"Vu les articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), que, le 29 juin 1996, M. X... et Mme Y... ont acquis un appartement situé au dernier étage et constituant le [...] , soumis au statut de la copropriété, dont l'accès se faisait par une voie intérieure de la copropriété voisine "Baie des Anges" ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Terrasses de Vaugrenier" (le syndicat) a assigné M. X... et Mme Y... en paiement de charges ; que ceux-ci ont opposé l'exception d'inexécution de ses obligations par le syndicat ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. X... et Mme Y..., l'arrêt relève que, par jugement du 13 mai 2013, ceux-ci se sont vu interdire d'emprunter la voie d'accès partie commune de la copropriété voisine "Baie des Anges", que, par décision du 24 novembre 2011, l'assemblée générale des copropriétaires a refusé d'aménager aux frais du syndicat un accès au lot n° 97 par les parties communes de l'immeuble et a donné pouvoir au syndic d'obtenir de la copropriété voisine une servitude de passage dont l'entretien resterait à la charge du lot n° 97 et retient que le syndicat ne justifie pas des suites données à cette décision et que M. X... et Mme Y..., qui sont dans l'impossibilité d'accéder à leur lot, soulèvent à juste titre l'exception d'inexécution de ses obligations par le syndicat, responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le vice de construction de l'immeuble, à le supposer caractérisé, n'exemptait pas M. X... et Mme Y... de leur obligation au paiement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y..., et la condamne, ainsi que M. X..., à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "Les Terrasses de Vaugrenier", [...] une somme globale de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize septembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Terrasses de Vaugrenier

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes tendant à la condamnation de M. X... et Mme Y... à lui verser la somme de la somme de 48 419,01 euros au titre des charges arrêtées au 28 octobre 2015, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré les 25 et 29 août 2011,

Aux motifs que « Il résulte des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965, 1er et 35 du décret du 17 mars 1967 sur lesquels se fonde le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et ce, suivant l'état de répartition des charges contenu au règlement de copropriété, le syndic pouvant exiger des avances et provisions.

C'est ainsi que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER sollicite le paiement de la somme globale de 48 419,01 euros arrêtée au 28 octobre 2015.

M. Franck X... et Mme Christine Y... opposent exception d'inexécution en faisant valoir que l'accès à leur lot n° 97 est impossible.

Celui-ci est désigné dans l'état de descriptif de division et le règlement de copropriété du 29 novembre 1988 ainsi que l'acte authentique du 29 juin 1996 comme suit :
"Un appartement de quatre pièces sis au niveau 40,00 portant le numéro 633 au plan du niveau et composé de :
- Entrée, hall avec placard, salle de séjour, une chambre avec dressing, salle de bains et water-closet indépendant, deux chambres, cuisine, coin repas, salle d'eau avec water-closet, cabinet de toilette, terrasse,
- Et les 96/1000 des parties communes générales de l'ensemble immobilier".

L'acte authentique ajoute :

"Etant ici précisé que cet appartement est actuellement inachevé, ainsi que l'acquéreur le reconnaît.
Un constat d'huissier a été établi par Maître A..., huissier de justice à Saint Laurent du Var afin d'identifier le lot et est demeuré ci-annexé après mention".

Ce constat d'huissier dressé le 10 mai 1996 révèle que :
- l'appartement constitue le dernier étage de l'immeuble en toiture terrasse et est situé sur deux niveaux ;
- "L'accès à ce lot est totalement indépendant du reste de la copropriété.
L'accès se fait par le haut de l'immeuble et non par l'entrée de la copropriété.
L'accès se fait en passant par une voie intérieure de la copropriété voisine Baie des Anges qui se situe au côté sud de la S.C.I. Les Terrasses de Vaugrenier. Il faut donc emprunter une voie d'accès intérieure à la S.C.I. Baie des Anges, où en partie haute on débouche sur une entrée permettant d'accéder au terrain, en avant du lot précité et à l'appartement lui-même".

Par assemblée générale du 24 novembre 2011, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER a, selon résolution n° 26 inscrite à l'ordre du jour à la demande des intimés, refusé l'aménagement à ses frais d'un accès au lot n° 97 au moyen des parties communes et, conscient que l'accès à ce lot ne peut se faire que par le passage sur la copropriété Baie des Anges, a donné pouvoir au syndic de négocier avec cette dernière aux fins d'obtenir l'officialisation d'une servitude de passage dont l'entretien restera la charge du lot.
Il n'est pas justifié des suites données à cette assemblée.

