Exemple de dol dans une vente immobilière (mercredi, 29 octobre 2014)
Les vendeurs n'avaient pas informé l'acheteur du danger que présentait l'immeuble :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 mai 2012), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile professionnelle Bacchus 16 (la SCI) ; que leur reprochant de lui avoir volontairement dissimulé que les locataires, qui craignaient pour leur sécurité à raison des désordres de l'immeuble, avaient cessé de payer leur loyer, la SCI, après expertise, a assigné les vendeurs pour obtenir leur condamnation à lui payer le montant des travaux de reprise et à l'indemniser de divers préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que, par lettre du 16 mai 2001, la commune de Béziers avait informé M. X... que son immeuble présentait des désordres susceptibles d'affecter la sécurité des occupants ou l'intégrité de l'immeuble et lui avait demandé de justifier de son absence de dangerosité, relevé que la société Socotec, mandatée par M. X..., ne se prononçait pas expressément dans son rapport du 22 juin 2001, au terme d'observations visuelles, sur l'absence de dangerosité des désordres, et retenu que ces informations n'avaient pas été portées à la connaissance de la SCI, la cour d'appel, qui, sans être tenue de rechercher si la SCI, professionnel de l'immobilier, avait omis de procéder à des vérifications sur la dangerosité de l'immeuble, a pu en déduire que ces omissions constituaient des manoeuvres dolosives déterminantes du consentement de la SCI qui n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée, a légalement justifié sa décision ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la SCI de ses demandes relatives aux frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, aux pertes locatives et au surplus des intérêts d'emprunt, l'arrêt retient que ces préjudices ne découlent pas directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations ;
Qu'en statuant ainsi, par voie de simple affirmation, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la SCI Bacchus 16 de ses demandes de dommages et intérêts au titre des frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, des pertes locatives et du surplus des intérêts d'emprunt, l'arrêt rendu le 3 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à verser la somme de 3 000 euros à la SCI Bacchus 16 ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyen produit AU POURVOI PRINCIPAL par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Le moyen reproche à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir condamné les époux X... à payer à la SCI BACCHUS 16 la somme de 174.000 ¿ au titre des travaux de reprise en sous-oeuvre de l'immeuble,
AUX MOTIFS PROPRES QU'"il ressort du rapport de l'expert désigné que l'immeuble souffre d'une grave pathologie, celle-ci témoignant d'une instabilité du système d'assise de la structure du bâtiment qui entraîne un basculement de la façade vers la rue Riciotti ;
(¿) que l'expert précise également que les désordres liés au basculement de l'immeuble existaient avant la vente en mai 2005 ;
(¿) qu'aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, qu'il ne se présume pas et doit être prouvé ;
(¿) que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
(¿) qu'en l'espèce, il ressort du rapport de l'expert désigné que, par lettre en date du 16 mai 2001, la commune de BEZIERS a informé Monsieur X... que son immeuble de la rue Riciotti présentait des désordres susceptibles d'affecter la sécurité des occupants ou l'intégrité de l'immeuble ;
(¿) que Monsieur X... était invité à informer la mairie des mesures qu'il entendait prendre ;
(¿) que dans un rapport du 22 juin 2001, la société SOCOTEC a répondu à une commande d'avis technique de Monsieur X... ;
(¿) si la société SOCOTEC a indiqué, dans sa conclusion, que les fissures n'étaient pas le signe d'un désordre évolutif, elle n'a pas précisé si ces désordres présentaient ou non une dangerosité ;
(¿) que le document émanant de la société SOCOTEC est simplement un avis technique et ce, alors que dans sa mise demeure en date du 16 mai 2001, la commune de BEZIERS avait demandé à Monsieur X... de faire effectuer des réparations ou de faire procéder à une vérification par un organisme agréé certifiant l'absence de dangerosité des désordres ;
(¿) qu'il ressort du rapport du 22 juin 2001 que la SOCOTEC n'a pas procédé à une vérification, mais à des observations visuelles ;
(¿) que la SOCOTEC n'a pas conclu expressément à l'absence de dangerosité des désordres ; qu'au surplus, ses conclusions ont été contredites par les constatations de l'expert désigné qui relève, en page 8 de son rapport, que la nature des fissures constatées, représentant des arcs de décharges très visibles sur la façade de la rue Riciotti et se prolongeant sur l'immeuble voisin n° 21, témoigne d'un affaissement important de l'immeuble par une rupture de portance du sous-sol ;
(¿) que la lettre de la SOCOTEC n'est donc pas suffisante pour exonérer le vendeur de sa responsabilité ;
que si Monsieur Y..., intervenu en 2007 à la demande de la commune, a rappelé que la particularité, pour les immeubles concernés, d'avoir leurs façades qui penchent était un état de fait très ancien, il n'en reste pas moins que le danger potentiel s'est aggravé en 2001, date à laquelle la commune de BEZIERS a adressé une mise en garde au propriétaire de l'immeuble ;
(¿) qu'il n'est pas établi que la SCI BACCHUS 16 ait eu connaissance de la lettre de la commune de BEZIERS, de l'avis de la SOCOTEC et aussi du fait que cet avis ne concluait pas à l'absence de dangerosité des désordres ;
qu'au surplus, la SCI BACCHUS 16 est restée dans l'ignorance que la commune de BEZIERS avait exigé une vérification certifiant l'absence de dangerosité ;
(¿) que ces omissions constituent des manoeuvres dolosives déterminantes dans le consentement de la SCI ; qu'en effet, celle-ci n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée ;
(¿) qu'au lieu d'agir en nullité, la partie victime d'un dol peut se contenter de réclamer des dommages et intérêts en acceptant de rester liée par le contrat ; que le moyen tiré de l'irrecevabilité de la demande de la SCI n'est pas fondé ;
(¿) que les manoeuvres dolosives intervenues lors de la vente ont engendré un préjudice pour la SCI BACCHUS 16, dans la mesure où celle-ci n'a eu aucune connaissance du montant réel des travaux de reprise des fondations qui devaient être réalisés ;
(¿) que le préjudice est donc constitué par le coût de ces travaux de reprise, évalué par l'expert à 174.000 ¿"
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE
"aux termes de l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé ;
que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ;
que le dol peut être invoqué pour conclure seulement à une réduction du prix ;
qu'en effet, le droit de demander la nullité d'un contrat sur le fondement de l'article 1116 du code civil n'exclut pas l'exercice, par la victime des manoeuvres dolosives, d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice subi ;
qu'il résulte du rapport de Monsieur Z..., page 12, que suivant les attestations et les témoignages produits, "c'est antérieurement à la vente à la SCI BACCHUS 16 en 2005 et postérieurement à 2001, que les désordres existants se sont aggravés, inquiétant les locataires au point qu'ils refusent de payer le loyer et quittent peu à peu les lieux de leur propre chef, craignant pour leur sécurité" ;
que "les travaux d'embellissement réalisés par Monsieur X... témoignent aussi de l'antériorité du basculement de l'immeuble à la vente, les sols carrelés et les plinthes ayant été mis en oeuvre suivant la pente du plancher accompagnant le basculement de l'immeuble" ;
qu'il est constant que Monsieur A..., gérant de la SCI demanderesse, n'était pas informé, préalablement à la vente, de ces désordres et surtout, du comportement alarmant des locataires ;
qu'il était en effet parfaitement informé de la présence de fissures importantes depuis plusieurs années ;
que le courrier en date du 22 juin 2001 adressé par la SOCOTEC à Monsieur X... relève en effet que les fissures constatées à l'époque n'étaient pas évolutives et proviennent d'un défaut dans la méthodologie d'exécution des travaux de reprise ;
que selon la SOCOTEC, ces fissures ne sont pas d'origine à remettre en cause la stabilité de l'édifice ;
que cependant, ce courrier, antérieur de près de quatre années à la vente, ne suffit pas à exonérer le vendeur de sa responsabilité ;
que les conclusions de la SOCOTEC sont manifestement contredites par les constatations de l'expert Z..., lequel relève, page 8 de son rapport, que "la nature des fissures constatées, représentant des arcs de décharges, très visibles sur la façade de la rue Riciotti et se prolongeant sur l'immeuble voisin n° 21 témoigne d'un affaissement important de l'immeuble par une rupture de portance du sous-sol" ;
que le rapport de l'expert permet ainsi de confirmer que les travaux d'embellissement réalisés par le vendeur ont eu pour effet de dissimuler l'ampleur des fissures et la réalité du basculement de l'immeuble, qui n'était manifestement pas encore intervenu lors de l'examen par SOCOTEC ;
que l'existence d'immeubles penchés entre la rue du Touat et la rue Riciotti attestée par "les vieilles mémoires de BEZIERS" ne suffit pas à disqualifier l'aggravation de l'affaissement de l'immeuble constaté par l'expert ;
que la dissimulation du rapport SOCOTEC objectivant une fissuration ancienne et celle des impayés de loyers, conjuguée avec la réalisation de travaux d'embellissement, démontre l'intention dolosive de tromper l'acquéreur sur les qualités substantielles de l'immeuble, tant il était notable que la situation dans l'immeuble empirait de l'avis même des locataires ;
que compte tenu du rapport entre le montant des travaux de reprise déterminés par l'expert et le prix d'achat, il est manifeste que la SCI n'aurait pas pris la même décision d'achat si elle avait été loyalement informée ;
que la commune de BEZIERS vient d'ailleurs de notifier à la SCI, le 4 août 2009, un arrêté de péril faisant injonction à la demanderesse de réaliser les travaux confortatifs avant le 4 août 2001, démontrant ainsi le caractère constant de l'aggravation de l'affaissement ;
que la SCI demanderesse rapporte ainsi la preuve de la dissimulation, par les époux X..., d'informations qui auraient été de nature à l'empêcher de contracter ;
que l'omission d'informer les vendeurs de l'existence du rapport SOCOTEC et du comportement des locataires constituent des manoeuvres dolosives déterminantes dans le consentement de la SCI ;
que celle-ci apparaît donc fondée à solliciter l'indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle des vendeurs",
ALORS QUE ne caractérise pas une réticence dolosive l'omission de transmission par le vendeur d'une information relative à l'immeuble objet de la vente, fût-elle déterminante du consentement de l'acquéreur, à un professionnel de l'immobilier tenu à ce titre de procéder à certaines vérifications concernant ledit bien immobilier si bien qu'en se bornant à relever, pour juger que les époux X... avaient commis un dol justifiant leur condamnation à la prise en charge du coût des travaux de reprise en sous-oeuvre de l'immeuble litigieux, qu'ils n'avaient pas informé la société civile immobilière BACCHUS 16, acquéreur, de l'existence d'un courrier émanant des services municipaux, faisant état de désordres affectant l'immeuble de nature à affecter la sécurité de ses occupants ou son intégrité, ni de l'avis de la SOCOTEC, sans prendre en compte, comme elle y était invitée par les époux X... aux termes de leurs conclusions d'appel, leur qualité de vendeurs non professionnels ni la qualité de professionnel de l'immobilier de la SCI BACCHUS 16, mettant celle-ci en mesure de détecter d'éventuels désordres affectant l'immeuble et lui imposant à tout le moins de procéder à certaines vérifications à cet égard, la cour d'appel n'a pas caractérisé le dol et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 et 1382 du code civil.Moyen produit AU POURVOI INCIDENT par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour la SCI Bacchus 16.
En ce que l'arrêt attaqué a débouté la Sci Bacchus 16 de ses demandes à l'exception de celle formée au titre des travaux de reprises en sous-sol ;
Aux motifs que s'agissant des frais de reprise des revêtements de sol, muraux et enduits de façade, des pertes locatives et du surplus des intérêts d'emprunt, ces préjudices ne découlent pas directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations ; que les demandes présentées à ce titre par la SCI Bacchus 16 seront donc rejetées (arrêt attaqué, p. 7, 2ème attendu) ;
Alors que tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à énoncer, pour rejeter le surplus des demandes indemnitaires de la Sci Bacchus, que les préjudices invoqués n'auraient pas découlé directement de la sous-estimation du mauvais état des fondations, la cour d'appel, qui a statué ainsi par voie d'affirmation générale, sans réelle motivation, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile qu'elle a violé."