Il est prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui est ainsi rédigé (Extrait) :

“Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.”

Dans tous les cas, le motif doit être expressément mentionné au congé qui est donné par le bailleur et une absence de motif serait sanctionnée par la nullité du congé.

La loi ne donne pas, comme on le voit, une liste de ce qui peut être considéré comme un motif légitime et sérieux.

Elle ne cite qu'un exemple, constitué par l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Ce premier motif mérite d'être analysé : les obligations du locataire doivent évidemment se comprendre comme celles qui sont mises à sa charge par la loi du 6 juillet 1989 et le droit commun du bail. En particulier, l'une de ses obligations essentielles est de régler ponctuellement le loyer. Ainsi, un locataire qui n'aura réglé que très épisodiquement le loyer, voire qui n'aura réglé le loyer qu'avec des retards systématiques pourrait recevoir un congé pour avoir violé ses obligations à ce sujet. Un locataire qui ne réglerait pas du tout son loyer s'exposera évidemment également à un tel congé. On notera à ce sujet qu'il peut être plus judicieux pour le bailleur, lorsque la fin du bail est relativement proche, de donner congé plutôt que de saisir le tribunal d'une action en résiliation de bail, compte tenu des délais désormais importants de toute action en résiliation de bail, surtout dans le cas où le bailleur juge nécessaire de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, ce qui a pour effet d'ajouter un délai de deux mois supplémentaires à son action en résiliation du bail.

D'autres exemples peuvent être cités tels que le fait que le locataire n'use pas paisiblement des locaux loués ou ne respecte pas la destination qui leur a été donnée par le bail, le fait de ne pas être assuré des risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur.

Ainsi, si le locataire utilise les lieux loués à titre commercial ou professionnel, il ne respecte pas une de ses obligations et cela peut justifier un congé.

On notera que les juges ont une faculté d'appréciation du motif légitime et sérieux, et qu'une violation vénielle des obligations du locataire pourra ne pas être considérée par le juge comme un tel motif légitime et sérieux.

Cependant, et puisque la loi n'indique pas de façon précise et limitative en quoi consiste un motif légitime et sérieux, d'autres motifs peuvent exister, en dehors de la violation par le locataire de ses obligations.

Un des motifs classiques est la volonté par le bailleur de réaliser les travaux voire même de procéder à la démolition de l'immeuble loué. Il faudra cependant que le bailleur établisse le caractère sérieux et certain de son projet.

La rénovation d'une ampleur importante des lieux loués est donc un motif légitime et sérieux pour donner congé.

Il a été admis en outre que la reprise pour loger du personnel pouvait être considérée comme un motif légitime et sérieux dans le cas particulier d'un logement qui avait été donné en location par l'Assistance Publique. La Cour de cassation a en effet admis que dans un tel cas : “l'Assistance publique avait le droit de rechercher les moyens de remédier aux causes affectant le fonctionnement de son service et de mobiliser son patrimoine public et privé en libérant, dans les limites légales, en usant de la faculté de non-renouvellement offerte par la loi, des appartements occupés par des personnes extérieures au service, pour les affecter au logement de personnels hospitaliers pour améliorer leurs conditions de travail”.