BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

FAITS ET PROCÉDURE

Mme Françoise S. est propriétaire d'un ensemble immobilier cadastré section AK n°32 à [...].

Le 14 décembre 2010, M. Marcel P. et son épouse, propriétaires de la parcelle contigüe au numéro11 cadastrée section AK n° 31, ont obtenu un permis de construire pour l'édification d'une extension à leur maison d'habitation en limite de la propriété de Mme S..

Mme S. a formé un recours contre l'arrêté devant le tribunal administratif de Rennes, lequel a été rejeté par un jugement en date du 26 avril 2013.

Parallèlement, estimant que l'extension empiétait sur sa propriété, Mme S. a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Brest pour solliciter une mesure d'expertise.

M. J. a été désigné par une ordonnance du 19 décembre 2011. Il a déposé son rapport le 17 octobre 2012.

Par actes d'huissier en date des 23 mai, 20 et 23 juin 2014, Mme Françoise S. a fait assigner M. Marcel P. et ses enfants, Marc, Sylvie, Christine et Bénédicte P. venant par représentation de leur mère décédée (ci-après les consorts P.) devant le tribunal de grande instance de Brest.

Par un jugement en date du 7 mars 2017, le tribunal de grande instance de Brest a :

- ordonné la démolition de l'extension réalisée en vertu du permis de construire du 14 décembre 2010 par les consorts P. sur leur propriété de [...] ; dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ;

- débouté Mme S. de sa demande de démolition des murs de clôture de la propriété des consorts P., de sa demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage et de sa demande de condamnation des consorts P. à faire réaliser des travaux au niveau de la rive de toit de son appentis ;

- débouté les consorts P. de leur demande de démolition de l'extension de la propriété de Mme S. et de son mur de clôture sur la rue et de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- dit qu'il appartiendra à Mme S. de faire réaliser une chevronnière sur son pignon ;

- dit n'y avoir lieu à application au profit de l'une ou l'autre des parties des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni à exécution provisoire ;

- prononcé un partage des dépens comprenant les frais d'expertise et les dépens de référé par moitié entre demanderesse et défendeurs.

Par déclaration en date du 6 avril 2017, les consorts P. ont interjeté appel de cette décision.

Mme S. a relevé appel incident. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 mai 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions en date du 29 avril 2019, les consorts P. demandent à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

- débouter Mme Françoise S. de ses demandes dirigées contre les consorts P. ;

- condamner Mme Françoise S. à démolir l'extension de sa maison édifiée en 2005 et l'abri de jardin édifié en 2006 sous astreinte de 1 000 euros par jour, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner Mme Françoise S. à déposer ses ardoises de rive et à réaliser une chevronnière conformément aux préconisations contenues dans le rapport d'expertise judiciaire sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- condamner Mme Françoise S. à payer à M. Marcel P. une indemnité de 5 000 euros au titre de son préjudice moral ;

- condamner Mme Françoise S. à payer aux consorts P. une indemnité de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 6 mai 2019, Mme S. demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la démolition de l'extension et débouté les consorts P. de leurs demandes, le réformer pour le surplus ;

- débouter les consorts P. de l'ensemble de leurs demandes ;

- dire et juger que la construction des consorts P. et la clôture sur rue ne sont pas conformes au cahier des charges du lotissement du 18 avril 1931, que la clôture séparative et l'extension de la construction des consorts P. empiètent sur le terrain de Mme S., que la construction des consorts P. n'est pas conforme au niveau de la surface construite autorisée,

ni au permis de construire au niveau de la hauteur de faîtage et de la longueur de pignon de la longueur de la toiture et de la longueur et du débord de toiture, des normes handicapés, de la communicabilité avec la construction existante, à l'article UH8 du PLU applicable ;

- condamner les consorts P. à procéder à la démolition de la construction, objet du permis de construire du 14 décembre 2010, et de la clôture qui empiètent sur la propriété de Mme S. et de la clôture sur rue, le tout sous peine d'une astreinte comminatoire de 1 000 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir, laquelle se trouve à courir pendant un délai de 6 mois, délai passé lequel il sera à nouveau fait droit ;

- subsidiairement, condamner les consorts P. à mettre en 'uvre les travaux de nature à rendre conforme la construction réalisée par rapport au permis de construire accordé au niveau de la surface construite autorisée, au niveau de la hauteur du faîtage et de la longueur du pignon, de la longueur de la toiture et de la longueur et du débord de toiture, des normes handicapés, de la communicabilité avec la construction existante et désolidariser l'extension de la cabane de jardin et à rendre conforme la construction par rapport au cahier des charges au regard des matériaux utilisés, le tout sous une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- en tout état de cause, condamner les consorts P. à payer à Mme S. la somme de 10 000 euros en indemnisation des préjudices subis ;

- condamner les consorts P. à mettre en 'uvre les travaux de nature à remettre en état la construction S. au niveau de la rive de toit et du défaut d'étanchéité en résultant, le tout sous une astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- condamner les consorts P. à payer à Mme S. la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertises judiciaires et de procédure de référé ;

- en tant que de besoin, et avant-dire droit, désigner tel expert qu'il plaira à la cour lequel aura pour mission de donner toutes indications quant à la limite de propriété et formuler une proposition de réimplantation ou refixation de la limite de propriété en fonction des plans de bornage annexés aux actes du 26 août 1939 et 6 septembre 1938.

MOTIFS

Sur les demandes de Mme S.

Sur la démolition de l'extension

Sur le non-respect du cahier des charges du 18 avril 1931

Les parcelles appartenant à Mme S. et aux époux P. constituaient anciennement les lots 33 à 35 du lotissement Creach Caouet, lequel faisait l'objet d'un cahier des charges du 18 avril 1931, publié le 24 avril 1931. Son article 12 prévoyait la construction des maçonneries en moëllons ou ciment armé, à l'exception d'agglomérés, avec toiture en ardoises. En 1987, une dérogation a été apportée pour les vérandas.

L'extension des consorts P. a été construite en briques recouvertes d'un bardage en bois et couverte par une toiture en zinc.

C'est sur le fondement de ce texte que l'intimée a obtenu la démolition de l'extension, le tribunal ayant fait droit à son argumentation selon laquelle le cahier des charges avait une valeur contractuelle entre les colotis. Elle sollicite la confirmation du jugement et le prononcé d'une astreinte comminatoire.

Les appelants en sollicitent l'infirmation en soutenant que le chapître II dans lequel est inséré l'article 12 a un caractère réglementaire et qu'il est caduc depuis le 10 octobre 1992, soit dix ans après l'adoption du plan d'occupation des sols le 10 octobre 1982 en application de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme.

Le caractère réglementaire des dispositions du chapître 2 ne fait aucun doute en ce qu'il fait référence aux lois de 1919 et 1924, précise que l'administration a le pouvoir de les modifier et a été approuvé par un arrêté préfectoral en date du 28 juillet 1931.

Ces dispositions sont caduques en application de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. Contrairement à ce que soutient l'intimée, la note de présentation du projet de mise en concordance du cahier des charges avec le plan local d'urbanisme (sa pièce 28) conforte cette interprétation. Il y est écrit, en effet, que les règles d'urbanisme du cahier des charges sont obsolètes ou en contradiction avec le PLU, que les colotis ne les ayant pas reconduites, elles sont caduques, une allusion étant faite à des décisions du juge administratif en ce sens, que les projets de construction sont donc examinés uniquement au regard des dispositions du PLU, ce qui conduit à la délivrance d'autorisations pouvant contrevenir au cahier des charges, que la procédure d'enquête publique est ouverte suite à une vingtaine de courriers d'habitants du lotissement demandant qu'il soit mis fin à cette insécurité juridique. Il a été fait droit à leur demande puisque le maire a abrogé les articles 10 à 12 du cahier des charges par un arrêté du 30 mai 2016.

Toutefois, le tribunal a exactement rappelé la jurisprudence constante de la Cour de cassation aux termes de laquelle le cahier des charges d'un lotissement, quelle qu'en soit la date, même s'il a un caractère mixte et que ses dispositions réglementaires sont devenues caduques, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour les stipulations qui y sont contenues de sorte que ces derniers disposent d'une action contractuelle en cas de méconnaissance de celles-ci, y compris en l'absence de préjudice. Dans le cas d'espèce, l'opposabilité du cahier des charges aux consorts P. n'est pas discutée, celui-ci étant mentionné dans leur acte authentique en date du 20 juillet 1974.

Cependant, les appelants sont fondés à soutenir que la démolition de l'extension constituerait une sanction disproportionnée au regard de la gravité des non-conformités qui l'affectent. En effet, celles-ci ne causent aucun préjudice à l'intimée et, de plus, sont largement pratiquées dans le lotissement où les toitures en matériaux autres que l'ardoise, notamment en zinc, sont majoritaires (33 des 53 parcelles selon la pièce 2 b des appelants). Mme S. ne peut donc sérieusement invoquer l'harmonie architecturale du lotissement ni en reporter la responsabilité sur les consorts P. qui auraient 'créé une brèche' puisque le zinc est imposé par l'architecte des bâtiments de France aux constructions situées dans le périmètre du monument historique. Enfin, il ne peut pas ne pas être tenu compte de l'abrogation des articles 10 à 12 par le maire à la date à laquelle le juge statue, peu important qu'à l'époque de la construction de l'extension, ils aient été applicables.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a accueilli la demande de démolition

Sur les autres non conformités

L'expert judiciaire, après avoir mesuré la hauteur du faîtage, la largeur du pignon et la longueur de la façade de l'extension, a conclu que celle-ci était conforme aux plans du permis de construire à l'exception de l'enduit du pignon qui n'avait pas été réalisé du fait du refus de Mme S. que l'entrepreneur pénètre sur son terrain de sorte qu'il existait un risque d'infiltrations (il y a été remédié depuis).

L'intimée prétend que les mesures prises par l'expert sont erronées mais procède par affirmation, celles-ci ayant été opérées de manière contradictoire.

Elle fait grief à l'expert de ne pas avoir examiné les conformités par rapport au cahier des charges du lotissement mais cette question ne lui a pas été posée.

Elle soutient qu'il existe d'autres non-conformités justifiant la démolition. Cependant, elle ne produit pas le texte qui imposerait aux particuliers de respecter les normes applicables aux personnes à mobilité réduite ni en quoi cela lui porterait préjudice. Elle n'a pas davantage intérêt à invoquer une éventuelle non conformité par rapport à la SHON autorisée. Enfin, les appelants justifient par leur pièce 9 que les services préfectoraux se sont déplacés pour vérifier la conformité de l'extension au permis de construire.

La demande de démolition de Mme S. sera donc rejetée.

Sur la démolition du mur séparatif

Mme S. forme un appel incident de la disposition du jugement qui l'a déboutée de sa demande de démolition du mur séparatif. Elle invoque les stipulations du cahier des charges relatives aux limites divisoires qui, selon la Cour de cassation, prévalent sur les actes de propriété et a fortiori sur l'accord du 11 juillet 2009. Elle reproche à l'expert de ne pas avoir examiné le plan de mesurage annexé à l'acte de vente du 29 août 1939 ni celui établi par M. O., géomètre-expert, qui démontrent selon elle un empiètement de 32 cm du mur sur sa propriété.

M. O. a écrit à deux reprises à Mme S. pour lui interdire de produire en justice les plans qu'il a réalisés au motif qu'il s'agissait de documents de travail et non d'un plan de bornage (pièces 19 des appelants). Il n'y a donc pas lieu de les examiner.

Il ressort du rapport d'expertise que Mme S. a édifié un abri de jardin en 2006, qu'en 2009, les parties sont convenues de contruire un mur séparatif mitoyen pour remplacer la haie arbustive sur le fonds P., que le mur a été édifié en biais par rapport à la ligne divisoire, sur la propriété S. du côté de l'abri de jardin et sur la propriété P. à l'autre extrémité, qu'après avoir entendu le maçon qui l'a construit et a cosigné l'accord du 11 juillet 2009, l'expert indique que ce tracé présentait l'avantage pour Mme S. qu'il n'y ait pas une moitié de mur du côté appentis et de libérer de la place pour stationner les véhicules devant sa maison. Il a considéré que cet accord devait s'appliquer et que, si le tribunal en jugeait autrement, il convenait de désigner un géomètre-expert.

Le document daté du 11 juillet 2009 signé par Marcel P. et Françoise S. stipule : 'Après entente des deux clients sur l'implantation du mur, ils ont pris pour alignement 20 cm intérieur côté [...] chez M. P. et 20 cm chez Mme S., intérieur côté cabanon. Ce mur est mitoyen. Chacune des parties a pour propriété la moitié du mur situé sur son terrain... Facturation pour moitié des travaux à M. P. et Mme S.'.

Contrairement à ce que soutient l'intimée, il est indifférent que l'épouse de Marcel P. n'ait pas signé le document, seule l'intéressée ayant qualité pour s'en prévaloir, aujourd'hui ses ayants-droits, lesquels s'associent à la demande de leur père.

Il se déduit des termes de l'accord que les deux parties avaient implicitement mais nécessairement renoncé à un bornage et, au contraire, avaient eu la volonté de s'affranchir de la ligne séparative en construisant un mur mitoyen empiétant sur les deux propriétés, mitoyenneté sur laquelle Mme S. reste taisante. Clairs et précis, ils démontrent que c'est en toute connaissance de cause qu'elle avait accepté cette implantation et elle ne peut, au gré de ses intérêts du moment, changer d'avis en prétendant que son consentement n'aurait pas été éclairé.

Il convient d'ajouter que le maçon a attesté que M. P. était absent pendant la construction du mur et que c'est Mme S. qui lui donnait des instructions. Les dénégations de cette dernière ne sont pas convaincantes, le maçon n'ayant aucun intérêt à attester en faveur de l'un ou de l'autre.

Par conséquent, c'est à bon droit que les premiers juges, après avoir rappelé les dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, ont débouté Mme S. de sa demande de démolition du mur séparatif. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la cessation de l'empiètement de la toiture

L'expert a indiqué que dans le cas de bâtiments qui se jouxtent, le principe d'acollement et de recouvrement des toitures est admis et d'une pratique courante. Compte tenu du litige, il a préconisé l'exécution d'une chevronnière sur chacune des toitures permettant une séparation complète des deux bâtiments.

Les consorts P. ont déclaré accepter le principe de ces travaux. C'est donc à bon droit que le tribunal a débouté Mme S. de sa demande de condamnation sous astreinte à les exécuter.

Sur le trouble anormal de voisinage

L'expert a indiqué qu'il n'y avait ni perte d'ensoleillement ni vue directe sur la propriété de Mme S..

Cette dernière réitère sa demande de dommages-intérêts en affirmant qu'il y a une perte d'ensoleillement et une vue directe sur sa maison.

M. G. a précisé que le terrain attenant à sa maison était orienté au nord de sorte que la seule ombre sur la terrasse l'après-midi était celle de sa maison, le soleil étant au niveau de l'extension vers 20 heures en été. Il a vérifié contradictoirement l'absence de vue de l'extension sur l'habitation de Mme S..

Le tribunal sera également approuvé pour avoir débouté cette dernière de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes des consorts P.

L'extension de la maison de Mme S. et l'abri de jardin ont été construits en parpaings recouverts d'un enduit avec des toitures en ardoises. C'est à tort que le tribunal a dit que le mot parpaing était le terme modernisé de moëllon. Les parpaings sont des agglomérés tandis que les moëllons sont des pierres, de taille intermédiaire entre les caillous et les blocs selon le dictionnaire Robert. Ce n'est pas l'extension de 1984 que les appelants déclarent viser mais celle construite en même temps que l'abri de jardin, achevée le 29 avril 2007 selon la pièce 40 de l'intimée. Les deux constructions ne sont donc pas conformes au cahier des charges. La demande n'est pas prescrite, le délai de cinq ans prévu par l'article 2224 du code civil n'ayant pas pu courir avant que Mme S. n'invoque le cahier des charges, à une date dont il n'est pas discuté qu'elle est postérieure au jugement du tribunal administratif.

Toutefois, compte tenu de ce qui précède, il n'y a pas lieu d'ordonner la démolition, ce que d'ailleurs les appelants ne réclament pas dès lors qu'il a été fait droit à leur demande principale ainsi que cela résulte des motifs de leurs conclusions (page 20).

Il sera fait droit, en revanche, à leur demande de condamnation de l'intimée à supprimer les ardoises de rive de l'abri de jardin et à réaliser une chevronnière conformément aux préconisations de l'expert judiciaire. Il y a lieu d'assortir cette obligation d'une astreinte qui courra passé un délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision.

Enfin, Marcel P. est fondé à soutenir qu'au regard de son âge (89 ans) et du fait qu'il justifie avoir fait construire l'extension pour héberger dans de bonnes conditions son épouse atteinte de la maladie d'Alzheimer, la présente procédure, initiée après une expertise ayant démontré que la construction était conforme, une procédure devant le juge administratif dont Mme S. a été déboutée et une procédure classée par le préfet dont M. P. indique sans être démenti qu'elle faisait suite à une dénonciation de cette dernière, lui a causé des tracas et des soucis constitutifs d'un préjudice moral qui sera réparé par une indemnité de 5 000 €.

La disposition relative au débouté de la demande de dommages-intérêts des consorts P. pour procédure abusive, non critiquée, est confirmée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La disposition du jugement relative aux dépens est confirmée.

La disposition constructive des toitures ne doit être modifiée que par la volonté de Mme S. de séparer complètement les deux bâtiments, l'étanchéité étant parfaitement assurée. Elle sera donc considérée comme partie perdante et, à ce titre, devra supporter le coût des dépens de première instance comprenant les frais d'expertise et d'appel et à payer une indemnité de procédure de 10 000 € aux appelants.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement :

INFIRME partiellement le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

DEBOUTE Mme S. de sa demande de démolition de l'extension des consorts P.,

CONDAMNE Mme S. à supprimer les ardoises de rive qui empiètent sur le fonds des consorts P. et à réaliser une chevronnière conformément aux préconisations de l'expert judiciaire dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent arrêt sous peine d'une astreinte de 80 € par jour de retard pendant trois mois,

CONFIRME les autres dispositions du jugement,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme S. à payer à M. Marcel P. la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE Mme S. à payer aux consorts P. la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme S. aux dépens de première instance comprenant les frais de référé et d'expertise et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.