BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Un arrêt sur cette question :

"Attendu que Maximin X... est décédé le 17 avril 1985 en laissant pour lui succéder son épouse commune en biens, née Marie-Antoinette Y..., et leurs deux enfants majeurs, MM. Max et Jean X..., ainsi que deux filles mineures, Nelly et Anne-Marie X..., nées de sa liaison avec Mme A...; que, le 9 janvier 1986, un acte notarié intitulé " Transaction préliminaire à la liquidation et au partage de la communauté X...-Y...et de la succession de Maximin X... " a été signé entre les parties, fixant le montant de la récompense due à la communauté pour les aménagements apportés à une propriété de..., qui constituait un bien propre de Maximin X..., et le montant de la quote-part incombant à Nelly et à Anne-Marie X... ; que, le 21 septembre 1989, Mme Y... a cédé la part lui revenant dans cette récompense à M. Max X... et à son épouse, Mme Yvette B... ; que, par acte du 23 septembre 1989, réitéré dans un nouvel acte du 11 avril 1990 qualifié d'échange, Mme A...a, en sa qualité d'administratrice légale de Nelly et Anne-Marie X..., cédé les droits successoraux de ceux-ci à la société Les Terrasses de la Méditerranée, à charge pour cette société de mettre à leur disposition des biens et droits immobiliers et de reprendre leur quote-part du passif successoral ; qu'enfin, le 14 mai 1990, M. Max X... a acquis les droits successoraux de son frère Jean selon cession confirmée par acte du 21 mai 1990 ; que, statuant sur renvoi après cassation (1re Civ., 21 mai 1997, B n° 164) et par arrêt devenu irrévocable (1re Civ., 3 avril 2002, n° 99-21. 787) du 6 septembre 1999, la cour d'appel de Montpellier a rejeté les demandes d'annulation de ces divers actes, constaté qu'à la suite des actes des 21 septembre 1989, 11 avril et 14 mai 1990, seuls étaient indivisaires les époux X...-B...et la société Les Terrasses de la Méditerranée, et ordonné le partage de la communauté X...-Y...et de la succession de Maximin X... ; que la société Les Terrasses de la Méditerranée a été mise en redressement judiciaire et qu'un plan de continuation a été arrêté le 25 juillet 2002, nommant M. D...en qualité de représentant des créanciers et de commissaire à l'exécution du plan ; que M. Max X..., Mme B... et Mme Y... ont, par acte du 25 octobre 2007, sollicité l'homologation de l'état liquidatif dressé le 11 mai 2007 par le notaire chargé des opérations de liquidation et de partage ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 815-9 du code civil ;

Attendu que pour débouter la société Les Terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de..., l'arrêt retient qu'il n'apparaît pas qu'il occupe personnellement cette propriété, résidence secondaire occupée par sa mère qui y joue un rôle de gardien et y a effectué des travaux de modernisation et d'entretien ;

Qu'en statuant ainsi alors que l'indemnité que l'article 815-9 du code civil met, sauf convention contraire, à la charge de l'indivisaire en contrepartie du droit pour lui de jouir privativement d'un droit indivis, est due même en l'absence d'occupation effective des lieux et qu'il résultait de ses constatations que M. Max X... n'avait pas remis l'immeuble, occupé de son chef par sa mère, à la disposition de l'indivision successorale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur la seconde branche du moyen unique :

Vu les articles 815-9 et 815-13 du code civil ;

Attendu que l'indemnité d'occupation mise par le premier de ces textes à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un bien indivis doit être déterminée en ayant égard à la valeur locative du bien, l'enrichissement procuré à l'indivision par les dépenses effectuées par cet indivisaire pour la conservation ou l'amélioration de ce bien venant compenser l'indemnité fixée selon le second ;

Attendu que pour rejeter la demande d'indemnité pour jouissance privative de l'immeuble indivis de..., la cour d'appel retient encore que Mme Y... a effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans l'immeuble indivis qu'elle occupe comme maison secondaire en y jouant un rôle de gardien ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté la société Les Terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de..., l'arrêt rendu le 20 avril 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Les Terrasses de la Méditerranée la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille onze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour la société Les Terrasses de la Méditerranée

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Les terrasses de la Méditerranée de sa demande tendant à voir mettre à la charge de M. Max X... une indemnité au titre de la jouissance privative de l'immeuble indivis de ... ;

Aux motifs que « Mme Y... veuve X... ayant, ainsi que l'a relevé à juste titre Mme E...dans son rapport, effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans la maison secondaire qu'elle occupe et jouant un rôle de gardien, alors qu'il n'apparaît pas par ailleurs que M. Max X... occupe personnellement la propriété de..., il n'y a pas lieu de mettre à la charge des intimés une indemnité au titre de l'occupation de cette propriété » (arrêt attaqué, p. 6, § 4) ;

Alors d'une part que l'indemnité que l'article 815-19 du code civil met à la charge de l'indivisaire qui jouit privativement d'un immeuble indivis est due même en l'absence d'occupation effective des lieux par cet indivisaire ; qu'en refusant, au cas présent, de mettre à la charge de M. Max X... une indemnité pour la jouissance privative de l'immeuble indivis de ..., au motif inopérant qu'il n'apparaissait pas que celui-ci occupait personnellement l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-19 précité ;

Alors d'autre part que la prise en charge par l'indivisaire qui jouit privativement d'un immeuble indivis, ou par un occupant du chef de cet indivisaire, de la modernisation, de l'entretien et du gardiennage de l'immeuble est sans incidence sur la détermination de l'indemnité due à l'indivision en application de l'article 815-9 du code civil, laquelle doit être fixée en fonction de la valeur locative du bien ; qu'en refusant, au cas présent, de mettre à la charge de M. Max X... une indemnité pour la jouissance privative de l'immeuble indivis de ..., au motif inopérant que Mme Marie-Antoinette X..., occupante de son chef, avait effectué des travaux de modernisation et d'entretien dans cet immeuble, et y jouait un rôle de gardien, la cour d'appel a, de plus fort, privé sa décision de base légale au regard du même texte."