La garantie intrinsèque dans la vente en l'état futur d'achèvement (mercredi, 25 mai 2011)
Un arrêt qui semble reprocher au notaire de ne pas avoir indiqué précisément à l'acquéreur en quoi consistait cette garantie :
« Attendu que par acte du 30 août 1999 reçu par M. X..., notaire, M. Y... a acquis de la société Josette Michelin immobilier une maison vendue en l'état futur d'achèvement ; qu'après la liquidation judiciaire de cette société, le chantier ayant été abandonné, il a recherché la responsabilité du notaire notamment pour ne pas avoir attiré son attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ainsi que la responsabilité de la société Groupama pour avoir délivré fautivement une attestation d'assurance préalablement à la perception des primes ;
Sur le second moyen, tel qu'énoncé dans le mémoire en demande et reproduit en annexe au présent arrêt :
Attendu que, saisie d'une demande dirigée à l'encontre de la société Groupama en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, la cour d'appel qui, par motifs propres et adoptés, retient que ce préjudice résulte du seul fait de M. Y... qui a procédé au règlement de sommes injustifiées et qu'il n'existe aucun lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les différents postes de préjudice allégués, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Mais sur le premier moyen pris en ses deux dernières branches :
Vu l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour débouter M. Y... de sa demande dirigée contre le notaire, l'arrêt, par motifs adoptés, retient que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartient au seul vendeur ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater dans l'acte de vente une mention établissant que l'acheteur reconnaissait avoir été averti de la teneur des garanties souscrites, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du premier moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes formulées à l'encontre M. X..., l'arrêt rendu le 6 mai 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Groupama Grand Est et celle de M. X... ; condamne M. X... à payer à M. Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt.
Moyens produits par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils, pour M. Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'une maison en état futur d'achèvement (M. Y..., l'exposant) de sa demande en réparation de ses préjudices résultant du non-achèvement de la construction, formée à l'encontre du notaire rédacteur de l'acte de vente (Me X...) ;
AUX MOTIFS PROPRES ET ADOPTES QU'il était constant que l'acte authentique en date du 30 août 1999 contenait toutes les mentions prévues par les dispositions des articles L. 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; qu'au titre des assurances, il indiquait que le vendeur avait souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la société GROUPAMA, avec la référence de la police ; que l'acte précisait également que l'attestation d'assurance avait été déposée au rang des minutes du notaire du programme ; que l'attestation précitée avait été annexée à l'acte authentique ; que ce dernier prévoyait expressément les modalités de paiement du prix de vente, conformément au régime de garantie intrinsèque ; que, pour le surplus, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait décidé qu'aucune faute ne pouvait être reprochée au notaire (arrêt attaqué, p. 5, attendus 6 à 11) ; que la lecture de l'acte de vente établi le 30 août 1999 par M. X... révélait que ce dernier avait fait figurer dans cet acte les mentions exigées par la loi en matière de vente en l'état futur d'achèvement ; que M. X... avait annexé à son acte une attestation d'assurance en date du 22 avril 1999, émanant de la société GROUPAMA qui faisait mention d'un numéro de contrat et indiquait que l'assureur garantissait la SARL JMI pour la responsabilité du constructeur non réalisateur, et les dommages à l'ouvrage au sujet de la construction de 11 maisons et de deux logements ; que cette attestation ne comportait ni réserve tenant au versement des primes, ni mention faisant état d'une validité limitée dans le temps, ni aucun autre élément susceptible d'attirer l'attention du lecteur sur le fait que les deux contrats mentionnés auraient pu ne pas être souscrits ; qu'en obtenant du vendeur un document récent qui justifiait sans ambiguïté de la réalité de son assurance, M. X... avait vérifié l'effectivité de l'assurance du vendeur, et avait ainsi rempli son obligation ; qu'à propos de la garantie d'achèvement de l'immeuble, l'acte prévoyait la garantie intrinsèque résultant des conditions propres à l'opération prévue par l'article R. 261-19 du code de la construction et de l'habitation dont les conditions étaient réunies puisque les fondations de la maison étaient achevées et que le payement du prix était fractionné de manière à respecter les prescriptions de ce texte ; que l'option existant entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartenait au vendeur tenu de garantir l'achèvement de l'immeuble et non pas à l'acheteur, bénéficiaire de cette garantie ; qu'en cette matière il n'existait donc pas de devoir de conseil du notaire vis-à-vis de l'acheteur puisque celui-ci n'avait pas de choix à effectuer entre les différentes sortes de garantie ; que dès lors M. Y... ne pouvait reprocher à M. X... d'avoir retenu certaines modalités de garantie, de préférence à d'autres, si celles adoptées étaient conformes à la réglementation, étant précisé qu'en matière de garantie intrinsèque les modalités légales aboutissaient à ce que la fraction de prix payée par l'acheteur n'excédât jamais la valeur des travaux effectivement réalisés (jugement confirmé, p. 4, 3ème à 6ème attendus, p. 5, 1er à 3ème attendus) ;
ALORS QUE, d'une part, garant de l'efficacité des stipulations de l'acte qu'il dresse, le notaire est tenu de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de l'assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale ; qu'en retenant, au vu seulement de l'analyse de la régularité formelle de l'attestation d'assurance annexée à l'acte de vente et des déclarations du vendeur, que le notaire avait vérifié l'effectivité de l'assurance et rempli son obligation, quand il incombait à celui-ci de contrôler la réalité de l'assurance, la cour d'appel a violé les articles 1382 du code civil et L. 243-2 du code des assurances ;
ALORS QUE, d'autre part, tenu professionnellement de veiller à l'efficacité des actes qu'il établit et d'éclairer les parties sur leurs conséquences, le notaire doit, en présence d'une vente en état futur d'achèvement assortie d'une garantie intrinsèque, attirer l'attention de l'acquéreur sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble ; qu'en déniant l'existence d'un devoir de conseil du notaire pour la raison que l'option entre garantie extrinsèque et garantie intrinsèque appartenait au seul vendeur, l'acheteur n'ayant aucun choix, et que la garantie souscrite était conforme à la réglementation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, de surcroît, l'exposant soulignait (v. ses conclusions déposées le 25 septembre 2008, p. 10) que, selon l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, « le contrat devait préciser que l'acheteur reconnai (ssait) être averti de la teneur des garanties », quand cette mention ne figurait pas à l'acte de vente ; qu'en délaissant ces écritures de nature à démontrer que le notaire était tenu d'une information sur les garanties d'achèvement et qu'il avait failli à son obligation, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'acquéreur d'une maison en état de futur achèvement (M. Y..., l'exposant) de sa demande en réparation des préjudices résultant du non-achèvement de la construction, dirigée contre l'assureur (la société GROUPAMA) du vendeur ;
AUX MOTIFS QUE, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait décidé que la société GROUPAMA avait commis une négligence fautive en délivrant au constructeur une attestation d'assurance, préalablement à la perception des primes, cette délivrance ayant permis l'établissement du contrat de vente ; que l'expert judiciaire avait constaté que M. Y... avait réglé un excédent de 231. 600 F (35. 307, 19 €) par rapport aux travaux réellement effectués ; que le préjudice principal invoqué par celui-ci résultait ainsi de son seul fait, suite au règlement de sommes injustifiées ; que, pour le surplus, par des motifs pertinents que la cour adoptait, le premier juge avait débouté M. Y... de ses demandes dirigées contre la société GROUPAMA (arrêt attaqué, p. 6, attendus 1 à 4) ; qu'en établissant l'attestation décrite ci-dessus au profit de la SARL JMI, préalablement à la perception des primes, et donc à la souscription effective des contrats, la société d'assurances GROUPAMA avait commis une négligence fautive, puisqu'elle avait délivré au promoteur un document qui allait permettre à ce dernier de justifier à l'égard des tiers de la réalité de contrats d'assurance, qui en fait n'avaient jamais existé ; que cette faute avait permis en l'espèce l'établissement du contrat de vente à l'origine du préjudice dont se prévalait M. Y... ; que celui-ci déterminait son préjudice aux sommes qu'il avait indûment versées à la SCI JMI en paiement de travaux qui n'avaient pas été exécutés et dont il souhaitait obtenir le remboursement ; qu'il faisait état par ailleurs d'un préjudice financier lié au retard pris pour achever l'immeuble ; que cependant aucune des sommes réclamées n'avait pour origine des désordres dont aurait pu être affectée la maison, qui étaient seuls susceptibles de constituer le risque que devait garantir la société GROUPAMA aux termes de l'attestation d'assurance établie le 11 avril 1999 ; qu'il s'ensuivait que, même si les contrats dommages-ouvrage et responsabilité décennale du constructeur avaient été effectifs, la société GROUPAMA n'aurait pris en charge que la réparation d'éventuels désordres et n'aurait en aucun cas supporté les conséquences financières dues à d'autres événements ; que la négligence fautive retenue à l'encontre de la société d'assurances GROUPAMA, tenant à une rédaction maladroite de l'attestation d'assurances, n'était pas davantage à l'origine du préjudice moral invoqué par M. Y..., lequel résultait en majeure partie des agissements illégaux des dirigeants de la SARL JMI ; qu'il n'existait donc pas de lien entre le défaut d'assurance du constructeur et les divers postes de préjudice dont la réparation était sollicitée (jugement confirmé, p. 5, attendus 5 à 9, p. 6, 1er attendu) ;
ALORS QUE, d'une part, la responsabilité délictuelle implique l'existence d'un rapport de causalité entre la faute et le dommage ; qu'en refusant toute indemnisation à la charge de l'assureur pour la raison que les préjudices matériels et financiers ne figuraient pas au titre des risques garantis et qu'il n'y avait pas de lien de causalité entre le défaut d'assurance et les postes de préjudices dont la réparation était sollicitée, bien qu'elle eût formellement retenu que l'assureur avait commis une négligence fautive ayant permis l'établissement du contrat de vente à l'origine du préjudice, la cour d'appel n'a pas déduit les conséquences légales de ses propres énonciations, en violation de l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, d'autre part, l'acquéreur d'une maison en état futur d'achèvement est tenu de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux, le vendeur conservant les pouvoirs de maîtrise de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'en imputant à l'acquéreur le non-respect de l'échelonnement des paiements prévus au contrat sur la seule constatation qu'il avait réglé un excédent de sommes par rapport aux travaux réellement effectués, présupposant ainsi que le préjudice souffert résultait de son seul fait, quand l'acquéreur n'avait aucun maîtrise du déroulement de l'opération de construction, la cour d'appel a violé les articles 1601-3 et 1382 du code civil. »