Clause résolutoire et bail commercial (dimanche, 09 janvier 2011)

Le délai de 15 jours pour la mise en oeuvre d'une clause résolutoire n'est pas conforme à la loi.

 



"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 juin 2009), que la SCI Challenge (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à la SNC Le Longchamp, a délivré à cette dernière le 17 novembre 2005 un commandement visant la clause résolutoire du bail, puis l'a assignée en acquisition de la clause ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail, alors, selon le moyen,
que selon l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de quinze jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, en a justement déduit que, l'article L. 145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41, la clause résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Challenge aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Challenge à payer à la SNC Le Longchamp la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Challenge ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit décembre deux mille dix.

 

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour la SCI Challenge.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif sur ce point d'avoir prononcé la nullité de clause résolutoire de plein droit insérée dans le contrat de bail liant la SCI CHALLENGE à la SNC LONGCHAMP ;

AUX MOTIFS QUE le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécution faits à personne ou à domicile élu contenant mention de la clause, resté sans effet le bail sera résilié de plein droit, si bon semble à la bailleresse ; que la mention à la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tient en échec les dispositions d'ordre public de l'article L. 145-41 du Code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que l'article L. 145-15 du même Code édicte la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L. 145-41 ; qu'il s'ensuit que la clause résolutoire insérée au bail litigieux est nulle et qu'en conséquence le commandement visant cette clause dépourvue de tout effet doit être déclaré sans effet quant à la mise en jeu de ladite clause ;

ALORS QUE selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans un contrat de bail commercial et en prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ; que ce texte aménage les conditions de mises en oeuvre et les effets de la clause résolutoire, prévoyant, dans ce cadre, les conditions de validité du commandement qui en conditionne l'application ; que si la mention, dans un contrat de bail, d'un délai de mise en oeuvre de 15 jours, assortissant la clause résolutoire également insérée dans ce contrat, est illicite au regard des dispositions précitées, et doit être annulée en vertu de l'article L. 145-15, cette nullité, touchant les modalités d'exercice d'une clause, non essentielles à l'application de celle-ci, ne saurait être étendue à la clause résolutoire en son principe, ni au commandement qui la vise lequel mentionnait régulièrement l'application du délai légal de un mois avant l'acquisition de cette clause ; qu'en décidant le contraire, la Cour viole les articles L. 145-15, L. 145-41 du Code de commerce, ensemble les articles 1128 et 1134 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI CHALLENGE tendant à la résiliation du bail,

AUX MOTIFS QUE la destination des lieux prévue au bail est celle de « Bar Tabac Journaux » ; qu'il est prévu que les preneurs ne pourront sous aucun prétexte modifier, même momentanément cette destination ni changer la nature du commerce exploité dans les locaux loués ou adjoindre à ce commerce d'activités connexes ou complémentaires, sans s'être conformés à la procédure prévue à cet effet par la loi et qu'ils ne pourront notamment pas exploiter dans les lieux loués un snack ou un restaurant ; qu'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que l'activité de bureau de PMU est le prolongement de l'activité de café et celle de LOTO et jeux de la Française des Jeux à celle de débitant de TABAC ; que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalité particulières ;

ALORS QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; qu'en cas de contestation, le tribunal de grande instance, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction, notamment, de l'évolution des usages commerciaux ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en l'espèce, pour écarter les demandes de la SCI CHALLENGE, tendant à la résiliation du bail fondée, notamment, sur la déspécialisation pratiquée, de façon unilatérale par la SNC LONGCHAMP, qui n'en avait pas averti le bailleur, la Cour retient que les activités de PMU et de distribution de jeux de la Française des jeux sont le prolongement de l'activité de café et de débitant de tabac, de sorte que l'évolution des usages commerciaux permettait en conséquence l'exercice de ces activités sans formalités particulières ; qu'en statuant ainsi, sans constater que ces activités étaient prévues par le contrat de bail, la Cour prive sa décision de base légale au regard des articles L. 145-47 du Code de commerce et 1134 et 1184 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS, A LES SUPPOSER ADOPTES DU JUGEMENT ENTREPRIS, CE QUI N'EST PAS, QU'il est constant que la SNC LE LONGCHAMP exerce dans les locaux loués les activités de PMU et de jeux de la FRANCAISE DES JEUX ; que cette clause ne fait que reprendre les dispositions de l'article L. 145-47 du Code de commerce qui permet au locataire d'adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; que la procédure de notification prévue par cet article a pour unique objet de recueillir l'avis du bailleur sur le caractère connexe ou complémentaire de ces activités et, le cas échéant, de saisir le Tribunal d'un litige sur cette question ; qu'elle ne permet en revanche pas au bailleur de refuser l'adjonction d'activités qui présenteraient effectivement ce caractère ; qu'il s'en déduit que le propriétaire ne peut refuser au locataire une adjonction d'activité dès lors qu'il est établi que cette activité est connexe ou complémentaire à celle prévue au bail ; que le fait que le locataire n'ait pas suivi cette procédure n'a pas pour effet de le priver du droit qui lui est ainsi conféré ; qu'il convient dès lors de vérifier si les activités litigieuses susvisées présentent un caractère connexe ou complémentaire ; qu'il est constant que l'enregistrement des paris du PMU ainsi que la vente et la validation de produits de la FRANCAISE DES JEUX sont pour l'essentiel confiés aux bars-tabacs de sorte que ces activités sont manifestement complémentaires ; que la SNC LE LONGCHAMP a donc le droit d'adjoindre ces activités prévues à celles prévues au bail sans que la SCI CHALLENGE puisse s'en prévaloir pour en justifier la résolution ;

ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ; qu'à cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant les activités dont l'exercice est envisagé ; que cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître, dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s'il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités ; que le locataire ne peut, sans enfreindre le bail, et s'exposer à des sanctions contractuelles, étendre son activité sans observer, au préalable, les formalités sus mentionnées, et ce quand bien même cette activité aurait un caractère connexe ou complémentaire ; qu'en décidant le contraire, par des motifs adoptés du jugement entrepris, la Cour viole l'article L. 145-47 du Code de commerce."