Possession et usucapion (vendredi, 10 juin 2011)

Pour prescrire il faut accomplir des actes de possession :

(Voyez mon site sur l'usucapion)

"Vu l'article 2229 du code civil dans sa rédaction antérieure, applicable à la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 mars 2008), que les époux X... ont assigné Mme Y... épouse Z... et M. A... en annulation de l'acte de prescription trentenaire de la parcelle IE n° 1125 établi le 26 juin 2002 au profit de Mme Z..., et de l'acte du même jour par lequel cette dernière a vendu ladite parcelle à M. A... ;

Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient que l'acte de prescription trentenaire a été établi sur les déclarations de témoins qui ont attesté que Mme Z... occupait, dès avant son mariage célébré le 2 juillet 1966, la parcelle IE 1125 ainsi que les constructions qui y avaient été édifiées et qu'il résulte des pièces produites, spécialement du procès-verbal de bornage établi le 25 septembre 2001, des éléments fournis par le service des domaines et des attestations précitées, que Mme Z... pouvait se prévaloir, le 26 juin 2002, depuis plus de trente ans, d'une possession continue et ininterrompue, paisible, publique non équivoque et à titre de propriétaire de la parcelle IE 1125 et qu'elle a donc pu la vendre à M. A... ;

Qu'en statuant ainsi, sans relever l'existence d'actes matériels de possession accomplis par Mme Z..., la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis la Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis la Réunion, autrement composée ;

Condamne Mme Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille onze.

 

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils pour M. et Mme X....

Il est reproché à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes tendant à l'annulation des actes notariés du 26 juin 2002 et, en conséquence, ordonné leur expulsion de la parcelle cadastrée IE 1125, ensemble de les avoir condamnés au paiement de dommages et intérêts au profit de M. A... ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE les premiers juges ont justement relevé que le litige portait sur la propriété de la seule parcelle IE 1125 à l'exclusion de celle cadastrée IE 1124 (dont il n'est pas contesté qu'elle appartient aux époux X...) et IE 1126, point expressément admis par les appelants dans leurs dernières conclusions ; que ces parcelles proviennent de la division, lors de la rénovation du cadastre de Saint Pierre, de celles antérieurement cadastrées IE 783 (contenance de 1. 297 m ²) et IE 784 (2. 008 m ²) après arpentage réalisé par le géomètre expert C..., dont le procès-verbal, daté du 25 septembre 2001, a été régulièrement publié au bureau des hypothèques de Saint Pierre ; que Me D... a établi l'acte de prescription trentenaire litigieux sur les déclarations de Marie Rosanne E... veuve F... et de Georges G... H... qui ont attesté qu'il était « à leur connaissance personnelle et d'ailleurs de notoriété publique » que Marie Madeleine Eloïsette Y... épouse Z... occupait depuis plus de trente ans, dès avant son mariage (célébré le 2 juillet 1956) les parcelles IE 1124 et IE 1125 ainsi que les constructions qui y avaient été édifiées, de façon continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; que la cour de céans n'a, dans son arrêt du 3 août 1990 devenu définitif (cf. le certificat de non pourvoi du 9 avril 2000) refusé à Mme Y...-Z...le bénéfice de la prescription acquisitive que pour le terrain sur lequel les époux X... s'étaient installés, avec son assentiment, en 1975, correspondant à l'actuelle parcelle IE 1126 qui était à l'époque en complet état de friche ; que les époux X... ne revendiquaient alors qu'une superficie de 1071 (ou 1. 079 m ²) dont ils reconnaissaient ne pas être propriétaires (page 2 de l'arrêt du 3 août 1990) et non, comme actuellement, de 1. 918 m ² ; qu'il résulte des pièces produites, spécialement du procès-verbal de bornage établi par le géomètre C... le 25 septembre 2001, les éléments fournis par le service des domaines et les attestations précitées, que Madeleine Y...-Z...pouvait se prévaloir le 26 juin 2002, depuis plus de 30 ans, d'une possession continue et ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, à titre de propriétaire, de la parcelle cadastrée IE 1125 d'une superficie de 8 ares 94 centiares qu'elle a pu, dès lors, vendre à Michel A... ; que le procès-verbal de délimitation du 19 janvier 1996 est erroné ; que n'ayant pas été publié à la conservation des hypothèques, il est en outre inopposable à Michel A... ; que par ailleurs, l'attitude des époux X..., qui a empêché Michel A... d'habiter la maison qu'il avait construite sur le terrain litigieux, l'a contraint à payer inutilement des loyers pendant plus de 5 ans ; qu'il convient de les condamner au paiement d'une somme de 16. 168, 23 euros ; que le présent litige s'inscrit dans un contentieux plus large marqué notamment par la séparation conflictuelle de Michel A... et de Christine X..., fille des appelants, qui entretenaient avec Madeleine Y...-Z..., de longue date, des relations changeantes ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte expressément de la lecture même de l'acte de prescription que la parcelle cadastrée IE N° 1126n'est pas concernée par la prescription acquisitive dont profite Madame Y.... En outre la parcelle IE N° 1124 est reconnue par les demandeurs comme étant parfaitement en possession de la défenderesse et le litige ne la concerne donc pas. D'ailleurs, les demandeurs ont indiqué dans la rectification effectuée auprès du bureau des hypothèques de Saint-Pierre qu'ils l'excluaient au profit de la parcelle IE 1188 et 1189, sans que ces parcelles soient citées ultérieurement dans leurs écritures ; que le litige porte uniquement sur la parcelle IE N° 1125, qui est seule à avoir été rétrocédée à Monsieur A... selon acte notarié du 26 juin 2006 ; que dès lors il apparaît que, alors qu'ils n'ont aucun titre à opposer à Madame Y..., les époux X... tendent de persuader la juridiction qu'ils auraient acquis des droits sur tout ou partie de ce fonds ; or à l'évidence les demandeurs ne peuvent arguer d'une prescription trentenaire puisque s'ils sont présents sur les lieux ou à proximité, ils se sont déjà opposés à Madame Y... lors d'une précédente instance qui s'est achevée par une décision de Id Cout d Appel de Saint-Denis en date du 3 août i 990 ce qui exclu tout caractère paisible et non équivoque à cette possession ;

