BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

"Monsieur le Président de la République,
L'article 25 de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement autorise le Gouvernement à légiférer par voie d'ordonnance pour apporter au régime des permis de construire et des autorisations d'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et de l'ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés, les corrections dont la mise en œuvre de la réforme pourrait faire apparaître la nécessité. Cette ordonnance doit être publiée dans un délai de dix-huit mois suivant la publication de la loi portant engagement national pour l'environnement, soit avant le 12 janvier 2012.
La présente ordonnance a donc pour objectif d'apporter des corrections à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007, sans toutefois procéder à une remise en cause de ses principes fondamentaux.
Les principaux ajustements proposés concernent les lotissements. La réforme de 2007 a, en effet, modifié le régime des lotissements mais elle a laissé subsister certaines difficultés d'application liées, notamment, au fait qu'elle a soumis les lotissements soit à une déclaration préalable, soit à un permis d'aménager, selon des modalités difficilement applicables en pratique.
Les autres mesures permettent de clarifier ou sécuriser certaines dispositions relatives au permis de construire dont l'application pose aujourd'hui des difficultés.
L'essentiel des dispositions issues de cette réforme étant codifiées dans la partie réglementaire du code de l'urbanisme, l'ordonnance sera accompagnée d'un décret et c'est l'ensemble des deux textes qui assurera la cohérence des ajustements apportés à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur au 1er octobre 2007.
L'article 1er modifie l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme. Le dispositif actuel prévoit que lorsque le projet de construction porte sur un établissement public recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation tant en ce qui concerne l'accessibilité aux handicapés, que la sécurité contre les incendies, à condition que l'autorité administrative compétente ait donné son accord. Ce mécanisme, qui est un outil de simplification administrative en ce qu'il permet au pétitionnaire de déposer un dossier unique aboutissant à une décision unique, pose, cependant des difficultés lorsque, au moment où il dépose sa demande de permis de construire, le pétitionnaire ignore de manière complète l'aménagement intérieur des futurs locaux. Afin de tenir compte de cette pratique des « coquilles vides » et de sécuriser ces opérations de construction d'établissements recevant du public, il est prévu de rendre possible la délivrance d'un permis de construire pour un tel projet hébergeant un établissement recevant du public bien que l'état d'avancement du projet nécessite un complément d'instruction de l'autorisation au titre du code de la construction et de l'habitation après l'obtention du permis de construire. Le permis de construire devra alors indiquer expressément que l'obtention d'une autorisation complémentaire au titre du code de la construction et de l'habitation est requise.
L'article 2 apporte les modifications nécessaires au régime des lotissements, prévu par le chapitre II du titre IV du livre IV du code de l'urbanisme.
La modification de l'article L. 442-1 a pour objet de préciser et clarifier la définition du lotissement. D'une part, il supprime l'obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes, ce qui rend plus clair le régime juridique auquel une division est soumise. D'autre part, il précise qu'un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës.
L'article L. 442-1-1, qui est une disposition nouvelle, confère une base légale aux exceptions, déjà prévues dans la partie réglementaire, à l'article R. 442-1, qui excluent certaines divisions de la procédure du lotissement.
L'article L. 442-1-2, qui est également une disposition nouvelle, définit le périmètre du lotissement. Il s'agit de préciser clairement que le périmètre du lotissement doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots mais peut également inclure, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de l'unité ou des unités foncières. Il s'agit ainsi de laisser la possibilité au lotisseur de gérer de manière souple les droits à construire dans le lotissement et de faciliter les projets denses.
L'article L. 442-2, qui détermine les critères permettant de fixer, par voie réglementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager et de ceux soumis à déclaration préalable, est modifié pour simplifier ces critères. En effet, en vertu des dispositions actuelles, soit les articles R. 421-19 et R. 421-23, la déclaration préalable s'applique aux lotissements de moins de trois lots ainsi qu'à tous ceux qui ne comportent pas la création de voies ou espaces communs tandis que le permis d'aménager est requis dans les autres cas. Toutefois, afin d'éviter les détournements de procédure, il est prévu que, pour déterminer le nombre de lots créés sur une unité foncière, le calcul doit prendre en compte les lots créés antérieurement, en remontant jusqu'à dix ans en arrière. Du fait de ce mode de calcul, les champs respectifs de la déclaration préalable et du permis d'aménager sont peu lisibles, posent parfois de réels problèmes pratiques et sont mal compris. Il est donc proposé de ne conserver que les critères de la localisation de l'opération et de la création de voies et d'équipements communs pour déterminer les lotissements soumis à permis d'aménager.
L'article L. 442-12 est modifié afin de préciser expressément que le bénéfice des dispositions des articles L. 441-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme qui régissent les conditions dans lesquelles peuvent être modifiés tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, ne s'appliquent aux divisions de propriétés et aux subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement que dans le cas où ce lotissement a été légalement autorisé.
La modification de l'article L. 442-14 tire les conséquences de la modification des champs d'application respectifs de la déclaration préalable et du permis d'aménager. La première ne couvrant que les lotissements pour lesquels aucune réalisation de travaux, c'est-à-dire la création de voies et d'équipements communs, n'est envisagée, il importe de préciser que le maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans court à compter de la décision de non-opposition et non à compter du dépôt de la déclaration d'achèvement de travaux. En revanche, ainsi que cela est déjà le cas, est maintenue la règle selon laquelle, pour les lotissements soumis à permis d'aménager, le maintien des règles d'urbanisme court à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement liés aux voies et équipements communs.
L'article 3 modifie l'article L. 471-1 du code de l'urbanisme afin de clarifier les conditions dans lesquelles il est permis de déroger aux règles de prospect en se prévalant d'une servitude de cour commune. En effet, la rédaction actuelle du code de l'urbanisme recèle une certaine ambiguïté quant à la possibilité de se prévaloir d'une servitude de cour commune lorsque la commune n'est pas dotée d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou lorsque ce document ne mentionne pas expressément cette possibilité de dérogation aux règles de prospect applicables. Cette ambiguïté est source d'insécurité juridique et crée une hétérogénéité dans la manière dont cette disposition est appliquée. La nouvelle rédaction clarifie donc ce point en précisant que les possibilités de dérogation sont possibles dans ces cas.
L'article 4 modifie l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation. Cette modification est de même nature et obéit aux mêmes motifs que la modification prévue à l'article 1er de la présente ordonnance, de l'article L. 425-3 du code de l'urbanisme relative aux établissements recevant du public.
L'article 5 définit les modalités d'entrée en vigueur de l'ordonnance. Celle-ci entrera en vigueur à une date fixée par son décret d'application, au plus tard le 1er juillet 2012, à l'exception des dispositions prévues à l'article 3 relatives à l'institution des servitudes de cours communes qui entrent en vigueur dès le lendemain de la publication de l'ordonnance. Les dispositions de l'ordonnance s'appliqueront aux déclarations préalables et permis déposés à compter de son entrée en vigueur.
Tel est l'objet de la présente ordonnance que nous avons l'honneur de soumettre à votre approbation."