieur W... N... afin de fixer une visite d'expertise afin de déterminer si le traitement chimique de la mérule avait été efficace et s'il était désormais possible de remettre en état la parue attaquée par ce champignon ; que, le 22 octobre 2012, la société SEPT précisait que le taux d'humidité était redescendu à un niveau acceptable et que le temps de séchage et la ventilation des locaux permettaient de réaliser les travaux de remise en état ; que courant février 2013, les travaux de réfection du sol, par mise en place d'une dalle béton, ont qu'entre: le 29 mai et le 10 juin 2013, des cloisons alvéolaires ont été posées, cependant que, en juillet 2013, l'installation électrique a été refaite ; Attendu que, ainsi et contrairement à ce que Monsieur W... N... soutient sans aucun élément de preuve si ce n'est ses propres affirmations, la SCI [...] a respecté son obligation de réaliser les gros travaux de structure qui lui incombaient en suite de la découverte de l'infestation par la mérule de ses locaux ; Que, certes, ces travaux ont duré près de deux ans ; que, toutefois, outre les délais indispensables pour réaliser un traitement efficace de ce champignon particulièrement invasif, il ressort des courriers produits aux débats quelle B... a souvent eu des difficultés pour joindre Monsieur N... qui s'est montré peu empressé à permettre l'exécution de réhabilitation des locaux ; Qu'il ne saurait être dès lors fait grief à la SCI [...] d'avoir respecte son obligation de réaliser les travaux de réfection des locaux, nécessités par la mérule; Que, par ailleurs et contrairement à ce que Monsieur W... N... soutient, ces travaux n'ont affecté qu'une partie des locaux et non leur totalité, ce qui résulte notamment du procès-verbal établi le 12 aout 2011 à sa requête par Maître P... X..., huissier de justice associé à Evreux ; Attendu que, dans ces conditions et dans la mesure où le comportement de la SCI [...] n'a pas été fautif, Monsieur W... N... ne pouvait se faire justice à lui-même en s'abstenant de régler ses loyers d'une part et en n'assurant pas les locaux pris en location ; Que sa demande de délai pour se mettre en conformité avec les conditions du bail doit être rejetée, dans la mesure où, malgré la longueur de la procédure, il n'a pas réglé le moindre loyer, pas davantage qu'il n'a assuré les locaux ; Attendu qu'il convient, dans ces conditions, de constater l'acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail et d'ordonner l'expulsion de Monsieur W... N... dans le délai d'un mois à compter de la signification de in présente ordonnance, à défaut de libération volontaire des lieux d'ici cette date et ce, sous peine, passé ce délai, d'une astreinte de 150 euros par jour de retard ; Que Monsieur W... N... doit être condamné à régler à la SCI [...] la somme de 21,697,81 euros miros au titre des loyers impayés arrêtés au 12 décembre 2013 ; Que Monsieur W... N... doit en outre être condamné à payer à la SCI [...] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges locatives et ce à compter du 12 décembre 2013 jusqu'à la libération des lieux » ;

ALORS QUE, PREMIEREMENT, le preneur est en droit d'invoquer l'exception d'inexécution, pour suspendre le paiement des loyers et des charges et, de façon plus générale, l'exécution des obligations qui lui incombent, lorsqu'il se trouve dans l'impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination ; qu'en s'abstenant de rechercher si les travaux entrepris par les propriétaires pour éradiquer la mérule, à compter de juin 2011 et qui ont duré jusqu'en juin 2013, ne rendaient pas impossible l'usage des lieux conformément à leur destination, et si dès lors Monsieur N... n'était pas fondé à suspendre le paiement des loyers et des charges, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, dès lors que l'état des lieux rend impossible leur usage conformément à leur destination, conformément à la destination convenue, il importe peu que le bailleur ait entrepris des travaux pour pouvoir satisfaire ultérieurement à son obligation de délivrance ; qu'à cet égard, et toujours s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ALORS QUE, TROISIEMEMENT, et de la même manière, il importe peu qu'une fois les travaux achevés, les locaux puissent être regardés comme de nature à permettre au preneur un usage conforme à leur destination ; que de ce point de vue également, s'agissant du paiement des loyers et des charges, l'arrêt a été rendu en violation de l'article 1728 du Code civil et des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail ;

ET ALORS QUE, QUATRIEMEMENT, et s'agissant de l'obligation de s'assurer, faute d'avoir recherché si, au vu des pièces produites, Monsieur N... n'établissait pas une erreur d'imputation, de la part de l'assureur, et si en définitive, l'imputation ayant été rectifiée, le local ne devait pas être considéré comme assuré, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1728 du Code civil, ensemble au regard des règles gouvernant l'exception d'inexécution en matière de bail."

 

3) Mérule et clause de non garantie des vices cachés :

 

"

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 6 décembre 2016), que, par acte du 18 juillet 2011, M. et Mme Z... (les vendeurs) ont vendu une maison d'habitation à M. X... et Mme Y... (les acquéreurs) ; que, se plaignant de l'apparition de désordres, ceux-ci ont, après expertise, assigné les vendeurs en résolution de la vente et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen,ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'expert avait indiqué que la maison était affectée depuis plusieurs années d'un champignon principalement localisé dans la salle de bains, qu'il était dû à des travaux exécutés avant l'acquisition de l'immeuble par les vendeurs et qu'il n'était pas visible lors de la vente et souverainement retenu que les travaux d'embellissement dans la salle de bains et d'enduisage du mur côté ouest manifestaient tout au plus un souci légitime de présenter à la vente un bien rafraîchi ou restauré pour certains de ses éléments, que les vendeurs avaient remis les clés de la maison aux acquéreurs quelques jours après la signature de la promesse et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique et que leur mauvaise foi n'était pas démontrée par les acquéreurs, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et devant qui il n'était pas soutenu que les vendeurs devaient être assimilés à des vendeurs professionnels, a pu, sans dénaturation en déduire que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés devait trouver application et a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font le même grief à l'arrêt ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, si les acquéreurs faisaient état, dans leurs conclusions, de l'existence d'autres désordres tenant à la construction d'un préau dans le jardin sans permis de construire et de l'absence de diagnostic pour la piscine, ils n'en tiraient aucune conséquence juridique quant à la nullité de la vente ou à sa résolution et ne formulaient, dans le dispositif de leurs conclusions, aucune demande spécifique à ce titre, la cour d'appel, devant qui il n'était pas soutenu que ces désordres constituaient des vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche inopérante, a, sans dénaturation, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juillet deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente conclu le 6 avril 2011 entre M. et Mme Z... d'une part et M. X... et Mme Y... d'autre part, portant sur l'immeuble sis [...] , a vocation à s'appliquer à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, ET D'AVOIR débouté en conséquence M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes accessoires,

