BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Ainsi jugé par cet arrêt :

"Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 16 mars 2011), que par acte du 15 mars 1994, Mme X..., épouse Z... Y..., a donné à bail à la SCI La Gauchère un ensemble immobilier pour une durée de 16 ans ; que, par avenant reprenant les clauses et conditions du bail, une extension du bail à un autre ensemble immobilier a été consentie pour une durée de 11 années ; que, par actes des 11 avril et 17 avril 2009 les époux Z... Y...ont donné congé à la locataire qui a agi contre eux en nullité de ces congés ;

Attendu que pour juger ces congés valables, l'arrêt retient qu'en l'absence de volonté explicite des parties, le simple visa de la loi du 6 juillet 1989 en début de bail ainsi que de ses articles 15 et suivants au paragraphe relatif au renouvellement et au congé n'établit pas l'intention commune des parties de soumettre ce bail aux dispositions des baux d'habitation, que ce contrat de bail avait pour but premier la location d'un territoire de chasse et de pêche et de manière accessoire la location de bâtiments d'habitation, que ces baux comprenaient des clauses exorbitantes du droit commun des baux d'habitation telles que leurs durées de 11 et 16 années et qu'en conséquence, la loi du 6 juillet 1989 et son article 15 ne sont pas applicables aux présents baux qui restent soumis aux dispositions du code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les conventions liant les parties avaient expressément soumis la délivrance des congés par les bailleurs aux " conditions prévues aux articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 " qu'elles reproduisaient et que les durées de location stipulées dans ces conventions n'étaient pas de nature à exclure une telle soumission, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis du bail du 15 mars 1994 et de son avenant du 12 janvier 1999, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 mars 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans, autrement composée ;

Condamne les époux Z... Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Z... Y...à payer à la SCI La Gauchère et à Mme B...la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Z... Y...;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente et un mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux conseils pour la société La Gauchère et Mme B...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement du 19 mai 2010 en toutes ses dispositions, d'AVOIR jugé que les congés délivrés les 11 et 17 avril 2009 par M. et Mme Y...étaient valables, d'AVOIR dit que la société LA GAUCHERE et Mme B...étaient occupantes sans droit ni titre à compter respectivement du 1er mars 2010 et du 1er avril 2010, d'AVOIR autorisé les propriétaires à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, d'AVOIR condamné la société LA GAUCHERE et Mme B...à payer à M. et Mme Z... Y...une indemnité d'occupation à compter de la résiliation des baux et jusqu'à leur départ effectif des lieux et d'AVOIR débouté la société LA GAUCHERE et Mme B...de l'ensemble de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QU'en s'engageant pour une durée de seize ans, et de onze ans pour l'avenant, les contractants ont manifestement choisi de ne pas se soumettre à la durée de trois ans fixée par la loi du 6 juillet 1989 ; que le premier juge a exactement relevé ces clauses exorbitantes du droit commun des baux d'habitation et affirmé que l'article 15 de cette loi relative au congé n'était pas applicable en l'espèce ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'absence de volonté explicite des parties, force est de constater que le simple visa de la loi du 6 juillet 1989 en début de bail ainsi que de ses articles 15 et suivants au paragraphe relatif au renouvellement et congé du bail n'établit pas l'intention commune des parties de soumettre ce bail aux dispositions des baux d'habitation et ce d'autant plus que ce contrat de bail avait pour but premier la location d'un territoire de chasse et de pêche et de manière accessoire la location des bâtiments d'habitation situés dans ces ensembles immobiliers, et que ces baux comprenaient, par ailleurs, des clauses exorbitantes du droit commun des baux d'habitation telles que leurs durées de 11 et 16 années ; qu'en conséquence, la loi du 6 juillet 1989 et son article 15 ne sont pas applicables aux présents baux qui restent soumis aux dispositions du Code civil ;

1°) ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les contrats faisant la loi des parties ; qu'il résulte de ses termes clairs et précis que le contrat conclu le 15 mars 1994, aux clauses et conditions duquel renvoyait l'avenant du 12 janvier 1999, « sans changement » ni « restriction », intitulé « bail conforme à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 » et prévoyant que les lieux loués étaient « destinés à l'usage exclusif d'habitation », stipulait que le bailleur pourrait proposer le renouvellement au bail « au moins six mois avant son échéance, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier de justice », que lors de cette proposition, il pourrait proposer un nouveau loyer « conformément aux articles 15, 17c et suivants de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 », que « toutefois, dans les conditions prévues aux articles 15 et suivants de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 », il pourrait « moyennant un délai de préavis de six mois, donner congé au locataire pour la date d'échéance normale du bail », que ce congé pourrait « être motivé soit par l'intention de vendre soit, par l'intention de reprendre, soit encore par un motif légitime et sérieux » et que, « fondé sur sa décision de vendre le logement », le congé devrait « à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée », valant alors « offre au profit du locataire », l'acte précisant encore qu'à « défaut de congé donné par l'une ou l'autre des parties, le présent contrat » serait « reconduit de plein droit conformément à la loi du 6 juillet 1989 » ; qu'en retenant que la loi du 6 juillet 1989 n'était pas applicable aux baux en l'absence de volonté explicite des parties, les actes ayant pour but premier la location d'un territoire de chasse et prévoyant des durées de onze et seize ans exorbitantes du droit commun des baux d'habitation, la Cour d'appel a dénaturé ces actes et violé l'article 1134 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il résulte des termes clairs et précis du bail du 15 mars 1994 et de son avenant du 12 janvier 1999 que tout congé délivré par le bailleur devait l'être dans les « conditions prévues aux articles 15 et suivant de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 » ; qu'en retenant que les articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 n'étaient pas applicables en l'espèce aux congés délivrés par les bailleurs, la Cour d'appel a dénaturé les actes du 15 mars 1994 et du 12 janvier 1999, et violé l'article 1134 du Code civil ;

3°) ALORS QU'en tout état de cause, le bail stipulait que le congé délivré par le bailleur devait « être motivé soit par l'intention de vendre soit par l'intention de reprendre soit encore par un motif légitime et sérieux » ; qu'en se bornant à retenir que les parties n'auraient pas entendu soumettre le contrat à la loi du 6 juillet 1989 ou à l'article 15 de cette loi sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les congés délivrés par les bailleurs, motivés par leur intention de « disposer comme bon leur semble » des lieux loués, n'étaient pas irréguliers en ce qu'ils ne mentionnaient pas l'un des motifs prévus par la convention, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil."