La garantie de parfait achèvement est relativement méconnue, et son usage par les maîtres d'ouvrage sous-estimé. Il s'agit pourtant d'une garantie essentielle qui permet, si elle est utilisée à bon escient, de parvenir à un résultat rapide et efficace pourvu que le maître d'ouvrage en sollicite l'application dans le délai relativement bref d'un an à compter de la réception.

La garantie de parfait achèvement, comme son nom l'indique, est une garantie qui porte sur l'exécution parfaite des travaux qui ont été réalisés dans le cadre d'un contrat de louage d'ouvrage.

Elle porte tout d'abord sur les désordres qui ont fait l'objet d'une réserve à la réception. Les désordres en question seront les désordres apparents que le maître d'ouvrage aura, avec l'aide du maître d'œuvre, eu la sagesse de porter en tant que réserves sur le procès-verbal de réception.

Les autres désordres qui peuvent être garantis par la garantie de parfait achèvement sont ceux qui apparaissent postérieurement à la réception, et qui sont signalés par voie de notification écrite auprès de l'entrepreneur.

Les articles suivants, du Code civil, décrivent cette garantie :

Article 1792-6 du Code civil :

« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l'entrepreneur est tenu pendant un délai d'un an, à compter de la réception, s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont fixés d'un commun accord par le maître de l'ouvrage et l'entrepreneur concerné.

En l'absence d'un tel accord ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant.

L'exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d'un commun accord, ou, à défaut, judiciairement.

La garantie ne s'étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l'usure normale ou de l'usage. »

Article 1792-5 du Code civil, cet article prévoit le caractère d'ordre public de cette garantie à laquelle il n'est donc pas possible de renoncer :

« Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. »

La garantie de parfait achèvement est due par l'entrepreneur qui a réalisé les travaux siège des désordres.

Dans le cas d'un contrat avec une entreprise qui sous-traite à une autre, la garantie de parfait achèvement sera due par l'entreprise principale, qui est la seule avec laquelle le maître d'ouvrage a contracté.

Cette garantie n'est pas due par les constructeurs non réalisateur (vendeurs d'immeubles à construire et promoteur immobilier), d'autres garanties sont prévues en ce qui concerne le vendeur d'immeubles à construire.

En revanche, le vendeur d'immeuble à construire pourra se retourner contre l'entrepreneur au titre de cette garantie.

Les maîtres d'œuvre et architectes ne sont pas garants de la garantie de parfait achèvement, car ils ne sont pas des entrepreneurs qui ont réalisé les travaux. Ils peuvent cependant être poursuivis au titre de la responsabilité contractuelle.

Le sous-traitant n'est pas garant de la garantie de parfait achèvement à l'égard du maître d'ouvrage. Le maître d'ouvrage pourra cependant agir à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Les désordres qui peut faire l'objet de la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement sont tous les désordres qui apparaissent dans la première année après la réception et ceux qui ont fait l'objet de réserves lors de la réception. La garantie de parfait achèvement couvrira ainsi les défauts de conformité qui auront fait l'objet de réserves.

On notera que cependant, les désordres résultant de l'usure normale de l'usage ne sont pas garantis par la garantie de parfait achèvement.

Si la garantie des désordres qui ont fait l'objet de réserves n'appelle pas d'observations particulières, il y a lieu de relever que la garantie des désordres qui apparaissent dans l'année qui suit la réception mérite quelques observations. Le désordre doit évidemment ne pas relever de la catégorie des désordres apparents à la réception, car un tel désordre doit être réservé et à défaut de réserves il est supposé être accepté, ce qui exclut tout recours. C'est la raison pour laquelle on ne peut qu'inviter tout maître d'ouvrage à être extrêmement attentif lors de la réception et à être extrêmement pointilleux voire exigeant dans la rédaction des réserves lors du procès-verbal de réception. Inversement, et avec malice le plus souvent, l'entrepreneur aura tendance à minimiser toutes défectuosités apparentes et à demander au maître d'ouvrage de ne pas les porter en réserve sur le procès-verbal de réception, le faisant ainsi tomber dans un piège classique.

Une fois le désordre caractérisé est apparu dans l'année, le maître d'ouvrage doit notifier par écrit son existence et son exigence de voir l'entrepreneur y remédier dans le délai d'un an en adressant une mise en demeure à l'entrepreneur. Il doit agir en justice dans le délai d'un an, de préférence au fond et non en référé, afin d'éviter pour tout problème de prescription.

S'il a oublié d'agir dans le délai d'un an, tout recours n'est pas perdu, sauf pour les désordres réservés, qui ne pourront pas faire l'objet d'une action au titre de la garantie décennale ou de la garantie biennale, car il ne s'agit pas de vices cachés. Ceci à l'exception toutefois du désordre qui aurait été réservé à la réception mais ne s'est manifesté que postérieurement dans toute son ampleur et ses conséquences, donnant ainsi prise aux critères de la garantie décennale.

En ce qui concerne les désordres qui apparaîtraient dans l'année de la réception, s'ils relèvent par leur ampleur de la garantie biennale ou de la garantie décennale, c'est de garantie pourront être mis en œuvre concurremment avec la garantie de parfait achèvement.

Quant à la responsabilité contractuelle de droit commun, elle peut être mise en œuvre pour ce qui concerne les désordres apparents à la réception, et pour les désordres révélés dans l'année de la réception, qui ne relèverait pas de la garantie décennale ou de la garantie biennale : c'est ce que l'on appelle les dommages intermédiaires.

Elle peut aussi être engagée contre l'entreprise qui n'est pas tenue de la garantie de parfait achèvement : le maître d'œuvre ou l'architecte.