BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Un cas de responsabilité de l'agent immobilier :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. X... et M. Y... ont confié le 4 novembre 2005 à la société un mandat de recherche d'acquéreur pour un bien immobilier situé à Gareoult et ont conclu le 6 avril 2006, par son intermédiaire, une promesse synallagmatique de vente avec les époux Z... ; qu'après avoir été informés, par le notaire chargé de l'établissement de l'acte authentique, de difficultés tenant au défaut de délivrance de certains documents administratifs, les époux Z... ont renoncé à l'achat le 19 juin 2006 et ont assigné la société, le notaire et les vendeurs en paiement de dommages-intérêts ; que la cour d'appel a accueilli cette demande à l'encontre de la société et de MM. X... et Y... ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches, tel que reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt relève que la promesse du 6 avril 2006, rédigée par la société, précisait que le bien vendu consistait en " une maison à usage d'habitation sur 2 niveaux, piscine, édifiée selon permis et conformité en date du 21 novembre 2001 sous le n° PC 8306400 BC 007 " ; que la cour d'appel, ayant constaté que les époux Z... avaient appris, lors de la préparation de l'acte notarié, que la piscine, qui n'avait pas été prévue dans le permis de construire initial, n'avait pas fait l'objet d'une déclaration de travaux, puis, le 9 juin 2006, que le " pool house " d'une surface de plus de 20 m2 n'avait pas non plus été déclaré, a pu retenir, sans encourir le grief de violation du principe de la contradiction, la responsabilité de la société en observant, d'une part, que celle-ci avait fait figurer dans la promesse une mention de nature à dissimuler les vices affectant le bien vendu, d'autre part, que les époux Z..., ayant été contraints dans ces conditions de renoncer à cette acquisition après avoir vendu leur maison de Marles-en-Brie le 6 juin 2006, étaient en droit d'obtenir réparation des préjudices que leur avait causé la signature de l'acte du 6 avril 2006 constatant la vente d'un bien affecté d'un vice caché ; que les griefs des trois premières branches du premier moyen ne sont pas fondés ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que pour fixer à la somme de 16 696 euros le montant des dommages-intérêts alloués aux époux Z..., l'arrêt prend en considération, entre autres sommes, celle de 4 357 euros incluant les intérêts bancaires afférents aux prêts souscrits pour l'acquisition du bien de MM. X... et Y... ;

Qu'en statuant ainsi alors que les époux Z... n'avaient pas inclus ce poste de préjudice dans la présentation détaillée faite, dans leurs conclusions, des différents dommages dont ils sollicitaient réparation, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et, partant, violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la société Immo Centre Var et M. et Mme Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société Immo Centre Var

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné la société Immo Centre Var, in solidum avec messieurs Stephen X... et Christopher Y..., à payer une somme de 16. 696 euros à titre de dommages et intérêts aux époux Z... ;

AUX MOTIFS QUE « par acte sous seing privé en date du 6 avril 2006, les époux Z... ont signé un compromis de vente par lequel ils acquérraient des consorts X...- Y... « une maison à usage d'habitation sur 2 niveaux, piscine, édifiée selon permis et conformité en date du 21 novembre 2001 sous le n° PC 8306400 BC 007 », ce bien immobilier étant situé à Gareoult dans le Var ; qu'il était stipulé une condition suspensive d'obtention de prêt par les époux Z... ; que la condition suspensive d'obtention de prêt étant réalisée, et le rendez-vous étant fixé au 9 juin 2006 chez le notaire pour signature de l'acte authentique, les époux Z... finalisaient la vente de leur maison de Marles en Brie (77), le 6 juin 2006 ; qu'il résulte des explications concordantes fournies par les parties et des pièces versées aux débats que lors de la préparation de la rédaction de l'acte, le notaire s'était rapproché de la mairie pour obtenir la déclaration de travaux concernant la piscine, laquelle n'avait pas été prévue dans le permis de construire initial ; que le notaire préparait alors un acte de vente en date du 9 juin 2006 (…) ; qu'il était également mentionné que les parties reconnaissaient avoir été averties de la possibilité de demander à l'administration d'autoriser a posteriori ce qui avait déjà été réalisé, par un permis de régularisation, sauf si la réglementation de la zone ne l'autorisait pas ; qu'il était prévu que l'acquéreur devait demander auprès de la mairie une autorisation à posteriori pour la régularisation de la piscine qui avait été construite sans autorisation, l'acquéreur devant effectuer cette demande dans un délai d'un mois, et justifier de cette démarche par l'envoi du récépissé de dépôt émanant de la mairie de Gareoult ; qu'il était stipulé que les parties séquestraient en l'étude du notaire la somme de 7. 500 € prélevée sur le prix de vente, laquelle était affectée par l'ancien propriétaire à titre de gage au profit du nouveau propriétaire, pour assurer l'accomplissement des obligations de l'ancien propriétaire ; que cette somme devant être remise à l'acquéreur en cas de refus de l'autorité compétente de délivrer l'autorisation de travaux, ou remise au vendeur en cas d'acceptation expresse ou tacite des travaux par l'autorité compétente, ou faute de justification du dépôt par l'acquéreur de la déclaration de travaux dans le délai d'un mois ; que le matin du rendez-vous du 9 juin 2006, les vendeurs et les acquéreurs se rendaient à la maison en cause pour faire un état des lieux ; qu'ils indiquaient à leur retour que le pool house d'une surface supérieure à 20 m ² n'avait pas non plus été déclaré ; que le notaire proposait alors de s'assurer auprès de la mairie que la situation était régularisable, et de notifier un nouveau projet en vue d'ouvrir un délai de réflexion pour les acquéreurs ; que par lettre du 13 juin 2006, recommandée avec avis de réception, le notaire notifiait aux époux Z... que compte tenu de la précédente notification du compromis de vente du 6 avril 2006, du non exercice alors, de leur droit de rétractation, mais compte tenu des modifications substantielles intervenues depuis la signature du compromis, consistant en l'absence d'autorisation administrative pour l'édification de la piscine et du pool house, ils pouvaient exercer à nouveau la faculté de rétractation ; qu'il était joint à cette notification un nouveau projet d'acte de vente comportant une somme à séquestrer d'un montant de 15. 000 € ; que par courrier du 19 juin 2006, les époux Z... faisaient savoir au notaire et à l'agence Immo Centre Var qu'ils se rétractaient, mais également qu'ils entendaient obtenir indemnisation de leur préjudice ; qu'il ressort de l'ensemble de ces constatations que les époux Z... bénéficiaient d'un acte portant vente parfaite du bien immobilier puisqu'ils disposaient d'un compromis de vente du 6 avril 2006, dont la condition suspensive d'obtention du prêt avait été réalisée, et qu'ils n'avaient pas usé de la faculté de rétractation dans les 7 jours de la notification de cet acte ; qu'ils pouvaient dès lors finaliser la vente de leur propre maison d'habitation située en Seine et Marne pour s'installer à Gareoult dans le Var ; que néanmoins, force est de constater que l'objet de la vente était atteint d'un vice caché, d'ordre juridique, en l'occurrence l'existence d'une piscine et d'un pool house n'ayant fait l'objet d'aucune déclaration de travaux ni autorisation administrative ; que compte-tenu des sanctions pouvant être encourues pour les propriétaires de tels biens, et dont la nature a été énoncée dans le projet d'acte notarié du 9 juin 2006, et rappelée ci-dessus, ce vice portant sur une caractéristique substantielle du bien vendu, comme l'évoque d'ailleurs le notaire dans son courrier du 13 juin 2006, était de nature à fonder une action en annulation de la vente sur la base de l'article 1641 du Code civil ; que mis devant le fait accompli, les époux Z... ont été contraints, hors de toute disposition légale, de renoncer à leur acquisition ; qu'en effet, n'ayant signé aucun autre acte que le compromis du 6 avril 2006, et s'étant abstenus d'user dans les 7 jours suivant celui-ci de leur faculté de rétractation, ils ne pouvaient plus en principe légalement se rétracter ; qu'ainsi le courrier du 19 juin 2006 des époux Z... doit s'analyser comme un refus d'exécuter le compromis du 6 avril 2006, lequel constituait une vente parfaite, les vendeurs ayant acquiescé à ce refus d'exécution puisqu'ils ont accepté de rembourser aux acquéreurs la somme qu'ils avaient versée ; que les époux Z..., qui dans leurs conclusions fondent leur action sur le vice juridique qui affectait le bien vendu et qui leur a été dissimulé, n'ont pas à demander la restitution du prix de vente, puisqu'ils se sont refusés à la régler, mais sont fondés néanmoins, par application de l'article 1645 du Code civil, à obtenir réparation des préjudices que leur a causés la vente parfaite, signée le 6 avril 2006, portant sur un bien affecté d'un vice caché justifiant l'action rédhibitoire ; qu'il ressort des pièces produites que ces préjudices, qui sont de nature exclusivement matérielle, peuvent être fixés de la façon suivante :-811 euros de frais de garde meubles pour la période du 12 juin au 7 août 2006 ; 1794 euros de frais d'enlèvement des meubles du garde meubles ; 334 euros d'emplacement de camping du 1er juillet au 7 août 2008 ; 9000 euros au titre de la décote du mobil home acquis le 1er juillet 2006, au cas où il aurait été revendu au cours de la première année ; 4357 euros au titre des frais et intérêts bancaires sur les prêts souscrits en vue de l'acquisition de la maison des consorts X...-Y... ; 400 euros de frais de déplacement, soit au total 16. 696 euros (…) ; que l'agence Immo Centre Var, mandataire des consorts X... Y..., ayant rédigé le compromis de vente du 6 avril 2006, dans lequel est indiqué que le bien vendu consistait en « une maison à usage d'habitation sur 2 niveaux piscine, édifiée selon permis et conformité en date du 21 novembre 2001 sous le n° PC 8306400 BC 007 », a engagé sa responsabilité en proposant à la vente un bien immobilier comportant notamment une piscine qui n'avait fait l'objet d'aucune déclaration de travaux ni autorisation administrative ; qu'en effet le compromis de vente tel qu'il a été rédigé par l'agence immobilière, faisait apparaître que la maison et la piscine avaient fait l'objet d'un permis de construire et qu'un certificat de conformité avait été délivré le 21 novembre 2001, alors qu'étant entrée en possession de ce certificat de conformité qui se bornait à attester que les travaux étaient conformes au permis de construire, il appartenait à l'agence immobilière de vérifier si ce permis comprenait la construction de la piscine ; qu'il en résulte un manquement de l'agence Immo Centre Var à ses obligations, à l'égard des acquéreurs, en faisant figurer sur le compromis de vente une mention induisant en erreur, de nature à dissimuler les vices dont était atteint le bien vendu ; qu'en conséquence, l'agence Immo Centre Var sera tenue in solidum avec les vendeurs au paiement des dommages et intérêts dus aux époux Z... ;

