Prescription de l'action en abus de jouissance des parties communes (vendredi, 30 décembre 2011)

Elle est de dix ans dans ce cas :

 

"Attendu qu'ayant retenu que la première autorisation d'assemblée générale ne conférait pas au syndic, ès qualités, l'autorisation requise par l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pour assigner les contrevenants en justice à l'effet de faire cesser les infractions mentionnées dans l'assignation et que la seconde assemblée n'avait pas par l'adoption de sa résolution 42 couvert la nullité des actes de procédure du syndicat puisqu'empruntant à la première son insuffisance, elle n'avait ni défini les infractions reprochées aux personnes à assigner en justice ni autorisé le syndic à poursuivre l'usage et l'occupation irréguliers des parties communes de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations dont il n'était tiré aucune conséquence juridique sur l'inscription des décisions des assemblées générales des copropriétaires des 29 juin 2006 et 11 mai 2007 dans un contentieux qui avait donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance du 11 juillet 2006, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les propriétaires et locataires de lots poursuivis se bornaient à installer des meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons pour servir des repas et qu'ils n'avaient réalisé aucun travaux de privatisation des parties communes sur lesquelles ils disposaient lesdits meubles pendant les horaires d'ouverture de leurs commerces seulement, qu'ils n'invoquaient nullement l'usucapion et ne se prévalaient pas d'actes susceptibles d'établir une possession dite "utile", et retenu qu'une telle installation en parties communes de tables et de chaises pour l'essentiel constituait seulement une infraction au règlement de copropriété, la cour d'appel, qui en a déduit que l'action intentée par le syndicat des copropriétaires visait à mettre fin à des abus de jouissance des parties communes et non à obtenir la restitution de celles-ci indûment appropriées, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris à payer à M. X..., à la société civile immobilière Pom venant aux droits de MM. Y... et à la société Fortuna la somme globale de 2 500 euros, et à Mme Z... et à la société Librairie de Longicorne la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris 8e ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt septembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet à Paris 8e.

PREMIER MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré la cour non saisie des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet contre Madame Z... et la société Librairie du Longicorne ;

AUX MOTIFS QUE le moyen de défense tiré du défaut d'autorisation du syndic pour agir en justice, qualifié à tort de fin de non recevoir par les deux parties qui l'invoquent, Madame Z... et la société librairie du Longicorne, constitue en réalité une exception de nullité d'actes de procédure du syndicat des copropriétaires tirée des dispositions combinées des articles 55 du décret du 17 novembre 1967 et 117 du code de procédure civile (défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale) ; qu'il sera rappelé que ce moyen de défense ne profite qu'aux seules parties qui le soulèvent ; que sous le point 16 de l'ordre du jour de l'assemblée générale du 29 juin 2006 intitulé:"16-
DECISION A PRENDRE PAR L'ASSEMBLEE GENERALE CONCERNANT LE MANDAT A DONNER AU SYNDIC D'ENGAGER TOUTE PROCEDURE A L'ENCONTRE DE COPROPRIETAIRES QUI NE RESPECTERAIENT PAS LE REGLEMENT DE COPROPRIETE (USAGE ET OCCUPATION DES PARTIES PRIVATIVES)" ladite assemblée a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des présents et représentés: "Les copropriétaires demandent au syndic de faire respecter le règlement de copropriété et surtout sur l'aspect «sécurité», l'assemblée générale donne mandat au syndic pour engager toute procédure à L'encontre des copropriétaires qui ne respecteraient pas le règlement de copropriété (usage et occupation des parties privatives) " ; que l'assemblée générale des copropriétaires du même immeuble tenue le 11 mai 2007 statuant sur le point 42 de l'ordre du jour intitulé : 42. PROCEDURE EN COURS - SDC LE PALACIO C/COMMERCES : MANDAT A DONNER AU SYNDIC AFIN D'ASSIGNER LES PROPRIETAIRES ET LOCATAlRES DES LOTS 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 DU MARCHE CASTELLANE ET DU HALL TRONCHET (EN CONFIRMATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 29/06/2006), condition de majorité de l'article 25" a pris la décision suivante adoptée par vote de la majorité des voix de tous les copropriétaires : "l'assemblée générale donne mandat au syndic afin d'assigner les copropriétaires et locataires des lots 78, 79, 80, 83, 84, 85, 86, 87, 278 du marché CASTELLANTE et du hall Tronchet en confirmation de la décision prise lors de l'assemblée générale du 29 juin 2006" ; que la comparaison de ces deux décisions d'assemblée générale révèle que les seuls apports de la seconde sont: l'indication d'une nouvelle catégorie de contrevenants à assigner: les locataires et l'énumération des lots de copropriété des contrevenants ; que la première autorisation d'assemblée générale ne confère pas au syndic ès qualités l'autorisation requise par l'article 55 du décret précité pour assigner les contrevenants en justice à l'effet de faire cesser les infractions mentionnées dans l'assignation à savoir l'encombrement irrégulier des parties communes du rez-de-chaussée de l'immeuble (surfaces de circulation des piétons empruntant les galeries marchandes) par l'installation d'étalages de marchandise - ici des livres exposés sur des tréteaux ou "montres" devant la vitrine de la librairie ; qu'en effet le syndic n'a reçu mandat d'ester que pour faire cesser par voie d'action judiciaire les infractions au règlement de copropriété au titre de l'usage et de l'occupation des parties privatives non concernées en l'espèce ; que de surcroît, l'autorisation d'assemblée n'indique même pas la nature des infractions commises ; que l'autorisation donnée au syndic par la première assemblée est donc inopérante puisque la chose demandée en justice n'est pas conforme au mandat d'ester ; que toutefois la procédure peut être régularisée en cours de procédure dans les conditions de l'article 121 du code de procédure civile ; mais que la seconde assemblée n'a pas par l'adoption de sa résolution 42 couvert la nullité des actes de procédure du syndicat puisqu'empruntant à la première son insuffisance, elle n'a ni défini les infractions reprochées aux personnes à assigner en justice ni autorisé le syndic à poursuivre l'usage et l'occupation irréguliers des parties communes de l'immeuble ;

ALORS QUE l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que la régularité des délibérations de l'assemblée générale doit être appréciée au regard de l'ensemble des contentieux d'ores et déjà introduits, de l'ancienneté de la procédure introduite par le syndicat et de la connaissance qu'en ont les copropriétaires ; que pour dire que le syndic était dépourvu d'autorisation pour agir en justice, l'arrêt attaqué énonce que l'habilitation résultant des décisions de l'assemblée générale des copropriétaires des 29 juin 2006 et 11 mai 2007 ne comportait pas une autorisation suffisamment précise, qu'elle était limitée aux parties privatives et n'indiquait pas la nature des infractions commises sans rechercher comme elle y était invitée par les conclusions du syndicat des copropriétaires (Prod.3 p. 5 et 7) si les délibérations litigieuses ne s'inscrivaient pas dans un contentieux déjà introduit pour le respect de l'article 9 du règlement de copropriété ayant donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance du 11 juillet 2006 de sorte que les copropriétaires étaient parfaitement informés de l'occupation irrégulière des halls et coursives constituant des parties communes et avaient ainsi clairement manifesté leur intention de les faire cesser ; qu'ainsi la Cour a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

SECOND MOYEN DE CASSATION 

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir declaré prescrite l'action formée par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet contre Monsieur X..., la société Fortuna et Messieurs Y... ;

AUX MOTIFS QUE pour obvier à la prescription décennale de l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires réplique que celle applicable en la cause est la prescription trentenaire acquisitive des articles 2258 et suivants du code civil dont les appelants ne justifient pas ; que ceux-ci qui se bornent à installer des meubles meublants légers dans les aires de circulation des piétons pour servir des repas et qui n'ont réalisé aucuns travaux de privatisation des parties communes sur lesquels ils disposent lesdits meubles pendant les horaires d'ouverture de leurs commerces seulement n'invoquent nullement l'usucapion et ne se prévalent pas d'actes susceptibles d'établir une possession dite "utile" ; qu'une telle installation en parties communes de tables et de chaises pour l'essentiel constitue seulement une infraction au règlement de copropriété ; que quelle que soit la qualification juridique qu'entend lui donner le syndicat des copropriétaires, la Cour, qui dispose des éléments d'appréciation pour ce faire, retiendra que l'action intentée par le demandeur vise à mettre fin à des abus de jouissance des parties communes et non à obtenir restitution de parties communes indûment appropriées ; qu'une telle demande est une action personnelle née de l'application de la loi du 10 juillet 1965 qui se prescrit par dix ans conformément à l'article 42 alinéa 1er de cette loi ; qu'il s'agit d'une prescription extinctive et non d'une prescription acquisitive ; que le point de départ de ce délai de prescription est le jour où l'infraction a débuté sans qu'il importe qu'elle soit instantanée ou continue ; que l'immeuble a été placé sous le statut de la copropriété à partir de l'entrée en vigueur du règlement de copropriété du "Palacio de la Madeleine" en date du 27 septembre 1971 ; que la Cour trouve dans l'examen des photographies anciennes et des nombreuses attestations régulièrement produites aux débats et admissibles en preuve, précises, concordantes, émanant de personnes dignes de foi et connaissant très bien les lieux depuis longtemps, plus particulièrement celles numérotées 3, 5, 6, 7, 12, 14, 17 dans la liste des pièces portée en dernière page des conclusions d'appel de Monsieur X..., de la société Fortuna et de Messieurs Y..., les éléments lui permettant de retenir : que l'occupation des aires de circulation des piétons de la galerie marchande par les étalages mobiliers de commerçants, qui est fort ancienne, préexistait au placement de l'immeuble sous le statut de copropriété ; que, nonobstant l'article 9 du règlement de copropriété interdisant l'encombrement des parties communes, les pratiques anciennes d'étalages extérieurs aux commerces se sont perpétuées sans jamais cesser ; qu'à la suite de transformations et de cession de commerces, les tables et chaises des restaurants exploités dans les locaux Y... et X... ont aussitôt remplacé à l'extérieur, donc dans l'aire de circulation partie commune, les étalages précédents, et ce sans discontinuité d'occupation, que dans ces circonstances de fait, les appelants précités et la société Fortuna prouvent que l'occupation des parties communes par du mobilier sorti de leurs locaux a commencé bien avant le 21 décembre 1996, étant rappelé que l'assignation introductive de première instance est du 21 décembre 2006 ;

ALORS QUE l'action des copropriétaires, qui a pour objet de restituer aux parties communes ce qu'un autre copropriétaire s'est indûment approprié, n'est pas soumise à la prescription décennale édictée par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en décidant néanmoins que l'action formée par le syndicat des copropriétaires du 11 rue Tronchet était soumise à cette prescription décennale, après avoir constaté qu'elle tendait à la suppression de l'occupation d'une partie commune par des copropriétaires qui l'occupaient à titre personnel et exclusif, par la mise en place quotidienne de terrasses et étalages de sorte qu'elle avait pour objet restituer au passage indûment approprié le caractère d'une partie commune, ce dont il résultait qu'elle était soumise à la prescription trentenaire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquence légales de ses propres constatations, a violé l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;"