Une clause pénale dans le mandat de l'agent immobilier (mardi, 08 novembre 2011)
C'est moins la clause pénale du mandat que la clause reproduite en gras qui fait l'intérêt de cet arrêt :
"Vu l'article 1134 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte du 12 décembre 2005, la SCI la Gaulette, représentée par M. X..., a donné mandat non exclusif à la société Sonabi immobilier (la société Sonabi) de vendre un local à usage de bureaux situé à Villeneuve Loubet au prix net vendeur de 198 000 euros, la rémunération du mandataire, à la charge de l'acquéreur, étant fixée à 12 % du prix ; qu'une promesse synallagmatique de vente de ce bien a été conclue le 3 janvier 2006, par l'intermédiaire de la société Giral immobilier, entre la SCI la Gaulette et M. Y..., agissant pour le compte de la SCI Lioric en cours de formation, la rémunération dûe par l'acquéreur à l'agent immobilier étant fixée à 5 000 euros ; que, faisant état d'une visite qu'elle avait fait effectuer à M. Y... le 12 décembre 2005, dont elle avait informé son mandant le 14 décembre, la société Sonabi a assigné les SCI la Gaulette et Lioric, M. Y... et M. X..., Mme Danièle X... et Mme Florence X... (les consorts X...), anciens associés de la SCI la Gaulette qui a fait l'objet d'une liquidation amiable, en sollicitant leur condamnation au paiement de la somme de 23 760 euros ; que la cour d'appel a rejeté ses demandes ;
Attendu que pour rejeter la demande de la société Sanobi fondée sur la clause pénale insérée dans le mandat qui lui avait été confié, l'arrêt énonce que cette société ne peut, par la clause qu'elle invoque, interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité et qu'elle ne peut donc réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son intermédiaire que l'opération a été effectivement conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privée ;
Qu'en statuant ainsi, en ajoutant des conditions auxquelles les parties n'avaient pas subordonné la mise en oeuvre de la clause pénale litigieuse, rédigée comme suit : " pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ", la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis ;
Et attendu que la cassation sur la deuxième branche relative aux obligations du vendeur entraîne par voie de conséquence celle des dispositions de l'arrêt écartant la responsabilité de l'acquéreur dont la complicité était alléguée ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI la Gaulette, prise en la personne de son liquidateur amiable M. X..., M. Y..., la SCI Lioric et les consorts X... à payer à la société Sonabi immobilier la somme de 3 000 euros, rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils pour la société Sonabi immobilier
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL SANOBI IMMOBILIER de sa demande tendant à voir condamner la SCI GAULETTE, Monsieur Georges Y... et la SCI LIORIC à lui payer solidairement la somme de 23. 700 euros et de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir condamner les consorts X... au paiement des sommes mises à la charge de la SCI GAULETTE ;
Aux motifs que « bien que régulièrement assignée à la personne de son liquidateur amiable, Monsieur Armand X..., qui s'est déclaré habilité à recevoir l'acte mais qui n'a pas conclu en cette qualité, n'a pas constitué avoué en sorte qu'il sera statué par arrêt réputé contradictoire par application des dispositions de l'article 474 alinéa 2 du code de procédure civile ; Attendu que par acte sous seing privé en date du 12 décembre 2005, la S. C. I. LA GAULETTE, représentée par Monsieur Armand X..., a donné mandat à la S. A. RL. SANOBI IMMOBILIER, aux fins de vendre un local de bureaux d'une surface de 176 m2 environ situé 331 avenue de Docteur Julien Lefebvre à Villeneuve Loubet, moyennant le prix net vendeur de 198. 000 E ; Attendu que ce mandat était confié sans exclusivité et prévoyait une rémunération forfaitaire du mandataire de 12 % T. T. C, à la charge de l'acquéreur, soit une présentation de 221, 760 E commission comprise ; Attendu que, faisant état d'une visite qu'elle a fait effectuer à Monsieur Y... le 12 décembre 2005, dont elle a informé son mandant par courrier en date du 14 décembre 2005, et se fondant sur une clause du mandat dont les termes sont les suivants : " Pendant le cours du présent mandat et de ses renouvellements, ainsi que dans les 18 mois suivants l'expiration ou la résiliation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué. A défaut de respecter cette clause, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant serait égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat. ", la S. A. R. L. SANOBI Immobilier sollicite la condamnation de la S. C. I. LA GAULETTE sur le fondement contractuel, et de Monsieur Y..., sur le fondement délictuel, au paiement de la somme de 22. 176 E au titre de la rémunération à laquelle elle aurait eu droit, dès lors que ceux-ci ont signé la vente du bien par l'intermédiaire d'une autre agence ; Attendu en effet que, par courrier en date du 3 janvier 2006, la S. C. I. LA GAULETTE informait sa mandataire que, la commission demandée par l'agence GIRAL IMMOBILIER SERVICES, à laquelle elle avait également confié mandat sans exclusivité de vendre son bien ; étant moins importante, l'acquéreur, la S. C. I LIORIC en cours de formation, représentée par Monsieur Georges Y..., lui avait demandé de finaliser l'affaire avec ce mandataire, ce qu'elle s'apprêtait à faire au vue de l'engagement d'achat signé par celui-ci auprès de cette agence ; Attendu que la promesse synallagmatique de vente a été signée entre Monsieur Y... pour le compte d'une SCI LIORIC en cours de constitution, et Monsieur Armand X... représentant la S. C. I. LA GAULETTE le 3 janvier 2006, par l'intermédiaire de l'agence GIRAL IMMOBILIER SERVICE ; qu'il ressort des pièces versées aux débats que la S. C. L LA GAULETTE avait donné mandat sans exclusivité à cette agence le 11 décembre 2005 aux fins de vendre le même bien au prix net vendeur de 198. 000 euros, mais avec une commission à la charge de l'acquéreur de 5. 000 E ; Attendu que par la clause de son mandat, ci-dessus rappelée, invoquée par l'appelante, cette dernière ne peut interdire à son mandant de contracter pendant le cours du mandat avec une ou plusieurs agences concurrentes, ce qui serait contraire à la définition du mandat sans exclusivité ; Qu'ainsi l'agence SANOBI IMMOBILIER ne peut réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, sans démontrer que c'est par son entremise que l'opération a été conclue au sens de l'article 6 de la loi du 2 juillet 1970, et que ce serait par une faute du vendeur qu'elle en aurait été privé ; qu'en l'espèce, il ne peut être fait grief à la SCI GAULETTE d'avoir contracté par l'entremise de l'agence immobilière dont la commission était moins onéreuse, exerçant sa liberté de mettre en concurrence les diverses agences auxquelles elle avait donné mandat exclusif de rechercher un acquéreur ; Attendu que l'acquéreur, à la charge duquel la commission d'agence incombait, ne peut se voir reprocher une faute préjudiciable à l'agence appelante comme ne lui ayant pas permis de percevoir sa rémunération, dès lors que le seul fait de s'entendre avec le vendeur pour contracter par l'intermédiaire d'un professionnel moins onéreux ne caractérise pas un comportement fautif à l'égard de l'agence qui lui a fait visiter le bien ; Attendu dans ces conditions que, confirmant la décision entreprise, la S. A. R. L. SANOBI IMMOBILIER sera déboutée de l'ensemble de ses demandes tant à l'égard de sa mandante actuellement représentée par son liquidateur Monsieur X..., et ses associés que de l'acquéreur et la société qu'il a constituée ; Attendu que les intimés ne démontrant pas que l'appelante ait agi avec l'intention de leur nuire, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ; que par contre, l'équité commande de les faire bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile » ;
Aux motifs adoptés que « la S. A. R. L. SANOBI immobilier, agence immobilière, recherche la responsabilité de son mandat, la SCI LA GAULETTE, et des acquéreurs du bien objet du mandat, Monsieur Georges Y... qui a constitué la SCI LIORIC, sur le fondement des dispositions de l'article 1382 da code civil tout en faisant état d'une responsabilité contractuelle dans les motifs de ses conclusions ; Attendu que pour que sa demande puisse prospérer, il appartient à la SARL SANOBI IMMOBILIER d'établir la faute de la SCI LA GAULETTE, de Monsieur Georges Y... et de la SCI LIORIC, son préjudice et le lien entre la faute alléguée et le préjudice subi, étant précisé que la SARL SANOBI IMMOBILIER ne sollicite pas le paiement d'une commission mais des dommages et intérêts. Attendu qu'il convient pour recadrer les débats de préciser que seule la SCI LA GAULETTE a signé un mandat avec la SARL SANOBI IMMOBILIER et est donc en relations contractuelles avec l'agence immobilière ; qu'entre elles appliquent donc les règles de la responsabilité contractuelle. Attendu par contre qu'à l'encontre de Monsieur Georges Y... et de la SCI LIORIC, dans la mesure où aucun contrat ne lie les parties, seules les règles de la responsabilité délictuelle peuvent s'appliquent. Attendu qu'en ce qui concerne la SCI LA GAULETTE, le mandat conclu entre la SARL SANOBI IMMOBILIER et la SCI LA GAULETTE stipule que « pendant le cours du mandat et de ses renouvellements ainsi que dans les 18 mois suivant l'expiration et la réalisation de celui-ci, le mandant s'interdit de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire, ou par un mandataire substitué. A défaut de respecter cette règle, le mandataire aurait droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant, dont le montant serait égal â celui de la rémunération toutes taxes comprises, en l'espèce la somme de 23. 764, 4 euros TTC. Mais attendu d'une part que la SARL SANOBI IMMOBILIER verse aux débats aucun bon de visite attestant que la SCI LA GAULETTE a visité le bien litigieux par son intermédiaire. Attendu de plus que la SARL SANOBI IMMOBILER ne justifie pas que la SCI LA GAULETTE ait traité directement avec Monsieur Y.... Qu'elle reconnaît au contraire que la vente a été conclue par l'intermédiaire de GIRAL IMMOBILIER SERVICES. Attendu enfin que la SARL SANOBI IMMOBILIER ne peut empêcher par une clause de son contrat de mandat, le mandant de traiter avec une autre agence immobilière puisqu'elle n'a conclu avec le mandant qu'un mandat non exclusif ; Que permettre qu'une agence immobilière puisse exiger qu'aucune vente pendant un délai (en l'espèce au moins 18 mois) ne puisse être signée par l'intermédiaire d'un autre mandataire qu'elle-même revient à obliger le mandant à ne contracter que par l'intermédiaire de cette agence soit à considérer que cette dernière bénéficie à son seul profit d'un mandat exclusif, mandat que n'a pas signé la SCI LA GAULETTE ; Attendu en conséquence que la SARL SANOBI ne prouve pas la faute contractuelle commise par la SCI LA GAULETTE ; Que donc la SARL SANOBI IMMOBILIER sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SCI LA GAULETTE à lui payer une somme de 23 760 euros. Attendu qu'en ce qui concerne Monsieur Y... et de la SCI LIORIC, la S. A. R. L. SANOBI expose que ceux-ci ont commis une faute dans la mesure où Monsieur Y... a indiqué n'avoir strictement rien à répondre à la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 5/ 1/ 2006 et qu'il a donc cherché manifestement à l'évincer ; Que lors de la visite par Monsieur Y..., Monsieur X..., gérant de la SCI LA GAULETTE, était dans les lieux ; Que Monsieur Y... est gérant de la SARL FRANCK SERVICES et de la SCI LIORIC ; Que la commission versée à l'agence immobilière est inhabituellement faible ; Que le dirigeant de la SARL FRANCK SERVICES et de la SCI LIORIC ont aidé volontairement SCI LA GAULETTE à enfreindre ses obligations. Mais attendu que le fait de ne pas répondre à une sommation interpellative diligentée par une agence immobilière ne permet pas de conclure que l'intéressé a entendu évincer ladite agence immobilière. Attendu au surplus que les autres arguments avancés par la SARL SANOBI IMMOBILIER ne sauraient être en soi analysés comme des fautes qu'auraient commises Monsieur Georges Y... et de la SCI LIORIC ; Que la SARL SANONI n'établit pas du reste l'existence d'un complot monté à son encontre pour la priver de son éventuelle commission ; Attendu qu'il convient de rappeler à la SARL SANOBI que seule la signature d'un mandat exclusif par un mandant pourrait lui donner le droit d'exiger quelle soit la seule agence à intervenir pour conclure la vente immobilière ; Or attendu qu'en l'espèce, la société SANOBI ne bénéficie que d'un mandat non exclusif et il n'est nullement démontré par la S. A. RL. SANOBI que Monsieur Georges Y... et de la SCI LIORIC ont commis des fautes délictuelles lors de la conclusion de l'achat du bien ayant appartenu à la SCI LA GAULETTE. Attendu que par voie de conséquence, la SARL SANOBI sera déboutée de sa demande tendant à voir condamner Monsieur Georges Y... et la SCI LIORIC à lui payer une somme de 23 760 euros. Attendu qu'aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre de la SCI LA GAULETTE, la demande de la SARL SANOBI à l'encontre de consort X... en leur qualité d'associés de la SCI LA GAULETTE ne saurait prospérer » ;
Alors que, d'une part, le contrat de mandat conclu entre la société SANOBI IMMOBILIER et la SCI GAULETTE prévoyait que pendant le cours du mandat et de ses renouvellements, le mandant s'interdit de traiter, directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ; qu'en cas de non respect de cette clause, le mandataire a droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant est égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ; qu'en énonçant que la société SONABI IMMOBILIER demandait le paiement de sa rémunération et devait, à ce titre, remplir les conditions de l'article 6 de la loi du 2 juillet 1970, quand cette dernière ne demandait que le paiement d'une indemnité forfaitaire prévue par le contrat de mandat en cas d'inexécution par le mandant de ses obligations, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
Alors que, d'autre part, le contrat de mandat conclu entre la société SANOBI IMMOBILIER et la SCI GAULETTE prévoyait que pendant le cours du mandat, le mandant s'interdit de traiter, directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ; qu'en cas de non-respect de cette clause, le mandataire a droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant est égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ; qu'en affirmant que le contrat de mandat prévoyait que l'agence SANOBI IMMOBILIER ne pouvait pas réclamer sa rémunération par le seul fait d'avoir fait visiter le bien proposé à la vente, quand le mandat énonçait, par une clause claire et précise, que la société SONABI IMMOBILIER avait droit à indemnité si le mandant traitait, directement ou indirectement, avec un acheteur qui aurait été présenté par elle, la cour d'appel a dénaturé le contrat de mandat en violation de l'article 1134 du Code civil ;
Alors que, par ailleurs, le contrat de mandat conclu entre la société SANOBI IMMOBILIER et la SCI GAULETTE prévoyait que pendant le cours du mandat, le mandant s'interdit de traiter, directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par le mandataire ou un mandataire substitué ; qu'en cas de non-respect de cette clause, le mandataire a droit à une indemnité forfaitaire, à la charge du mandant dont le montant est égal à celui de la rémunération toutes taxes comprises du mandataire prévue au présent mandat ; qu'en considérant qu'il ne pouvait être fait grief à la SCI GAULETTE, mandant, d'avoir contracté par l'entremise de l'agence GIRAL IMMOBILIER SERVICES avec Monsieur Y... et la SCI LIORIC, quand elle constatait elle-même que cet acquéreur avait été présenté au mandant par la société SONABI IMMOBILIER, mandataire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1147 du Code civil ;
Alors que, enfin, en estimant que l'acquéreur n'avait pas commis de faute, tout en constatant que celui-ci avait, en connaissance du contrat de mandat bénéficiant à la société SANOBI, puisque cette dernière lui avait fait visiter le bien litigieux, aidé la SCI LA GAULETTE à enfreindre ses obligations contractuelles en concluant la vente avec une autre agence, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé l'article 1382 du Code civil."