"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 30 janvier 2018), que, par acte authentique du 19 décembre 2011, dressé par M. W..., notaire, M. et Mme K... ont vendu à M. V... une maison d'habitation avec des dépendances et deux plans d'eau moyennant le prix principal de 450 000 euros ; que, soutenant que l'étang de la propriété était pollué, M. V... et son épouse ont, après expertise, assigné M. et Mme K... en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et d'un manquement à leur obligation d'information, et M. W... pour manquement à son devoir d'information et de conseil ;

Attendu que M. et Mme V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes ;

Mais attendu qu'ayant retenu souverainement qu'il était démontré par le rapport d'expertise que le vice n'entraînait qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau qui n'affectait qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété et n'était pas de nature à la rendre impropre à son usage, et que les acquéreurs ne justifiaient pas d'avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat ni qu'ils n'auraient pas acquis ou n'auraient donné qu'un moindre prix de la propriété comprenant une maison d'habitation, des dépendances et un garage, s'ils avaient connu la perte partielle d'usage du plan d'eau, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que les demandes de M. et Mme V... sur le fondement de la garantie des vices cachées devaient être rejetées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme V... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme V... et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme K... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juillet deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat aux Conseils, pour M. et Mme V...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme V... de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE « sur la garantie des vices cachés :

Qu'aux termes de l'article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage quel l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus » ;
Que lorsque l'acte de vente comprend une clause d'exclusion de la garantie, comme c'est le cas en l'espèce, la garantie n'est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente ;
Que Monsieur et Madame V... soutiennent que Monsieur et Madame K... savaient que ce qui leur a été présenté comme des étangs s'avère en réalité l'exutoire des effluents d'une blanchisserie ;
Qu'il ressort de l'expertise de Monsieur U... que l'étang de la propriété est constitué de deux pièces d'eau de 400 et 450 m² chacune, reliées entre elles. La profondeur en est d'un à deux mètres. Cet étang, alimenté par un ru qui arrive par le Sud-Est et traverse un bassin de rétention, est situé à 600 mètres en aval d'une blanchisserie. L'expert n'a pas observé de signes visuels anormaux pour l'étang et le ruisseau lors de sa première visite mais lors de la seconde, l'étang était recouvert de lentilles d'eau. Il résulte des témoignages du voisinage et d'un constat d'huissier du 8 avril 2013 que des signes visuels anormaux, tel que mousse ou blanchiment de l'eau, apparaissent ponctuellement. Après des analyses poussées d'échantillons de l'eau, Monsieur U... conclut que l'étang est affecté par la présence de la blanchisserie : concentration anormale de chlorures, affectant la biodiversité naturelle, en organochlorés pouvant avoir des effets chroniques sur la santé, fermentations estivales et développements algaux de nature à occasionner une gêne visuelle ou olfactive et un envasement accéléré ;
Que l'expert a récapitulé les pertes d'usage de l'étang :
- nette perte d'usage des promenades sur berge pour les enfants et les animaux d'agrément pour des raisons sanitaires ;
- forte perte d'usage de la pêche ;
- perte d'usage partielle des plantes d'ornement aquatique ;
- perte d'usage quasi nulle de l'aspect paysager car les colorations anormales ou moussages sont rares.
Que M. U... a estimé que les travaux de nature à réparer les désordres consisteraient à dévier les eaux de rejet de la zone industrielle où se trouve la blanchisserie, mais que leur étude de faisabilité était hors champs de son expertise ;
Qu'il est ainsi établi par le rapport d'expertise que la propriété acquise est atteinte d'un vice ;
Qu'il ressort d'une lettre de Monsieur K... adressée le 23 octobre 2012, que les vendeurs avaient connu en 2008 une difficulté avec la qualité de l'eau du bassin, celle du premier bassin étant blanche et dégageant une odeur de lessive, que, depuis, les eaux sont restées plus ou moins sombres et qu'il n'a plus eu de poisson jusqu'en 2010 ;
Qu'il est ainsi établi que le vice était antérieur à la vente. Dès lors qu'il n'a pu être décelé que par l'analyse d'échantillon, il était caché pour l'acquéreur ;
Que dans sa lettre du 23 octobre 2012, Monsieur K... explique qu'en 2008, l'entreprise a fait effectuer un « semblant d'analyse » de l'eau dont le résultat était satisfaisant et qu'il n'a plus alors obtenu le soutien de la commune. Cette version est corroborée par la lettre du 4 décembre 2012 du maire de la commune qui écrit à la société Protexia mandatée par les époux V... : « Nous vous informons que les analyses d'eaux qui ont été réalisées par l'organisme agréé son conformes aux normes en vigueur ». Entendu par les services de police en 2012 à la suite de la plainte déposée par Monsieur V..., Monsieur K... a fait des déclarations conformes à ce qu'il a écrit dans sa lettre, ajoutant : « Au moment de la vente, je connaissais ces problèmes de pollution, je n'en ai pas parlé parce qu'il n'y avait pas de problème trop important à cette époque » ;
Qu'ainsi, Monsieur K..., sans connaître la pollution résiduelle, qui ne pouvait être faite sans analyse, savait que les rejets de la blanchisserie pouvaient affecter l'eau de l'étang ;
Que toutefois, il est démontré par le rapport d'expertise que le vice n'entraîne qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau. Cette perte, qui n'affecte qu'un élément de l'agrément extérieur de la propriété, n'est pas de nature à la rendre impropre à son usage ;
Que Monsieur et Madame V... allèguent que l'achat était principalement motivé par la présence du plan d'eau qu'ils souhaitaient investir pour y faire des promenades, y abreuver des animaux, y entraîner leur chien de race terre neuve et y pratiquer la pêche. Mais d'une part, l'expert a précisé qu'en tout état de cause, un étang n'est pas réputé pour avoir une qualité potable pour les animaux, d'autre part, les acquéreurs ne justifient pas d'avoir informé leurs vendeurs de ce que la qualité de l'eau des étangs était déterminante de leur achat et, à défaut, d'avoir fait entrer cette volonté personnelle dans le champ contractuel, ils ne justifient pas qu'ils n'auraient pas acquis ou n'auraient donné qu'un moindre prix d'une propriété de 11 607 m² comprenant une maison d'habitation, des dépendances et un garage s'ils avaient connu la perte partielle d'usage du plan d'eau ;
Que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la garantie des vices cachés » (cf. arrêt p. 6 à 8) ;

1°/ ALORS QUE le vendeur est tenu de la garantie à raison du défaut caché de la chose vendue qui rend l'un de ses éléments impropre à sa destination normale sans que l'acquéreur ait alors à justifier que l'usage normal de cet élément était déterminant de son consentement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, « qu'il est établi par le rapport d'expertise que la propriété acquise est atteinte d'un vice » dès lors que l'expert a constaté qu'en raison de sa pollution, l'étang, élément de cette propriété, est affecté de pertes d'usage ainsi récapitulées : « - nette perte d'usage des promenades sur berge pour les enfants et les animaux d'agrément pour des raisons sanitaires ; - forte perte d'usage de la pêche ; - perte d'usage partielle des plantes d'ornement aquatique ; - perte d'usage quasi nulle de l'aspect paysager car les colorations anormales ou moussages sont rares », d'autre part, que ce vice « était caché pour l'acquéreur » mais que le vendeur « savait que les rejets de la blanchisserie pouvaient affecter l'eau de l'étang » ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter les époux V... de leur action en garantie des vices cachés, que ce vice, n'entraînant « qu'une perte d'usage partielle du plan d'eau » et n'affectant ainsi qu' « un élément d'agrément extérieur de la propriété », il n'était « pas de nature à la rendre impropre à son usage » et que les époux V... ne justifiaient pas que s'ils avaient connu cette perte d'usage partielle du plan d'eau, ils n'auraient pas acquis la propriété ou n'en auraient donné qu'un prix moindre, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations quant à l'existence d'un vice caché affectant l'usage normal de l'étang qui constituait l'un des éléments de la chose vendue et qui s'est déterminée par des motifs impropres à justifier sa décision, a violé les articles 1641 et 1644 du code civil ;

2°/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en retenant que M. et Mme V... ne justifiaient pas qu'ils n'auraient pas acquis la propriété ou n'en auraient donné qu'un moindre prix s'ils avaient connu le vice affectant l'étang, sans s'expliquer sur le fait, invoqué par eux dans leurs conclusions d'appel (cf. p. 12), que, dans son rapport, l'expert évaluait la perte de valeur immobilière de la propriété liée aux pertes de jouissance de l'étang, dont elle a admis la réalité, à la somme de 150 000 euros, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile."

Références
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 11 juillet 2019
N° de pourvoi: 18-16848