Revue de jurisprudence de droit immobilier 2019 (vendredi, 15 novembre 2019)
Cette revue de jurisprudence de droit immobilier a été développée dans le cadre de mon intervention au colloque de droit de la construction qui s'est tenu ce jour à Angers, à l'initiative de l'Ordre des Avocats du Barreau d'Angers.
Colloque droit immobilier 2019 Ordre des Avocats Angers
Revue de Jurisprudence
Par Christophe Buffet Avocat spécialiste en droit immobilier et en droit public
15 novembre 2019
Le vendeur qui a conçu ou réalisé des travaux ne peut invoquer une clause de non-garantie des vices cachés
Cass. 3e civ. 18-4-2019 n°18-20.180
Dans cette affaire un vendeur était attaqué en justice par son acheteur de lots de copropriété dans un immeuble d'habitation, parce que des infiltrations et des désordres relatifs au système d'évacuation des eaux usées avaient été constatés par cet acheteur après la vente.
Le vendeur lui opposait la clause de non garantie des vices cachés classiquement stipulée dans l'acte de vente.
L'acheteur avait alors fait valoir que cette clause ne pouvait recevoir application parce que le vendeur avait effectué ou fait effectuer les travaux trois ans avant la vente, qu'il devait être donc être considéré comme un vendeur constructeur ne pouvant pas être exonéré de la garantie des vices cachés.
La cour d'appel avait retenu cette argumentation.
La Cour de cassation considère que la cour d'appel aurait dû vérifier, pour juger que la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne pouvait pas recevoir application que le vendeur avait « lui-même conçu ou réalisé les travaux » et elle suggère donc qu'à défaut de cette conception ou de cette réalisation par le vendeur lui-même la clause d'exonération de la garantie des vices cachés devait recevoir application.
On relèvera cependant qu'à aucun moment, il n'est évoqué dans l'arrêt l'application des articles 1792 et suivants du Code civil, qui est un autre cas la clause d'exonération de la garantie des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, puisqu'il s'agit d'une garantie (la garantie décennale) d'ordre public.
“Vu les articles 1641 et 1643 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 mai 2018), que, par acte du 22 septembre 2010, M. R... a vendu à M. S... des lots de copropriété dans un immeuble d'habitation ; que l'acte de vente comportait une clause de non-garantie des vices cachés ; que, se plaignant d'infiltrations et de divers désordres relatifs tant au système d'évacuation des eaux usées qu'aux structures des lots, M. S... a assigné le vendeur en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Attendu que, pour écarter la clause d'exonération de garantie des vices cachés, l'arrêt retient qu'il est constant et non contesté que M. R... avait effectué ou fait effectuer dans les lieux des travaux, achevés en 2007, de démolition partielle, puis de reconstruction afin de transformer d'anciens locaux commerciaux en locaux d'habitation après les avoir réunis de sorte qu'il est réputé vendeur-constructeur et ne peut être exonéré de la garantie des vices cachés ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R... avait lui-même conçu ou réalisé les travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que M. R... ne pouvait pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente, l'arrêt rendu le 25 mai 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;”
Le constructeur de maison individuelle répond de l’incendie causé par la chaudière
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du mercredi 29 mai 2019 N° de pourvoi: 17-21396
Une maison individuelle avait pris feu, à la suite d'un dysfonctionnement de la chaudière et le constructeur de maison individuelle est condamné à indemniser le maître de l'ouvrage, sans que les juges retiennent l’argument de la cause étrangère exonératoire de responsabilité au sens de l'article 1792 du code civil.
Le constructeur est condamné avec le fabricant de la chaudière.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 mai 2017), que M. S... et Mme N... (les consorts S... N...) ont conclu avec la société Mortier construction un contrat de construction de maison individuelle ; que la réception est intervenue sans réserves concernant l'installation de chauffage ; que les consorts S... N... ont confié l'entretien de leur chaudière murale de marque Chaffoteaux et Maury, installée dans le garage, à la société Savelys devenue Engie home services ; qu'un incendie s'étant déclaré dans le garage et s'étant propagé à l'ensemble de l'habitation la rendant inhabitable, les consorts S... N... ont, après expertise, assigné leur assureur habitation, la société AGPM assurances, la société Mortier construction, la société Chaffoteaux et Maury (la société Chaffoteaux) et la société Savelys en indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que la société Chaffoteaux fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société AGPM assurances et la société Mortier construction, au paiement d'une certaine somme, de la condamner, in solidum avec la société Mortier construction, à garantir la société AGPM assurances et à lui payer une certaine somme, et de la condamner à garantir la société Mortier construction ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le rapport d'expertise judiciaire permettait de conclure de façon certaine que le foyer de l'incendie avait pris naissance dans une zone localisée de la chaudière et retenu que l'inflammation d'un composant de la chaudière était la cause du sinistre, la cour d'appel a pu en déduire que l'existence d'un défaut intrinsèque en relation directe avec l'incendie était rapportée, même si la nature de ce défaut n'avait pu être défini précisément et que la société Chaffoteaux avait engagé sa responsabilité pour avoir fabriqué un produit défectueux n'offrant pas la sécurité qui pouvait être légitimement attendue ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que la société Mortier construction fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société AGPM assurances et la société Chaffoteaux, au paiement d'une certaine somme, de la condamner, in solidum avec la société Chaffoteaux, à garantir la société AGPM assurances et à lui payer une certaine somme ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que le vice affectant la chaudière, élément d'équipement, n'était pas pour le constructeur de maison individuelle une cause étrangère exonératoire de responsabilité au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la société Mortier construction avait engagé sa responsabilité de plein droit ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal, qui est recevable comme étant de pur droit :
Vu les articles 1213, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, 1386-1, devenu 1245, et 1792 du code civil ;
Attendu que la contribution à la dette, en l'absence de faute, se répartit à parts égales entre les coobligés ;
Attendu que, pour condamner la société Chaffoteaux à garantir la société Mortier construction, l'arrêt retient que celle-ci n'a commis aucune faute ayant concouru au dommage causé par la défectuosité de la chaudière ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu la responsabilité de la société Chaffoteaux sur le fondement de la garantie des produits défectueux, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société Engie home services ;
Met hors de cause M. S... et Mme N... et la société AGPM assurances sur le second moyen du pourvoi principal ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Chaffoteaux et Maury à garantir la société Mortier construction de la condamnation prononcée au titre des préjudices, soit 245 344,32 euros outre indexation, ainsi que de la condamnation à la somme de 58 003,22 euros, l'arrêt rendu le 18 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé.”
Les héritiers de l’architecte héritent des ennuis
3e Civ. - 30 janvier 2019 pourvoi n°18-10.941
Cet arrêt nous rappelle que :
- par principe “le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'architecte ou l'entrepreneur” : article 1795 du code civil.
- mais que cela n’empêche pas que les héritiers de l’architecte doivent répondre en cette qualité des conséquences dommageables de son exécution.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 novembre 2017), rendu en référé, que M. et Mme Z... ont fait réaliser des travaux de consolidation de leur maison sous la maîtrise d'œuvre de Roger Y... ; qu'invoquant l'existence de désordres, ils ont obtenu la désignation d'un expert ; que, Roger Y... étant décédé, M. et Mme Z... ont assigné ses ayants droit, Mme Y... et M. Philippe Y... (les consorts Y...), afin que les opérations d'expertise leur soient déclarées communes et opposables ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ que les actions exclusivement attachées à la personne du défunt ne sont pas transmissibles à ses héritiers ; que l'action en garantie décennale exercée contre un maître d'oeuvre a pour objet d'obtenir sa condamnation à reprendre les désordres affectant l'ouvrage, ou d'obtenir à défaut sa condamnation à dommages-intérêts ; qu'en décidant que l'action introduite en référé à l'encontre de M. Roger Y..., en sa qualité d'architecte, à l'effet de voir ordonner une expertise destinée à mettre en évidence sa responsabilité était transmissible à ses héritiers, quand ces derniers, étrangers aux professions du bâtiment, étaient dans l'impossibilité de reprendre les désordres susceptibles d'affecter l'ouvrage de M. et Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 724 du code civil ;
2°/ que le contrat de louage d'ouvrage est dissous par la mort de l'ouvrier, de l'architecte ou l'entrepreneur ; qu'en retenant en l'espèce que les héritiers de M. Roger Y..., architecte, pouvaient être tenus des obligations souscrites par leur auteur avant son décès dans le cadre du contrat de maîtrise d'oeuvre conclu avec M. et Mme Z..., la cour d'appel a violé l'article 1795 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, si le contrat de louage d'ouvrage avait été dissous par la mort de l'architecte, il avait été exécuté par Roger Y... avant son décès et que celui-ci avait été attrait à l'instance pour répondre des conséquences dommageables de son exécution, la cour d'appel a retenu à bon droit que les consorts Y... en étaient tenus en raison de la transmission des obligations du de cujus ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;”
Procédé Harnois et assurance
Cour de cassation chambre civile 3 30 janvier 2019 17-31121
Le procédé Harnois est un procédé permettant l'aménagement de combles, notamment par suppression des fermettes et réalisation d'un plancher surbaissé.
Cet arrêt juge que l'assuré pour l'activité déclarée et assurée ainsi : "contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux" ne peut prétendre à être garantie par la compagnie si le procédé Harnois n'est pas celui qui a été mis en oeuvre.
Ceci parce que "le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée, mais cette activité elle-même".
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 23 octobre 2017), que des travaux de surélévation avec aménagement des combles d'une maison d'habitation ont été confiés à la société AJ construction, assurée auprès de la société Aviva assurances au titre de l'activité déclarée de « contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux » ; que, des infiltrations d'eaux pluviales étant apparues, la société AJ construction a assigné en garantie son assureur ;
“Attendu que la société AJ construction fait grief à l'arrêt de dire que la société Aviva assurances ne doit pas sa garantie, alors, selon le moyen, que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil à propos des travaux de bâtiment, doit être couverte par une assurance ; que tout contrat d'assurance souscrit par une personne assujettie à l'obligation d'assurance est, nonobstant toute clause contraire, réputé comporter des garanties au moins équivalentes à celles figurant dans les clauses types prévues par l'article A. 243-1 du code des assurances ; qu'il en résulte qu'aucune stipulation d'un contrat d'assurance ne peut avoir pour effet d'amoindrir d'une manière quelconque le contenu de ces garanties et que toute clause d'un contrat d'assurance faisant échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction doit être réputée non écrite ; que si la garantie de l'assureur ne concerne que le secteur d'activité professionnelle déclaré par le constructeur, la clause limitant la garantie des travaux réalisés, dans ce secteur d'activité, par une personne assujettie à l'obligation d'assurance à ceux effectués selon des modalités d'exécution particulières, fait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et doit, par suite, être réputée non écrite ; qu'en énonçant, par conséquent, pour dire que la société Aviva assurances ne devait pas sa garantie à la société AJ construction et pour débouter la société AJ construction de ses demandes formulées à l'encontre de la société Aviva assurances, que le contrat d'assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction avait pour objet une activité de « contractant général, unique locateur d'ouvrage avec le maître de l'ouvrage, dans le cadre de l'aménagement de combles et greniers selon le procédé Harnois, assumant la maîtrise d'oeuvre de conception et d'exécution et tout ou partie de l'exécution des travaux », que le procédé Harnois était décrit dans le cahier des charges accepté par l'entreprise Socotec comme permettant d'aménager les combles des maisons particulières et même d'effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l'espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d'une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d'aménagement, que la surface supplémentaire ainsi constituée pouvait aller jusqu'à 70 % de la surface habitable et être aménagée en pièces d'habitation et qu'au regard de la réalisation de ce type de travaux conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l'entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d'assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l'assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée mais bien cette activité elle-même, quand, en se déterminant de la sorte, elle se fondait sur une modalité d'exécution particulière de l'activité d'aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, et non sur son objet, et quand la clause du contrat d'assurance liant la société Aviva assurances et la société AJ construction, en ce qu'elle subordonnait la garantie au recours au procédé Harnois, et, donc, à une modalité d'exécution particulière de l'activité d'aménagement de combles et de greniers déclarée par la société AJ construction, faisait échec aux règles d'ordre public relatives à l'étendue de l'assurance de responsabilité obligatoire en matière de construction et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 241-1, L. 243-8 et A. 243-1 du code des assurances ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le procédé Harnois permettait d'aménager les combles et d'effectuer une surélévation de la toiture afin de rendre utilisable l'espace existant entre la couverture et les plafonds considéré a priori comme perdu par suppression d'une multitude des barres de fermettes en bois ou métalliques, créant un volume libre à toute circulation et accessible à toute forme d'aménagement, la surface supplémentaire ainsi constituée pouvant être aménagée en pièces d'habitation, la cour d'appel a exactement retenu qu'au regard de la réalisation de ce type de travaux, conformément à des techniques particulières nécessitant des compétences spécifiques que l'entrepreneur était supposé détenir à la date de la souscription de son contrat d'assurance, les parties avaient entendu limiter la garantie de l'assureur en sorte que le recours au procédé Harnois contenu dans la clause relative à l'objet du contrat ne constituait pas une simple modalité d'exécution de l'activité déclarée, mais cette activité elle-même ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société AJ construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.”
La clause d'exclusion n'était pas formelle et limitée
La clause du contrat d'assurance visant les dommages “résultant d'une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l'art et normes techniques applicables dans le secteur d'activité de l'assuré ne permettait pas à celui-ci de déterminer avec précision l'étendue de l'exclusion en l'absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation”.
On notera que ce n'est pas le principe même d'une telle clause qui est critiquée, mais le fait que le contrat ne comporte pas de définition de ces causes d'exclusion de la garantie.
“Vu l'article L. 131-1 du code des assurances ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 14 février 2018), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 7 avril 2016, pourvois n° 14-29.227 et n° 14-29.311), que le GAEC des Marcassins a confié à la société Perret, ayant fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, assistée de ses mandataire et administrateur judiciaires et assurée auprès de la société Gan assurances (la société Gan), la construction d'un bâtiment agricole ; qu'après interruption des travaux, le GAEC des Marcassins et deux de ses membres, MM. H... et W... P..., ont, après expertise, assigné la société Perret et son assureur en réfection de la charpente et indemnisation ;
Attendu que, pour rejeter la demande de garantie de la société Perret contre la société Gan, l'arrêt retient que la clause d'exclusion est claire et précise, que l'ensemble de la charpente métallique n'est pas conforme aux règles de l'art, du fait du sous-dimensionnement de ses pièces et d'une mauvaise conception de certains de ces constituants et que ces anomalies manifestes constituent de la part d'une société spécialisée une inobservation consciente et délibérée des règles de l'art, telles que définies par l'expert à défaut de normes en la matière ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la clause d'exclusion visant les dommages résultant d'une méconnaissance intentionnelle, délibérée ou inexcusable des règles de l'art et normes techniques applicables dans le secteur d'activité de l'assuré ne permettait pas à celui-ci de déterminer avec précision l'étendue de l'exclusion en l'absence de définition contractuelle de ces règles et normes et du caractère volontaire ou inexcusable de leur inobservation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette toutes les demandes de garantie formées par la société Perret contre la société Gan, l'arrêt rendu le 14 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne la société Perret aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes .”
Les conséquences d'un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable
Cette décision est relative à une vente immobilière d'un immeuble qui présentait des désordres. L'acheteur reprochait au notaire de ne pas l'avoir clairement informé des désordres. La Cour de Cassation considère que par application du principe selon lequel les conséquences d'un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable, cette réclamation ne peut être admise : elle rappelle que l'acquéreur avait été informé des désordres avant la signature.
Surtout, la Cour de Cassation relève que les juges n'avaient condamné que le notaire, alors que le vendeur lui-même n'avait pas été condamné : c'est la que la notion d'un engagement « librement souscrit et judiciairement déclaré valable ». On comprend que le rejet de l'action contre le vendeur entraînait, pour les mêmes raisons, le rejet obligatoire de la demande faite à l'encontre du notaire.
“Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;
Attendu que les conséquences d'un engagement librement souscrit et judiciairement déclaré valable ne constituent pas un préjudice réparable ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 30 janvier 2012 par M. B... (le notaire instrumentaire), avec la participation, pour assister l'acquéreur, de Mme Y... V... (le notaire en participation), notaire associé au sein de la société civile professionnelle C... V... et P... Y... V... (la SCP), titulaire d'un office notarial, M. N... (le vendeur) et son épouse, depuis lors décédée, ont vendu à M. L... (l'acquéreur) un immeuble ; que, celui-ci présentant plusieurs désordres, l'acquéreur a, le 22 juillet 2013, assigné le vendeur en résolution de la vente pour vices cachés et le notaire en participation ainsi que la SCP en responsabilité et indemnisation ;
Attendu que, pour condamner le notaire en participation et la SCP à indemniser l'acquéreur, après avoir énoncé que l'avant-contrat du 25 octobre 2011 ne constituait pas un accord définitif sur la chose et sur le prix valant vente parfaite, et rejeté les demandes dirigées contre le vendeur, l'arrêt retient que le notaire en participation a manqué à son devoir de conseil et d'information en ne transmettant pas à l'acquéreur les documents afférents aux désordres litigieux, reçus du notaire instrumentaire avant la vente, et que, dès lors, il lui a fait perdre une chance de renoncer à l'acquisition ou de la conclure à un moindre prix ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, selon ses propres constatations, l'acquéreur avait été informé des désordres affectant l'immeuble avant la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum Mme Y... V... et la SCP C... V... et P... Y...-V... à payer à M. L... la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 30 mai 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne M. L... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes .”
La clause d'exclusion de solidarité stipulée dans un contrat d'architecte n'est pas abusive au sens de l'article L.132-1 du code de la consommation
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 7 mars 2019 N° de pourvoi: 18-11995
Cet arrêt pose le principe selon lequel dans le cas de la mise en cause de la responsabilité contractuelle avant réception, la clause contractuelle d'exclusion de solidarité figurant dans le contrat de l’architecte et que la SCI cocontractante n'était pas fondée à exciper du caractère abusif de cette clause, qui ne vidait pas la responsabilité de l'architecte de son contenu, puisqu'il devait assumer les conséquences de ses fautes et sa part de responsabilité dans les dommages, sans pouvoir être condamné pour la totalité des dommages.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 14 décembre 2017), que la société civile immobilière P... (la SCI) a confié à Mme I... , architecte, une mission de maîtrise d'oeuvre portant sur des travaux d'extension d'une maison ; que le contrat d'architecte prévoyait en son article G10 du cahier des clauses générales une clause selon laquelle « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l'ordre des architectes dont relève l'architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire » ; que les travaux de gros oeuvre ont été confiés à M. H..., le lot menuiserie-charpente à M. R... et le lot couverture à la société Gloaguen ; que, déplorant des désordres d'exécution et un dépassement des coûts et des délais, la SCI a, après expertise, assigné Mme I... et son assureur, la Mutuelle des architectes français (MAF), ainsi que M. R... et M. H..., en paiement de sommes ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes formées à l'encontre de Mme I... ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la clause litigieuse était licite et constituait une fin de non-recevoir, qui pouvait être invoquée en tout état de cause, y compris pour la première fois en appel, et relevé que la SCI avait apposé sa signature au pied du cahier des clauses particulières, dont le préambule rappelait que le contrat liant les parties était constitué des clauses particulières et du cahier des clauses générales, que ces deux documents étaient complémentaires et indissociables et que ces stipulations contractuelles, claires et précises, lui rendaient opposable l'ensemble des dispositions du cahier des clauses particulières et du cahier des clauses générales, nonobstant l'absence de signature du cahier des clauses générales et de paraphe au pied de chaque page du contrat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que, la fin de non-recevoir étant applicable, l'action de la SCI était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de dire la clause d'exclusion de responsabilité solidaire stipulée au profit de Mme I... opposable à la SCI, de condamner la MAF à lui régler diverses sommes et de la débouter du surplus de ses demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, l'action indemnitaire de la SCI dirigée contre Mme I... , architecte, étant fondée sur sa responsabilité contractuelle avant réception, la clause contractuelle d'exclusion de solidarité était opposable à la SCI, qui avait apposé sa signature au pied du cahier des clauses particulières, dont le préambule rappelait que le contrat d'architecte était constitué du cahier des clauses particulières et du cahier des clauses générales, ces deux documents étant complémentaires et indissociables, que les parties déclaraient en avoir pris connaissance, que ces stipulations contractuelles, claires et précises, rendaient opposable à la SCI l'ensemble des dispositions du cahier des clauses particulières et du cahier des clauses générales, nonobstant l'absence de signature du cahier des clauses générales et de paraphe au pied de chaque page du contrat et que la SCI n'était pas fondée à exciper du caractère abusif de cette clause, qui ne vidait pas la responsabilité de l'architecte de son contenu, puisqu'il devait assumer les conséquences de ses fautes et sa part de responsabilité dans les dommages, sans pouvoir être condamné pour la totalité des dommages, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la société MAF ne serait tenue d'indemniser le préjudice subi par la SCI que dans les limites des responsabilités retenues à l'encontre de son assurée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de condamner la MAF à lui régler diverses sommes au titre de ses préjudices et de rejeter le surplus de ses demandes ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le budget initial de l'opération s'établissait à la somme de 130 143,63 euros, que Mme I... avait obtenu des devis pour un montant global de 160 921,10 euros, non compris les lots carrelage et peinture, que la SCI versait aux débats, un devis de peinture d'un montant de 11 198,71 euros, mais pas de devis relatif au lot carrelage, que, faute de descriptif des travaux, elle n'était pas en mesure de vérifier si la terrasse et les aménagements extérieurs qu'alléguait la SCI au titre des lots non chiffrés étaient compris dans le budget prévisionnel figurant au contrat de maîtrise d'oeuvre, la cour d'appel, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a souverainement apprécié l'importance du préjudice causé par le dépassement du budget ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu la responsabilité de Mme I... dans l'arrêt du chantier en octobre 2008 et fixé au mois de décembre 2008 le point de départ du préjudice locatif de la SCI, tout en estimant non imputable à l'architecte la période de radiation de l'instance, la cour d'appel a, sans violer le principe de la réparation intégrale du préjudice, souverainement apprécié l'importance du préjudice locatif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière P... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.”
Conciliation et garantie décennale
Arrêt n°479 du 23 mai 2019 (18-15.286) - Cour de cassation - Troisième chambre civile
Les clauses de conciliation obligatoire préalable à toute action judiciaire sont désormais banales, en particulier dans les contrats d’architecte.
Cet arrêt juge que cette clause n’est pas applicable en matière d’action fondée sur la garantie décennale.
“Vu l’article 12 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 18 janvier 2018), que M. X... et Mme Y..., qui ont entrepris de faire édifier une maison d’habitation, ont confié une mission de maîtrise d’oeuvre à la société Aedifi et l’exécution des travaux de gros-oeuvre à la société Les Bâtiments artésiens ; que les travaux ont été réceptionnés le 1er août 2012 ; que la société Les Bâtiments artésiens a assigné M. X... et Mme Y... en paiement d’un solde restant dû ; que, se plaignant de désordres, M. X... et Mme Y... ont appelé à l’instance la société Aedifi, sollicité une expertise et réclamé l’indemnisation de leurs préjudices ;
Attendu que, pour dire que l’action à l’égard de la société Aedifi est irrecevable, l’arrêt retient que le contrat d’architecte comporte une clause G 10 selon laquelle « En cas de différend portant sur le respect des clauses du présent contrat, les parties conviennent de saisir pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes dont relève l’architecte, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire », que M. X... et Mme Y... ne justifient pas avoir mis en oeuvre la procédure organisée par cette clause préalablement à la présentation de leur demande d’expertise, que le défaut de mise en oeuvre d’une procédure contractuelle de conciliation préalable à une action judiciaire avant la saisine de la juridiction du premier degré ne peut être régularisé en cause d’appel et que faute pour M. X... et Mme Y... d’avoir saisi pour avis le conseil régional de l’ordre des architectes avant la présentation de leur demande contre la société Aedifi en première instance, cette demande ainsi que celles qui sont formées en cause d’appel sont irrecevables ;
Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’action, exercée postérieurement à la réception de l’ouvrage, en réparation de désordres rendant l’ouvrage impropre à sa destination, n’était pas fondée sur l’article 1792 du code civil, ce qui rendait inapplicable la clause litigieuse, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il dit irrecevable l’action formée par M. X... et Mme Y... à l’égard de la société Aedifi, l’arrêt rendu le 18 janvier 2018, entre les parties, par la cour d’appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Douai, autrement composée.”
Véranda et imputabilité des désordres
Cass. Civ. 3e, 13 juin 2019, pourvoi n°18-16725
La présomption de responsabilité de l’article 1792 du code civil suppose tout de même que l’entrepreneur soit l’auteur de travaux en rapport avec le sinistre : tel n’était pas le cas du constructeur de la véranda puisque les désordres provenaient d'une terrasse maçonnée enfermant un puits perdu vers lequel étaient dirigés les regards recueillant les eaux pluviales, qui n'était pas raccordé au réseau public et qui débordait en période de fortes précipitations.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 mars 2018), que, Mme P... et M. R... ayant eux-mêmes réalisé des travaux de rénovation dans leur maison et chargé la société Alu Rideau de poser une véranda reliant deux bâtiments, ont vendu l'immeuble à M. et Mme G... ; que ceux-ci, se plaignant de la présence d'un champignon à l'origine du pourrissement du plancher, ont, après expertise, assigné en indemnisation leurs vendeurs et la société Alu Rideau, sur le fondement de la garantie décennale et, à titre subsidiaire, de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter les demandes contre la société Alu Rideau et de la mettre hors de cause ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres avaient pour origine la construction par M. R... d'une terrasse maçonnée enfermant un puits perdu vers lequel étaient dirigés les regards recueillant les eaux pluviales, qui n'était pas raccordé au réseau public et qui débordait en période de fortes précipitations et qu'ils n'étaient pas imputables aux travaux de véranda, réalisés sans malfaçons par la société Alu Rideau, ni à un manque d'investigations auxquelles elle n'était pas tenue contractuellement, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans inverser la charge de la preuve, que la présomption de responsabilité décennale ne s'appliquait pas à cette entreprise ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme G... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.”
La réception est contradictoire si l’entreprise est convoqué par fax et par lettre recommandée avec accusé de réception
Cour de cassation chambre civile 3 Audience publique du jeudi 7 mars 2019 N° de pourvoi: 18-12221
On sait que la réception doit être contradictoire. Cet arrêt juge que cette réception est contradictoire si l’entreprise est convoqué par fax et par lettre recommandée avec accusé de réception.
“Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 décembre 2017), que M. et Mme Q... ont entrepris des travaux de rénovation et d'extension d'une maison et de construction d'un logement de gardien ; qu'une mission complète de maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. V..., architecte assuré auprès de la société Mutuelle des architectes français (la MAF) ; que la société Arcadia, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA, a été chargée des lots gros oeuvre, charpente couverture, étanchéité cloisons, isolation ferronnerie carrelage revêtements ; que la société Apave a été chargée des missions de contrôle technique concernant la solidité des ouvrages et celle des ouvrages existants ; que les maîtres d'ouvrage ont souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France IARD (Axa) ; que, par lettre du 27 juillet 2009, adressée également en télécopie, les maîtres de l'ouvrage ont résilié le marché de travaux et convoqué la société Arcadia pour le 31 juillet 2009 afin d'établir un état des lieux valant procès-verbal de réception ; que, le 31 juillet 2009, un compte-rendu de visite a été établi ; que M. et Mme Q... ont adressé deux déclarations de sinistre à la société Axa ; qu'après expertise, celle-ci a versé à M. et Mme Q... une somme totale de 1 149 280 euros, puis a assigné M. V..., la MAF, la société Sagena et l'Apave en paiement de cette somme ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que la SMA fait grief à l'arrêt de dire que la réception expresse du 31 juillet 2009 était intervenue avec réserves, que le coût des travaux de reprise devait être fixé à la somme totale de 1 149 280 euros, de constater que la société Axa avait indemnisé le maître de l'ouvrage en lui réglant ladite somme, de la condamner, in solidum avec M. V..., la MAF et l'Apave, à payer à la société Axa la somme de 107 646,52 euros, de la condamner, in solidum avec M. V... et la MAF, à payer à la société Axa la somme de 1 041 633,48 euros et de fixer, pour chacune de ces condamnations, la répartition de la somme due par les constructeurs et assureurs dans leurs rapports entre eux, alors, selon le moyen, que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves, et elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; que lorsque l'entreprise a été dûment convoquée aux opérations de réception, son absence ne peut priver la réception expresse de son caractère contradictoire ; que le rapport d'émission de la télécopie de convocation ne peut, à lui seul, rapporter la démonstration de la réception effective par l'entrepreneur de la transmission littérale et intégrale de l'acte de convocation, et il doit être corroboré par des éléments complémentaires ; que, pour retenir que la réception de l'ouvrage effectuée le 31 juillet 2009 était contradictoire, la cour d'appel affirme que, si la convocation par lettre recommandée avec accusé de réception n'a été présentée que le 30 juillet, et distribuée le 7 août suivant, l'entrepreneur a néanmoins été dûment convoqué aux opérations de réception par l'envoi d'une télécopie le 27 juillet, qu'il aurait reçue ; qu'en statuant ainsi, sans indiquer sur quel élément complémentaire corroborant le rapport d'émission de la télécopie, seul produit par le maître d'ouvrage, elle se fondait pour effectuer une telle affirmation, quand la SMA contestait précisément que la société Arcadia ait reçu la convocation par l'envoi de la télécopie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792-6 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'entreprise avait été convoquée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datée du 27 juillet 2009 et par une télécopie du même jour, qui a été adressée au numéro de la société Arcadia figurant sur les procès-verbaux des réunions de chantier et étant celui auquel avaient été adressées des télécopies de M. V... écrivant à l'entrepreneur pour lui notifier des erreurs d'exécution, et qui avait été reçue, la cour d'appel, qui a retenu, à bon droit, que la réception prononcée en présence du maître de l'ouvrage et du maître d'oeuvre, alors que l'entrepreneur avait été valablement convoqué, était contradictoire, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué, ci-après annexé :
Attendu que M. V... et la MAF font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes en garantie formée contre l'Apave ;
Mais attendu qu'ayant relevé, procédant à la recherche prétendument omise, que la mission confiée à l'Apave était limitée à la solidité des ouvrages existants et à construire et ne comprenait pas la vérification de la pérennité de l'ouvrage en cas d'événements exceptionnels comme les séismes, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société SMA aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.”