Obligation de délivrance du bailleur (lundi, 05 décembre 2011)
Un exemple de sanction de l'obligation de délivrance du bailleur :
"Vu l'article 1134 du code civil, ensemble l'article 1719 du même code ;
Attendu , selon l'arrêt attaqué (Pau, 7 mai 2009) , que, par acte du 26 juin 2005, la société Punta Lago a donné à "bail saisonnier" à M. X..., pour une durée de six mois à compter du 1er avril 2005, des locaux situés dans l'enceinte d'un camping à usage de bar restaurant et de vente de plats cuisinés à emporter ; que des visites d'inspection effectuées en août 2005 par les services vétérinaires des Landes, ont établi que la structure de l'établissement ne répondait pas aux exigences de l'arrêté ministériel du 9 mai 1995 ; que, par acte du 22 décembre 2005, M. X..., se plaignant de l'inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur, a assigné celui-ci pour faire juger que le bail était résilié à la date du 1er avril 2005, qu'un solde de loyer n'était pas dû et pour obtenir condamnation de la société Punta Lago à lui verser des dommages-intérêts ;
Attendu que pour dire que M. X... est redevable des loyers jusqu'au 12 septembre 2005, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que les non-conformités relevées aient empêché celui-ci d'exercer son activité de restauration, alors que les lieux avaient été exploités précédemment dans la même configuration par le locataire précédent, en l'absence de contrôle des services vétérinaires ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la société Punta Lago avait failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des lieux non conformes à l'usage de restauration, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;
Condamne la société Punta Lago aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Punta Lago à payer à la SCP Coutard, Munier-Apaire la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Punta Lago ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat de bail était résilié à compter du 12 septembre 2005 et en ce qu'il a débouté Monsieur Bernard X... de sa demande de dommages et intérêts, D'AVOIR, condamné Monsieur Bernard X... à payer à la SARL PUNTA LAGO la somme de 7 000 € au titre du loyer restant dû au jour de la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2005 et la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et D'AVOIR condamné Monsieur Bernard X... aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris le coût de la sommation d'huissier en date du 15 septembre 2005
AUX MOTIFS PROPRES que «il ressort notamment d'une attestation établie le 1er février 2006 par la société FIRST EVENEMENTS que deux chapiteaux de 25 m2 chacun ont été installés le 19 avril 2005 pour le démarrage de la saison du camping, puis le 26 mai 2005 un chapiteau de 85 m2 pour abriter le restaurant du camping ; que Monsieur Bernard X... ne peut donc faire valablement grief à la SARL PUNTA LAGO de ne l'avoir pas mis en mesure d'exercer l'activité de restaurant avant le mois de juin 2005, ce autant qu'il résulte de plusieurs attestations produites par le bailleur, qu'il n 'a jamais utilisé l'installation mise à sa disposition et que d'autre part, il n'a été assuré pour son activité qu 'à compter du 15 juin 2005, confirmant le fait qu 'il n 'avait pas l'intention d'exploiter avant comme le soutient l'intimée, qui au surplus n'a jamais été préalablement mise en demeure ; que Monsieur Bernard X... ne verse par ailleurs aux débats aucune pièce démontrant d'une part que la terrasse du restaurant n'aurait pas été électrifiée avant le 6 juillet 2005 et d'autre part qu'il en serait résulté un préjudice d'exploitation ; qu'il sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts formé au titre de ces chefs de préjudice ; qu'il est établi également, que les lieux avaient déjà été exploités auparavant à usage de restaurant et de bar, en premier lieu en 2003 par le bailleur ainsi qu 'il résulte des factures produites par ce dernier et ensuite en 2004 dans le cadre d'un contrat saisonnier par Monsieur Christophe Y..., qui a attesté en outre qu'il n'avait rencontré aucune difficulté d'exploitation ; que lors de visites d'inspection effectuées les 10 août et 25 août 2005 par la direction des services vétérinaires des Landes, confirmées par cette administration au bailleur et au preneur respectivement par courriers en date des 7 septembre et 11 octobre 2005, il est apparu que la structure de l'établissement ne répondait pas aux exigences de l'arrêté ministériel du 9 mai 1995, tant en ce qui concerne les parties pizzeria, que la cuisine et ses annexes ; qu'il était notamment relevé une absence de mur, sol et plafond lisses, lavables et faciles à désinfecter, une absence de vestiaires et de sanitaires pour le personnel, et de lave-main à commande non manuelle près des postes de travail , qu'il en résulte que la SARL PUNTA LAGO a failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des lieux non conformes à l'usage de restauration, à l'exception cependant des non conformités structurelles concernant une extension du bâtiment originel réalisée en cours de bail par le preneur sur la partie pizzeria, celle-ci ne possédant pas un sol lisse et lavable conformément à l'arrêté précité ; que dans le courrier qu 'elle adressait au bailleur le 7 septembre 2005, la direction de services vétérinaires précisait qu 'il n 'était pas possible de réaliser des plats élaborés dans l'établissement, mais seulement d'envisager une restauration de type rapide dans la structure actuelle si un lave-main ad hoc était installé en cuisine et ceci afin de planifier les travaux sur une période de deux ans pour répondre à l'arrêté ministériel et continuer à exercer l'activité de restauration ; qu'il apparaît ainsi que la poursuite de l'activité de restauration n'était envisageable que sous la condition de la réalisation par le bailleur des travaux de mise en conformité lui incombant ; que Monsieur X... était donc parfaitement fondé à dénoncer le bail par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 septembre 2005, l'activité de restauration telle que prévue dans le bail ne pouvant être poursuivie jusqu 'à son terme prévu le 30 septembre 2005, sauf à continuer à enfreindre la réglementation en matière d'hygiène en l'absence des travaux de mise en conformité incombant au bailleur, celui-ci estimant disposer d'un délai de deux ans pour ce faire ; qu'il n'est par contre pas démontré que lesdites non conformités aient empêché Monsieur X... d'exercer son activité de restauration, alors que les lieux avaient été exploités précédemment dans la même configuration par le locataire précédent en l'absence de contrôle de services vétérinaires ; que dès lors il convient de confirmer la décision attaquée qui a fixé la prise d'effet de la réalisation du bail à la date du 12 septembre 2005 ; que Monsieur Bernard X... est donc redevable du loyer jusqu'à cette date qui s 'élève prorata temporis à la somme de 2 000 € ; que compte tenu des acomptes déjà versés, Monsieur Bernard X... sera condamné à payer à la SARL PUNTA LAGO la somme de 7 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation en date du 15 septembre 2005, en application de l'article 1153 du Code civil ; qu'en raison de la défaillance de Monsieur X..., le coût de cette sommation sera mise à sa charge ; que Monsieur X... ne saurait réclamer le remboursement de la somme de 20 000 € qu'il a versée au titre des loyers puisqu'il n'est pas fait droit à sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail à compter du 1 er avril 2005, date de la prise d'effet du bail ; que Monsieur X... ne produit aucune pièce notamment comptable ou fiscale, ni le moindre commencement de preuve établissant l'existence d'un préjudice causé par la résiliation anticipée du bail ; qu'il ne saurait non plus obtenir le remboursement de travaux de réalisation d'un stand de vente alors qu'il ne justifie pas de l'accord préalable du bailleur conformément à la clause «améliorations» figurant dans le bail et ne produit aucune pièce démontrant l'existence et le montant de sommes exposées à cette occasion» ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES que « Monsieur X... demande au Tribunal de Commerce de DAX de dire et juger qu'une résiliation du contrat de bail saisonnier signé entre les parties le 26 juin 2005 à effet du 1er avril 2005 est survenue pour non respect de l'obligation de délivrance conforme du bailleur, et, en conséquence, de dire et juger que le solde de loyer de 10 000,00 € n 'est pas dû par lui compte tenu de ladite résiliation anticipée, que ledit bail saisonnier porte sur un local à usage de bar, un local à usage de cuisine, une réserve et une terrasse faisant office de salle de restaurant ; qu'il stipule que le preneur «s'engage à exercer une activité» de restauration pendant toute la période (6 mois), à ne jamais refuser de servir en bar ou en restaurant la clientèle du camping» ; « il s'engage, en outre, à proposer des spécialités de cuisine marocaine et à proposer des soirées en accord avec le bailleur» ; que sont versés aux débats un rapport d'inspection de la DDAF Services Vétérinaires du 10 août 2005 et un courrier de l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire du 11 octobre 2005 ; que ces documents permettent d'établir qu'un très grand nombre de désordres tels la construction d'un plafond en bois, le manque de propreté des locaux ainsi que la tenue inadéquate du personnel sont imputables à M. X... ; mais que ces documents permettent d'établir également, conformément à l'avis technique de Mme l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire, que « la structure même de l'établissement, telle qu'elle a été louée, ne répond pas aux exigences de l'arrêté précité (arrêté du 9 mai 1995) et notamment à l'article 3 alinéa 2 et la totalité de l'article 4» ; que ce dernier courrier fait également état d' «actions coercitives» à la charge de la société PUNTA LAGO ; qu'en outre, un courrier en date du 7 septembre 2005 adressé par Mme l'Inspecteur de la Santé Publique Vétérinaire à la société PUNTA LAGO atteste, hormis si des travaux de mise aux normes sont engagés, de l'impossibilité de réaliser des repas élaborés dans l'établissement et de la possibilité d'envisager, à la condition qu'un lave main ad hoc soit installé en cuisine, uniquement une activité de restauration rapide dans la structure actuelle ; que repose sur le bailleur la charge de prouver qu 'il s 'est entièrement libéré de son obligation de délivrance conforme ; qu'il ne démontre nullement que des travaux ont été engagés postérieurement à la réception du courrier du 7 septembre 2005 ; qu'il est donc établi, en l'absence de lave main ad hoc, qu 'aucune activité de restauration, même rapide n 'est donc, conformément aux textes en vigueur, plus envisageable depuis le 7 septembre 2005 dans les locaux loués ; que dans ces conditions, il convient de dire que le contrat de bail a été résilié à compter du 12 septembre 2005, date de la notification, et de constater, en conséquence, que la somme de 10 000,00 € correspondant au solde du loyer, outre intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2005 n'est pas due par M X... à la société PUNTA LAGO » ;
ALORS QUE si dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou exécution imparfaite dès l'origine entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations de l'arrêt attaqué que la délivrance par la SARL PUNTA LAGO, bailleresse, de lieux non conformes à la règlementation en matière d'hygiène et à l'usage de restauration prévu par les parties, était imparfaite depuis l'origine, et justifiait la résiliation du bail ; qu'en retenant néanmoins, pour débouter Monsieur X... de ses demandes, que la prise d'effet de la résiliation devait être fixée au jour de la notification de la résiliation par le preneur, soit le 12 septembre 2005, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les articles 1134, 1184 et 1719 du Code civil."