BDIDU Blog Actualités juridiques Droit Immobilier et Droit de l'Urbanisme par Christophe Buffet Avocat Spécialiste en Droit Immobilier et Droit Public Tél. 02 41 81 16 16

Ainsi jugé par cete arrêt :

"Vu les articles L. 230-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 20 janvier 2009) que M. Alain X... et Mme Catherine Y..., divorcée X... ont confié la construction d'un bâtiment comprenant quatre logements à la société Les constructions d'Aquitaine par contrat du 28 juin 2000 stipulant qu'il est régi par les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que les époux X... ont revendu après achèvement les logements puis, par acte du 24 juin 2005, fait assigner le constructeur en nullité du contrat et en condamnation à leur payer diverses sommes ;

Attendu que, pour rejeter la demande tendant à l'annulation du contrat, l'arrêt relève que celui-ci stipule qu'il est régi par les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation issues de la loi du 19 décembre 1990 et R. 231-1 du même code et retient que s'il était loisible aux parties de transposer dans leurs relations les dispositions des articles précités du code de la construction et de l'habitation, cette transposition n'a pas le caractère d'ordre public de protection du maître de l'ouvrage dès lors que les relations des parties n'entrent pas dans le champ d'application de celles-ci ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation sont d'ordre public en vertu des dispositions de l'article L. 230-1 du même code, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième et sur le troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 janvier 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ;

Condamne la société Les constructions d'Aquitaine aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Les constructions d'Aquitaine à payer à Mme Y... la somme de 2,500 euros ; rejette la demande de la société Les constructions d'Aquitaine ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille dix.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux conseils pour Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a condamné la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE à payer à Monsieur et Madame X... une indemnité de 8.507, 76 € avec les intérêts à compter du jour de la décision et a rejeté le surplus des demandes des parties ;

- AUX MOTIFS QUE c'est en invoquant la méconnaissance par les mentions du contrat des exigences de l'article L. 231-2 du Code de la Construction et de l'Habitation et de l'article L. 231-9 du même Code s'agissant de la notice d'information que les époux X... demandent l'annulation du contrat ;
que, cependant, les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation relatives au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan, dont celles des articles L. 231-2 et 9 invoquées par les époux X..., ne sont revêtues du caractère d'ordre public de protection du maître de l'ouvrage que dans le champ d'application de ces dispositions légales, c'est-à-dire notamment, selon l'article L. 231-1, « la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage » ; que, s'il était loisible aux parties au contrat du 28 juin 2000 de transposer les dispositions des articles L. 231-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation dans leurs relations, les stipulations résultant de cette transposition n'ont pas le caractère d'ordre public de protection du maître de l'ouvrage attaché aux dispositions légales transposées dès lors que les relations des parties, qui concernent la construction de quatre logements, n'entrent pas dans le champ d'application de ces dispositions ; que les époux X... ne sont donc pas fondés à invoquer le caractère d'ordre public des dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation dont s'agit à l'appui de leur demande d'annulation du contrat ; que, dans les circonstances de l'espèce, le fait que ne contrat ne porte, contrairement aux exigences des articles L. 231-2 et 9 du Code de la Construction et de l'Habitation, aucune mention du titre de propriété des époux X..., ni de l'emprunt qu'ils avaient contracté, ni des modalités de l'assurance dommage ouvrage et que la notice d'information ne leur a pas été adressée, n'a eu par lui-même aucune incidence sur la bonne exécution de cet acte ; qu'en effet, après l'achèvement de la construction suivant réception des travaux intervenue le 31 octobre 2002, les logements ont été loués dès le 1er décembre 2002 par les époux X... puis vendus en 2003 et 2004 ; qu'ainsi les irrégularités invoquées sont-elles purement formelles ; que, dans ces conditions et eu égard à ce qu'elles sont en outre sans relation avec le dommage invoqué par les époux X... du fait du retard dans l'exécution des travaux, de l'insuffisance de superficie des logements et du coût du branchement électrique, les irrégularités purement formelles du contrat dont s'agit, qui ne portent pas atteinte à des dispositions d'ordre public, ne sont pas d'une telle gravité qu'elles justifient l'annulation de cet acte, sauf à détourner les exigences des articles L. 231-2 et 9 du Code de la Construction et de l'Habitation de leur objet légal ; que, par ailleurs mais de même que ci-dessus, les époux X... ne sont pas fondés à invoquer le caractère d'ordre public de l'article L. 231-4-I du Code de la Construction et de l'Habitation pour soutenir que la circonstance que toutes les conditions suspensives n'ont pas été réalisées dans le délai convenu de six mois à compter de la signature du contrat entraîne de plein droit la caducité de cet acte ; qu'au contraire, en exécutant le contrat, les époux X... ont renoncé à se prévaloir des conditions suspensives ;

- ALORS, D'UNE PART, QUE les parties sont libres de soumettre volontairement aux dispositions impératives du Code de la Construction et de l'Habitation en matière de construction de maison individuelle un contrat qui n'en relève pas au regard des dispositions de ce Code ; qu'en l'espèce, les parties au contrat de construction du 28 juin 2000 ayant fait clairement référence aux dispositions du Code de la Construction et de l'Habitation issues de la loi du 19 décembre 1990, et notamment aux articles L. 231-1 et suivants de ce Code, elles ont manifesté ainsi leur volonté de soumettre ce contrat à la loi du 19 décembre 1990 en toutes ses dispositions, y compris celle attachant aux prescriptions légales rendues conventionnellement applicables un caractère d'ordre public de protection du maître de l'ouvrage ;
qu'en jugeant cependant que les dispositions que les parties avaient entendu transposer à leur relation contractuelle ne pouvaient présenter ce caractère dès lors que la relation contractuelle en cause, qui concernait la construction de quatre logements, n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions légales, la Cour d'Appel a violé les articles L. 230-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation, ensemble l'article 1134 du Code Civil ;

- ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE le contrat conclu le 28 juin 2000 entre la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE et Monsieur et Madame X... indiquait que les conditions suspensives stipulées à l'acte devaient être réalisées dans un délai de six ; que la non-réalisation d'au moins l'une de ces conditions dans ce délai a entraîné la caducité de l'acte ; que, s'il est possible de renoncer à une condition tant que celle-ci est pendante, la renonciation ne peut plus en revanche porter sur la condition une fois celle-ci défaillie et l'acte devenu caduc ; qu'en jugeant cependant que les époux X... n'étaient pas fondés à soutenir que la non-réalisation des conditions dans le délai convenu de six mois avait entraîné la caducité du contrat, motif pris qu'ils avaient renoncé à se prévaloir des conditions suspensives en exécutant le contrat, la Cour d'Appel a violé les articles 1134 et 1176 du Code Civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :

- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a condamné la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE à payer à Monsieur et Madame X... une indemnité de 8.507, 76 € avec les intérêts à compter du jour de la décision et a rejeté le surplus des demandes des parties ;

- AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, « pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que, dès lors qu'ils sont réputés constructeurs conformément aux dispositions de l'article 1792-1 du Code Civil, selon lequel « est réputé constructeur de "ouvrage : … 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire », les époux X... ne peuvent être regardés comme « acquéreur non-professionnel » au sens des dispositions précitées de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ; qu'il suit de là qu'ils ne sont pas fondés à invoquer ces dispositions pour soutenir qu'ils se sont rétractés du contrat du 28 juin 2000 par l'effet de l'assignation introductive d'instance du 24 juin 2005, alors que la construction était achevée et même vendue ; que les conclusions relatives à la rétractation des époux X... seront donc rejetée, de même que la demande d'indemnité de ce chef ;

- ALORS, D'UNE PART, QU'en l'état des conclusions de la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE qui se bornait à faire valoir, pour s'opposer à l'exercice de la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, que le délai de rétractation avait d'ores et déjà couru, la Cour d'Appel a décidé que les époux X... n'étaient pas fondés à invoquer les dispositions de ce texte en retenant d'elle-même que, réputés constructeurs en application de l'article 1792-1 du Code Civil, ils ne pouvaient être considérés comme des acquéreurs nonprofessionnels au sens de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ; qu'en fondant ainsi sa décision sur ce moyen de droit qu'elle a relevé d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations, la Cour d'Appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l'article 16 du Code de Procédure Civile ;

- ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE ayant, aux termes du contrat de construction du 28 juin 2000, la qualité de constructeur quand les époux X..., pour le compte desquels la maison individuelle était édifiée, avaient celle de maître de l'ouvrage, ces derniers ne pouvaient, dans leurs rapports avec la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE, avoir également la qualité de constructeur ; que cette qualité, susceptible d'être déduite de l'article 1792-1 du Code Civil au regard d'éléments postérieurs à la conclusion du contrat de construction, ne pouvait concerner que leurs rapports avec les acquéreurs de la maison auxquels ils l'ont ultérieurement vendue ; qu'en décidant pourtant que les époux X... devaient être réputés constructeurs en application de l'article 1792-1 du Code Civil et que cette qualité excluait celle d'acquéreurs nonprofessionnels au sens de l'article L. 271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ouvrant une faculté de rétractation, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION :

- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué a condamné la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE à payer à Monsieur et Madame X... une indemnité de 8.507, 76 € avec les intérêts à compter du jour de la décision et a rejeté le surplus des demandes des parties ;

- AUX MOTIFS QUE le contrat prévoit une pénalité par jour de retard égale à /3000ème du montant du marché, soit de 71, 02 €, et un délai d'exécution des travaux de 11 mois à compter de la date réelle de l'ouverture du chantier formalisée par le paiement du premier appel de fonds conformément au § 4.3 des conditions générales ; qu'il est constant que le premier appel de fonds est intervenu le 18 septembre 2002 ; que le procès-verbal de réception des travaux en date du 31 octobre 2002 fait donc apparaître un retard de 74 jours ; que, dès lors, l'indemnité due par la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE aux époux X... au titre des pénalités de retard s'élève à 2.207, 26 € (soit 5.255, 48 – 3.048, 22) déduction faite de la somme de 3.048, 22 € dont les parties s'accordent à indiquer dans leurs écritures qu'elle a été déduite par la Société LES CONSTRUCTIONS D'AQUITAINE du dernier appel de fonds aux époux X... ;

- ET QUE la présente décision est attributive de droits et les intérêts au taux légal ne sont dus qu'à compter de ce jour par application de l'article 1153-1 du Code Civil ; que, selon l'article 1154, les intérêts échus des capitaux produisent eux-mêmes intérêts à compter de la demande judiciaire et ce pour une année entière ; que n'étant dus qu'à compter de ce jour, les intérêts ne sont pas échus pour une année entière ; que, dès lors, la capitalisation des intérêts ne peut être ordonnée ;

- ALORS, D'UNE PART, QUE la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer ; que l'indemnité forfaitaire contractuellement prévue pour le cas de retard par une partie dans l'exécution de ses obligations constituant une créance de somme d'argent née et déterminée dans son montant antérieurement à la décision du juge qui se borne à la constater, les intérêts au taux légal de la somme retenue par le juge sont dus à compter du jour de la sommation de payer ; qu'en décidant que sa décision était attributive de droits et que les intérêts au taux légal n'étaient dus qu'à compter de celle-ci par application de l'article 1153-1 du Code Civil, quand le montant de la condamnation prononcée comprenait, pour un montant de 2.207, 26 €, les pénalités de retard dues en application du contrat de construction, la Cour d'Appel a violé l'article 1153 du Code Civil, ensemble par fausse application l'article 1153-1 ;

- ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'article 1154 du Code Civil n'exige pas que, pour produire des intérêts, les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année entière au moment où le juge statue, mais requiert seulement que, dans la demande de capitalisation, il s'agisse d'intérêts dus pour une telle durée ; que la Cour d'Appel, qui a refusé d'ordonner la capitalisation des intérêts au seul motif qu'ils n'étaient pas encore échus pour une année entière, a violé le texte susvisé."