BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

La demande tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale et  le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 21 mars 2011), que la Société réunionnaise d'équipements touristiques (SRET), propriétaire d'un golf et de ses installations dont un club-house à l'intérieur duquel était exploité un bar restaurant a confié à la société l'Hacienda, par contrat en date du 13 décembre 1999, la location gérance du fonds de commerce de bar restaurant à compter du 2 janvier 2000, pour une durée de trois ans renouvelable annuellement pas tacite reconduction sauf dénonciation six mois avant l'échéance ; que ce contrat a été dénoncé le 28 mai 2002 avec effet au 1er janvier 2003 ; que la société preneuse, qui s'est maintenue dans les lieux jusqu'au 2 juillet 2004, a assigné la SRET par acte du 17 mai 2004 en requalification du contrat en bail commercial et paiement de diverses sommes ;



Sur le premier moyen du pourvoi principal :



Attendu que la société L'Hacienda fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable car prescrite la demande de qualification du contrat de location gérance en bail commercial, alors, selon le moyen :



1°/ que la recevabilité d'une demande et son bien-fondé doivent être distinguées, la recevabilité devant être envisagée par le juge préalablement à tout examen au fond ; qu'en retenant au contraire, pour juger irrecevable comme prescrite la demande de la société L'Hacienda tendant à voir reconnaître qu'elle était liée à la SRET par un second contrat tacitement conclu le 1er janvier 2003 et relevant du statut des baux commerciaux, que l'existence de ce contrat n'était pas établie, la cour d'appel qui a statué au fond sur la demande de la société L'Hacienda pour juger de sa recevabilité, a violé l'article 122 du code de procédure civile ;



2°/ que la fraude commise par le bailleur dans le but d'éluder le statut de baux commerciaux suspend, pendant la durée du bail, la prescription attachée aux actions en re-qualification d'un contrat en contrat de bail ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme il lui en était pourtant fait la demande, si en s'attribuant indûment la qualité de propriétaire de fonds de commerce la SRET n'avait pas cherché à contourner les dispositions applicables aux baux commerciaux et si cette fraude n'était de nature à suspendre le cours de la prescription biennale visée par l'article L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble le texte susvisé ;



Mais attendu, d'une part, que la société L'Hacienda n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel qu'une fraude de la SRET avait suspendu le cours de la prescription biennale, le moyen est nouveau de ce chef ;



Attendu, d'autre part, qu'ayant exactement retenu que la demande tendant à la reconnaissance du statut des baux commerciaux était soumise à la prescription biennale et que le délai de prescription courait à compter de la conclusion du contrat, la cour d'appel, qui a relevé que le contrat de location gérance dont la requalification était demandée avait été conclu le 13 décembre 1999, et que l'existence d'un contrat postérieur entre les parties n'était pas établie, en a exactement déduit que l'action de la société L'Hacienda était prescrite ;



D'ou il suit que le moyen pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;



Sur le second moyen du pourvoi principal :



Attendu que la société L'Hacienda fait grief à l'arrêt de débouter la société l'Hacienda de sa demande de dommages-intérêt, alors selon le moyen, que la société L'Hacienda soutenait que les manoeuvres dolosives de la SRET, tendant à lui laisser croire inexactement durant plus d'une année après la résiliation du contrat qu'elle entendait conclure avec elle un nouveau contrat de location-gérance, l'avaient privée de la chance de chercher un successeur et de percevoir ainsi un droit de reprise, préjudice dont elle demandait réparation ; qu'en affirmant au contraire que la société L'Hacienda n'alléguait pas d'un préjudice économique résultant de son maintien artificiel dans les lieux après la résiliation du contrat, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;



Mais attendu que la cour d'appel ayant retenu que la preuve n'était rapportée ni d'une manoeuvre dolosive ni d'un préjudice subi par la société L'Hacienda, le moyen est inopérant ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 



Sur le moyen unique du pourvoi incident :



Attendu la société SRET fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société L'Hacienda la somme de 12 060,07 euros après réduction judiciaire du prix du loyer, avec intérêts au taux légal calculés à compter du jugement du 7 février 2007, alors, selon le moyen, que la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant retenu, d'une part, par des motifs adoptés des premiers juges, que la somme due par la SRET à la société L'Hacienda au titre de la réduction du montant des loyers s'élevait à la somme de 10 518,98 euros, et en condamnant d'autre part la SRET à payer à la société L'Hacienda la somme de 12 060,07 euros au titre de la même réduction du montant des loyers, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;



Mais attendu que la contradiction dénoncée entre les motifs et le dispositif de l'arrêt résulte d'une erreur matérielle qui peut selon l'article 462 du code de procédure civile être réparée par la Cour de cassation à laquelle est déféré cet arrêt dont la rectification sera ci-après ordonnée ; 



D'où il suit que le moyen est irrecevable ;



PAR CES MOTIFS :



REJETTE les pourvois ;



Vu l'article 462 du code de procédure civile ;



Réparant l'erreur matérielle de l'arrêt attaqué ;



Dit que dans le dispositif de cet arrêt le membre de phrase "confirme le jugement du 7 février 2007 en ce qu'il a condamné la SRET à payer à la société L'Hacienda la somme de 12 060,07 euros" sera remplacé par "confirme le jugement du 7 février 2007 en ce qu'il a condamné la SRET à payer à la société L'Hacienda la somme de 10 518,98 euros" ; 



Dit que le présent arrêt sera transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt rectifié ;



Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt



Moyens produits au pourvoi principal par Me Carbonnier, avocat aux Conseils, pour la société L'Hacienda.



PREMIER MOYEN DE CASSATION 



Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que l'action de la société l'Hacienda en requalification du contrat de location-gérance en contrat de bail commercial était prescrite en application de l'article 145-60 du code de commerce et d'avoir débouté la société l'Hacienda de toutes ses prétentions sur ce fondement, 



AUX MOTIFS PROPRES QUE « la SARL l'Hacienda soutient que la SRET n'était pas propriétaire du fonds de commerce et qu'elle ne pouvait pas conclure avec elle un contrat de location-gérance le 13 décembre 1999, que cette convention contrevient aux dispositions impératives de l'article L.144-3 du code de commerce qui prévoit que pour concéder un contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds doit l'avoir exploité pendant deux ans au moins, ce qui n'est pas le cas de la SRET ; qu'il sera liminairement constaté que la SARL L'Hacienda ne s'est pas prévalue, durant l'exécution du contrat litigieux, de son irrégularité sanctionnée en application de l'article L.144-10 du code de commerce d'une nullité d'ordre public qui peut être soulevée par les deux parties et qui a pour conséquence la déchéance des droits des contractants qu'ils pourraient tenir des dispositions du chapitre V du titre IV du code de commerce réglant les rapports entre bailleurs et locataires (livre 1er), que ce soit le renouvellement des baux commerciaux ou même, en application de la jurisprudence, la revendication du statut commercial, qu'en pareil cas, le preneur ne peut demander la requalification d'un contrat de location-gérance en contrat de bail ; que la SARL l'Hacienda formule sa demande alors que le contrat de location-gérance a déjà été résilié par courrier du 22 mai 2002, avec effet au 1er janvier 2003, qu'ainsi que le soutient la SRET, toute demande tendant à l'acquisition du bénéfice du statut des baux commerciaux est soumise à la prescription biennale ; que la présente demande en requalification relève de cette prescription sans qu'il soit nécessaire préalablement, ainsi que le sollicite la SARL l'Hacienda, de vérifier si le contrat litigieux était un contrat commercial, qualifié à tort de location-gérance ; que conformément à l'article 122 du code de procédure civile, cette fin de non recevoir peut être soulevée en tout état de cause, même pour la première fois devant la cour d'appel ; que le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat de location-gérance en application de la jurisprudence ; qu'à cet égard, les arguments développés par la SARL l'Hacienda pour voir retarder le point de départ de cette prescription apparaissent sans portée ; qu'elle ne peut sérieusement soutenir qu'elle n'était pas en situation de formuler cette demande de requalification avant de se voir notifier la résiliation du contrat de location-gérance alors que pour elle la faculté de revendiquer la requalification ne dépendait pas cet événement ; qu'elle ne peut davantage dire qu'elle a tardivement découvert que le contrat de location-gérance était irrégulier, qu'en particulier, la SRET n'étant pas propriétaire du fonds n'avait pas qualité pour conclure alors qu'ainsi qu'elle le relève dans ses écritures, non seulement le contrat de location-gérance était affecté d'irrégularités formelles qui ne lui avaient pas échappé (absence dans le contrat du détail des éléments incorporels du fonds de commerce, non distinction du loyer et de la redevance), mais de plus et surtout, qu'elle avait acquitté entre les mains de son prédécesseur, la société Resclub, un droit de reprise de 150.000 francs, correspondant selon elle à la valorisation par ce dernier des éléments incorporels du fonds, ce qui l'autorise subsidiairement dans la présente instance à réclamer 220.000 euros au titre de la valorisation du fonds ; que la SARL l'Hacienda démontre ainsi que dès la signature par elle du contrat de location-gérance, elle ne pouvait pas croire que le fonds appartenait au bailleur ; que vainement encore la SARL l'Hacienda tente de faire repousser plus loin le point de départ de la prescription à ce qu'elle qualifie la conclusion d'un second contrat tacite qui correspond à la période entre l'expiration du préavis et la résiliation du contrat de location-gérance, soit le 1er janvier 2003, et son départ effectif des lieux le 30 juin 2004, 18 mois plus tard, alors que le fait que la SARL l'Hacienda se soit maintenue dans les lieux après la résiliation n'établit pas l'existence d'un nouveau contrat tacitement conclu le 1er janvier 2003 ayant pour effet de retarder le point de départ de la prescription étant souligné que par lettre du 28 mai 2002, suivi d'un rappel du 22 novembre 2002, la SRET avait de façon non équivoque entendu mettre fin au contrat de location-gérance et que le 29 janvier 2003, elle avait invité la SARL l'Hacienda à quitter les lieux ; que le point de départ de la prescription n'a donc pas à être reculé ; que la demande est irrecevable comme prescrite en application de l'article 145-60 du code de commerce, que la SARL l'Hacienda sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions sur le fondement de la requalification du contrat de location-gérance en bail commercial » (arrêt, p. 12 à 13) ;



ALORS, D'UNE PART, QUE la recevabilité d'une demande et son bien-fondé doivent être distinguées, la recevabilité devant être envisagée par le juge préalablement à tout examen au fond ;



Qu'en retenant au contraire, pour juger irrecevable comme prescrite la demande de la société l'Hacienda tendant à voir reconnaître qu'elle était liée à la SRET par un second contrat tacitement conclu le 1er janvier 2003 et relevant du statut des baux commerciaux, que l'existence de ce contrat n'était pas établie, la cour d'appel qui a statué au fond sur la demande de la société l'Hacienda pour juger de sa recevabilité, a violé l'article 122 du code de procédure civile ;



ALORS, D'AUTRE PART, QUE la fraude commise par le bailleur dans le but d'éluder le statut de baux commerciaux suspend, pendant la durée du bail, la prescription attachée aux actions en requalification d'un contrat en contrat de bail ;



Qu'en s'abstenant de rechercher, comme il lui en était pourtant fait la demande (conclusions, p. 14, § 9 à 12), si en s'attribuant indûment la qualité de propriétaire de fonds de commerce la SRET n'avait pas cherché à contourner les dispositions applicables aux baux commerciaux et si cette fraude n'était de nature à suspendre le cours de la prescription biennale visée par l'article L. 145-60 du code de commerce, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du principe selon lequel la fraude corrompt tout, ensemble le texte susvisé.



SECOND MOYEN DE CASSATION 



Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société l'Hacienda de sa demande de dommages et intérêts contre la SRET, 



AUX MOTIFS PROPRES QUE « le contrat conclu entre la SRET et la SARL l'Hacienda le 13 décembre 1999 avec prise d'effet au 2 janvier 2000, prévoyait en son article 4 une durée d'exécution de trois années renouvelable par tacite reconduction de un an, sauf dénonciation par l'une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception moyennant un préavis de six mois ; que conformément à cette convention, le 22 mai 2002, la SRET a notifié un congé avec effet au 1er janvier 2003, soit trois ans après son commencement, conformément aux termes du bail, que la SARL l'Hacienda s'est maintenue dans les lieux encore dix huit mois après cette date ; que la SARL l'Hacienda ne prouve pas que la SRET lui aurait faire accroire durant plus d'un an qu'elle entendait contracter un nouveau contrat de location-gérance avec elle alors que le partenaire avec lequel la SRET était en pourparlers était la SARL Resclub, entité juridique distincte de la SARL l'Hacienda, même s'il existe une identité de gérants et de capitaux entre les deux sociétés ; que la preuve n'est pas non plus rapportée que lorsqu'elle négociait avec la SARL Resclub, la SRET n'avait d'autre intention que de gagner du temps et de continuer de percevoir des loyers de la SARL l'Hacienda tout en ayant déjà le projet de suspendre l'exploitation du golf et du bar restaurant pour réaliser des travaux ; qu'en tout état de cause seule la SARL Resclub serait recevable à demander réparation du préjudice invoqué, à le supposer établi ; qu'il sera observé que le fait pour la SARL l'Hacienda d'avoir pu se maintenir dans les lieux après résiliation du contrat durant ces pourparlers n'a du reste pas généré de préjudice économique pour elle, qu'elle n'en allègue pas, qu'elle soutient au contraire qu'elle a eu une activité particulièrement prospère puisque c'est en se référant à l'augmentation de son chiffre d'affaires qu'elle revendique une indemnité d'éviction très substantielle » (arrêt, p. 14) ;



ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « s'agissant, enfin de la mauvaise foi alléguée imputée à la société bailleresse dans l'exécution de ses obligations conventionnelles, la société preneuse l'incrimine à partir de trois constatations : le retard de réalisation des travaux, de première part, les négociations menées entre les parties, de deuxième part, et sa réticence à produire des pièces dans le cadre de l'instance contentieuse de troisième part ; mais qu'à supposer que ces agissements ou omissions aient pu être générateurs d'un dommage, il ne s'évince nullement du dossier qu'ils aient été inspirés par la malveillance, c'est-à-dire par la volonté de nuire ; que la société l'Hacienda sera déboutée de sa demande en ce sens » (jugement, p. 9, § 1), 



ALORS QUE la société l'Hacienda soutenait que les manoeuvres dolosives de la SRET, tendant à lui laisser croire inexactement durant plus d'une année après la résiliation du contrat qu'elle entendait conclure avec elle un nouveau contrat de location-gérance, l'avaient privée de la chance de chercher un successeur et de percevoir ainsi un droit de reprise, préjudice dont elle demandait réparation (conclusions, p. 35, § 9) ;



Qu'en affirmant au contraire que la société l'Hacienda n'alléguait pas d'un préjudice économique résultant de son maintien artificiel dans les lieux après la résiliation du contrat, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile.Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour la Société réunionaise d'équipements touristiques.



IL EST REPROCHE à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SRET à payer à la société L'Hacienda la somme de 12.060,07 euros après réduction judiciaire du prix du loyer, avec intérêts au taux légal calculés à compter du jugement du 7 février 2007 ;



AUX MOTIFS PROPRES QUE « la preuve est suffisamment rapportée par les pièces produites par la SARL L'Hacienda, notamment un constat d'huissier du 2 mars 2001 (qui vise la non réalisation de la réserve de la cuisine et l'absence de climatisation de la salle de restaurant) que la SRET a manqué à son obligation contractuelle, qu'il convient de confirmer sur ce point la décision déférée par adoption de motifs qui a appliqué la sanction contractuellement prévue » ;



ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « la société L'Hacienda sollicite, à la faveur d'une réfaction du prix du loyer, le remboursement d'un trop perçu correspondant à la quotité représentative du rabais prévu au bail en cas de manquement du bailleur à son obligation de réaliser des travaux (…) ; que le retard d'exécution des travaux prévus au cahier des charges ne saurait être contesté et a été expressément admis par la société débitrice aux termes des différents courriers produits aux débats (…) ; que la réduction du prix du loyer doit donc être calculée sur une période de 23 mois, soit du mois de janvier 2000 jusqu'au terme de l'occupation licite des locaux par l'exploitant ; que la créance de réversion ressortit donc à la somme de 10.518,98 euros ; que la société SRET sera tenue d'en acquitter le paiement au profit de la société L'Hacienda » ;



ALORS QUE la contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant retenu, d'une part, par des motifs adoptés des premiers juges, que la somme due par la SRET à la société L'Hacienda au titre de la réduction du montant des loyers s'élevait à la somme de 10.518,98 euros, et en condamnant d'autre part la SRET à payer à la société L'Hacienda la somme de 12.060,07 euros au titre de la même réduction du montant des loyers, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile."