Renonciation à l'application de la loi du 1er septembre 1948 par conclusion d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 (mardi, 29 mai 2012)
Admise par cet arrêt :
"Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 novembre 2010), que les époux X..., qui, par contrat du 11 septembre 1986 soumis à la loi du 1er septembre 1948, avaient pris à bail, à compter du 1er octobre 1986, un appartement propriété de la société Jora, ont ensuite conclu avec celle-ci deux autres baux portant sur le même bien, l'un le 19 janvier 1987 et l'autre le 1er janvier 1993 ; que Mme Y..., veuve de M. X..., décédé en 2005, ayant refusé le renouvellement du bail avec réévaluation du loyer que, par acte du 13 juin 2007, lui avait offert la société Jora, celle-ci l'a assignée en fixation du prix du bail ;
Attendu que pour dire le bail soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et débouter la bailleresse de sa demande, l'arrêt retient que l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans, Mme Y... ayant dès le 12 avril 1994 écrit à la société Jora pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993 et que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Mme Y... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 et que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948, de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les parties avaient conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ce dont il se déduisait que les époux X... avaient renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la société Jora la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de Mme Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Jora
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le contrat de bail conclu 1er janvier 1993 entre la SCI Jora et les époux X... était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et d'avoir, en conséquence, débouté la SCI Jora de sa demande ainsi que d'avoir condamné la SCI Jora au paiement d'une certaine somme au titre des dispositions de l'article 700 du CPC ;
AUX MOTIFS PROPRES QU' il est constant que Madame X... occupe les lieux depuis le 1er octobre 1986 ; que Madame X... se prévaut d'un engagement de location sans stipulation de durée consenti le 11 septembre 1986 par le mandataire du bailleur de l'époque, prévoyant que « les preneurs bénéficieront ultérieurement d'un bail de six ans à leur profit moyennant le loyer précité » (1.000 francs) et qui se réfère à des « conditions de location généralement en usage à Paris » contresignées par les parties le 10 septembre 1986 ; qu'excepté un renvoi opéré par l'article 11 des conditions générales à l'article 38 de la loi du 1er septembre 1948 pour la définition des charges incombant au preneur, l'engagement de location ne précise pas le régime légal applicable à la convention ; que c'est à juste titre que la SCI Jora soutient qu'il ne peut être déduit du seul renvoi à l'article 38 la soumission de l'engagement à la loi du 1er septembre 1948 ; que néanmoins, la perspective d'une conclusion ultérieure d'un bail de six ans n'implique nullement, contrairement à ce qu'allègue la SCI Jora, que l'intention des parties était de placer d'ores et déjà leurs relations contractuelles sous le régime de la loi du 22 juin (et non août) 1982 ; que toutefois, le 19 janvier 1987, les parties ont régularisé un bail de six années se référant expressément à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 régissant les locaux d'habitation précédemment soumis à la loi du 1er septembre 1948 devenus vacants à compter du 23 décembre 1986 et qui n'y sont plus soumis, sauf exception ; qu'il est démontré par cette mention de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, introduite dans le bail de 1987 au titre des conditions particulières, que le régime juridique de l'engagement de location précédent, peu important, à ce stade du raisonnement, que la référence à l'article 25 soit ou pas pertinente, était celui d'une location soumise à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est donc établi que, dans l'intention du bailleur, les relations des parties étaient à l'origine soumises à la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il ne peut être ensuite sérieusement soutenu que Madame X... aurait renoncé au bénéfice de la loi du 1er septembre 1948 en signant le bail de 1987 dès lors que cette renonciation ne peut être qu'équivoque puisqu'elle repose sur une prémisse erronée, à savoir l'application de l'article 25 à des locaux qui n'étaient pas vacants ; que pour ce seul motif, il y a lieu de considérer que la location est restée soumise à la loi du 1er septembre 1948 postérieurement au 19 janvier 1987 ; que les parties ont conclu le 1er janvier 1993 un bail se référant à la loi du 6 juillet 1989 ; qu'il résulte de ce qui précède que la circonstance que la signature de ce bail aurait succédé à une précédente renonciation, et serait, comme telle, dépourvue d'équivoque, est inopérante ; que contrairement à ce qu'affirme la SCI Jora l'exécution du bail de 1993 ne s'est pas déroulée sans réserve pendant quatorze ans puisque dès le 12 avril 1994, Madame X... a écrit au bailleur pour critiquer la validité des baux de 1987 et de 1993, conclus selon elle en méconnaissance de ses droits et de la loi du 1er septembre 1948 ; que compte tenu de ce contexte, il ne peut être attaché aucune portée à l'absence de protestation de Madame X... après 1994 ; que la conclusion du bail de 1993 ne peut valoir renonciation de Madame X... aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il est établi qu'elle a accepté en connaissance de cause l'application de la loi du 6 juillet 1989 ; que tel n'est pas le cas dès lors que le nouveau bail était destiné, selon le bailleur, à faire succéder le régime de la loi de 1989 à celui de la loi de 1986 et non à celui de la loi du 1er septembre 1948 de sorte qu'il existe, par hypothèse, une équivoque sur l'enjeu de la renonciation ; qu'il s'ensuit que la SCI Jora sera déboutée de ses demandes tendant à voir dire que le bail est soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à voir fixer judiciairement le loyer en application de l'article 17 c) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU' il est versé aux débats le contrat en date du 11 septembre 1986 qui fait référence aux conditions habituelles de location en usage à Paris ; que celles-ci mentionnent expressément la loi du 1er septembre 1948 et précisent que les lieux loués comprennent « une entrée, trois pièces et une cuisine » ; que le bail ne fait aucune mention d'une pièce d'eau ; qu'un nouveau bail est signé le 19 janvier 1987, la description des lieux est la même que sur le bail précédent ; que le bail indique être soumis aux dispositions de la loi du 23 décembre 1986 ; que cependant ce bail vise l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 qui n'est pas applicable à la situation des époux X... puisqu'ils occupaient déjà le logement lors de la signature de ce nouveau bail, le logement n'était donc pas vacant ; qu'un nouveau bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, était signé le 1er janvier 1993, toujours sans pièce d'eau, la description des lieux loués étant toujours « entrée, trois pièces cuisine » ; que de plus Monsieur et Madame X... ont contesté immédiatement l'application du nouveau bail en rappelant qu'ils étaient soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que l'exécution du contrat tel qu'il était établi le 1er janvier 1993 démontre plus leur incapacité à faire reconnaître leur droit à l'application de la loi du 1er septembre 1948 que leur renonciation certaine et non équivoque à ce droit ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que les époux X... n'ont jamais renoncé à leur droit de bénéficier de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'il est établi que Monsieur et Madame X... ont fait réaliser à leur frais avec l'autorisation du bailleur un WC et que les locataires ont par un courrier commun interpellé le gestionnaire de l'immeuble sur les dégradations des parties communes ; que les lieux ne répondaient donc pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948 et ne permettaient pas à la date de la signature du bail de 1993 d'être soumis aux dispositions de la loi du 7 juillet 1989 ; qu'en conséquence il convient de débouter la SCI Jora de sa demande de renouvellement du bail avec augmentation du loyer ;
ALORS QU' en concluant un bail établi conformément à la loi du 6 juillet 1989, le locataire renonce, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que la Cour d'appel qui, bien qu'elle ait constaté que Madame X... avait conclu un contrat de bail le 1er janvier 1993 faisant expressément référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a néanmoins, pour juger que ce contrat était soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, énoncé qu'il n'était pas établi que la locataire avait signé ce bail en pleine connaissance de cause et renoncé au bénéfice de cette dernière loi, et que les lieux ne répondaient pas aux critères de confort permettant la sortie de la loi de 1948, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait au contraire que la locataire avait renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des dispositions de la loi du 1er septembre 1948, violant ainsi l'article 1134 du Code civil."