"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 12 avril 2018), que M. et Mme A..., propriétaires du lot n° 28 dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 et, subsidiairement, de certaines de ses résolutions ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation de l'assemblée générale ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la répartition des charges effectuée, en 1966, par acte modificatif du règlement de copropriété, ne résultait pas de la division d'un lot mais avait été rendue nécessaire par le remplacement des lots n° 16 et 17 par les lots n° 28 et 29, par suite de changements de distribution opérés dans la consistance de ces lots appartenant alors à un unique propriétaire, que M. et Mme A... avaient acquis le lot n° 28 en 1996 et Mme S... le lot n° 29 en 2001, que cette modification du règlement de copropriété n'avait été contestée par aucun copropriétaire, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, en a exactement déduit que Mme S... avait valablement participé à l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme A... font grief à l'arrêt de rejeter la demande en annulation de la décision n° 4 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'absence de mention sur le procès-verbal du nom du copropriétaire ayant voté contre la résolution soumise au vote était sans incidence sur la régularité du vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable et constaté que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre les résolutions 4.1 et 4.2 permettait d'identifier le seul copropriétaire détenteur des 919 voix exprimées contre la résolution 4.1 et pour la résolution 4.2, la cour d'appel a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu à annulation de la décision n° 4 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme A... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires [...] la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme A....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'AVOIR débouté les époux A... de leur demande en annulation de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

AUX MOTIFS QUE (Sur l'irrégularité de l'assemblée générale prise de la participation à celle-ci de la propriétaire du lot 29 créé selon acte modificatif du règlement de copropriété du 9 juin 1966) ; il sera relevé au préalable que contrairement à ce qui est soutenu la feuille de présence des copropriétaires à l'assemblée générale du 3 septembre 2015 est produite avec indication des lots et de la réparation des tantièmes par lots et par copropriétaires, laquelle est conforme au règlement de copropriété modifié, ensemble l'état descriptif de division ; que les époux A... font en réalité valoir que l'immeuble qui était composé à l'origine de deux lots, est soumis à un règlement de copropriété du 1er décembre 1950, que le règlement de copropriété a été modifié par acte des 19 novembre et 9 décembre 1964 aux termes duquel, les lots 1 et 2 ont été supprimés et l'immeuble divisé en différents lot 3 à 25, que le règlement de copropriété a été encore modifié par acte du 9 juin 1966 aux termes duquel les lots nº 16 et 17 ont été supprimés et remplacés par les lots nº 28 et 29, qu'en application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, la répartition des charges, dans le silence du règlement de copropriété en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, est soumise à l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, que l'établissement d'un acte modificatif du règlement de copropriété même publié n'est pas susceptible de pallier l'absence d'approbation de la répartition des charges par l'assemblée qui en a seule le pouvoir, de sorte que faute d'une telle approbation la participation au vote de la propriétaire du lot nº 29 affecte la régularité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 et entraîne sa nullité ; que le règlement de copropriété a été modifié par acte du 9 juin 1966 par la suppression des lots nº 16 et 17, alors propriété des époux F..., et la création subséquente des lots nº 28 et 29 par suite des changements de distribution opérés dans la consistance de ces lots, sans que l'addition des quotes-parts de charges communes et des quotes-parts de propriété soit modifiée pour l'ensemble des deux lots, seuls les tantièmes de charges ayant été autrement répartis entre les deux nouveaux lots 28 et 29, de sorte que cette modification de deux lots alors regroupés en une seule main n'était d'aucune incidence sur les autres copropriétaires ; que Mme S... a acquis le lot 29 quand les époux A... ont acquis eux-mêmes le lot 28 en 1996, tous deux issus de la modification de 1966 ; qu'il sera relevé que la répartition des charges résultant de l'acte modificatif de 1966, qui n'affectait en rien les autres lots de la copropriété ni les droits des autres copropriétaires, qui ne résultait pas d'une subdivision d'un lot, et qui était nécessairement connue des époux A... à la date de leur acquisition, soit depuis 22 ans à ce jour, pour résulter de l'état descriptif de division et des actes modificatifs, tous régulièrement publiés, n'a jamais été contestée par l'un quelconque des copropriétaires ni par les époux A... eux-mêmes ni dans le délai de 10 ans prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ni au titre de l'action en révision de l'article 12 de cette loi ; qu'or, les clauses d'un règlement de copropriété régulièrement publié doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; que faute de toute demande en ce sens des époux A... qui ont engagé l'action, le moyen au soutien de la demande en nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015, pris de la participation du propriétaire du lot 29, créé en 1966 et acquis par Mme S... en 2001, à ladite assemblée générale, laquelle participation est conforme à son titre de propriété comme au titre de propriété des époux A... s'agissant des quotes-parts de charge attachés à leur lot qui résulte du même acte modificatif de 1966, ensemble l'état descriptif de division, ne peut qu'être rejeté ;

1°) ALORS QU'en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ; que lorsque la modification de la répartition des charges n'a pas été approuvée par l'assemblée générale, les copropriétaires ne peuvent pas valablement délibérer de sorte que la participation au vote du copropriétaire d'un lot n'ayant pas fait l'objet d'une répartition des charges approuvé par l'assemblée générale entache celle-ci de nullité ; qu'en l'espèce, il était acquis aux débats comme résultant des propres constatations de l'arrêt que la répartition des charges faisant suite de la création des lots 28 et 29 résultait du seul acte modificatif du règlement de copropriété de 1966, à l'exclusion de toute approbation par l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en refusant pourtant de prononcer la nullité de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 à laquelle Mme S..., propriétaire du lot 29, avait irrégulièrement participé, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé les articles 11 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°) ALORS QUE l'intervention de l'assemblée générale est exigée même si le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à la quote-part qui était attachée au lot divisé ; que dès lors, en l'espèce, en relevant que « cette modification de deux lots alors regroupés en une seule main n'était d'aucune incidence sur les autres copropriétaires » par la raison que « l'addition des quotes-parts de charges communes et des quotes-parts de propriété » n'a pas été « modifiée pour l'ensemble des deux lots », la cour d'appel a, en toute hypothèse, statué par un motif inopérant et, partant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 11et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°) ALORS QUE le copropriétaire opposant ou défaillant dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de l'assemblée générale pour contester celle-ci ; qu'en l'espèce, les époux A... ont assigné le syndicat des copropriétaires par acte du 21 octobre 2015, soit dans le délai de deux mois après l'assemblée générale du 3 octobre ; que dès lors, en faisant application d'un délai de dix ans à compter de l'acquisition de leur lot par les époux A..., quand seule la notification du procès-verbal de l'assemblée générale constituait le point de départ de leur action soumise à un délai de deux mois, la cour d'appel a, en toute hypothèse, violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux A... de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 3 septembre 2015 ;

AUX MOTIFS QUE le moyen pris d'une violation de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 qui exige que le nom des copropriétaires s'étant opposés à telle résolution avec indication du nombre de voix correspondantes soit mentionné au procès-verbal sera rejeté ; qu'en effet, l'absence de mention du nom des votants sur le procès-verbal qui n'indique que le nombre de voix s'étant exprimées contre les résolutions soumises au vote est sans incidence sur la régularité de l'assemblée générale lorsque les dits votants sont identifiables sans aucune équivoque par rapprochement des actes de l'assemblée ; qu'or, il résulte sans conteste du rapprochement du procès-verbal d'assemblée et de la feuille de présence que les 919 voix s'étant exprimées contre la résolution 4.1 proposant la désignation du cabinet Foncia comme syndic représentaient le vote du seul copropriétaire Laurima détenteur des 919/10 000èmes ; qu'à l'inverse, les votes s'étant exprimés contre la résolution 4.2 proposant un autre syndic, en l'espèce l'agence Grand Nîmes, exprimaient les votes des autres copropriétaires présents ou représentés, à l'exception de la société Laurima, seule à voter pour cette résolution ;

ALORS QUE le procès-verbal de la séance doit impérativement comporter le résultat du vote en précisant les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément constaté « l'absence de mention du nom des votants sur le procès-verbal » n'indiquant « que le nombre de voix s'étant exprimées contre () » ; qu'en refusant néanmoins de prononcer la nullité de la résolution n° 4, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article 17 du décret du 17 mars 1967."

Références
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-18615