BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 7 septembre 2018), que Mme A a acquis en 2010 une parcelle qu’elle a clôturée l’année suivante en érigeant un muret équipé d’un portail ; que les consorts X et Y, propriétaires voisins, l’ont assignée en revendication de servitudes de passage et de réseaux et en remise en état ; que l’intéressée a appelé le notaire en garantie ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les consorts X et Y font grief à l’arrêt de rejeter leur demande relative aux servitudes de réseaux ;

Mais attendu qu’ayant constaté que seuls étaient apparents les compteurs d’électricité et de gaz, ainsi que la chambre de triage assurant le raccordement des quatre habitations concernées au réseau téléphonique, et que la présence de ces équipements en surface ne révélait pas l’emplacement exact des réseaux souterrains en cause, la cour d’appel en a exactement déduit que les consorts X et Y ne pouvaient se prévaloir de servitudes de passage de réseaux en tréfonds, acquises par prescription ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X et Y aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X et Y à payer à Mme A la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Haas, avocat aux Conseils, pour les consorts X et Y

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté les époux X et les époux Y de leurs demandes fondées sur les servitudes de réseaux ;

AUX MOTIFS QU’aux termes de l’article 688 du code civil, « les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce » ; que les servitudes de réseaux sont des servitudes continues ; que les servitudes continues et apparentes peuvent être acquises par prescription trentenaire ; qu’il appartient donc aux appelants de démontrer, au préalable, que les servitudes invoquées sont continues et apparentes ; que des conduits enterrés peuvent caractériser une servitude apparente si leur existence est matérialisée par des ouvrages extérieurs ; qu’il ressort toutefois du plan des réseaux du gestionnaire du réseau d’eaux pluviales que seuls les réseaux d’eaux pluviales sur le domaine public sont clairement identifiés ; qu’il résulte d’un courrier des autorités municipales que tout réseau sur le domaine privé est rattaché à la parcelle concernée ; que les photographies produites par les appelants ne permettent donc pas d’établir que leur descente d’eaux pluviales était « apparemment » raccordée sur un regard situé sur la propriété de Mme A ; que M. X ne justifie pas que sa demande d’autorisation d’installation d’un assainissement autonome – dont il ressort, selon la DDASS que « l’évacuation des effluents sera effectuée dans le réseau d’eaux pluviales » – formée par lui le 31 janvier 1986 a été autorisée par la DDASS qui a sollicité des éléments complémentaires ; que les appelants ne démontrent pas davantage que l’emprise invoquée du réseau d’eaux pluviales sur le passage litigieux se manifestait sans équivoque depuis plus de 30 ans aux propriétaires du fonds de Mme A ; qu’ils n’établissent donc pas l’existence d’une servitude d’écoulement des eaux pluviales ; que, s’agissant des réseaux « EDF-GDF et France Telecom », les appelants démontrent la présence de quatre compteurs « EDF », de deux compteurs « GDF » et d’une chambre de tirage pour le réseau « France Telecom » permettant le raccordement des quatre habitations concernées ; qu’ils versent également aux débats le plan des tracés des réseaux concernés, enterrés ; que, cependant, seuls les raccordements sont apparents et les réseaux eux-mêmes sont enterrés ; que les extrémités de canalisation – soit les raccordements – ne peuvent être considérées comme des ouvrages apparents de la servitude des réseaux elle-même ; que la servitude constituée par l’usage de ces réseaux ne peut donc s’acquérir par prescription ;

ALORS QUE les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ; qu’en considérant, pour écarter l’usucapion, que n’était pas établie l’existence de signes apparents de servitudes de réseaux, après avoir pourtant relevé la présence de compteurs et d’une chambre de triage permettant le raccordement des quatre habitations concernées aux réseaux EDF, GDF et France Télécom au moyen d’extrémités de canalisations apparentes, ce qui suffisait à démontrer la présence de réseaux souterrains, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 690 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR débouté les époux X et les époux Y de leurs demandes fondées sur l’acquisition du passage par prescription ;

AUX MOTIFS QUE les appelants avaient, dans leurs dernières conclusions devant le tribunal, invoqué les articles 544 et suivants du code civil ;qu’ils avaient donc excipé de leur qualité de propriétaire du passage ; qu’ils sont dès lors recevables, en application de l’article 563 du code de procédure civile, à faire valoir, à l’appui de cette même demande, un moyen nouveau tiré de l’acquisition de cette propriété par prescription ; que, toutefois, M. X a acquis son bien en 1985 et que, par conclusions du 28 août 2012, Mme A – qui a construit le muret et le portail litigieux en 2011 – s’est opposée à ses demandes ; que M. X doit donc joindre sa possession invoquée à celle de son auteur ; que Me J-K a écrit à Mme A, le 21 novembre 2011, que l’ancien propriétaire de M. X « semble confirmer que ce droit de passage piétons et réseaux existait déjà à cette époque » ; que ce courrier est trop imprécis pour caractériser l’existence d’une possession utile pouvant être jointe à la sienne ; qu’il est constant qu’un portail a été installé par l’ayant-cause de Mme A en limite de propriété ; que la circulation des époux Y sur le chemin litigieux ne peut donc, compte tenu de cette réalisation, que caractériser un élément de possession équivoque et résulter d’une simple tolérance ; que les époux Y ne rapportent dès lors pas la preuve d’une possession utile ;

ALORS QUE, tenus de motiver leur décision, les juges du fond doivent viser et analyser les pièces sur lesquelles ils se fondent ; qu’en se bornant à affirmer, pour en déduire que la possession des époux Y était équivoque, qu’un portail avait été installé entre leur propriétés et celle de Mme A par l’auteur de celle-ci, sans préciser sur quel élément de preuve elle se fondait, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences de l’article 455 du code de procédure civile.