BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Nul n’est assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en question : c'est ce principe que la Cour de Cassation approuve par cet arrêt.

"Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 8 avril 2008), rendu sur renvoi après cassation (3 ème civile, 11 mai 2006, pourvoi n° 05 19.972), que la société civile d’attribution du Coullet ( la SCA) créée par les époux G…, a acquis en 2002 un lot du lotissement du Mas du Coullet autorisé en 1961 et ayant fait l’objet, en 1987, d’un arrêté de mise en concordance avec le plan d’occupation des sols, affiché et publié en 2003 ; que le syndicat des copropriétaires de la copropriété Le Rif Nel et divers copropriétaires ont assigné les époux G… et la SCA en démolition des constructions réalisées sur ce lot en vertu d’un permis de construire en ce qu’elles ne respecteraient pas le cahier des charges du lotissement, et en paiement de dommages intérêts sur le fondement du trouble anormal du voisinage ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes en démolition alors, selon le moyen :

1°/ que lorsqu’un plan d’urbanisme ou d’occupation des sols est approuvé postérieurement à une autorisation de lotissement, l’autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents du lotissement et notamment le règlement et le cahier des charges, pour mettre ces documents en concordance avec le plan local d’urbanisme ; que lorsqu’il s’applique au cahier des charges, document contractuel, ce pouvoir de modification trouve ses limites dans le droit des colotis de définir les règles qui s’appliqueront dans leurs rapports entre eux ; qu’ainsi, l’arrêté du 6 mars 1987 ne pouvait valablement modifier les règles du cahier des charges par lesquelles les colotis avaient contractuellement défini dans leurs rapports entre eux, notamment l’implantation et la hauteur des constructions au sein du lotissement, et qui restaient compatibles avec les limites résultant du plan d’occupation des sols postérieurement approuvé ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé les articles L. 315 4 du code de l’urbanisme et 1134 du code civil ;

2°/ que la juridiction de l’ordre judiciaire à laquelle est opposée une exception d’illégalité d’un texte réglementaire dont la solution est nécessaire au règlement au fond du litige, est tenue de surseoir à statuer et d’inviter les parties à saisir le juge administratif de la question préjudicielle de la légalité de cet acte ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a violé les articles 12, 49 et 378 du code de procédure civile, ensemble le principe de séparation des pouvoirs ;

Mais attendu, d’une part, qu’il ne résulte ni de l’arrêt, ni des conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires et des divers copropriétaires que ceux ci, qui ont seulement fait valoir que la mise en concordance avec les dispositions du POS n’avait pas modifié les règles du cahier des charges qui ne lui étaient pas contraires, aient soulevé l’exception d’illégalité de l’arrêté municipal du 20 octobre 1986 ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ;

Attendu, d’autre part, que la cour d’appel a retenu à bon droit que l’arrêté du maire s’imposait au juge judiciaire, l’appréciation de sa légalité relevant de la compétence du juge administratif ;

D’où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n’est pas fondé pour le surplus ;

Sur le second moyen :

Attendu que le syndicat et les copropriétaires font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes alors, selon le moyen :

1°/ que nulne peut causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, notamment en le privant d’ensoleillement et de vue ; que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a méconnu le principe susvisé et violé l’article 1382 du code civil ;

2°/ qu’en énonçant par un motif d’ordre général que “dans un lotissement” Mme X… devait s’attendre à être privée d’un avantage d’ensoleillement et de vue, sans rechercher si dans le lotissement concerné par la présente espèce, dans l’enceinte duquel les colotis avaient manifestement entendu préserver leur vue et leur ensoleillement en limitant la hauteur des constructions ainsi que cela résulte des stipulations du cahier des charges avant sa modification par l’autorité administrative, cette atteinte à la vue et à l’ensoleillement ne constituait pas un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu’ayant retenu que nul n’était assuré de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme pouvait toujours remettre en question, la cour d’appel, qui a constaté que l’immeuble de la copropriété Le Rif Nel avait été bâti dans une zone très urbanisée d’Huez en Oisans dont l’environnement immédiat était constitué, entre autres, d’immeubles plus élevés que celui de la Résidence Chalet Alpina édifié par la SCA, et que Mme X… devait, dans un lotissement, s’attendre à être privée d’un avantage d’ensoleillement déjà réduit par sa position au premier étage formant rez de chaussée, la cour d’appel, qui n’a pas fondé sa décision sur le respect des dispositions légales et qui n’était pas tenue de faire une recherche sur l’incidence des stipulations du cahier des charges antérieures à l’arrêté de mise en conformité que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que la construction de la Résidence Chalet Alpina ne constituait pas un trouble anormal du voisinage et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi."