BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. D... A... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2015 par lequel le maire de la commune de Gabian a délivré un permis de construire à Mme B... C..., en vue de l'édification d'une cave de vinification, d'élevage et de stockage de vin, ensemble la décision du 16 février 2016 rejetant leur recours gracieux.

Par un jugement n° 1601995 du 10 avril 2019, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.

Procédure devant la Cour :

Par une requête enregistrée le 6 juin 2019, la SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. D... A..., représentés par Me F..., demandent à la Cour :

1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 10 avril 2019 ;

2°) d'annuler la décision du 16 février 2016 de rejet de leur recours gracieux tendant au retrait de l'arrêté de permis de construire du 13 novembre 2015 ;

3°) d'annuler l'arrêté du 13 novembre 2015 du maire de la commune de Gabian ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Gabian le versement d'une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :
- le jugement est irrégulier en ce qu'ils disposent d'un intérêt leur donnant qualité pour agir en tant que voisins immédiats du projet ;
- l'arrêté est illégal en tant que le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de document graphique répondant aux conditions posées par l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 15 octobre 2015 ne faisait pas obstacle au retrait ou à l'annulation de l'arrêté du 13 novembre 2015 ;
- le projet ne remplit pas les conditions posées à l'article 2 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le projet ne mentionne aucun raccordement de la cave de vinification aux réseaux d'assainissement et d'eau potable en violation de l'article 4 A du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article 11 A du règlement du plan local d'urbanisme ainsi que l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
- l'avis rendu par l'architecte des bâtiments de France est entaché d'erreur en ce qui concerne la visibilité du projet depuis un monument historique ; l'arrêté ne saurait valoir autorisation au sens de l'article L. 621-31 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme en ce qu'il est situé à proximité immédiate d'une zone rouge soumise à un risque d'inondation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 23 septembre 2019, Mme C..., représentée par la SCP Levy Balzarini Sagnes Serres, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

La requête a été communiquée à la commune de Gabian qui n'a pas produit de mémoire.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme E... ;
- les conclusions de M Roux, rapporteur public ;
- et les observations de Me F..., représentant la SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A....

Une note en délibéré présentée par Mme C... a été enregistrée le 21 novembre 2019.

Considérant ce qui suit :

1. Mme C... a sollicité un permis de construire une cave de vinification, d'élevage et de stockage de vin sur une parcelle cadastrée section B n° 782, située route départementale n° 13, lieu-dit Coste rouge sur le territoire de la commune de Gabian. Par arrêté du 13 novembre 2015, le maire de la commune de Gabian lui a délivré le permis de construire sollicité. Le 13 janvier 2016, la SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A... ont formé un recours gracieux à l'encontre de cet arrêté. Par décision du 16 février 2016, le maire a refusé de faire droit à leur recours. La SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A... ont demandé au tribunal administratif de Montpellier l'annulation de l'arrêté du 13 novembre 2015 et de la décision du 16 février 2016. Par un jugement du 10 avril 2019 dont ils relèvent appel, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Pour rejeter leur demande, les premiers juges ont estimé que la SNC Château Abbaye de Cassan, la SCI Cassan, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A... ne justifiaient pas d'un intérêt donnant qualité pour demander l'annulation de l'arrêté du maire de la commune de Gabian du 13 novembre 2015 et de la décision du 16 février 2016 rejetant leur recours gracieux.

3. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation. ".

4. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d'un intérêt à agir lorsqu'il fait état devant le juge, qui statue au vu de l'ensemble des pièces du dossier, d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet de construction. En outre, un requérant peut justifier à tout moment de la procédure devant les juges du fond, y compris pour la première fois en appel, de la qualité qui lui donne intérêt pour agir à l'encontre d'une décision.

5. D'une part, l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier qui promeut la culture, les arts bachiques et gastronomiques tout particulièrement la culture de la vigne et de l'olivier ne critique pas le jugement attaqué en ce que les premiers juges lui ont, au point 7, dénié un intérêt à agir, eu égard notamment à son objet social.

6. En outre, M. A... est usufruitier de la parcelle cadastrée section AH n° 165, sur le territoire de la commune de Roujan, où est édifiée une partie de la propriété dénommée " Château de Cassan " ou " Abbaye de Cassan ", les communs du " Château de Cassan ", une grande tour et un bâtiment d'exploitation, situés à l'ouest du château. Eu égard à la localisation de cette parcelle et des bâtiments implantés au regard du terrain d'assiette du projet en litige et de la distance qui les séparent de la construction autorisée par l'arrêté contesté, M. A... ne justifie pas d'un intérêt personnel suffisant lui donnant qualité pour demander l'annulation de l'arrêté en cause et de la décision du 16 février 2016 rejetant son recours gracieux.

7. D'autre part, il ressort de pièces produites en appel que la SCI Cassan et la SNC Château Abbaye de Cassan sont respectivement nu propriétaire et usufruitier d'un vaste domaine sur le territoire de la commune de Gabian, composé notamment de la parcelle cadastrée section B n° 787, plantée en vigne, contigüe du terrain d'assiette du projet en litige, d'une part, ainsi que de la parcelle cadastrée section B n° 788, plantée en vigne et celles cadastrées AH n° 122 à 126 et 162 et 163 où sont édifiés l'église Sainte Marie de Cassan, l'ancien prieuré Notre-Dame de Cassan, ancien palais conventuel dit " Château " formé du corps principal du château de trois niveaux d'habitation et de deux ailes en retour d'équerre de deux niveaux d'habitation, terminées chacune par un pavillon de trois niveaux d'habitation, d'autre part. Cet ensemble délimite la cour de l'ancien cloître, des jardins et terrasses. Par arrêté du 26 janvier 1998, sont classés monument historique, les façades et les toitures du prieuré Notre-Dame de Cassan, notamment ses galerie et salon, la cour de l'ancien cloître et ses terrasses et jardins. Eu égard à la configuration des lieux, la SCI Cassan et la SNC Château Abbaye de Cassan ont la qualité de voisin immédiat. Les sociétés requérantes font état de nuisances visuelles depuis le château, les terrasses et jardins, de l'atteinte au site de prestige où se déroulent des représentations artistiques et mariages alors que la vue est dégagée et sans relief et d'un risque de mitage du tapis de verdures au pied du château. Eu égard à la qualité historique de l'ancien prieuré Notre-Dame de Cassan et de ses dépendances, à leurs caractéristiques architecturales et, partant, au caractère remarquable du site et à ses abords à dominante naturelle, le projet en litige, nonobstant son caractère modeste et la distance du terrain d'assiette du projet à près de 500 mètres des bâtiments formant le château et ses dépendances, est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des biens de la SCI Cassan et la SNC Château Abbaye de Cassan. Au demeurant, lors de leur consultation, la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement du territoire et du logement du Languedoc-Roussillon, le chef du service territorial de l'architecture et du patrimoine de l'Hérault et l'architecte des bâtiments de France ont noté l'atteinte portée à la qualité des abords du château et des bâtiments classés. Dès lors, la SCI Cassan et la SNC Château abbaye de Cassan justifient d'un intérêt à agir suffisant leur donnant qualité pour demander l'annulation de l'arrêté du maire de la commune de Gabian du 13 novembre 2015 et de la décision du 16 février 2016 rejetant leur recours gracieux. Par suite, c'est à tort que le tribunal administratif de Montpellier a rejeté comme irrecevable leur demande tendant à l'annulation de ces décisions. Son jugement doit, dès lors, être annulé dans cette mesure.

8. Il résulte de tout ce qui précède que l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande. En revanche, la SCI Cassan et la SNC Château abbaye de Cassan sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par ce jugement, le tribunal administratif a rejeté leur demande. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de renvoyer, dans cette mesure, l'affaire devant le tribunal administratif de Montpellier pour qu'il statue à nouveau sur la demande présentée par la SCI Cassan et la SNC Château abbaye de Cassan.

Sur les frais liés au litige :

9. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Cassan et de la SNC Château abbaye de Cassan qui ne sont pas dans la présente instance les parties perdantes, la somme demandée par Mme C..., au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Ces dispositions font également obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées au même titre par l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et par M. A.... En revanche, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Gabian la somme demandée par la SNC Château Abbaye de Cassan et par la SCI Cassan, ni à la charge de l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier et M. A..., la somme demandée par Mme C..., au même titre.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Montpellier du 10 avril 2019 est annulé en tant qu'il a rejeté la demande présentée par la SCI Cassan et la SNC Château abbaye de Cassan.
Article 2 : L'affaire est renvoyée devant le tribunal administratif de Montpellier pour qu'il statue sur les demandes de la SCI Cassan et la SNC Château abbaye de Cassan.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions de Mme C... présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Château Abbaye de Cassan, à la SCI Cassan, à l'association Confrérie de Cassan Vigne et Olivier, à M. D... A..., à Mme C... et à la commune de Gabian.
Délibéré après l'audience du 12 novembre 2019, où siégeaient :
- M. Vanhullebus, président,
- Mme E..., première-conseillère,
- M. Slimani, premier conseiller."