Rescision pour lésion et responsabilité du notaire (mercredi, 13 mai 2015)
Cet arrêt juge que le notaire doit attirer l'attention des parties sur le risque qu'un prix bas entraîne quant à une action en rescision pour lésion :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte sous seing privé du 28 mai 2004, rédigé par M. Mazet, notaire associé de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert (la SCP), MM. Jean-Paul et Vincent X... (les consorts X...) ont consenti aux époux Y... une promesse synallagmatique de vente d'un bien immobilier ; qu'à défaut d'authentification, les époux Y... ont assigné en constatation de la perfection de la vente les consorts X..., qui ont alors engagé une action en rescision de celle-ci pour cause de lésion, laquelle a été accueillie ; que reprochant au notaire d'avoir manqué à son obligation de conseil en n'attirant pas leur attention sur les risques d'une vente conclue pour un prix manifestement sous-évalué, les consorts X... et les époux Y... ont sollicité la réparation de leurs préjudices ;
Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire des époux Y..., l'arrêt retient que le notaire, simple rédacteur d'une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur les risques d'une rescision de la vente en cas de lésion, dès lors qu' il ne disposait pas des informations nécessaires à l'appréciation de la valeur du bien, dont les conditions de vente avaient été négociées par les parties avant son intervention, sans que les vendeurs aient signalé la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait au notaire, tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets de l'acte auquel il prêtait son concours, quand bien même leur engagement aurait procédé d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de son intervention cet accord n'avait pas produit ses effets ou ne revêtait pas un caractère immuable, de les informer sur les risques des engagements qu'ils se proposaient de souscrire dans des conditions manifestement déséquilibrées eu égard à la particulière modicité du prix, qui était de nature à éveiller ses soupçons même s'il ignorait l'existence de la procédure d'exécution, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :
Vu l'article 4 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux Y... au paiement d'une somme égale au solde du prix résultant de l'admission de l'action en rescision, l'arrêt énonce que le paiement du supplément du juste prix ne peut constituer un préjudice indemnisable ;
Qu'en statuant ainsi, alors que, dans leurs conclusions d'appel, les époux Y... sollicitaient la réparation du préjudice causé par la perte d'une chance certaine d'obtenir un autre prix à la faveur d'une renégociation, ou de renoncer à leur projet d'acquisition, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige tel que déterminé par les parties et ainsi violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que M. Mazet n'avait pas commis de faute et a débouté les époux Y... de leurs demandes dirigées à l'encontre de la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert, l'arrêt rendu le 2 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCP Ceaglio-Mazet-Imbert aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour les époux Y....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ces chefs, d'avoir dit que Maître Mazet n'a pas commis de faute et en conséquence d'avoir débouté les époux Y... de leur demande tendant à voir condamner la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 ¿ dont à déduire leur créance d'intérêts, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant de la perte de chance de renégocier le prix de la vente litigieuse et d'éviter une rescision pour lésion ;
AUX MOTIFS QUE « les consorts X... et les époux Y... ont requis de Maître Mazet qu'il établisse la promesse synallagmatique de vente préalablement à l'acte authentique ; que le notaire n'a pas été le négociateur de la vente ainsi intervenue, les parties ayant formalisé, en dehors de sa présence leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition, puisqu'elles ont notamment décidé seules du versement d'un acompte hors la comptabilité du notaire ainsi que d'une prise de possession des lieux anticipée ; que les consorts X... ont dissimulé au notaire la délivrance du commandement de saisie immobilière et ont manifesté par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 août 2004 leur intention de réitérer la vente au prix convenu ; que le notaire, auquel des informations essentielles ont été dissimulées, au stade de la simple rédaction d'une promesse de vente sous seing privé, matérialisant un accord total des parties sur la chose et le prix réalisé hors son concours, ne peut être tenu d'une obligation d'information et de conseil sur l'éventualité d'un caractère lésionnaire du prix alors qu'il ne dispose pas des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties ; qu'en l'absence de faute du notaire, sa responsabilité ne peut être encourue et le jugement déféré sera réformé sur ce point ; ¿ ; que les époux Y... ont sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros représentant le solde du prix à verser aux consorts X... ; que cette demande devient sans objet dès lors que la faute du notaire n'est pas établie et en tout état de cause, le solde du prix de vente à verser à la suite de la reconnaissance du caractère lésionnaire de la vente ne pouvait constituer un préjudice indemnisable ; que le premier juge a par ailleurs parfaitement apprécié les modalités de l'option offerte aux époux Y... en application de l'article 1682 du Code civil et le jugement sera confirmé de ce chef » ;
1°/ ALORS QUE le notaire est tenu, en tant que rédacteur d'un acte, de procéder préalablement à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l'utilité et l'efficacité ; que s'agissant d'un acte de vente, il lui appartient notamment d'attirer l'attention des parties sur les conséquences et les risques liés à la stipulation d'un prix lésionnaire sous peine d'engager sa responsabilité ; que le caractère lésionnaire du prix s'apprécie au regard de la seule valeur vénale du bien concerné, laquelle ne saurait être affectée par l'existence d'une éventuelle procédure d'exécution ; qu'en affirmant néanmoins, pour écarter la responsabilité du notaire, que ce dernier n'aurait pas disposé « des informations nécessaires à l'appréciation du prix fixé par les parties » dans la mesure où les vendeurs lui auraient dissimulé la délivrance d'un commandement de saisie immobilière concernant l'immeuble litigieux (cf. arrêt p. 5 §6 et §7), quand la dissimulation d'une telle procédure d'exécution, à la supposer avérée, n'était pas de nature à empêcher le notaire de déceler le caractère lésionnaire du prix de vente dès lors qu'elle n'aurait eu aucun impact sur la valeur vénale de l'immeuble litigieux, la Cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter la responsabilité du notaire et a ainsi violé ensemble l'article 1382 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE le notaire, tenu d'un devoir de conseil absolu, n'est pas déchargé de celui-ci du simple fait que l'acte qu'il était requis d'authentifier avait déjà fait l'objet d'un accord entre les parties en dehors de sa présence ; que la Cour d'appel a pourtant retenu que le notaire rédacteur du compromis de vente litigieux n'avait pas manqué à son devoir de conseil en relevant qu'il « n'a avait pas été le négociateur de la vente » et que les parties avaient « formalisé, en dehors de sa présence, leur accord total sur la chose et sur le prix ainsi que sur les modalités d'acquisition » (cf arrêt p. 5 §6) ; qu'en déchargeant ainsi le notaire de son devoir de conseil au prétexte que l'acte litigieux avait fait l'objet d'un accord préalable entre les parties hors sa présence, la Cour d'appel a méconnu le caractère absolu du devoir de conseil et violé l'article 1382 du Code civil ;
3°/ ALORS QUE la cassation à intervenir sur le fondement de l'une des deux premières branches du moyen entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur demande de dommages et intérêts en retenant que celleci était devenue « sans objet dès lors que la faute du notaire n'était pas établie » et ce par application de l'article 624 du Code de procédure civile ;
4°/ ALORS QUE les époux Y... avaient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert au paiement de la somme de 175 775 euros en réparation de leur préjudice consistant en la perte d'une chance de renégocier le prix de vente afin d'éviter une rescision pour lésion ; qu'en retenant cependant que les époux Y... auraient sollicité la condamnation de la SCP Ceaglio, Mazet, Imbert à leur payer la somme de 175 775 euros au titre du « solde du prix de vente » ce qui « ne pouvait constituer un préjudice indemnisable » (cf. arrêt p. 5 §10), la Cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé ainsi l'article 4 du Code de procédure civile."