AUX MOTIFS QUE selon les énonciations de M. B... le champignon est localisé à titre principal dans la salle de bain du rez-de-chaussée de la maison, il n'était pas visible lors de la vente et il datait de plusieurs années, le problème provenant de travaux d'extension réalisés lors de la création de la cuisine et de la salle de bain qui n'ont pas été réalisées dans les règles de l'art après la démolition de la façade arrière. Ces travaux ont été exécutés bien avant l'acquisition de l'immeuble par les époux Z... en 1996 et ont permis la naissance du champignon qui s'est installé dans la fissure de la façade de la salle de bain apparue suite aux malfaçons. L'expert ajoute que les fissures constatées par la suite constituent par leur importance, un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l'immeuble. Les vices sont donc antérieurs à la vente et ne peuvent résulter ni de l'absence de M. X... et de Mme Y... pendant une période de vacances ni des travaux d'embellissement qu'ils auraient entrepris à l'occasion de l'acquisition de leur bien comme le soutiennent les appelants. L'expert relève par ailleurs qu'ils étaient indécelables pour les acquéreurs ni l'existence du champignon ni l'existence de fissures susceptibles de les alerter sur le défaut structurel de l'immeuble n'étant visibles. Sur la connaissance du vice par les vendeurs, aux termes de l'article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en l'espèce l'acte de vente signé entre les parties le 6 avril 2011 prévoit en page 8 que l'acquéreur devra prendre le bien dans l'état dans lequel il se trouvera au jour de l'entrée en jouissance tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance, toute différence, excédât-elle un vingtième, devant faire son profit ou sa perte et plus généralement pour quelque cause que ce soit. Cette clause est par principe valable à la condition que le vendeur soit un profane et qu'il soit de bonne foi. Il n'est pas discutable que les époux Z... ne sont pas des professionnels de la vente d'immeuble et qu'ils doivent donc être considérés comme profanes. S'agissant de la bonne foi des vendeurs il convient de rappeler qu'elle est, à la date de la transaction présumée, de sorte qu'il appartient à M. X... et à Mme Y... de démontrer la mauvaise foi des époux Z..., qui ne peut être caractérisée dans le cas d'espèce que par la seule connaissance de la présence apparente d'un champignon qui a été localisée essentiellement dans la seule salle de bain, dont l'expert a relevé de surcroît qu'il était susceptible d'apparaitre ou de disparaitre suivant les périodes de l'année, ce qui confère déjà un caractère incertain à cette connaissance sur ce premier point que viennent conforter les attestations versées aux débats de personnes, y compris extérieures à la famille, n'ayant jamais constaté la présence de champignons ou de moisissures dans la maison. En tout état de cause, la démonstration doit être faite par les acquéreurs – sur lesquels repose la charge de la preuve – de la connaissance par les vendeurs du vice affectant l'immeuble qui doit se traduire par la connaissance qu'avaient ceux-ci des désordres causés par la prolifération du champignon et de sa toxicité. Les époux Z... ont effectué des travaux d'embellissement dans la salle de bain ainsi que des travaux d'enduisage du mur côté ouest, et ce antérieurement à la vente. Aucune conséquence ne peut être déduite de la seule exécution de ces travaux qui manifeste tout au plus un souci qui apparait légitime de présenter à la vente un bien rafraichi ou restauré pour certains de ses éléments. M. B... relève d'ailleurs ce point en page 8 en indiquant que si les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence du champignon, ils pouvaient estimer avoir supprimé le vice à la suite des travaux susvisés. Il ajoute que, sauf à disposer d'une qualification technique particulière dans le bâtiment, les époux Z... pouvaient imaginer que ce champignon n'avait rien d'alarmant. Ces deux appréciations portées par l'expert excluent de facto toute mauvaise foi des vendeurs et considérer le contraire reviendrait à confondre la connaissance éventuelle de l'existence d'un champignon non identifié et celle du vice affectant l'immeuble causé par sa prolifération elle-même non apparente car se situant dans des fissures de l'immeuble que seule la mesure d'instruction réalisée postérieurement à l'acquisition a permis de relier l'une à l'autre. Cette mauvaise foi est d'autant moins démontrée que les époux Z... ont remis les clefs aux acquéreurs quelques jours seulement après la signature du compromis de vente et plusieurs mois avant celle de l'acte authentique le 18 juillet 2011 matérialisant normalement le transfert effectif de propriété, élément qui manifeste leur absence de volonté de dissimuler un vice, de quelque nature qu'il soit. Ces éléments permettent de considérer que les acquéreurs échouent à démontrer la mauvaise foi de leurs vendeurs et que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés telle qu'elle figure dans l'acte de vente a dès lors vocation à s'appliquer ;

1°) ALORS QU'en se bornant à exclure la preuve de la connaissance du vice résultant de la présence du champignon lignivore, sans s'expliquer sur la connaissance par les vendeurs du vice consistant dans la présence de fissures qualifiées par l'expert de « traversantes et sinistrantes » dans la façade ouest de l'immeuble permettant l'infiltration de l'eau, dont la Cour d'appel admet qu'elles constituent par leur importance, un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination en mettant en péril la structure entière de l'immeuble, et sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée et ainsi que l'avait retenu le jugement déféré, si les vendeurs n'étaient pas de mauvaise foi dès lors qu'ils avaient effectué des travaux de ravalement et d'enduit sur la façade ouest de l'immeuble et avaient ainsi masqué ces fissures dont ils connaissaient par conséquent l'existence, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en se fondant pour exclure la preuve de la connaissance par les vendeurs de la présence apparente du champignon lignivore dans la salle de bain, sur la circonstance que l'expert aurait relevé qu'il était susceptible d'apparaitre ou de disparaitre selon les périodes de l'année, quand ni le rapport de l'expert judiciaire M. B... ni celui de M. C... du 23 novembre 2011 ne comportent un tel constat, l'expert judiciaire précisant au contraire que les vendeurs ne pouvaient ignorer l'existence du champignon qui ne pourra disparaitre qu'à la condition de réaliser les travaux préconisés, la Cour d'appel a dénaturé ces deux rapports en violation de l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;

3°) ALORS QU'en excluant la mauvaise foi des vendeurs à raison de la connaissance de la présence dans la salle de bains d'un champignon lignivore trouvant son origine dans les fissures infiltrantes de la façade ouest de l'immeuble, après avoir admis que les vendeurs avaient réalisé des travaux d'embellissement dans la salle de bains et des travaux de ravalement et d'enduit sur les fissures affectant la façade ouest de l'immeuble au droit de la salle de bain, à savoir dans la seule pièce dans laquelle ces champignons sont présents et sur les fissures qui sont à l'origine de la présence de ces champignons, ce dont il résulte, que comme l'avait retenu le jugement, les vendeurs avaient connaissance de la présence de ces champignons et de la cause de leur prolifération, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;

4°) ALORS QUE la seule connaissance par les vendeurs de la présence du champignon non signalée aux acquéreurs, suffit à caractériser leur mauvaise foi exclusive de l'application de la clause de non garantie à raison des désordres causés par ces champignons, même s'ils pouvaient penser y avoir remédié par les travaux qu'ils avaient exécutés et nonobstant leur prétendue ignorance de leur toxicité ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;

5°) ALORS QU'en ne répondant pas aux conclusions de M. X... et de Mme Y... qui faisaient valoir que Mme Z... ne pouvait ignorer que le champignon en cause était un mérule dont la présence menaçait la pérennité de l'immeuble dès lors qu'elle est préparatrice en pharmacie, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

6°) ALORS QUE doit être assimilé au vendeur professionnel tenu de connaitre le vice et qui ne peut se prévaloir d'une clause de non garantie, le vendeur qui a vendu l'immeuble après avoir lui-même réalisé des travaux dont les malfaçons ont contribué à l'existence ou à l'aggravation du vice qui l'affecte ; qu'en l'espèce, il résultait des constatations de l'expert judiciaire (rapport, p. 13) que les travaux de ravalement, exécutés selon leur propre aveu par les vendeurs eux-mêmes, ont accentué le problème dès lors qu'ils n'ont pas été exécutés dans les règles de l'art, l'enduit utilisé à base de ciment interdisant la respiration des bois internes ce qui favorise le confinement de l'humidité dans le gros oeuvre et à terme le pourrissement des éléments organiques à l'origine de la formation du champignon qui s'en nourrit ; qu'en faisant application de la clause de non garantie au vice résultant de la prolifération des champignons lignivores laquelle avait été favorisée par les travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes avant la vente, la Cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR dit que la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente conclu le 6 avril 2011 entre M. et Mme Z... d'une part et M. X... et Mme Y... d'autre part, portant sur l'immeuble sis [...] , a vocation à s'appliquer à défaut de preuve de la connaissance du vice par les vendeurs, ET D'AVOIR débouté en conséquence M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes accessoires,

AUX MOTIFS QUE les intimés reprennent dans leurs conclusions l'existence d'autres désordres tenant à la construction d'un préau dans le jardin sans permis de construire et à l'absence de diagnostic pour la piscine. Il ne peut qu'être constaté qu'aucune conséquence n'en est tirée dans le dispositif des conclusions qui ne comporte aucune demande spécifique à ce titre pas plus qu'une demande indemnitaire ;

1°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; que dans le dispositif de leurs conclusions les consorts X... et Y... demandaient à la Cour d'appel de constater l'existence « des vices cachés affectant l'immeuble » et de prononcer en conséquence, la résolution de la vente en demandant par conséquent pour l'ensemble des désordres invoqués dans leurs conclusions y compris ceux qui affectent le préau et la piscine, la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du code civil ; qu'en énonçant qu'aucune conséquence ne serait tirée dans le dispositif des conclusions au titre des vices affectant le préau et la piscine, la Cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°) ALORS QU'en déboutant M. X... et Mme Y... de leur demande de résolution de la vente sans s'expliquer sur les vices affectant la piscine et le préau, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil."