BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Attendu qu'ayant retenu que les acheteurs avaient eu accès à la maison bien avant la signature de l'acte authentique et qu'ils avaient ainsi eu la possibilité de monter dans les combles avec une échelle et de constater la structure des murs pignons, la cour d'appel a pu déduire de ce seul motif, non critiqué par le moyen, que les acquéreurs devaient être déboutés de leur demande formée sur la garantie des vices cachés ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE le pourvoi ;



Condamne M. et Mme X... aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ; 



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt



Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....



Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté les époux X... de leur demande de condamnation de M. Y... à leur verser des dommages et intérêts ;



AUX MOTIFS PROPRES QU'au titre de l'obligation de délivrance, aux termes de l'article 1604 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée ; que le défaut de conformité consiste en une différence entre la chose promise au contrat et la chose délivrée ; que rien ne permet de retenir que la maison litigieuse n'est pas conforme aux caractéristiques prévues et convenues entre parties ;

qu'aucun élément de la cause ne vient établir que le type de construction et notamment la nature des murs de l'immeuble était rentré dans le champ contractuel ; que les époux X... n'ont jamais exprimé le souhait d'acheter une maison de construction traditionnelle, de sorte que M. Y... n'était pas tenu de leur vendre une maison de ce type ; que ni l'annonce ni le compromis de vente ni l'acte authentique de vente ne comportent de précision sur la qualité de la construction, à savoir des murs en maçonnerie ou des murs en préfabriqués ; que la mention de murs en blocs de béton figure uniquement sur le diagnostic de performance énergétique dont l'objet, tel que défini à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation, vise exclusivement à regrouper les informations relatives à la consommation d'énergie d'un bâtiment ; que cependant l'expert judiciaire est formel : « la différence de structure de la maison n'a aucune incidence, la résistance thermique d'un bloc de béton et d'un panneau en béton étant tout à fait similaire, c'est-à-dire très faible » ; que si, comme ils l'affirment, alors qu'ils disposaient au moins depuis le 21 octobre 2007 des clefs et de l'autorisation d'effectuer des travaux qu'ils ont effectivement entrepris, ils n'ont pas eu la curiosité d'examiner les combles c'est que cette caractéristique d'une structure traditionnelle n'était nullement primordiale pour eux et déterminante de leur choix d'acquisition ; qu'au titre de la garantie des vices cachés, une clause exonératoire de garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil était insérée dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente, comme autorisée par l'article 1643 du même code, dont l'efficacité reste subordonnée à la bonne foi du vendeur ; qu'aucune garantie n'est due par M. Y..., vendeur profane envers les époux X..., acquéreurs non professionnels dès lors que sa mauvaise foi, qui peut aller de la simple réticence à informer son cocontractant jusqu'à la dissimulation frauduleuse, n'est aucunement démontrée, étant rappelé qu'une simple négligence ne suffit pas à la constituer et que la charge de la preuve pèse sur l'acquéreur ; qu'au delà des affirmations contraires des parties sur divers points, tels la date de remise des clés, le nombre et la nature des plans transmis, la présence d'un échafaudage permettant d'accéder aux combles, qui ne sont guère vérifiables, rien ne permet de retenir que M. Y... se soit délibérément gardé d'aviser les époux X... de la nature exacte de la structure de l'immeuble à savoir des panneaux de béton préfabriqués et non des blocs en béton ; que, vendeur occasionnel, il ne disposait d'aucune compétence particulière en matière de construction et de techniques de bâtiment et pouvait raisonnablement ne pas percevoir que cette information puisse être utile à l'acquéreur comme de nature à l'éclairer dans sa décision ; qu'il ne pouvait, pas plus que les époux X..., saisir la véritable portée technique de la mention figurant sur le diagnostic de performance énergétique auxquelles ni l'une ni l'autre de ces parties n'ont porté attention ; qu'il a surtout remis les clés de la maison aux acquéreurs et les a expressément autorisés par écrit du 21 octobre 2007 à effectuer des travaux après la signature du compromis et bien avant la date prévue pour la passation de l'acte authentique, ce qui est révélateur de l'absence de toute volonté de dissimulation quelconque ; que l'expert précise, en effet, que « les acquéreurs auraient pu se rendre compte des choses, qu'il suffisait pour cela qu'ils montent en haut d'une échelle et apercevoir au travers de la trappe des combles la constitution des pignons de la maison » ; que l'action en indemnisation présentée par les époux X... ne peut donc prospérer sur aucun des fondements invoqués ;



ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le défaut de conformité, l'acte sous seing privé et l'acte authentique de vente ne font pas référence à une construction traditionnelle ; que seul le diagnostic de performance énergétique, annexé à l'acte sous seing privé, fait référence à des murs en blocs de béton, c'est-à-dire de construction traditionnelle ; qu'à ce sujet l'acte authentique précise : « L'acquéreur reconnaît avoir été informé que selon l'article L. 271-411 du code de la construction et de l'habitation, il ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative » ; que l'acquéreur ne peut donc pas se prévaloir à l'encontre de M. Y... du défaut d'exactitude du diagnostic de performance énergétique ; que ce diagnostic énergétique a pour but d'informer les acquéreurs sur les performances énergétiques de la maison ; qu'il ne permet pas d'établir qu'est entré dans le champ contractuel le fait que ce soit une construction traditionnelle ; que, d'un point de vue énergétique, la construction en préfabriqués a les mêmes caractéristiques qu'une construction traditionnelle en blocs de béton ; qu'en conséquence, le défaut de conformité n'est pas démontré ; que, sur le vice caché, l'acte authentique comporte une clause d'exclusion de garantie pour vice caché ; qu'elle ne peut être écartée qu'en cas de mauvaise foi de M. Y... ; que l'expert indique que M. Y... a reconnu savoir le type de maison qu'il vendait mais ne pas l'avoir dit car cela ne lui semblait pas important ; qu'aujourd'hui M. Y... soutient qu'il a dit à M. X... que la maison était en préfabriquée, ce que M. X... nie ; que M. Y... vendeur ne démontre pas avoir dit que la maison était en préfabriqué ; que M. Y... n'a pas fait part de l'erreur dans le diagnostic de performance énergétique, puisqu'il a été annexé tel quel à l'acte sous seing privé ; que cependant, s'agissant d'une simple phrase, elle a pu passer inaperçue, d'autant que M. Y... est un profane comme M. X..., et que la précision que les murs étaient en blocs de béton pouvait ne pas être parlante ; M. Y... a également pu ne pas percevoir l'importance qu'avait pour les acheteurs la structure de la maison ; que, surtout, M. Y... a permis aux acquéreurs d'effectuer des travaux dans la maison à compter du 21 octobre 2007, avant la signature de l'acte authentique ; que ceux-ci auraient pu monter en haut d'une échelle et apercevoir au travers de la trappe des combles la constitution des pignons de la maison ; que la trappe d'accès aux combles se situe à 3 mètres du sol dans le garage de la maison ; que M. Y... a donc laissé la possibilité aux acquéreurs de s'apercevoir de la structure de la maison avant la signature de l'acte authentique ; qu'en conséquence, il n'est pas établi que M. Y... est de mauvaise foi ; que la clause d'exclusion de garantie doit s'appliquer ; que, dès lors, la garantie des vices cachés ne peut pas jouer ;



ALORS QUE le vendeur profane ne peut s'exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés dont il avait connaissance ; que pareille connaissance, qui suffit à établir la mauvaise foi du vendeur, n'exige pas la démonstration d'un dol complémentaire pour priver de tout effet la clause d'exonération ; qu'en faisant application de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés au profit de M. A..., après avoir constaté que celui-ci avait connaissance de la structure de l'immeuble et sans exclure qu'une telle structure puisse recevoir la qualification de vice caché, la cour a violé les articles 1641, 1643 et 1645 du code civil."