BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Elle est faite par cet arrêt de la Cour Administrative de Lyon :

"Vu la requête enregistrée, le 23 juin 2011, présentée pour M. et Mme A, domiciliés ...) ; M. et Mme A demandent à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 0805231 du 14 avril 2011, par lequel le Tribunal administratif de Lyon a rejeté leur demande, tendant à l'annulation de l'arrêté du 19 février 2008 par lequel le maire de Villeurbanne a autorisé M. Franck B à construire une résidence pour étudiants 32 rue Jean-Baptiste Clément, ensemble la décision du maire du 24 mai 2008 rejetant leur recours gracieux ;

2°) d'annuler le permis de construire en litige ;

3°) de condamner la commune de Villeurbanne à leur verser une somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

M. et Mme A soutiennent :

- que, contrairement aux exigences de l'article R. 421-2, 6° du code de l'urbanisme, le document graphique annexé au dossier de demande de permis de construire ne représente pas la haie prévue dans le descriptif d'insertion, et ne représente ni les plantations à l'achèvement des travaux et à long terme, ni le traitement des accès, ni celui de leurs abords ; que le règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme exige pourtant la production d'un volet paysager complet à l'appui d'une demande de permis de construire ; qu'en l'absence de toute autre pièce permettant de pallier ces omissions, qui, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif, présentaient un caractère substantiel, le dossier de permis de construire méconnaît ces dispositions ; que la notice ne permet pas d'apprécier l'impact visuel de la construction projetée et le traitement de ses accès et abords du projet, qui prend place à l'intersection de deux rues ; que, si les premiers juges ont relevé cette lacune, ils n'ont à tort pas conclu à l'irrégularité du dossier, qui ne satisfait pourtant pas aux prescriptions du 7° de l'article R. 421-2 ;

- que les plans en coupe représentent, au dernier niveau de la construction, un élément horizontal qui ne correspond pas à un élément de la charpente, mais à un plafond ; que, de plus, les ouvertures qui éclairent les pièces aménagées à ce niveau s'inscrivent dans le prolongement des façades, et que l'égout du toit se situe au trois quarts de la hauteur de ce même niveau ; que dès lors, cet espace ne constitue pas un " comble aménageable ", mais un 2ème étage, même si les pans de la toiture empiètent sur une petite partie de sa surface habitable ; que cet agencement ne respecte pas la règle de hauteur exprimée en nombre de niveaux ; que le rez-de-chaussée est aménagé à 40 centimètres en dessous du niveau du sol naturel ; qu'une partie de la façade centrale de la construction, orientée Nord-Ouest, aménagée en retrait des autres éléments, atteint 8 mètres de hauteur, et dépasse ainsi le maximum autorisé de 7 mètres, prévu par cette même disposition ; que les ouvertures, qui permettent d'éclairer le dernier niveau de la construction ne peuvent être considérées comme des lucarnes, dès lors qu'elles ne présentent pas un caractère décoratif et ne sont pas de taille réduite ; que, du fait de la présence de ces ouvertures, le toit ne présente pas la pente de 40 % exigée par le 10-3 du même article ; qu'ainsi, le projet autorisé viole les dispositions de l'article UPa-10 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- que le projet en litige, qui offre une surface habitable totale de 891 m² sur trois niveaux, s'inscrit en rupture avec le caractère pavillonnaire du quartier dans lequel il s'insère ;

- qu'alors que l'application de l'article U-13 du plan local d'urbanisme exigeait la présence, sur la partie du terrain laissée en espaces verts, de 7 arbres, dont 3 à haute tige, le projet ne prévoit la plantation ou la conservation que de 4 arbres à haute tige, et méconnaît ainsi la disposition précitée ; 

- que le projet prévoit la création d'un accès pour douze véhicules sur la rue Chateaubriand, dans un secteur qui supporte déjà le trafic des riverains, et à proximité d'un carrefour ; qu'il méconnaît ainsi les impératifs de sécurité publique poursuivis par l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, et aurait donc dû être refusé pour ce motif ;

Vu le jugement attaqué ;

Vu le mémoire enregistré le 19 octobre 2011, présenté pour M. B, domicilié ...), qui conclut au rejet de la requête et à ce que M. et Mme A soient condamnés à lui verser une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

M. B soutient :

- que le document graphique de la demande de permis de construire, qui n'est pas une simple ébauche, était complété par les documents photographiques et les autres pièces du dossier ; que l'ensemble de ces éléments permettait au service instructeur d'apprécier la parfaite intégration du projet dans un quartier pavillonnaire déjà fortement construit, ainsi que le traitement des accès, des abords, des haies et plantations ; que, même si la notice ne traite pas des accès et abords, ces éléments du projet apparaissent notamment sur les plans AA n° 8 et 9 ; qu'ainsi, le dossier dans son ensemble répond aux exigences, respectivement, des articles R. 421-2, 6° et 7° du code de l'urbanisme ;

- que l'égout du toit est bien situé en dessous du sommet du 2ème niveau de la construction projetée, lequel abrite des pièces mansardées, puisque présentant, au droit de la façade, une hauteur inférieure à 1,80 mètre en raison de la pente du toit ; que l'élément horizontal figurant sur les plans à l'aplomb du faîtage ne correspond pas à un plafond, mais à un élément de la charpente, le schéma interprétatif établi par M. et Mme A ne correspondant pas à la présentation de ces pièces dans la demande de permis de construire ; que ces pièces correspondent donc bien à des combles, lesquels sont définis comme le volume compris entre le plancher haut et la toiture d'un bâtiment, la circonstance que le rez-de-chaussée est aménagé à 40 centimètres en contrebas du niveau du sol naturel étant sans incidence sur le calcul du nombre de niveaux ; que les façades, limitées par l'égout du toit présentent une hauteur inférieure au maximum de 7 mètres, imposé par l'article 10-2-2 du règlement du plan local d'urbanisme ; que les premiers juges ont à bon droit qualifié de lucarnes les ouvertures pratiquées dans les combles, pour les exclure du calcul de la hauteur ; que, comme l'a également jugé à bon droit le tribunal administratif, la toiture du projet en litige présente une pente de 40 %, conforme à la règle fixée par l'article 10-3, les lucarnes ne devant pas davantage être prises en compte pour l'application de cette disposition ; 

- que, malgré sa surface habitable de 891 m², le projet n'est pas de nature à remettre en cause le caractère pavillonnaire du quartier, dès lors que le traitement des volumes bâtis vise à lui donner l'apparence d'une construction individuelle, encore renforcée par la part des espaces verts, qui va au-delà des exigences du plan local d'urbanisme ; que le permis de construire, délivré après avis des services spécialisés du Grand Lyon, n'est à cet égard entaché d'aucune erreur d'appréciation ;

- que le projet, qui prévoit la présence de dix arbres de haute tige plantés ou conservés sur le terrain, respecte les normes imposées par l'article Up-13 du règlement du plan local d'urbanisme ;

- qu'eu égard au positionnement des accès sur la rue Chateaubriand, qui est parfaitement rectiligne, le trafic de douze véhicules induit par le projet n'expose à aucun danger particulier les personnes utilisant ces accès, et n'aura aucune incidence sur la sécurité des usagers des voies publiques dans ce quartier très urbanisé de Villeurbanne ;
Vu, enregistré comme ci-dessus le 23 avril 2012 le mémoire en défense présenté pour la commune de Villeurbanne tendant au rejet de la requête et, en outre, à ce que M. et Mme A soient condamnés à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;

La commune de Villeurbanne expose que la composition du dossier satisfait aux exigences de l'article R. 430-10 du code de justice administrative ; que l'administration a pu parfaitement apprécier le traitement des accès et abords ainsi que la situation des plantations ; que le dossier comportait un volet paysager, une coupe transversale, deux documents photographiques permettant d'apprécier les abords du terrain, un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement, le traitement des accès, une notice d'insertion divisée en deux paragraphes " environnement existant " et " insertion du projet " ; que le service instructeur a pu également examiner un plan de masse en trois dimensions et un second plan de masse relatif aux plantations ainsi que les plans de façade représentant les plantations ; que l'article UP 10 du plan local d'urbanisme a été respecté ; que l'arrêt rendu par la Cour dans l'instance n° 08LY02833 n'est pas transposable ; que dès lors que la notion de combles ne figure pas au plan local d'urbanisme les auteurs du règlement ont entendu renvoyer à la notion généralement admise ; qu'il en existe plusieurs types ; que le projet présente bien des combles à " surcroît " dans lesquels par définition, l'égout, situé au sommet du mur gouttereau sous la toiture, est en dessus du plancher puisque le mur gouttereau comporte un surcroît de mur d'encuvement, bien au dessus du sommet du niveau ; que cette forme de combles répond aux intentions des auteurs du plan local d'urbanisme ; qu'en effet, dès lors que le plan local d'urbanisme permet jusqu'à 7 mètres de façade en n'autorisant que deux niveaux sous celui des combles, c'est qu'il a été envisagé que ceux-ci s'élèvent pour une part en façade et pas exclusivement dans les pans du toit puisque les niveaux de construction mesurent couramment moins de 3 mètres de hauteur ; que le niveau de construction est défini comme le volume compris entre le dessus du plancher bas et le dessus du plancher haut qui lui est immédiatement supérieur ; que les combles sont le volume compris entre le plancher haut et la toiture au sens de l'article 10 du plan local d'urbanisme ; que le volume en question est situé sous la pente du toit ; que les plans font apparaître que la hauteur varie de moins de 1,80 mètre à 2,30 mètres ; que la circonstance que des ouvertures se situent au droit des façades est sans incidence sur la qualification ou non de combles ; que cela reviendrait à interdire les " lucarnes pignons " dont l'entourage s'appuie traditionnellement sur la façade ; que cette interprétation étonnante ne saurait être suivie ; que c'est à bon droit que le service instructeur a considéré que le niveau situé au dessus de l'étage R + 1 constituait des combles, conformément à l'article 10 UP ; que les allégations des appelants selon lesquelles un faux plafond aurait été aménagé pour isoler une partie des combles ainsi crées de la toiture sont sans incidence sur l'appréciation de la règle ; que le tribunal administratif a rejeté à bon droit l'argumentation des appelants ; que s'agissant de la hauteur maximale autorisée c'est à tort que les requérants soutiennent que le plan d'élévation Nord-Ouest ferait apparaître une façade centrale de la construction d'une hauteur de 8 mètres par rapport au terrain naturel ; que cette affirmation procède d'une mauvaise lecture du plan ; que les ouvertures pratiquées dans les combles sont bien des lucarnes, c'est-à-dire des baies verticales abritées par une charpente propre ; que leur taille est sans influence sur cette qualification ; que c'est donc à bon droit que le Tribunal administratif a rejeté cette branche du moyen ; que s'agissant du couronnement l'article 10-3 du règlement du plan local d'urbanisme a été respecté ; que l'existence d'ouvertures dans les combles est sans incidence pour l'appréciation du volume de la toiture ; que le jugement attaqué n'est pas erroné sur ce point ; que l'article 11 UP a également été respecté ; que le fait que la surface hors oeuvre nette s'élève à 891 m² ne permet pas de préjuger d'une mauvaise insertion du projet dans l'habitat environnant ; que la violation de l'article 13 UP du plan local d'urbanisme manque en fait, puisque le dossier de demande de permis, complété le 19 novembre 2007, prévoit la conservation d'un tilleul, au Sud-Est, la plantation de 3 tilleuls, d'un tulipier et de cinq charmes ; que l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme a été respecté ; que les requérants n'étayent nullement leurs critiques ; que le moyen n'est pas assorti de précisions ; qu'en tout état de cause, il manque en fait car le débouché se fait sur la partie droite d'une voie sur laquelle les véhicules circulent lentement puisqu'elle se termine à proximité par un carrefour en " T " ; qu'au surplus, il y a lieu de rappeler qu'il s'agit d'une résidence pour étudiants ; 
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'urbanisme ;

Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;

Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 mai 2012 :

- le rapport de M. Bézard, président ;

- les conclusions de M. Vallecchia, rapporteur public ;

- et les observations de Me Baujard, avocat de M. et Mme A, celles de Me Deygas, avocat de la commune de Villeurbanne, et celles de Me Jacques, représentant le Cabinet Racine, avocat de M. B ;

Considérant que, par jugement du 14 avril 2011, le Tribunal administratif de Lyon, a rejeté la requête de M. et Mme A tendant à l'annulation de l'arrêté du 19 février 2008 par lequel le maire de Villeurbanne a délivré un permis de construire à M. B en vue de l'édification d'une résidence pour étudiants au 32 de la rue Jean-Baptiste Clément, ensemble la décision du maire en date du 24 mai 2008 rejetant leurs recours gracieux ; que M. et Mme A relèvent appel de ce jugement ; 

Sur la légalité des décisions attaquées : 

En ce qui concerne la violation de l'article 10 UP a du plan local d'urbanisme :

Considérant qu'aux termes de l'article 10.1.2 du règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone où se situe la construction projetée : " (...) la hauteur maximale des façades des constructions à destination d'habitation ne peut excéder 7 mètres et le nombre maximum de niveaux ne peut excéder R + 1 + combles (...) " ;

Considérant que les requérants soutiennent que la construction litigieuse méconnaît la règle concernant le nombre de niveaux autorisés en prévoyant un niveau supplémentaire par rapport au nombre de niveaux autorisés par le plan local d'urbanisme ; que, pour écarter ce moyen, les premiers juges ont estimé qu'il ne ressortait pas des pièces versées au dossier qu'il existait un plafond entre le dernier étage et la charpente dans la mesure où le niveau matérialisé sur les plans sous la partie la plus haute du toit correspondait à un élément de la charpente et non à un plafond et que le dernier étage était situé au droit des façades et que la circonstance que les ouvertures du dernier étage se situaient au droit des façades n'avait en elle-même aucune incidence sur la qualification à donner au dernier étage ; 

Considérant, toutefois, qu'il ressort des plans de coupe versés au dossier que le second niveau de la construction n'est pas aménagé dans l'espace charpente du bâtiment, mais qu'il comporte des plafonds qui isolent les logements de la partie haute de la charpente alors que les véritables combles perdus se situent au dessus de la partie habitable de l'immeuble ; que le dernier niveau aménagé se trouve à l'alignement de la façade et comporte des fenêtres qui compte tenu de leurs dimensions ne peuvent être qualifiées de lucarnes ; qu'en l'espèce, l'égout du toit ne se situe pas au niveau du plancher des combles mais aux deux tiers de la hauteur de ce dernier niveau qui comprend de tous côtés des murs droits dont les plus bas, qui sont coupés par les pans de la toiture atteignent une hauteur d'environ 1,70 mètre alors que les plus hauts dépassent 1,80 mètre ; qu'ainsi la construction projetée comporte en réalité deux étages et non un étage plus comble et méconnaît l'article 10.1.2 applicable au secteur UP a du plan local d'urbanisme de Villeurbanne ; qu'il s'ensuit qu'il y a lieu d'annuler le jugement du Tribunal administratif de Lyon du 14 avril 2011 ainsi que l'arrêté du maire de Villeurbanne du 19 février 2008 accordant un permis de construire à M. B, ensemble la décision du maire de la commune précitée du 24 mai 2008 rejetant le recours gracieux formé par M. et Mme A ;

Considérant que pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme aucun autre moyen n'apparaît, en l'état de l'instruction également de nature à fonder l'annulation du permis de construire attaqué ;

Sur les frais non compris dans les dépens : 

Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que M. B et la commune de Villeurbanne, qui succombent dans l'instance puissent obtenir le remboursement des frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de condamner la commune de Villeurbanne à verser la somme de 1 500 euros à M. et Mme A sur le fondement de ces mêmes dispositions ; 


DECIDE :
Article 1er : Le jugement du Tribunal administratif de Lyon du 14 avril 2011 est annulé.
Article 2 : Le permis de construire délivré le 19 février 2008 à M. B par le maire de Villeurbanne, ensemble la décision du 24 mai 2008 rejetant le recours gracieux de M. et Mme A, sont annulés.
Article 3 : La commune de Villeurbanne versera 1 500 euros à M. et Mme A en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Les conclusions de M. B et de la commune de Villeurbanne tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme A, à la commune de Villeurbanne et à M. Franck B. Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Lyon.
Délibéré après l'audience du 2 mai 2012, à laquelle siégeaient :
M. Moutte, président de chambre,
M. Bézard, président,
M. Zupan, président-assesseur,
Lu en audience publique, le 3 juillet 2012."