BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 7 septembre 2015), que, par acte notarié du 24 septembre 2008, M. et Mme X...ont vendu à M. Y...une parcelle de terrain comprenant des étangs ; que, se plaignant que ceux-ci avaient été créés illégalement, M. Y... a assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et en indemnisation ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes sur le fondement du dol ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que M. et Mme X..., qui n'étaient pas des professionnels du droit, de l'immobilier et des questions écologiques, avaient pu légitimement penser que les cinq autorisations délivrées par la mairie relatives à la création des étangs étaient suffisantes et que leur attention n'avait pas été attirée sur une irrégularité administrative, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise et répondant aux conclusions, en a souverainement déduit que M. et Mme X... n'avaient commis aucune réticence dolosive, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le second moyen :

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande en résolution de la vente sur le fondement du manquement à l'obligation de délivrance, alors, selon le moyen, que la conformité de la chose vendue par rapport à ce qui était convenu est inhérente à l'obligation de délivrance ; qu'à cet égard, n'est pas conforme la parcelle vendue comme comportant des pièces d'eau en réalité créées en méconnaissance de la réglementation en vigueur et devant, pour cette raison, être supprimées en tout ou partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les époux X... avaient vendu à M. Y... un bien immobilier comportant trois étangs qui en comptait en réalité cinq, d'autre part, que M. Y... avait « auparavant visité les lieux », et enfin, que les étangs présents sur la parcelle vendue « n'étaient pas conformes à la réglementation en vigueur au jour de la vente » ; que, comme le rappelait M. Y... sans être en cela contredit, l'administration en avait, pour cette raison, préconisé le comblement, sauf éventuellement pour deux d'entre eux, s'ils remplissaient certaines conditions ; que dès lors en déclarant, pour débouter M. Y... de sa demande fondée sur la méconnaissance de l'obligation de délivrance des vendeurs, que la non-conformité des étangs à la réglementation au jour de la vente était constitutive d'un vice caché et qu'à l'inverse, le bien immobilier délivré était conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1604 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu souverainement que le bien vendu était conforme aux stipulations contractuelles et exactement que la non-conformité des étangs à la réglementation en vigueur au jour de la vente relevait de la garantie des vices cachés, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs n'avaient pas manqué à leur obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux février deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR débouté M. Y... de sa demande en résolution de la vente sur le fondement des articles 1109 et 1116 du code civil, et de l'AVOIR débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE sur le dol, il échet d'observer que les époux Eric X... ne sont ni des professionnels du droit, ni des professionnels de l'immobilier, ni des professionnels des questions écologiques ; qu'il ne peut être exigé d'eux d'avoir une pleine connaissance de l'ensemble de la législation et de l'ensemble de la réglementation extrêmement complexes qui instaurent les règles relatives à l'environnement, ainsi que des règles régissant les compétences respectives de la mairie et de la direction départementale des territoires ; qu'il ne peut leur être reproché d'avoir fait confiance à leurs élus municipaux après avoir reçu des autorisations dont ils pouvaient légitimement penser qu'elles étaient suffisantes, l'administration de la commune sur le territoire de laquelle se trouve le terrain litigieux elle-même n'ayant visiblement pas connaissance de l'ensemble des dispositions de la loi sur l'eau et de leurs conséquences, ou tout au moins ne les leur ayant pas communiquées ; que le notaire instrumentaire n'a pas non plus attiré leur attention sur une irrégularité administrative ; que c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré que les époux Eric X... n'ont commis aucune réticence dolosive puisqu'ils pouvaient considérer de bonne foi qu'ils n'avaient commis aucune irrégularité ; que le jugement devra être confirmé sur ce point ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur le fondement de l'article 1116 du Code civil, il incombe à l'acheteur, demandeur en nullité de la vente pour réticence dolosive, de prouver la dissimulation ; que Monsieur David Y... soutient que les vendeurs sont présumés avoir eu connaissance de l'irrégularité dénoncée par le préfet du Loiret par lettre du 26 septembre 2013 dès lors qu'ils ont eux-mêmes créé les pièces d'eau sans déclaration, ni autorisation préalable et en déduit que c'est la raison pour laquelle l'acte de vente ne fait mention que de trois pièces d'eau, les deux autres ayant été irrégulièrement créés ou agrandis ; mais qu'il résulte des pièces produites aussi bien par Monsieur David Y... (lettre du notaire du 9 mars 2011 ayant vu deux autorisations délivrées par la mairie de Coulions les 3 février 2004 et 25 octobre 2005, ainsi qu'une autre du 17 juillet 1986) que par Monsieur Eric X... et Madame Jocelyne Z..., que ces derniers ont obtenu, ainsi qu'ils en justifient, les cinq autorisations délivrées par la mairie de Coulions les 17 juillet 1986, 23 février 1993, 3 février 2004, 28 décembre 2003, ainsi que les 16 et 23 septembre 2005, ce dont il résulte que Monsieur Eric X... et Madame Jocelyne Z..., n'ont commis aucune résistance réticence dolosive, dès lors qu'ils pouvaient considérer, de bonne foi, qu'ils n'avaient commis aucune irrégularité ;

1°) ALORS QUE constitue une manoeuvre frauduleuse, cause de nullité du contrat, le fait pour une partie, de dissimuler à une partie cocontractante, une situation au regard de laquelle cette dernière n'aurait pas contracté si elle l'avait connue ; qu'en l'espèce, M. Y... ayant acquis des époux X... une parcelle qui, aux termes de l'acte de vente, comportait trois étangs, en réalité, la parcelle cédée comportait cinq étangs dont il s'est avéré, suivant les informations émanant de l'administration, qu'ils avaient été irrégulièrement créés compte tenu du non respect de la procédure sur la réglementation sur l'eau, et que tous devraient être comblés, à l'exception éventuellement de deux d'entre eux s'ils s'avéraient antérieurs à 1993 ; que pour écarter le dol des époux X..., la cour d'appel a estimé qu'il résultait des pièces versées aux débats qu'ils avaient obtenu une autorisation de la mairie de Coullons aux fins de création des cinq étangs et pouvaient donc considérer de bonne foi qu'ils n'avaient commis aucune irrégularité, les époux X... ne pouvant avoir une pleine connaissance de la réglementation en vigueur et des compétences respectives de la mairie et de la direction départementale des territoires, et n'ayant pas vu leur attention attirée par le notaire sur ce point ; qu'en statuant ainsi, cependant que les vendeurs déclaraient eux-mêmes qu'à la date de régularisation de la vente, ils n'étaient en possession que de trois autorisations de la mairie, seules annexées à l'acte de vente, raison pour laquelle ils avaient mentionné trois étangs sur cinq dans l'acte de vente, et sans rechercher dès lors s'ils n'avaient pas délibérément et dans un but de dissimulation, omis d'informer l'acquéreur de l'irrégularité attachée à la création d'au moins deux des cinq étangs, en l'absence de la moindre autorisation de création les concernant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1116 du code civil ;

2°) ALORS QUE les seules autorisations municipales annexées à l'acte de vente étaient des autorisation des 17 juillet 1986, 3 février 2004 et 25 octobre 2005, respectivement relatives à une « demande de création d'un étang sur la parcelle suivante : N° 383 », à une demande de création « d'une pièce d'eau inférieure à 1 000 m ², sur la parcelle cadastrée section D N° 383 », et à un avis favorable à la création d'un « étang au lieudit les tailles, sur le terrain cadastré n° 383 section D » ; que les époux X... ont reconnu que telles étaient les seules autorisations qu'ils avaient « retrouvées » à la date de régularisation de l'acte de vente, raison pour laquelle ils n'avaient mentionné dans l'acte de vente que trois étangs sur les cinq présents sur la parcelle ; que pour écarter le dol des époux X..., la cour d'appel a déclaré, aux motifs adoptés des premiers juges, « qu'il résult [ait] des pièces produites aussi bien par Monsieur David Y... (lettre du notaire du 9 mars 2011 ayant vu deux autorisations délivrées par la mairie de Coullons les 3 février 2004 et 25 octobre 2005, ainsi qu'une autre du 17 juillet 1986) que par [les époux X...] que ces derniers [avaient] obtenu, ainsi qu'ils en justifi [ai] ent, les cinq autorisations délivrées par la mairie de Coulions les 17 juillet 1986, 23 février 1993, 3 février 2004, 28 décembre 2003, ainsi que les 16 et 23 septembre 2005, ce dont il résult [ait] que [les époux X... n'avaient] commis aucune résistance réticence dolosive, dès lors qu'ils pouvaient considérer, de bonne foi, qu'ils n'avaient commis aucune irrégularité » ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions d'appel dans lesquelles M. Y... soulignait que les époux X... opéraient une confusion entre l'autorisation administrative au titre de la loi sur l'eau, et les « autorisations » ou « attestations » de la mairie de Coullons, « attestations » dont on ne savait de plus pas même sur quels étangs elles portaient et qui étaient donc inopérantes au regard de la recherche de l'intention dolosive reprochée aux vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué,

D'AVOIR déclaré M. Y... irrecevable en sa demande en résolution de la vente sur le fondement de l'article 1604 du code civil, et de l'AVOIR débouté de sa demande de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE sur l'obligation de délivrance, l'article 1604 du Code civil dispose : " la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur " ; que, en application de ce texte, les vendeurs étaient débiteurs d'une obligation de délivrer un terrain conforme aux stipulations contractuelles, David Y... ayant auparavant visité les lieux ; que l'appelant prétend aujourd'hui que les autorisations administratives sont en quelque sorte l'accessoire du bien vendu et que leur absence entraîne une non-conformité ; que les précédents jurisprudentiels qu'il invoque ont trait non pas à la non-conformité, mais à la garantie des vices cachés, ce qui achève de démontrer la pertinence de la solution adoptée par le premier juge ; que le bien immobilier délivré étant conforme aux stipulations contractuelles, la décision querellée sera confirmée sur ce point ; que sur la garantie des vices cachés, à titre subsidiaire, David Y... invoque la garantie des vices cachés, prétendant que la chose livrée n'était pas conforme à l'usage à laquelle elle était destinée ; que, selon les dispositions de l'article 1648 du Code civil, la mise en oeuvre d'une telle action ne peut avoir lieu que dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ; que, s'il n'est pas contesté que l'acquéreur n'a pas eu connaissance, au moment de la vente survenue en 2008, d'un vice de la chose consistant en sa non-conformité à la loi sur l'eau, c'est dès le 13 janvier 2011, à la réception d'un courrier électronique émanant de l'administration, portant en objet « régularisation et vente d'étangs à Coullons » qu'il a été averti de ce que trois des cinq étangs auraient dû faire l'objet d'une procédure au titre de la réglementation sur l'eau, et des moyens de régulariser la situation ; que ce n'est que par ses conclusions déposées devant cette cour en date du 11 septembre 2014 que David Y... a invoqué pour la première fois l'action en garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du Code civil ; que, même si devait être retenue la date de l'acte introductif d'instance, soit celle du 8 mars 2013, le délai de deux ans prévus par l'article 1648 du même code aurait tout de même été dépassé ; que l'appelant n'est donc plus recevable à agir en garantie des vices cachés ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement querellé en toutes ses dispositions ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE sur le fondement de l'article 1604 du Code civil, Monsieur David Y... soutient que le bien immobilier vendu est affecté d'une non-conformité dès lors qu'à défaut de précision contraire, les pièces d'eau existantes étaient censées avoir été régulièrement créées au regard de la réglementation existante ; que selon promesse de vente du 11 juillet 2008 (l'acte authentique de vente du 24 septembre 2008 n'étend produit par aucune des parties) Monsieur Eric X... et Madame Jocelyne Z... ont vendu à Monsieur David Y... une parcelle de terrain sise dite commune de Coullons sur laquelle existent trois étangs, cinq cabanons et deux chalets destinée à un usage de propriété de loisirs ; que la non-conformité des étangs à la réglementation en vigueur au jour de la vente caractérise un vice au sens de l'article 1641 du Code civil, rendant dès lors irrecevable Monsieur David Y... à agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme ;

ALORS QUE la conformité de la chose vendue par rapport à ce qui était convenu est inhérente à l'obligation de délivrance ; qu'à cet égard, n'est pas conforme la parcelle vendue comme comportant des pièces d'eau en réalité créées en méconnaissance de la réglementation en vigueur et devant, pour cette raison, être supprimées en tout ou partie ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté, d'une part, que les époux X... avaient vendu à M. Y... un bien immobilier comportant trois étangs qui en comptait en réalité cinq, d'autre part, que M. Y... avait « auparavant visité les lieux », et enfin, que les étangs présents sur la parcelle vendue « n'étaient pas conformes à la réglementation en vigueur au jour de la vente » ; que, comme le rappelait M. Y... sans être en cela contredit, l'administration en avait, pour cette raison, préconisé le comblement, sauf éventuellement pour deux d'entre eux, s'ils remplissaient certaines conditions ; que dès lors en déclarant, pour débouter M. Y... de sa demande fondée sur la méconnaissance de l'obligation de délivrance des vendeurs, que la non-conformité des étangs à la réglementation au jour de la vente était constitutive d'un vice caché et qu'à l'inverse, le bien immobilier délivré était conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, et a violé l'article 1604 du code civil."