ALORS QUE, D'UNE PART, l'agent immobilier qui rédige le compromis de vente d'un immeuble n'est pas tenu de se faire communiquer le dossier de permis de construire de l'immeuble vendu ni de vérifier que la construction est conforme audit permis si aucune raison ne lui permet de douter de la validité et de la sincérité des déclarations des vendeurs sur ce point ; qu'en décidant qu'il appartenait à la société Immo Centre Var de vérifier si le permis de construire délivré aux consorts X...- Y... comprenait la piscine, sans relever qu'il existait des éléments de nature à faire douter l'agent immobilier du fait que la piscine était comprise dans ce permis, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS QUE, D'AUTRE PART, l'arrêt attaqué a constaté que la vente de la maison des consorts Y...- X... était parfaite et que l'anéantissement de la vente résultait du refus des époux Z... d'exécuter le compromis du 6 avril 2006, auquel les vendeurs avaient acquiescé (arrêt, page 5, § 10) ; qu'en jugeant que les époux Z... avaient été contraints de renoncer à la vente, pour en déduire que le préjudice résultant de la non réalisation de la vente était imputable aux vendeurs et à l'agent immobilier, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée (conclusions signifiées le 27 juillet 2010, Prod. 5, point 2, page 6s.), si la non réalisation de la vente n'était pas exclusivement imputable au choix des époux Z... de renoncer à la vente puisque, dès avant leur décision, ils étaient informés de la possibilité de régulariser – possibilité qui s'est effectivement concrétisée au mois de septembre suivant-, et qu'ils auraient en tout état de cause disposé, si une telle régularisation n'avait finalement pu intervenir, de la possibilité d'exercer une action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

ALORS QUE, DE TROISIEME PART, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en l'espèce, les époux Z..., s'ils avaient soutenu que la maison était affectée d'un vice juridique, n'avaient nullement invoqué la garantie des vices cachés ; qu'en jugeant que les époux Z... étaient fondés à obtenir des dommages et intérêts en application de l'article 1645 du Code civil, sans inviter les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.

ALORS QUE, DE QUATRIEME PART, en condamnant la société Immo Centre Var, in solidum avec les consorts X...- Y..., à verser une somme de 16. 696 euros aux époux Z... en réparation du préjudice résultant de l'absence de conclusion de la vente de la maison des consorts X...- Y..., sans caractériser le lien de causalité entre l'absence de conclusion de la vente et les différents chefs de préjudice réparés, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

ALORS QUE, DE CINQUIEME PART, les époux Z... ne demandaient pas condamnation de l'agent immobilier à leur payer une somme correspondant aux intérêts bancaires réglés sur les prêts souscrits en vue de l'acquisition de la maison des consorts X...- Y... ; qu'en condamnant la société Immo Centre Var, in solidum avec les consorts X...- Y..., à verser une somme de 4. 357 euros au titre des frais et intérêts bancaires sur les prêts en cause, la cour d'appel a violé l'article 4 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Immo Centre Var de toutes ses demandes et, ainsi, d'avoir rejeté sa demande de garantie dirigée contre messieurs X... et Y... ;

ALORS QUE la société Immo Centre Var faisait valoir qu'elle était fondée, pour le cas où sa responsabilité serait engagée vis à vis des époux Z..., à être garantie des condamnations prononcées à son encontre par les consorts X...-Y... (conclusions signifiées le 27 juillet 2010, page 11, point 4) ; qu'en déboutant la société Immo Centre Var de ses demandes sans répondre aux conclusions de cette société faisant valoir que la garantie des consorts X...- Y... lui était due, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile."