Acceptation en l'état et obligation de délivrance (vendredi, 25 avril 2014)
Le bailleur est tenu au titre de l'obligation de délivrance de de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement :
"Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Attendu que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 juin 2011), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 27 septembre 2005, n° 04-16.224) en matière de référé, que les consorts X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. et Mme Y..., ont assigné ceux-ci en paiement d'une provision à valoir sur un arriéré de loyers et charges ; que les locataires ont, à titre reconventionnel, formé une demande d'indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Attendu que pour rejeter la demande d'indemnisation du préjudice de jouissance, l'arrêt retient que le contrat de bail stipulait la mise à disposition d'un réfrigérateur dont l'entretien incombait au locataire, que la défectuosité du réfrigérateur était connue lors de l'entrée dans les lieux sans engagement des bailleurs de procéder aux réparations utiles ou à son remplacement ;
Qu'en statuant ainsi, alors le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne déchargeait pas le bailleur de son obligation de délivrance, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance, l'arrêt rendu le 10 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à M. et Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déboute les époux Y... de leur demande reconventionnelle formée au titre du préjudice de jouissance,
AUX MOTIFS QUE : « Les locataires ne peuvent demander aucune indemnisation au titre du réfrigérateur qui ne fonctionnait pas, ce point étant connu lors de l'entrée dans les lieux sans engagement des bailleurs à procéder aux réparations utiles ou à son emplacement ; En ce qui concerne le lave-vaisselle, ils ne rapportent aucune preuve : devis des travaux, origine de la panne éventuelle, facture de remplacement, de l'impossibilité de se servir de ce matériel et de l'entretien régulier qui leur incombait » ;
ALORS, d'une part, QUE la connaissance de l'état des lieux par le locataire n'exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement en bon état d'usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; qu'en retenant, pour estimer que les locataires ne peuvent demander aucune indemnisation au titre du réfrigérateur, que ce point était connu lors de l'entrée dans les lieux, après avoir constaté que cet appareil ménager n'avait pas été délivré par le bailleur en bon état de fonctionnement à la signature du bail, la Cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, d'autre part, QUE le bailleur est tenu de délivrer et de maintenir un logement en bon état d'usage et de réparation avec les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que, sauf à priver sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel ne pouvait retenir que le bailleur ne s'était pas engagé à procéder aux réparations utiles ou à son remplacement, sans constater qu'une clause expresse insérée au contrat de bail prévoyait l'exécution de ces travaux par le locataire et les modalités de leur imputation sur le loyer ;
ALORS, encore, QUE le bailleur doit, pendant la durée du bail, entretenir la chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; qu'en se bornant à retenir, s'agissant du lave-vaisselle, que les époux Y... ne rapportent aucune preuve, sans rechercher, comme elle y était invitée (Conclusions, p. 7), si cet appareil ménager, dont elle constatait qu'il était déjà présent lors de leur entrée dans les lieux en 1981, n'était pas, à la date de la lettre recommandée du 9 mai 1994 adressée au bailleur, vétuste après au moins treize années d'utilisation, ce dont il aurait résulté qu'en s'abstenant de procéder aux réparations qui s'imposaient, le bailleur avait causé aux époux Y... un préjudice de jouissance, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 de la loi du 23 décembre 1986 et l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, enfin, et en toute hypothèse, QUE le juge, tenu de motiver sa décision, doit se livrer à un examen effectif des moyens et des éléments de preuve des parties afin de leur garantir un procès équitable ; qu'en affirmant que les époux Y... ne rapportent aucune preuve de la vétusté du four et du lave-vaisselle, sans se livrer à un examen effectif, et à une analyse fût-elle sommaire, de la lettre de réponse adressée par le mandataire du bailleur le 28 juin 1994, aux termes de laquelle le bailleur, sans contester l'état de vétusté des équipements fournis, se refusait néanmoins à « toutes réparations ou remplacement », dont les époux Y... soutenaient qu'il s'inférait un manquement à ses obligations légales, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme."