Un arrêt sur le pacte de préférence (mercredi, 14 décembre 2011)
Rendu par la Cour de Cassation :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 1er mars 2010), que la société Le Bélier, exerçant l'activité de marchand de biens, a consenti le 8 janvier 2002 une promesse synallagmatique de vente à la société civile immobilière BB2, portant sur un immeuble à usage commercial, que le 11 mars 2002 elle a consenti sur le même bien un bail commercial à effet du 1er janvier 2002 à la société Spriet, stipulant un droit de préférence au profit du locataire, que la réitération authentique de la vente au profit de la société BB2 est intervenue le 7 novembre 2002 et qu'informée de l'existence de cet acte par la société gestionnaire du bien litigieux le 17 décembre 2002, la société Spriet a demandé l'annulation de la vente du 7 novembre 2002 alors que la société BB2 assignait la société Le Belier en résolution de la même vente ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Le Bélier fait grief à l'arrêt de prononcer la nullité du contrat de vente du 7 novembre 2002 et de dire que la société
Spriet sera substituée à la société BB2, d'ordonner la réalisation de la vente à son profit et d'ordonner la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble délivrée par la société BB2 à la société Le Bélier alors, selon le moyen :
1°/ que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, et ce lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que cette double exigence exclut que la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence puisse résulter de la seule connaissance de l'existence d'un pacte de préférence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'une lettre du 27 décembre 2002, postérieure à la vente, dans laquelle la société Spriet manifeste son intention d'acquérir, sans qu'il résulte de ses constatations qu'à la date à laquelle elles ont contracté, les sociétés Le Bélier et BB2 avaient déjà connaissance d'une intention du bénéficiaire du pacte de préférence d'acquérir la propriété de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du code civil ;
2°/ que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique ; qu'en se plaçant pour procéder à cette appréciation, à la date de la réitération de la vente par acte authentique le 7 novembre 2002, sans constater que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, la cour d'appel a violé les articles 1583 et 1589 du code civil ;
3°/ que l'absence de date certaine de la promesse de vente qui vaut vente ne peut dispenser le bénéficiaire d'un pacte de préférence qui agit en nullité de la vente et entend obtenir sa substitution à l'acquéreur de la charge de prouver que c'est bien lors de la promesse de vente qui vaut vente, dont il lui appartient le cas échéant d'établir la date, que le tiers acquéreur a eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de son intention de s'en prévaloir ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1142 et 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que les sociétés Le Bélier et BB2 étaient, lors des opérations litigieuses, représentées par la même personne physique et souverainement retenu que la société BB2 avait connaissance, lorsqu'elle a contracté le 7 novembre 2002, de l'existence du pacte de préférence consenti par la société Le Bélier à la société Spriet, inséré au contrat de bail signé le 11 mars 2002, et de l'intention de la bénéficiaire de s'en prévaloir, et, à bon droit, que la promesse synallagmatique de vente consentie par la société Le Bélier le 8 janvier 2002 ne pouvait priver d'effet le pacte de préférence dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et conditions, au 1er janvier 2002, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente de l'immeuble avait été réalisée en violation du pacte de préférence et qu'elle devait être annulée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'après avoir prononcé la nullité du contrat de vente du 7 novembre 2002, la cour d'appel, devant laquelle la société Spriet avait demandé la mainlevée de la publication de l'assignation, a pu en déduire qu'il convenait d'accueillir cette demande ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Le Bélier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Le Bélier à payer la somme de 2 500 euros à la société Spriet ; rejette la demande de la société Le Bélier ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour la société Le Bélier.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité du contrat de vente signé le 7 novembre 2002 entre la SARL Le Bélier et la SCI BB2, portant sur un immeuble situé à Villeneuve-d'Ascq 160 rue de Lannoy cadastré section MD n° 38 pour une contenance de 28 ares 35 centiares, dit que la SARL Spriet sera substituée à la SCI BB2 et ordonné en conséquence la réalisation de la vente au profit de la SARL Spriet moyennant le prix principal de 76.224,51 euros, les frais d'acte étant à la charge de l'acquéreur, dit que le présent arrêt vaut vente et qu'il sera publié à la Conservation des Hypothèques et d'avoir ordonné la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble délivrée par la SCI BB2 à la SARL Le Bélier le 22 mai 2006 devant le Tribunal de grande instance de Lille ;
Aux motifs qu'il doit être relevé en premier lieu que la promesse synallagmatique de vente, bien que rédigée par un notaire qui a attesté par lettre du 23 janvier 2007 de la sincérité de la date, n'a pas date certaine, puisqu'elle n'a pas été enregistrée ; qu'en second lieu, si la promesse synallagmatique vaut vente en application de l'article 1589 du Code civil, c'est entre les parties contractantes ; que la vente n'est opposable aux tiers qu'à compter de sa réitération par acte authentique et de sa publication ; que dans ces conditions, le fait qu'une promesse synallagmatique de vente ait été signée antérieurement au bail ne rend pas la clause relative au pacte de préférence inapplicable à la vente authentifiée par acte notarié en date du 7 novembre 2002 ; qu'au surplus comme le fait observer la société Spriet, le bail, bien que signé le 11 mars 2002, prenait effet à compter du 1er janvier 2002 ; qu'il était donc déjà en vigueur à la date de la signature de la promesse synallagmatique de vente et il ne peut être opéré de distinction selon les clauses, de sorte que certaines, dont le paiement du loyer, seraient applicables à compter du 1er janvier et les autres seulement à compter du 11 mars ; que dès lors la vente intervenue par acte authentique en date du 7 novembre 2002 l'a bien été en violation du pacte de préférence inséré au bail du 11 mars 2002 au profit du locataire, la société Spriet ; que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, à la condition que le tiers ait eu connaissance, lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; qu'il n'est pas contesté par la société Le Bélier, ni par la société BB2 qu'elles sont gérées par la même personne physique laquelle est également propriétaire de parts sociales des deux sociétés ; qu'il ne saurait dès lors être soutenu par la société BB2 qu'elle n'avait pas connaissance, lorsqu'elle a contracté le 7 novembre 2002, de l'existence du pacte de préférence inscrit dans le contrat de bail, ni de l'intention de son bénéficiaire, la société Spriet de s'en prévaloir, alors que la même personne physique a signé le bail commercial pour le compte de la SARL Le Bélier, puis la vente pour le compte des deux sociétés, et que l'insertion du pacte de préférence procédait de la volonté du locataire commercial qui venait d'acquérir le fonds de commerce, connue de la SARL Le Bélier et donc de la SCI BB2, d'acquérir également la propriété de l'immeuble, ainsi que le rappelait la société Spriet dans sa lettre du 27 décembre 2002 et qu'il résulte des circonstances dans lesquelles ont été réalisées, dans un délai rapproché, la vente du fonds de commerce dans le cadre d'une liquidation judiciaire, et la vente de l'immeuble ; que quel que soit le motif de l'opération litigieuse, il convient en conséquence d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société Spriet de ses demandes, de prononcer l'annulation de la vente en date du 7 novembre 2002 et d'ordonner la réalisation de cette vente au profit de la société Spriet substituée à la SCI BB2, au prix payé par l'acquéreur, à savoir 76.224,51 euros ;
Alors d'une part, que si le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur, c'est à la condition que ce tiers ait eu connaissance, et ce lorsqu'il a contracté, de l'existence du pacte de préférence et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir ; que cette double exigence exclut que la connaissance de l'intention du bénéficiaire de se prévaloir du pacte de préférence puisse résulter de la seule connaissance de l'existence d'un pacte de préférence ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sur le fondement d'une lettre du 27 décembre 2002 postérieure à la vente dans laquelle la société Spriet manifeste son intention d'acquérir, sans qu'il résulte de ses constatations qu'à la date à laquelle elles ont contracté, les sociétés Le Bélier et BB2 avaient déjà connaissance d'une intention du bénéficiaire du pacte de préférence d'acquérir la propriété de l'immeuble, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1142 du Code civil ;
Alors d'autre part, que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique ; qu'en se plaçant pour procéder à cette appréciation, à la date de la réitération de la vente par acte authentique le 7 novembre 2002, sans constater que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, la Cour d'appel a violé les 1583 et 1589 du code civil ;
Alors enfin, que l'absence de date certaine de la promesse de vente qui vaut vente ne peut dispenser le bénéficiaire d'un pacte de préférence qui agit en nullité de la vente et entend obtenir sa substitution à l'acquéreur, de la charge de prouver que c'est bien lors de la promesse de vente qui vaut vente, dont il lui appartient le cas échéant d'établir la date, que le tiers acquéreur a eu connaissance de l'existence du pacte de préférence et de son intention de s'en prévaloir ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1142 et 1315 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
II est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir ordonné la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente de l'immeuble situé à Villeneuve-d'Ascq 160 rue de Lannoy cadastré section MD n° 38 délivrée par la SCI BB2 à la SARL Le Bélier le 22 mai 2006 devant le Tribunal de grande instance de Lille ;
AUX MOTIFS QU'il convient d'ordonner la mainlevée de la publication aux hypothèques de l'assignation en résolution de la vente délivrée par la SCI BB2 à la SARL Le Bélier le 22 mai 2006 devant le Tribunal de grande instance de Lille ;
ALORS D'UNE PART. QUE le jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à affirmer qu'il convenait d'ordonner la mainlevée de la publication de l'assignation en résolution de la vente du même immeuble, délivrée par la SCI BB2 à la SARL Le Bélier devant le Tribunal de grande instance de Lille, sans aucune explication sur le fondement de cette décision, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART, QU'en se prononçant sur la publication d'une demande en résolution d'une vente faisant l'objet d'une instance distincte pendante devant le Tribunal de grande instance de Lille et dont elle a considéré de surcroît qu'elle n'avait aucune incidence sur la solution du présent litige, la Cour d'appel a excédé ses pouvoirs et violé l'article 2440 du Code civil ;
ALORS ENFIN, QUE le retrait du rôle constitue une mesure d'administration judiciaire laissant persister l'instance qui peut être reprise à la demande de l'une des parties ; que dès lors, un simple retrait du rôle ne peut autoriser le juge à ordonner la mainlevée de la publication de l'assignation introductive de l'instance requise à peine d'irrecevabilité de la demande ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir constaté que l'instance en résolution de la vente pendante devant le Tribunal de grande instance de Lille, a fait l'objet d'un retrait du rôle, la Cour d'appel a violé les articles 383 du Code de procédure civile, 28-4° c) et 30-5 du décret du 4 janvier 1955."