BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Le syndicat des copropriétaires de la résidence La Simiane, représenté par son syndic en exercice, la société Croset Ajill'immo, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-19.359 contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre A), dans le litige l'opposant :

1°/ à l'Association pour la réalisation de maisons d'accueil pour personnes âgées dépendantes (Armapad),

2°/ au GIE AG2R Premalliance, groupement d'intérêt économique,

ayant tous deux leur siège [...] ,

aux droits desquels vient la société AG2R Réunica Arrco, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence La Simiane, de Me Le Prado, avocat de la société AG2R Réunica Arrco, venant aux droits de l'association Armapad et du GIE AG2R Premalliance, après débats en l'audience publique du 10 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 avril 2018), que l'Association pour la réalisation de maisons d'accueil pour personnes âgées dépendantes, aux droits de laquelle se trouve la société AG2R Réunica Arrco, propriétaire d'un lot dans une résidence soumise au statut de la copropriété, a, après avoir sollicité une mesure d'expertise sur les causes des désordres, assigné le syndicat des copropriétaires en indemnisation de son préjudice lié à l'affaissement d'une partie de la résidence ;

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise judiciaire que les désordres provenaient d'un phénomène de retrait-gonflement des terrains d'assise, argileux, à la faveur de venues d'eau, dues à des fuites dans les réseaux ou à une insuffisance du drain périphérique, la cour d'appel a pu, sans inversion de la charge de la preuve, ni dénaturation du rapport d'expertise et du règlement de copropriété, en déduire que ces désordres, résultant soit d'un défaut d'entretien des parties communes soit d'un vice de construction, engageaient la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence La Simiane aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Simiane et le condamne à payer à l'Association pour la réalisation de maisons d'accueil pour personnes âgées dépendantes et à la société AG2R Réunica Arrco la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de la résidence La Simiane

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence LA SIMIANE à procéder à l'exécution des travaux de réfection et de réparations préconisés par l'expert judiciaire en page 44 de son rapport en date du 22 décembre 2013, dans un délai de douze mois à compter de la signification du jugement et, passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur les désordres, l'expert retient que la gestion de l'eau aux abords, et sous la résidence Soleil de Provence, a présenté et présente plusieurs défaillances à savoir : un système de drain périphérique inadapté, de nombreuses fuites dans les réseaux en partie liées à l'ancienneté de ceux-ci, une fuite dans le réseau EU au niveau de la partie nord, la présence d'humidité dans le vide sanitaire provenant d'une mauvaise ventilation ou d'infiltration d'eau, un dispositif (tranchée) ayant amenée de l'eau directement dans les terrains situés sous la fondation de la façade Nord-Est ; que concernant les terrains d'assise du bâtiment, le diagnostic Geotechnique réalisé a classé les terrains rencontrés dans la catégorie des sols modérément sensibles, à sensibles, aux phénomènes de retrait-gonflement ; que l'expert conclut dès lors, que les désordres constatés (fissures) sont liés à des venues d'eau anormales au niveau des terrains d'assise des fondations par le biais de deux phénomènes : d'une part, l'altération des caractéristiques mécaniques des sols d'assise par augmentation de leur teneur en eau ou par lessivage des particules fines, et d'autre part, des phénomènes de retrait-gonflement dans les terrains argileux à la faveur de venues d'eau (fuites, accumulation d'eau et événements météorologiques) ; que les conséquences de ces désordres étant une atteinte à la solidité de l'immeuble, l'expert préconise : un confortement des fondations permettant de les ancrer à des profondeurs hors d'atteinte des variations hydriques et dans des terrains présentant des caractéristiques mécaniques homogènes, une inspection des réseaux, avec vérification de leur étanchéité et réfection, et la création d'un drainage périphérique des fondations du bâtiment, un traitement de pente des trottoirs et bordures pour un montant de 321.103,95 euros TTC ; qu'il apparaît dès lors des conclusions de l'expert que les désordres constatés proviennent d'un phénomène de retrait gonflement des terrains d'assise suite à des venues d'eau, qu'elles résultent de fuites dans les réseaux ou d'insuffisance du drain périphérique ; que, comme le précise le règlement de copropriété, sont considérées comme parties communes : les canalisations, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune, et notamment les tuyaux de tout à l'égout, des drains et branchements de prises d'eau ; qu'en l'espèce, les désordres constatés résultant soit d'un défaut d'entretien des parties communes soit d'un vice constructif (drain périphérique inadapté) engageant la responsabilité du Syndicat des copropriétaires LA SIMIANE, la décision des premiers juges sera confirmée ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, à titre subsidiaire, le Syndicat des copropriétaires considère que les canalisations fuyardes révélées par le rapport d'expertise sont à tout le moins des parties communes spéciales à chacun des bâtiments, en l'occurrence le bâtiment ; que si le règlement de copropriété dispose en page 13 que « les frais d'entretien, de réparation, de réfection et de reconstruction ou de remplacement relatifs aux éléments et partie des bâtiments, aux canalisations, gaines, conduits, branchements constituant des parties communes spéciales à chacun des bâtiments D,E,F », il précise également (page 5) que sont considérées comme des parties communes générales « les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune, et notamment les tuyaux de tout-à-l'égout, les drains, les branchements des prises d'eau, le tout jusqu'à et non compris les branchements particuliers à chacun des bâtiments ou groupe de bâtiments » ; qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que les fuites des canalisations proviennent des canalisations exclusives du bâtiment F, d'autant que lesdites fuites ne sont que la cause secondaire des désordres ; qu'il convient de relever à cet égard, que l'expert J... évalue le coût des travaux de reprise à la somme de 321.103,95 euros TTC, dont le détail estimatif concerne exclusivement les reprises des fondations (page 44) ; que la responsabilité du demandeur quant aux fuites des canalisations n'étant pas démontrée, le Syndicat des copropriétaires est ainsi présumé responsable, s'agissant d'un défaut d'entretien des parties communes ; qu'au regard de ces éléments, il convient de condamner le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA SIMIANE à procéder à l'exécution des travaux de réfection et de réparations préconisés par Monsieur l'Expert J... en page 44 de son rapport en date du 22 décembre 2013 ;

1°) ALORS QUE le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il appartient au copropriétaire, qui recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de désordres affectant les parties privatives, de rapporter la preuve de l'existence d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes ; qu'en décidant néanmoins qu'il appartenait au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LA SIMIANE de rapporter la preuve que les fuites de canalisations provenaient de manière exclusive du bâtiment F, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, en violation de l'article 1315, alinéa 2, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°) ALORS QUE le rapport d'expertise judiciaire du 22 décembre 2013 mentionne uniquement l'existence de fuites d'eau provenant de la Résidence du soleil de Provence, qui constitue le bâtiment F de l'ensemble immobilier LA SIMIANE ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait du rapport d'expertise que les fuites des canalisations ne provenaient pas de manière exclusive du bâtiment F, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

3°) ALORS QUE le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier LA SIMIANE dispose que si, en principe, « les canalisations et gaines et réseaux de toute nature d'utilité communes et notamment les tuyaux de tout-à-l'égout, des drains et les branchements d'égout, les prises d'eau, les canalisations principales d'eau », en revanche, « les canalisations intérieures » constituent des parties privatives ; qu'en affirmant néanmoins que le règlement de copropriété précisait que les canalisations, gaines et réseaux de toute nature d'utilité commune, et notamment les tuyaux de tout-à-l'égout, les drains et branchements de prises d'eau, étaient compris dans les parties communes de la copropriété, pour en déduire que les canalisations présentes au sein du bâtiment F de l'ensemble immobilier, constituant un lot privatif, avaient la nature de parties communes, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis."