BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

C'est ce que suggère cet arrêt :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 mars 2009), que la société SURCIM a fait procéder, à partir de 1992, à l'édification d'un immeuble composé notamment des bâtiments A, B et D ; qu'en cours de chantier, la société maître de l'ouvrage ayant été déclarée en liquidation judiciaire, avec M. J... en qualité de liquidateur, ce dernier a fait désigner M. H... en qualité de maître d'oeuvre délégué et a cédé, par acte du 31 décembre 1997, à la société SIICI, devenue l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) Cabinet Guinot (le Cabinet Guinot) divers lots en état futur d'achèvement ; qu'ultérieurement, le Cabinet Guinot et l'EURL Locahome, devenue, elle aussi, propriétaire, ont vendus certains lots, tous les actes de cession ayant été établis par M. K..., notaire ; que plusieurs acquéreurs ont assigné le Cabinet Guinot, l'EURL Locahome et M. K..., notamment en résolution de ces ventes ; que des recours en garantie ont été formés par M. I..., en qualité de liquidateur judiciaire des EURL Cabinet Guinot et Locahome contre M. J..., ès qualités, M. H... et M. K... ;

Sur le premier moyen du pourvoi T 09-67 672, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant prononcé la résolution de la vente pour absence de remise des clés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'examiner l'autre fondement invoqué à l'appui de la demande de résolution, a, sans modifier l'objet du litige, légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, que la cour d'appel, qui n'a pas affirmé que le défaut de conformité des lots vendus ne pouvait être imputé à faute au liquidateur, mais qui a retenu que la preuve de l'absence de remise des clés des lots n'était pas imputable à faute à M. J..., n'était pas tenue de répondre à des conclusions que sa décision rendait inopérante ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi T 09-67. 672 :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour débouter M. I..., ès qualités, de sa demande en garantie à l'encontre de M. H..., maître d'ouvrage délégué, l'arrêt retient que celui-ci qui n'était " missionné " que pour l'achèvement de l'hôtel, ne peut être tenu de répondre au refus de conformité de partie du bâtiment A résultant de fenêtres et vues ne concernant pas sa mission et dont la régularisation a, au demeurant, été supportée par le Cabinet Guinot ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le non-respect des dispositions en matière de " sécurité incendie " ne concernait pas la partie hôtel du bâtiment A, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le moyen unique du pourvoi Y 09-15. 467 :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter les acquéreurs de lots de leur demande tendant à la condamnation de M. K..., l'arrêt retient que si celui-ci a reçu l'ensemble des actes, il n'avait pas l'obligation de vérifier l'état d'achèvement et de conformité des constructions, que la première vente était consentie à M. Kemenossous la forme d'une vente en état futur d'achèvement et que, pour les ventes suivantes, il était produit un certificat d'achèvement et que les actes dressés par ce notaire comportaient les mentions suffisantes afin d'en assurer l'efficacité ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire ne devait pas vérifier l'existence d'une attestation d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation certifiant l'exécution des ouvrages et l'installation des équipements indispensables à l'utilisation de l'immeuble objet du contrat conformément à sa destination, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi n° T 09-67. 672 :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. I..., agissant en qualité de mandataire liquidateur des EURL Cabinet Guinot et Locahome, contre M. H... et M. K... et en ce qu'il rejette les demandes de la société Y... patrimoine, de M. Y..., de la société ACD Z... villa d'Orsigny, de M. Z..., des époux A..., de la société B... patrimoine, de M. B..., de la société C... patrimoine, de M. C..., des époux D... et de MM. E..., N... et F..., l'arrêt rendu le 18 mars 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. K... aux dépens du pourvoi n° Y 09-15. 467 et condamne, ensemble, M. K... et de M. H... aux dépens du pourvoi n° T 09-67. 672 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit septembre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit, au pourvoi n° Y 09-15. 467, par Me Blanc, avocat aux Conseils pour la société Y... patrimoine, M. Y..., la société ACD Z... villa d'Orsigny, M. Z..., les époux A..., la société B... patrimoine, M. B..., la société C... patrimoine, M. C..., les époux D... et MM. E..., N... et F...

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y..., la société Y... Patrimoine, Monsieur N... , Monsieur C..., la société C... Patrimoine, Monsieur E..., Monsieur et Madame D..., Monsieur et Madame A..., Monsieur B..., la société Callot Patrimoine, Monsieur F..., Monsieur Z... et la société ACD Z... Villa d'Orsigny de leurs demandes tendant à voir condamner Maître K... à réparer leurs préjudices, notamment fiscaux, résultant des fautes commises par celui-ci lors de la rédaction des actes de vente concernant les lots de l'ensemble immobilier dénommé « Villa d'Orsigny » sis à Saint-Maur-des-Fossés, ainsi qu'à garantir les condamnations prononcées à l'encontre des sociétés Guinot et Locahome ;

Aux motifs que « si Monsieur K... a reçu l'ensemble des actes, il n'avait pas l'obligation de vérifier l'état d'achèvement et de conformité des constructions ; que la première vente consentie à Monsieur Z... était consentie sous la forme juridique d'une vente en l'état futur d'achèvement et que pour les ventes suivantes il était produit un certificat d'achèvement ; que les actes dressés par ce notaire comportaient les mentions suffisantes afin d'en assurer l'efficacité ; que les demandes et recours dirigés contre Monsieur K... seront rejetés » ;

Alors que 1°) le notaire est tenu, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; que s'agissant de la vente d'un hôtel, il appartenait au notaire instrumentaire de vérifier que l'immeuble vendu était conforme à sa destination mentionnée à l'acte de vente et de s'assurer de ce qu'il était prêt à être exploité sous cette forme, seules ces conditions pouvant assurer une jouissance immédiate et effective des acquéreurs ; qu'en ayant retenu que le notaire n'était pas tenu de vérifier l'état d'achèvement et de conformité des constructions vendues, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Alors que 2°) le notaire est tenu, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si le notaire pouvait se contenter de la seule déclaration unilatérale d'achèvement émanant de l'architecte prévue par l'article R. 460-1 du Code de l'urbanisme et ne devait pas vérifier l'existence d'une attestation d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation certifiant l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement indispensables à l'utilisation de l'immeuble objet du contrat conformément à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Alors que 3°) le notaire est tenu, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de cet acte ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si l'acte d'acquisition des lots litigieux en l'état futur d'achèvement par le Cabinet Guinot en date du 31 décembre 1997 ne stipulait pas que la construction ne serait achevée qu'au cours du 4ème trimestre de l'année 2000, en sorte que les actes de vente dressés par Maître K... les 31 décembre 1998, 31 décembre 1999, 4 août 2000, 21 septembre 2000 et 20 octobre 2000, qui prévoyaient que lesdits lots étaient vendus achevés et que les acquéreurs en prendraient possession dès le jour de signature de l'acte authentique de vente, ne pouvaient être efficaces, l'achèvement des lots n'étant prévu qu'à une date postérieure à la rédaction de ces actes, ce dont le notaire aurait dû avertir les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

Alors que 4°) la société ACD Z... avait soutenu dans ses conclusions d'appel que le notaire avait commis une faute en ayant libéré immédiatement et en intégralité le prix de cession dès sa réception au profit de la société Cabinet Guinot, en violation des conditions particulières de paiement du prix prévues par le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 31 décembre 1998 ; qu'en ayant laissé sans réponse ces conclusions, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

Alors que 5°) le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les risques de l'acte auquel il prête son concours, et le cas échéant, de le déconseiller ; qu'en n'ayant pas recherché, comme elle y était invitée, si Monsieur K..., qui avait dressé tous les actes de vente concernant les immeubles litigieux, n'avait pas manqué à son obligation d'information envers les acquéreurs en ne les avertissant pas du caractère illusoire des conséquences fiscales escomptées et du risque de redressement afférent à cette opération, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.

Moyen produit, au pourvoi n° T 09-67. 672, par la SCP Masse-Dessen et Thouvenin, avocat aux Conseils pour les sociétés Cabinet Guinot et Locahome et M. I..., ès qualités ;

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des vendeurs intermédiaires (le CABINET GUINOT et la société LOCA HOME, exposants, assistés de Me I..., leur mandataire judiciaire) de leur demande tendant à obtenir la garantie de leur propre vendeur (Me J..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société SURCIM) pour toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre du chef d'un défaut de délivrance de l'immeuble vendu à des sous-acquéreurs (les consorts Y... et autres) ;

AUX MOTIFS QUE les acquéreurs affirmaient qu'encore à ce jour les clés de leur lot ne leur avaient pas été remises ; que les sociétés CABINET GUINOT et LOCA HOME sur qui pesait envers leurs acquéreurs une obligation de délivrance telle que décrite dans les actes notariés de vente n'apportaient pas la preuve que l'absence de remise des clés des lots en état d'être selon la destination hôtelière fût imputable à Me J... ès qualités (arrêt attaqué, p. 12, 6ème considérant ; p. 13, al. 4) ;

ALORS QUE, en prononçant la résolution des ventes pour manquement des vendeurs à leur obligation de remettre les clés, quand ce fondement les privait de tout recours contre leur propre vendeur pour défaut de conformité de la chose à eux vendue, bien que, à l'appui de leur demande en résolution, les sous-acquéreurs se fussent plaints également de ce que les lots vendus « n'avaient pas reçu de conformité à une exploitation en résidence hôtelière » et eussent mis en cause de ce chef la responsabilité du notaire, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;

ALORS QUE, en outre, en énonçant que « l'absence de remise des clés des lots en état d'être selon la destination hôtelière prévue » ne pouvait être imputée à faute au liquidateur judiciaire, se prononçant ainsi par un motif ambigu quant à la constatation d'une non conformité de la chose vendue de nature justifier la résolution des contrats de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1184 du code civil ;

ALORS QUE, de surcroît, en affirmant que le défaut de conformité des lots vendus ne pouvait être imputé à faute au liquidateur judiciaire, quand ce dernier s'était expressément engagé à poursuivre la construction des immeubles jusqu'à leur achèvement conformément à leur destination, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil ;

ALORS QUE, enfin, les exposants faisaient valoir (v. leurs écritures signifiées le 3 novembre 2008, p. 21) que le liquidateur judiciaire ne les avait jamais informés de ce que, dès le 7 octobre 1999, l'administration avait refusé de délivrer un certificat de conformité pour le bâtiment A et que s'ils avaient connu la non conformité dont l'immeuble était atteint, ils se seraient abstenus de vendre des lots achevés à compter du mois de décembre 1999 ; qu'en omettant de répondre à ces conclusions de nature à engager la responsabilité contractuelle du mandataire liquidateur, la cour d'appel a privé sa décision de tout motif en méconnaissance des exigences de l'article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des vendeurs intermédiaires (le CABINET GUINOT et la société LOCA HOME, exposants, assistés de Me I..., leur mandataire judiciaire) de leur demande tendant à obtenir la garantie du maître d'ouvrage délégué (M. H...) pour toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre du chef d'un défaut de délivrance de l'immeuble vendu à des sous acquéreurs (les consorts Y... et autres) ;

AUX MOTIFS QUE M. H..., maître d'ouvrage délégué, n'avait été missionné que pour l'achèvement de l'hôtel ; qu'il ne pouvait être tenu de répondre du refus de conformité de partie du bâtiment A résultant de fenêtres et vues ne concernant pas sa mission et dont la régularisation avait été supportée par le CABINET GUINOT (arrêt attaqué, p. 13, 5ème considérant) ;

ALORS QUE, en se bornant à énoncer que la responsabilité du maître d'ouvrage délégué ne pouvait être engagée du chef de défauts de conformité relatifs à des fenêtres et vues affectant la seule partie habitation du bâtiment A, quand d'autres ayant trait à des dispositions en matière de sécurité incendie concernaient la partie hôtel de ce bâtiment, la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté des vendeurs intermédiaires (le CABINET GUINOT et la société LOCA HOME, exposants, assistés de Me I..., leur mandataire judiciaire) de leur demande tendant à obtenir la garantie du notaire (Me K...), ayant instrumenté les actes de vente, pour toute condamnation susceptible d'être prononcée à leur encontre du chef d'un défaut de délivrance de l'immeuble vendu à des sous acquéreurs (les consorts Y... et autres) ;

AUX MOTIFS QUE, si Me K... avait reçu l'ensemble des actes de vente, il n'avait pas l'obligation de vérifier l'état d'achèvement et de conformité des constructions ; que la première vente consentie à M. Z... l'avait été sous la forme juridique d'une vente en état futur d'achèvement et que, pour les ventes suivantes, il avait été produit un certificat d'achèvement ; que les actes dressés par ce notaire comportaient les mentions suffisantes afin d'en assurer l'efficacité (arrêt attaqué, p. 13, dernier considérant) ;

ALORS QUE, en écartant toute responsabilité du notaire pour la raison qu'il n'avait pas l'obligation de vérifier la conformité des lots vendus à leur destination dès lors qu'il était produit un certificat d'achèvement des travaux, quand il était spécifié que les ventes portaient sur des biens à usage d'hôtel dont la jouissance devait être immédiate de sorte que cette destination constituait un élément de la volonté des parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil."