Insectes xylophages infestant la charpente et le plancher et vices cachés (lundi, 23 juillet 2012)
Un arrêt à ce sujet :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 6 janvier 2011), que, par acte authentique du 10 mars 2005, Mme X...a vendu à Mme Y... un immeuble à usage d'habitation ; que se plaignant de la présence d'insectes xylophages infestant la charpente et le plancher, Mme Y... a assigné le vendeur en paiement de dommages-intérêts en invoquant l'existence d'un vice caché ;
Attendu que Mme X...fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'après avoir relevé en ce qui concerne les bois de charpente que les parties s'accordent pour dire que la seule altération visible était au bas du poinçon et que les traces relevées sur les bois de la ferme notamment ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas le jour de la vente, la dégradation en partie basse du poinçon étant le signe visible d'une importante attaque de parasites xylophages permettant d'imaginer des dégâts dans la longueur du poinçon et éventuellement dans les autres bois de la charpente, l'expert judiciaire observe, à propos des bois du plancher et du parquet, que « les parties s'accordent encore pour dire que du balatum recouvrait quelques endroits du parquet et qu'il restait quelques cartons » ; qu'il ajoute que, « par ailleurs, elles s'entendent également pour dire que le grenier n'avait pas été nettoyé le jour de la vente », et constate qu'ainsi, « toutes les traces et indices de présences de xylophages pouvaient être visibles » ; qu'en retenant qu'aux termes de ce rapport, les dégradations dues à la présence des insectes xylophages ne pouvaient être perçues qu'à la condition de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'expertise judiciaire et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que la cour d'appel a retenu le témoignage de Mme Marie-Thérèse Y... qui déclare dans une attestation produite par Mme Francine Y... (et non par Mme X...comme indiqué par erreur dans l'arrêt) avoir visité les lieux avec sa soeur préalablement à la vente, et avoir remarqué dans le grenier « une poutre mangée par des insectes à droite en entrant », ajoutant qu'elle s'est alors exclamée : « c'est une maison pourrie », mais que la propriétaire lui a tout de suite dit que tout avait été traité et lui « a montré un bidon » ; qu'en estimant néanmoins que la présence des insectes xylophages affectant les lieux constituait un vice caché inconnu de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des article 1641 et 1642 du code civil ainsi violés ;
Mais attendu qu'ayant relevé que, selon l'expert, une grande partie des bois échappait à la surveillance en raison de l'isolant et du revêtement posé sur le sol, et, que Mme X...avait donné une fausse information concernant le traitement des bois, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait être reproché à Mme Y..., non professionnel, de n'avoir pu interpréter la seule dégradation visible lors de la visite des lieux préalablement à la vente, et qu'il ne pouvait lui être imposé de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever elle-même l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, a, sans dénaturation et par une appréciation de la valeur et de la portée de l'attestation soumise à son examen, caractérisé l'existence d'un vice caché affectant l'immeuble au moment de la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X...et la condamne à verser à Mme Y...la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf juin deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Fabiani et Luc-Thaler, avocat aux Conseils, pour Mme A..., épouse X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit et jugé que l'immeuble objet de la vente consentie par Madame X...à Madame Y... le 10 mars 2005 était affecté de vices cachés, et d'avoir condamné en conséquence la venderesse au paiement de la somme de 15. 142, 70 € à titre de dommage-intérêts, outre celle de 2. 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE, dans le cadre des opérations d'expertise, l'expert a relevé que les parties se sont accordées à dire qu'à l'occasion des visites préalables à la vente, la seule altération visible était située au bas du poinçon qui est une grosse poutre verticale soutenant l'une des extrémités de la charpente ; que les parties ont affirmé à l'expert que durant ces visites, la toiture était isolée par des plaques de polystyrène installées entre les pannes et que restaient donc visibles les pannes et la ferme ; qu'elles ont également précisé que les traces relevées par l'expert sur les bois de la ferme ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas au jour de la vente ; que l'expert a précisé que la dégradation de la partie basse du poinçon constituait un indice quant à l'existence de dégâts dans la longueur du poinçon ; qu'il ne peut être reproché à Mme Francine Y..., qui n'est pas un professionnel, de n'avoir pas pu interpréter la seule dégradation visible lors de la visite des lieux préalablement à la vente ; que de même, il ne saurait lui être imposé, en sa qualité d'acquéreur, de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever elle-même l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées ; que, pour mener à bien sa mission, l'expert a retiré l'isolant pour découvrir les chevrons et liteaux et a alors constaté que les bois étaient très endommagés par les insectes xylophages ; qu'en ce qui concerne le plancher dont les parties ont reconnu qu'il était recouvert d'un revêtement pendant les visites et qu'il servait de lieux d'entreposage pour quelques cartons, l'expert a constaté que toutes les voliges de sapin présentaient des traces d'attaques de vrillettes ; que l'expert a reconnu qu'une grande partie des bois échappaient à la surveillance en raison de l'isolant de toiture et du revêtement posé sur le sol ; qu'il a note. que } es les bois n'avaient jamais été traités ; que l'expertise a par. ailleurs permis d'établir qu'une grande partie de la torture et du plancher était attaquée par des parasites antérieurement à la vente ; que la présence d'insectes xylophages constitue un vice caché qui diminue tellement l'usage de la maison, en ce qu'il affecte la solidité de la charpente, que Mme Francine Y... ne l'aurait pas acquise ou en aurait donné un prix moindre si elle en avait été informée.
ALORS D'UNE PART QU'après avoir relevé en ce qui concerne les bois de charpente que les parties s'accordent pour dire que la seule altération visible était au bas du poinçon et que les traces relevées sur les bois de la ferme notamment ou sur la partie haute du poinçon n'existaient pas le jour de la vente, la dégradation en partie basse du poinçon étant le signe visible d'une importante attaque de parasites xylophages permettant d'imaginer des dégâts dans la longueur du poinçon et éventuellement dans les autres bois de la charpente, l'expert judiciaire observe, à propos des bois du plancher et du parquet, que « les parties s'accordent encore pour dire que du balatum recouvrait quelques endroits du parquet et qu'il restait quelques cartons » ; qu'il ajoute que, « par ailleurs, elles s'entendent également pour dire que le grenier n'avait pas été nettoyé le jour de la vente », et constate qu'ainsi, « toutes les traces et indices de présences de xylophages pouvaient être visibles » ; qu'en retenant qu'aux termes de ce rapport, les dégradations dues à la présence des insectes xylophages ne pouvaient être perçues qu'à la condition de soulever le revêtement qui recouvrait le sol et d'enlever l'isolant de la toiture pour constater les pièces de bois dégradées, la cour d'appel a dénaturé les conclusions de l'expertise judiciaire et a violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la cour d'appel a retenu le témoignage de Madame Marie-Thérèse Y... qui déclare dans une attestation produite par Madame Francine Y... (et non par Mme X...comme indiqué par erreur dans l'arrêt) avoir visité les lieux avec sa soeur préalablement à la vente, et avoir remarqué dans le grenier « une poutre mangée par des insectes à droite en entrant », ajoutant qu'elle s'est alors exclamée : « c'est une maison pourrie », mais que la propriétaire lui a tout de suite dit que tout avait été traité et lui « a montré un bidon » ; qu'en estimant néanmoins que la présence des insectes xylophages affectant les lieux constituait un vice caché inconnu de l'acquéreur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations au regard des article 1641 et 1642 du code civil ainsi violés."