Un changement notable de la destination des locaux justifie de déplafonnement du loyer (dimanche, 22 avril 2012)
Cet arrêt le rappelle.
"Attendu qu'ayant relevé que la modification de la destination des locaux était intervenue le 30 juin 2005, soit au cours du bail à renouveler, et souverainement retenu que les nouvelles activités du preneur, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisaient un changement notable de la destination des locaux, la cour d'appel en a exactement déduit que le déplafonnement du loyer était justifié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société La Miroiterie gapençaise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Miroiterie gapençaise à payer à la SCI Miroiterie gapençaise la somme de 2 500 euros, rejette la demande de la SCI Miroiterie gapençaise ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre janvier deux mille douze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société La Miroiterie gapençaise
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2005, d'avoir fixé à la somme de 40.052,52 euros le montant du nouveau loyer et d'avoir décidé que le complément des loyers échus et impayés depuis le 1er octobre 2005 porterait intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont, par des motifs adoptés par la cour, retenu à juste titre que l'extension par décision de l'assemblée générale du 30 juin 2005 de l'objet social de la SAS La Miroiterie gapençaise à la vente de volets roulants, stores, portes de garages et serrurerie caractérisait une adjonction d'activité justifiant le déplafonnement par application des dispositions des articles L. 145-33 2° et L. 145-34 du Code de commerce ; que ces nouvelles activités, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisaient un changement notable de la destination des lieux, qui a d'ailleurs justifié la modification de l'objet social ; que la SAS La Miroiterie gapençaise ne justifie pas avoir commercialisé de façon indépendante les produits correspondant à ses nouvelles activités même si elle a pu commercialiser ponctuellement, antérieurement au 30 juin 2005, des produits se rapportant à celle-ci, et ce accessoirement à des produits relevant de son activité traditionnelle ; qu'il importe peu que ces nouvelles activités se situent à proximité des activités qui étaient traditionnellement les siennes, alors qu'elle n'était pas tenue d'élargir sa gamme au-delà de l'évolution des châssis vers l'aluminium qu'elle invoque dans ses écritures ;
AUX MOTIFS ADOPTES QUE selon le bail du 30 juillet 1966, la SAS La Miroiterie Gapençaise exerce dans les lieux loués une activité ayant trait directement ou indirectement au commerce de la miroiterie et de la vitrerie, la vente de verres et glaces en gros et en détail, la fabrication de tous meubles à base de miroirs ou glaces ; que par décision d'assemblée générale en date du 30 juin 2005, la société locataire a étendu son objet social à la vente de volets roulants, stores, portes de garage et serrurerie ; que cette activité ne comporte pas ou ne met pas en oeuvre nécessairement d'élément en verre ou glace, et il s'agit bien d'un autre « métier » ainsi que le confirme la fiche relative au métier de miroitier vitrier que produit la SAS La Miroiterie gapençaise et qui indique : « travaillant de nombreuses matières autour du verre, le techniverrier peut s'adapter à d'autres métiers (…). Il peut réaliser des ossatures de charpentes métalliques, toutes sortes de serrures, des portes commandées par digicode ou à distance … . » ; que si la fabrication et la vente de verres ou glaces ou de meubles à base de miroirs ou glaces peut effectivement amener accessoirement à poser ou réaliser des serrures, des volets roulants ou portes de garages voire des stores, l'objet social modifié permet le développement d'une activité indépendante de vente de ces divers éléments, non liée à la vente de verres ou glaces ; qu'il ne s'agit donc pas d'un développement d'activité dans le respect de la destination contractuelle, mais d'une adjonction d'activité ; que la SCI Miroiterie gapençaise ne discute pas l'activité de menuiserie aluminium et PVC, les pièces produites par la SAS La Miroiterie gapençaise, essentiellement relatives à cette activité de menuiserie, n'établissent pas qu'elle a vendu des volets roulants, stores, portes de garage ou serrures de façon indépendante antérieurement au bail renouvelé ; qu'il n'est produit aucun extrait du registre du commerce mentionnant cette activité litigieuse d'une date antérieure au bail renouvelé, et la modification doit ainsi être réputée être intervenue le 30 juin 2005, soit au cours du bail renouvelé ; qu'étant observé qu'il n'est pas nécessaire de démontrer que la modification a entraîné une meilleure commercialité ou rentabilité du fonds, l'extension d'activité que la modification permet en l'espèce, même si elle n'est pas à ce jour réalisée, doit être considérée comme notable, d'autant qu'elle n'est pas sans lien avec l'évolution de la zone artisanale des Fauvins ; qu'en effet, il n'est guère contestable qu'ainsi que le souligne l'expert, monsieur X..., la zone artisanale des Fauvins est devenue une zone largement commerciale, avec augmentation liée de la fréquentation ; qu'il y a donc lieu à déplafonnement du loyer ;
1°) ALORS QUE seuls les éléments intervenus au cours du bail expiré peuvent justifier le déplafonnement du loyer et que la modification de la destination les lieux susceptible de faire échec au principe du plafonnement du loyer suppose, pendant cette période, l'exercice effectif par le locataire d'une activité différente de celle autorisée par le bail ; qu' en constatant que l'extension d'activité prévue à la suite de la modification de l'objet social « n'est pas à ce jour réalisée », la cour d'appel, qui s'est ainsi fondée sur la seule éventualité que la SAS La Miroiterie gapençaise développe un jour la nouvelle activité mentionnée par son objet social, a violé l'article L. 145-34 du Code de commerce ;
2°) ALORS QUE, subsidiairement, le déplafonnement du loyer suppose une modification notable de l'un des éléments d'appréciation de la valeur locative ; qu'ainsi, un changement de destination des lieux, par l'adjonction d'une nouvelle activité non autorisée par le bail, ne peut par lui-même suffire à entraîner le déplafonnement du loyer ; que la cour d'appel s'est bornée à relever que l'ajout de l'activité de « vente de volets roulants, stores, portes de garage et serrurerie » non prévue par le bail constituait une modification notable de la destination des lieux, sans préciser en quoi cette prétendue modification était notable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.145-34 du Code de commerce."