Et par jugement rendu le 13 mai 2013, le Tribunal de grande instance de Grasse a fait interdiction, sous astreinte, à M. Frank X... et Mme Christine Y... d'emprunter la voie d'accès partie commune de la copropriété Les Terrasses Baie des Anges pour accéder à leur lot n° 97 dépendant des Terrasses de Vaugrenier.
L'impossibilité d'accéder à leur appartement est donc certaine.
Ils se trouvent de ce fait dans l'impossibilité de jouir librement des parties communes, en violation de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué par M. Franck X... et Mme Christine Y..., le Syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction, sans préjudice de toutes actions récursoires et peu important qu'il n'en soit pas l'auteur.

C'est donc à tort que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER se contente de répondre qu' "il n'est pas responsable de la situation du lot n° 97, et que les défendeurs n'ont jamais entrepris la moindre procédure contre leur vendeur, alors qu'ils ont acquis leur lot à un prix dérisoire eu égard aux inconvénients et aux vices de celui-ci".
Ces faits ne sont pas exonératoires, étant souligné au surplus qu'il ne justifie nullement des suites données à la résolution n° 26 susdite.

Ainsi, c'est à bon droit que M. Franck X... et Mme Christine Y... soulèvent exception d'inexécution.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER doit en conséquence être débouté de l'intégralité de ses demandes dirigées contre eux » ;

1°), Alors qu' en se bornant à affirmer, par un motif de pur forme, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LES TERRASSES DE VAUGRENIER ne justifiait pas devant elle des suites données à la résolution n° 26, sans répondre aux conclusions par lesquelles le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES faisait valoir qu'il n'était tenu que d'une obligation de moyens de négocier la création d'une servitude conventionnelle de passage avec le syndicat des copropriétaires voisin, que la négociation avait effectivement eu lieu et qu'elle n'avait échoué qu'en raison de l'attitude des consorts X... Y..., lesquels refusaient de régler l'indemnité et les frais afférents à la création de la servitude de passage, dont le paiement était sollicité par la copropriété voisine, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

2°), Alors que, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était nécessairement demandé, si le refus des consorts X... Y... de régler l'indemnité et les frais afférents à la création de la servitude de passage, dont le paiement était sollicité par la copropriété voisine, n'était pas à l'origine de l'interdiction judiciaire qui leur avait été faite de passer sur le sol de cette copropriété et de l'impossibilité dans laquelle ils se trouvaient désormais d'accéder à leur lot, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 9, 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble des articles 1 et 35 du décret du 17 mars 1967 ;

3°), Alors que, les copropriétaires, tenus de participer aux charges de copropriété en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent refuser de payer ces charges en opposant le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; qu'en déboutant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de ses demandes tendant à la condamnation de M. X... et Mme Y... à lui verser l'arriéré de leurs charges de copropriété, motif pris d'un prétendu vice de construction, source de responsabilité pour le Syndicat des copropriétaires, sans déterminer le montant des dommages et intérêts de ce fait accordé auxdits copropriétaires ni a fortiori prononcer la compensation entre les créances et dettes réciproques, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4°), Alors que, le syndicat des copropriétaires n'est pas responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction apparent, c'est-à-dire perceptible à première vue ou décelable à la suite de vérifications élémentaires, lors de l'acquisition de leur lot ; que, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé, si le vice du lot des consorts X... Y..., tenant à son absence matérielle d'accès par la copropriété LES TERRASSES DE VAUGRENIER et à son absence de tout droit d'accès par la copropriété LES TERRASSES BAIE DES ANGES, ne constituait pas, pour les consorts X... Y..., lors de leur acquisition, un vice apparent dont le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ne pouvait être tenu pour responsable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5°), Et alors, en tout état de cause et enfin, que, faute d'avoir recherché, comme cela le lui était demandé, si les consorts X... Y..., en refusant de régler l'indemnité et les frais sollicités par la copropriété voisine en contrepartie de la création d'une servitude à leur seul profit, n'avaient pas contribué à la réalisation de leur dommage, ce qui exonérait le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de sa responsabilité, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965."