"Vu l'article 1755 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims , 20 mai 2014), que la SCI Mauricienne, aux droits de laquelle se trouve la SCI Nick 54, a donné à bail à la société Tema des locaux à usage commercial ; que le tribunal de commerce a arrêté un plan de redressement organisant la cession de la société Tema à la société MGB, incluant le droit au bail ; que la société MGB a, après expertise, assigné la SCI Nick 54 en condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la remise en état de l'installation de chauffage, réparation du préjudice de jouissance et paiement des frais avancés dans le cadre de la procédure d'expertise ;

Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que le preneur s'est engagé à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations, et qu'en application de ces clauses claires et dépourvues d'ambiguïté, le preneur ne peut s'exonérer en invoquant la vétusté ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la clause entretien, réparation et travaux figurant au bail n'incluait pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions confirmant le jugement en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes en réparation et en paiement formées par la société MGB contre la SCI Nick 54, l'arrêt rendu le 20 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la SCI Nick 54 aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Nick 54, la condamne à payer à la société MGB la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société MGB.

Il est fait qui fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait débouté la SAS MGB de l'ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI Nick 54 ;

AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QUE la société MGB a acquis le fonds artisanal de travail de fer et de tous les métaux exploité par la société Temma et comprenant notamment le droit au bail des locaux situés rue de la Croix Maurencienne a Sainte Brice Courcelles, lieu d'exploitation du fonds ; que le droit au bail contenu dans l'acte de cession du fonds a été reçu le 22 avril 1998 par Me Loïc Picard notaire à Epernay ; que cet acte mentionne en page 5 dans le paragraphe, « Entretien-Réparations et Travaux : Pendant tout le cours du bail le preneur s'oblige à maintenir : - l'intégralité des lieux loués en bon état de réparation locative et d'entretien, - la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement - et les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté, il pourvoira pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur, au remplacement des installations et appareils. il supportera également les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle ; à l'expiration du bail le preneur rendra l'intégralité des lieux loués en bon état de réparation, d'entretien et de fonctionnement ; tous les travaux y compris les gros travaux normalement supportés par le bailleur, seront pris en charge exclusivement par le preneur » (¿) ; que l'examen de la clause « Entretien-Réparations et Travaux » révèle que cette clause du contrat de bail exonère totalement le bailleur de son obligation d'entretien et de réparation au cours de l'exécution du contrat ; que le preneur s'est engagé à pourvoir, pour quelque cause que ce soit au remplacement des installations et appareils et supportera les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution de l'entretien locatif et des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle ; qu'il s'est engagé à prendre en charge exclusivement tous les travaux, y compris les gros travaux normalement supportés par le bailleur (¿) ; que l'expert commis a relevé dans son rapport que l'installation de chauffage a été mise en place au cours de l'année 1977, que le bâtiment a été loué depuis cette époque à plusieurs entreprises, que la société MGB qui est entrée dans les lieux à la fin de l'année 2008 est depuis cette date confrontée à des difficultés de fonctionnement de l'installation de chauffage et à d'importantes pannes ; que la chaudière a été définitivement arrêtée à compter du 14 octobre 2010 ; que lors de son arrivée sur les lieux l'expert a constaté que l'installation de chauffage destinée à l'entrepôt était composée d'une chaudière Viessmann 1977, d'un bruleur, d'un pompe, de 10 aérothermes et que l'installation paraissait vétuste ; qu'il précisé que depuis trois années, le matériel faisait l'objet d'un contrôle avant chaque redémarrage d'hiver ; qu'après avoir mené ses investigations, il a relevé que la chaudière méritait un entretien sérieux mais sans remplacement, que le réseau de distribution ne mérite pas d'intervention mais que les aérothermes étaient en majeure partie totalement hors service au moment de la reprise du bail par la société MGB ; qu'il a préconisé le remplacement de la ligne de dix aérothermes ; que la société MGB soutient que les désordres affectant les aérothermes doivent être pris en charge par la société Nick 54 dans la mesure où ils sont dus à la vétusté ; que l'article 1755 du Code civil exclut des réparations à la charge du preneur, les réparations occasionnées par la vétusté ou par la force majeure ; que ces dispositions ne sont pas d'ordre public et que les parties sont libres d'y déroger ; que la clause « Entretien-Réparations et Travaux » figurant au bail n'exclut pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté ; qu'il apparaît toutefois que le preneur s'est engagé à prendre en charge les gros travaux normalement supportés par le bailleur, mais également à maintenir la totalité des équipements et installations en état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des installations et appareils ; que la société MGB s'est en conséquence, contractuellement engagée à faire toutes réparations dans les conditions dérogatoires de l'article 1720 du Code civil ; que ces clauses claires et dépourvues de toute d'ambiguïté ont été librement acceptées et mettent sa charge la totalité du remplacement des appareils et des installations ; que la société MGB ne peut s'exonérer en invoquant la vétusté ; que s'agissant du remplacement des aérothermes, les travaux ne concernent pas la structure de l'immeuble, le clos et le couvert ou un vice de construction, la société MGB n'est donc pas fondée à invoquer le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance des lieux loues ; que c'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que la société MGB doit supporter la charge du remplacement des aérothermes, même s'il est rendu nécessaire par la vétusté et ont rejeté sa demande en paiement de la somme de 21 754,04 euros TTC et sa demande en compensation de ce montant avec les loyers à échoir ; que la société MGB qui a l'obligation de prendre en charge les travaux de remise en état des aérothermes n'est pas fondée à réclamer réparation du trouble de jouissance subi au cours des hivers 2009, 2010 et 2011 et des coûts supplémentaires exposés ; qu'il en est de même des frais avancés dans le cadre des opérations d'expertise ;

1°) ALORS QUE sauf stipulation expresse contraire, aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ; qu'en retenant que la clause du bail, aux termes de laquelle le preneur s'était engagé à maintenir l'intégralité des lieux loués en bon état de réparation locative et d'entretien et la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement, à pourvoir pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur au remplacement des installations et appareils, à supporter les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle, à rendre les lieux loués en bon état de réparation, d'entretien et de fonctionnement à l'expiration du bail et à prendre en charge tous les travaux y compris les gros travaux normalement supportés par le bailleur, exonérait totalement la société Nick 54, bailleresse, de son obligation d'entretien et de réparation au cours de l'exécution du contrat et obligeait la société MGB, locataire, à supporter la charge de la réparation du système de chauffage, impliquant le remplacement des aérothermes, même s'il était rendu nécessaire par la vétusté, la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que le bail comportait une clause expresse mettant à la charge du locataire les réparations occasionnées par la vétusté, a violé les articles 1755 et 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires afin d'assurer la conformité des lieux à la réglementation applicable en considération de l'usage pour lequel ils sont loués ; qu'en écartant l'obligation du bailleur de prendre en charge les travaux en cause sans rechercher, comme il le lui était demandé, s'il n'incombait pas à la société Nick 54 de procéder au remplacement des aérothermes dès lors que leur dysfonctionnement ne permettait pas de respecter les dispositions de l'article R. 4223-13 du Code du travail, imposant que les locaux fermés affectés au travail soient chauffés pendant la saison froide et que le chauffage fonctionne de manière à maintenir une température convenable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 2° du Code civil."