AUX MOTIFS ECORE QU'en outre et surtout, l'arrêt précité indique expressément que la possession des époux X... (deuxième page de la décision) s'exerce sur une superficie de 1071 m2, or l'acte de prescription trentenaire litigieux est parfaitement rédigé en ce qu'il rappelle que Madame Y... bénéficie d'une prescription trentenaire sur les parcelles IE N° 1124 (superficie de 840 m2) IE N° 1125 (superficie de 1282 m2) et non sur la parcelle IE N° 1126 (superficie de 1079 m2), parcelle qui provient comme les deux autres de la division du fonds anciennement cadastré IE N° 594 et dont il est précisé que cette partie est détenue par des tiers, en l'espèce les époux X... ceux-ci ne peuvent tenter de faire croire qu'ils bénéficiaient d'un terrain d'une contenance de 1918 m2 en contradiction avec tous les éléments précités qui limitent leur propriété à 1071 (ou 1079) m2, que l'implantation prétendue d'un muret, les arguments tirés de tentatives de bornage n'ayant donné lieu à aucune publication, le prétendu partage opéré sans respect des règles légales et notariales en la matière au profit des enfants X... sont sans effet par rapport à la coïncidence parfaite existant entre la décision de la Cour d'Appel en date du 3 août 1990 et l'acte notarié querellé qui, eux, correspondent aux pièces du service des Impôts, au procès verbal d'huissier dressé par Me K...ainsi qu'au procès verbal de bornage de Monsieur C... ;

ALORS, D'UNE PART, QUE l'acquisition d'une parcelle de terre par voie de prescription ne peut s'évincer que de l'accomplissement d'actes matériels de possession ; qu'en l'espèce, pour admettre Mme Y... épouse Z... au bénéfice de la prescription acquisitive, caractérisée selon elle à la date du 26 juin 2002, les juges du fond se sont essentiellement déterminés au vu des actes purement juridiques que constituaient le précédent arrêt du 3 août 1990, le procès-verbal d'arpentage du 25 septembre 2001, les documents fournis par le service des domaines et l'administration fiscale, ensemble sur l'acte notarié constatant la prescription acquisitive du 26 juin 2002 dont l'annulation était poursuivie, ce en quoi la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard de l'article 2229 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaires ; que les époux X... soutenaient que, postérieurement à l'arrêt du 3 août 1990, ils s'étaient rapprochés de Mme Y... et étaient alors convenus de la division du fonds litigieux à la faveur d'un procès-verbal de délimitation du 27 décembre 1995 ; qu'ils ajoutaient que ce partage avait débouché sur l'édification d'un mur de clôture entre les deux héritages aujourd'hui respectivement cadastrés IE 1124 et IE 1125, qui matérialisait l'abandon par Mme Y... de toute revendication sur la parcelle IE 1125 (cf. leurs dernières écritures p. 5 in fine et p. 6) ; que de tels actes, qui étaient de nature à remettre en cause l'animus domini caractéristique de la possession, à tout le moins à rendre équivoque la possession revendiquée par Mme Y..., telle que résultant de l'acte notarié contesté, ne pouvaient être négligés ; qu'en refusant néanmoins de prendre en considération le procès-verbal de délimitation du 19 janvier 1996 et l'implantation du mur séparatif, les juges violent de nouveau l'article 2229 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;

ALORS, EN OUTRE, QUE la cour se borne à affirmer que le procès-verbal de délimitation du 19 janvier 1996 est erroné, sans nullement expliquer en quoi il ne refléterait pas fidèlement la volonté des parties à la date où elles l'ont signé ; que sous cet angle, la cour méconnaît ce que postule l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention européenne des droits de l'homme, violés ;

ALORS, DE PLUS, QUE les époux X... soutenaient que M. A..., pour avoir vécu avec leur fille sur la portion de terrain aujourd'hui revendiquée, savaient parfaitement en s'en portant acquéreur auprès de Mme Y... qu'elle ne pouvait s'en prétendre propriétaire par voie de prescription pour avoir abandonné cette parcelle aux époux X... (v. en particulier, leurs dernières écritures, p. 8 et 9) ; qu'en ne s'expliquant pas sur la mauvaise foi de M. A..., qui était pourtant de nature à faire obstacle à ce qu'il s'abrite derrière le défaut de publicité de l'acte du 19 janvier 1996 pour se le voir déclarer inopposable, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de la règle fraus omnia corumpit ;

ET ALORS, ENFIN, QUE la cour, dont les constatations permettent de s'assurer que M. Michel A..., ex-concubin de Mlle Christine X..., fille des époux X..., avait fait construire sur le terrain litigieux, avant même d'en acquérir la propriété de Mme Y...-Z...par acte du 26 juin 2002, n'explique pas comment il avait pu agir de la sorte, si ce n'est parce que les consorts X... avaient la possession de cette parcelle, ce dont il s'évinçait que Mme Y...-Z...ne pouvait corrélativement s'en prétendre possesseur au moment où l'acte notarié a été dressé ; qu'à cet égard également, la cour ne justifie pas légalement sa décision au regard de l'article 2229 du code civil, violé."